Calculadora de Hipoteca Inversa

Pagos de HECM &un cónyuge más joven

Para recibir un pago mayor en una hipoteca inversa, algunos consideran excluir a un cónyuge más joven. La participación de un cónyuge más joven significa que el préstamo se mantendrá durante más tiempo, lo que se traduce en un pago menor. Sin embargo, una vez que el prestatario mayor fallezca, no incluir a un socio o copropietario más joven del préstamo requerirá que se mude. Si su pareja quiere quedarse con la casa, deberá pagar la hipoteca inversa. Considere este inconveniente antes de excluir a un cónyuge del préstamo.

¿Puedo financiar los costos de cierre?

Para los prestatarios que no desean pagar de su bolsillo, se pueden cubrir los costos iniciales de la HECM financiándolos en su préstamo. Esto significa que los ingresos de la hipoteca inversa pagarán los costos de cierre. Pero hay que tener cuidado. La financiación de los costos de cierre reduce el monto del préstamo, lo que hace que el pago sea menor. Piense en esto antes de decidirse a financiar los gastos de cierre.

Para resumir la diferencia entre una hipoteca inversa HECM con las hipotecas tradicionales, hemos creado la siguiente tabla:

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Presentación	Hipoteca Inversa HECM	Hipoteca Estándar
Propósito	Proporcionar financiación a un propietario de edad avanzada	Proporcionar financiación para poder permitirse una vivienda
Elegibilidad	Debe tener 62 años o más Tiene patrimonio de la vivienda Ocupa la vivienda como residencia principal Demuestra la capacidad &disposición a mantener el pago de los impuestos de la propiedad& del seguro hipotecario	Un buen historial crediticio &puntuación crediticia Seguridad crediticia, capacidad de hacer pagos mensuales Puede permitirse el pago inicial requerido
Protección del prestamista	Sólo la garantía de la propiedad	La capacidad del prestatario &la voluntad de devolver el préstamo y la garantía inmobiliaria como respaldo
Determinantes de la cuantía del préstamo	Nivel de patrimonio neto de la vivienda &Edad del prestatario	Ingresos del prestatario &Crédito Relación deuda-a los ingresos El valor de la propiedad Pago inicial Activos financieros del solicitante
Pago de fondos	El prestamista paga al prestatario: Puede tomarse como un retiro de efectivo al inicio, un pago mensual, o se retira a través de una línea de crédito	El prestamista concede un préstamo para financiar la compra de la vivienda
Requisitos de reembolso	No se requieren pagos periódicos El saldo debe pagarse a la muerte del prestatario o después de que el prestatario se haya mudado	El prestatario paga el préstamo en cuotas mensuales Dependiendo del tipo de préstamo, el prestamista puede exigir un pago global para cubrir el saldo restante
La deuda cambia con el tiempo	Aumenta con el tiempo a medida que se acumulan los intereses	Disminuye con el tiempo con pagos mensuales constantes

Además de las HECM, existen otros dos tipos de hipotecas inversas:

Hipotecas Inversas Propias

Son préstamos privados respaldados por las instituciones de crédito que las ofrecen. Esta opción funciona de forma similar a las HECM. Si usted es dueño de una propiedad costosa, y ha construido una gran equidad, puede recibir un préstamo más grande de un prestamista de hipoteca inversa propietario. Si su casa está tasada con un valor más alto en comparación con su hipoteca, es probable que califique para un monto de préstamo mayor. Al igual que las HECM, usted puede utilizar estos fondos para cualquier tipo de gasto.

Hipotecas inversas de propósito único

Aunque las hipotecas inversas generalmente le permiten utilizar su dinero para cualquier gasto, un cierto tipo de hipoteca inversa pone restricciones a la forma de gastar su dinero. Esto se llama una hipoteca inversa de propósito único, que sólo le permite gastar los fondos como su prestamista aprobó. Esta opción permite a los propietarios acceder a una parte del capital de su vivienda para cubrir gastos específicos, que suelen ser las reparaciones de la casa y los impuestos sobre la propiedad. Es la opción menos costosa en comparación con una HECM o una hipoteca inversa propia. El importe se proporciona como un pago único. A diferencia de las hipotecas inversas tradicionales, no se pueden utilizar los fondos de las hipotecas inversas de propósito único para pagar facturas médicas, gastos de la vida diaria o vacaciones.

Opciones de pago de hipotecas inversas

Cuando se trata de pagos de hipotecas inversas HECM, los prestatarios pueden elegir entre varias opciones. Dependiendo de su preferencia y de lo que le resulte más conveniente, puede tomarlo como un fondo de suma única, pagos mensuales periódicos o como una línea de crédito.

Desembolso único

La opción de pago más sencilla es tomar una suma única de una sola vez. Un único desembolso le da acceso a todos los ingresos disponibles del préstamo al cierre. Viene con un tipo de interés fijo, en el que el saldo de su préstamo crece con el tiempo a medida que acumula más intereses. Esta es la opción de pago menos costosa porque el tipo de interés es fijo y se obtiene una cantidad de préstamo definida. Sin embargo, la cantidad a la que puede acceder suele ser menor con un tipo de interés fijo que con una opción de tipo variable. Los prestatarios suelen elegir esta opción para comprar una nueva vivienda que sea más adecuada a medida que se envejece.

Puede utilizar el dinero para el programa HECM para la compra, lo que le permite vender la casa directamente y utilizar los fondos de la venta con otras fuentes de ingresos combinados con el producto de la hipoteca inversa. Este proceso de compra de vivienda puede dejarle sin pagos mensuales de hipoteca.

Línea de crédito

La mayoría de los prestatarios toman su hipoteca inversa como una línea de crédito. Aunque tiene un tipo de interés ajustable, le permite retirar fondos sólo y cuando los necesite. Además, tiene una característica distintiva: la parte no utilizada del crédito crece con el tiempo. Esta característica de crecimiento tiene en cuenta cómo envejece usted cada año y cómo se revaloriza su vivienda. Otra ventaja es que sólo se pagan intereses por el dinero prestado. La línea de crédito HECM está garantizada de por vida y le permite pagar el saldo en cualquier momento sin penalización.

Pagos periódicos regulares

Puede optar por pagos mensuales fijos que vienen con tipos de interés ajustables. Si elige un pago fijo, recibirá pagos mensuales durante el resto de su vida, mientras siga viviendo en su casa. Incluso si el saldo del préstamo supera el valor de la vivienda, el prestatario seguirá recibiendo el mismo pago mensual. Los pagos sólo se detienen si el prestatario se muda o fallece.

Por otro lado, si se toman pagos a plazo, sólo se recibirán pagos mensuales durante un período de tiempo limitado, como 10 años. En algunos casos, para recibir la máxima prestación de pago, un prestatario puede querer aplazar su ingreso en la Seguridad Social hasta los 70 años. Si este prestatario tiene 65 años, puede establecer pagos a plazo durante cinco años. El pago mensual sigue siendo el mismo cada mes aunque el valor de la vivienda disminuya.

Pagos combinados modificados

Los prestatarios también tienen la opción de tomar una combinación de opciones de pago. Por ejemplo, puede tomar una cantidad global por adelantado, y luego mantener una línea de crédito. Si toma una tenencia modificada con una línea de crédito, tendrá una línea de crédito establecida mientras recibe pagos mensuales fijos durante el tiempo que ocupe la residencia. Por otro lado, si elige un plazo modificado con una línea de crédito, tendrá una línea de crédito establecida mientras obtiene pagos mensuales fijos durante un tiempo determinado.

Cómo se reembolsan las hipotecas inversas tras el fallecimiento

En última instancia, las hipotecas inversas se reembolsan mediante la venta de una vivienda. Una vez que la propiedad entra en el mercado después de su muerte, su patrimonio recibe el dinero cuando se vende. Este dinero debe utilizarse entonces para pagar la hipoteca inversa. Dado que los intereses se acumulan a lo largo de la vida del préstamo, la cantidad necesaria para pagar una hipoteca inversa será probablemente superior a los ingresos del préstamo original.

Una vez que se debe pagar el importe total del préstamo, el saldo del mismo puede ser superior al valor de la vivienda. Pero si la vivienda se revaloriza y si usted mantiene un saldo bajo, el producto de la venta de la vivienda puede ser suficiente para cubrir la hipoteca inversa. Si no es suficiente, su patrimonio puede utilizar otros activos para que sus herederos puedan pagar el saldo restante. Sin embargo, si quieren quedarse con la casa, deben pagar la hipoteca inversa. Si no disponen de fondos suficientes, tienen que cumplir con los requisitos de refinanciación para obtener una nueva hipoteca y liquidar el préstamo.

Nótese que muchas hipotecas inversas no permiten que el saldo del préstamo supere el valor de la vivienda. Por otra parte, dependiendo de las fluctuaciones del mercado, su casa todavía podría tener menos valor que cuando tomó el préstamo.

Las siguientes secciones enumeran los escenarios comunes después de la muerte del prestatario:

• La casa se vende para pagar el saldo de la hipoteca. – Los herederos venden la casa y pagan la hipoteca inversa. Si hay ganancias restantes de la venta, los herederos se quedan con el dinero.
• La casa se vende por menos del saldo de la hipoteca. – Si la casa está bajo el agua, los herederos pueden venderla por el 95% del valor de tasación y utilizar ese dinero para pagar la HECM. Aunque la venta no cubra la totalidad del préstamo, la Autoridad Federal de la Vivienda (FHA) prohíbe a los prestamistas perseguir a los prestatarios o a sus herederos por el saldo restante de la hipoteca inversa.
• El heredero ofrece al prestamista una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. – Muchos prestatarios de hipotecas inversas fallecen con saldos superiores al valor de tasación de la vivienda. Cuando esto sucede, el recurso del heredero es ofrecer una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Este proceso permite al heredero del prestatario transferir el título de propiedad a cambio de quedar liberado de la deuda de la hipoteca inversa. Sin embargo, esto afecta negativamente a la puntuación de crédito del heredero y se refleja en su historial crediticio hasta cuatro años.
• El heredero se queda con la casa. – Hay casos en los que los herederos deciden quedarse con la propiedad del prestatario fallecido. Para ello, deben pagar la hipoteca inversa. Si disponen de fondos suficientes, pueden liquidar el importe del préstamo. En la mayoría de los casos, deben reunir los requisitos para la refinanciación con el fin de obtener un nuevo préstamo y liquidar la hipoteca inversa de la vivienda. Si el saldo de la hipoteca es superior al valor de la vivienda, el heredero puede comprar la casa por el 95% del valor de tasación.

Riesgos asociados a las hipotecas inversas

Aunque tomar una HECM es una forma viable de obtener un ingreso suplementario basado en el valor de la vivienda, tiene sus desventajas. Debido a que utiliza su casa como garantía, si usted no tiene cuidado, pone su casa en riesgo. He aquí varias razones por las que tomar una hipoteca inversa podría no funcionar para usted.

• Posible reembolso anticipado. – Si experimenta una pérdida repentina de ingresos debido a una emergencia, podría tener problemas para pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario. Tampoco tendrás recursos suficientes para la conservación y el mantenimiento general. Cuando esto ocurra, su prestamista podría solicitar la devolución anticipada del préstamo. Si no lo devuelve, se arriesga a perder su casa en una ejecución hipotecaria.
• Costes y tasas de cierre caros. – Las hipotecas inversas suelen ser más caras que otros tipos de préstamos hipotecarios. Viene con fuertes comisiones de apertura y un MIP por adelantado que es el 2% de la cantidad de su préstamo. También hay que pagar el MIP anual, que es el 0,5% del saldo actual del préstamo. Es una forma costosa de aprovechar el capital inmobiliario. Para acceder al capital inmobiliario, puede probar opciones alternativas como un préstamo con garantía hipotecaria.
• Tipos de interés ajustables. – Cuando tomas una línea de crédito, ésta viene con tipos de interés ajustables que fluctúan en función de los tipos generales del mercado. Dado que el tipo se añade al saldo de su préstamo, espere que el tipo fluctúe a lo largo de la vida del préstamo. Y como los tipos siempre acaban subiendo, el saldo de su préstamo también acumula mayores costes por intereses. Por lo tanto, el saldo de su préstamo puede ser mayor que el valor de la vivienda.
• No es deducible de impuestos. – Los intereses pagados por una hipoteca inversa no son deducibles fiscalmente. Sólo se pueden deducir en la declaración de la renta anual si se liquida el préstamo.
• Posible desahucio del cónyuge. – Una vez que el prestatario fallece, los acuerdos de la hipoteca inversa suelen exigir el reembolso inmediato. Así, si su cónyuge no figura en el préstamo, la casa puede ser vendida por el prestamista al cónyuge superviviente. Si su cónyuge quiere quedarse con la casa, deberá pagar la hipoteca inversa con otros bienes del patrimonio. Si sus bienes no pueden cubrir la hipoteca, se verán obligados a abandonar la casa. En algunos casos, el heredero sobreviviente puede cubrir el pago de la hipoteca inversa tomando un nuevo préstamo sobre la casa para pagar la hipoteca.
• Los herederos deben pagar la hipoteca inversa para conservar la casa. – La concesión de una hipoteca inversa resta valor a la vivienda. Esto hace que el valor del patrimonio sea menor para usted, especialmente para sus herederos. Si sus herederos deciden quedarse con su propiedad después de su muerte, tendrán que hacer frente al pago de la hipoteca inversa. Si el valor de tasación de la propiedad es mucho más bajo que el saldo de la hipoteca, sus herederos tendrán más dificultades para pagar la hipoteca inversa.
• Puede cancelar la elegibilidad de programas gubernamentales. – Algunos programas gubernamentales, como Medicaid, se determinan en función de los activos líquidos del solicitante. Recibir pagos de una hipoteca inversa podría cancelar sus calificaciones. Si está interesado en aprovechar los beneficios de Medicaid, podría no ser una buena idea obtener una HECM.

Para un resumen de los pros y los contras de las hipotecas inversas HECM, consulte la siguiente tabla:

Pros	Cons
No requiere que los prestatarios hagan pagos mensuales pagos	Viene con costosos gastos de cierre y honorarios
Los ingresos del préstamo pueden utilizarse para cubrir facturas médicas, pagos de deudas, y otros gastos importantes	Se enfrentará a un posible reembolso anticipado si no puede cubrir los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario, el mantenimiento Pone su casa en riesgo de ejecución hipotecaria
Tener ingresos extra le da margen de maniobra financiera en caso de emergencias	La mayoría de las hipotecas inversas vienen con tipos ajustables, lo que significa que el saldo de su préstamo puede aumentar con el paso de los años El saldo de su préstamo puede terminar siendo mayor que el valor de la propiedad
Le permite adquirir una nueva vivienda más adecuada para la vida de las personas mayores	Los pagos de la hipoteca inversa no son deducibles de impuestos a diferencia de los pagos de las hipotecas tradicionales
Los cónyuges que figuran en el contrato de préstamo pueden permanecer en la vivienda tras el fallecimiento del prestatario	Los cónyuges supervivientes que no figuren en la lista pueden enfrentarse a un posible desahucio tras el fallecimiento del prestatario Si su cónyuge o herederos quieren quedarse con la casa, deben pagar la hipoteca inversa

Otras opciones de financiación para la jubilación

Los jubilados se sienten atraídos por la idea de obtener dinero del patrimonio de su vivienda. Sin embargo, muchos ancianos también prefieren dejar su casa a sus herederos. Tampoco aprecian la idea de transmitir una gran deuda a sus hijos en caso de que quieran quedarse con la propiedad.

Además de las hipotecas inversas HECM, hay otras estrategias de inversión que puede adoptar para prepararse para la jubilación. Aprovechar al máximo estas opciones le asegura poder seguir conservando su vivienda y transmitirla a sus dependientes. Abrir cuentas como una cuenta de jubilación individual tradicional (IRA), una cuenta 401(k) o una Roth IRA debería ayudarle a acumular más ahorros. Estas cuentas suelen ser ofrecidas por las empresas una vez que se empieza a trabajar. Cuanto antes y más elevadas sean sus aportaciones, más ahorros podrá esperar al llegar a la jubilación.

Cuenta IRA tradicional

Cuando se contrata una cuenta IRA tradicional, ésta utiliza sus ingresos antes de impuestos para invertir el dinero. Estas cuentas se utilizan para invertir en acciones, fondos de inversión, bonos y otros valores cotizados. Las aportaciones que realiza en las cuentas IRA tradicionales son deducibles de impuestos. Una vez cumplidos los 72 años, es obligatorio realizar las distribuciones mínimas requeridas (RMD).

Por ejemplo, si ganó 65.000 dólares en un año y aportó 5.000 dólares, su renta imponible se reducirá a 60.000 dólares. El nivel de deducción fiscal depende de su renta bruta ajustada modificada (MAGI) asignada. Puede empezar a retirar dinero de su cuenta IRA tradicional una vez que la cuenta madure, es decir, cuando cumpla 59 años y medio. Para evitar la multa del 10%, evite retirar dinero de su cuenta antes de la fecha de vencimiento.

Planes 401(k) tradicionales

Cuando contrata un plan 401(k) tradicional, se le permite aportar una parte de sus ingresos antes de impuestos a inversiones con impuestos diferidos, lo que permite que su dinero crezca con impuestos diferidos. Los planes 401(k) tradicionales se invierten en inversiones del mercado monetario, acciones y fondos de inversión que ofrecen una variedad de bonos. Al igual que las cuentas individuales tradicionales, los planes 401(k) están sujetos a las correspondientes deducciones fiscales. Las distribuciones mínimas obligatorias (RMD) también se aplican una vez que se alcanzan los 72 años.

A diferencia de las IRA, los planes 401(k) tienen límites de contribución más altos que aumentan ligeramente cada año. Por ejemplo, en 2021, la contribución total del empleado y del empleador es de 19.500 dólares. Pero si tiene 50 años o más, tiene derecho a una contribución de recuperación por valor de 6.500 dólares, hasta un total de 26.000 dólares. Su empresa también puede igualar un porcentaje de su aportación. Puede empezar a retirar dinero de su plan 401(k) cuando cumpla 59 años y medio. De nuevo, para evitar la penalización del 10%, absténgase de retirar dinero antes de que la cuenta venza.

IRA Roth

Las aportaciones que realiza en una IRA Roth se componen de ingresos después de impuestos. Esto significa que el dinero que invirtió no es deducible de impuestos si cumple ciertas condiciones. Esto permite que su dinero aumente libre de impuestos a lo largo de los años. Contratar una IRA Roth es una buena opción si cree que su tipo impositivo futuro será mayor al jubilarse en comparación con su tipo impositivo actual.

A partir de 2021, las aportaciones a una IRA Roth están limitadas a 6.000 dólares al año. Si tiene más de 50 años, su contribución máxima aumenta a 7.000 dólares al año. A diferencia de las IRA tradicionales y los 401(k), puede retirar dinero de su IRA Roth en cualquier momento. No tendrá que preocuparse de los impuestos ni de las multas. Sin embargo, para empezar a retirar dinero, su cuenta debe estar abierta durante al menos cinco años. Las cuentas IRA Roth tampoco imponen distribuciones mínimas obligatorias (RMD).

Además de las cuentas de jubilación, es una buena idea abrir una cartera de inversiones e invertir en acciones, bonos y fondos de inversión. Estos pueden proporcionar fuentes de fondos constantes que también diversifican su flujo de ingresos. Lo mejor es que no es necesario invertir una cantidad considerable de una sola vez para obtener grandes ganancias. El simple hecho de realizar aportaciones constantes a lo largo de los años, aunque sean pequeñas, puede ayudarle a construir una gran cartera de la que podrá disponer cuando se jubile.

En conclusión

Los propietarios de viviendas de edad avanzada pueden beneficiarse de las hipotecas inversas para acceder al valor de su vivienda. Para calificar para una HECM, deben satisfacer los requisitos de la FHA debe ser al menos 62 años de edad. Las hipotecas inversas HECM proporcionan ingresos suplementarios durante la jubilación. Esto se puede utilizar para las facturas de atención médica, la consolidación de la deuda y otros gastos importantes. Los prestatarios pueden incluso utilizar el dinero para comprar una casa más apta para la tercera edad.

Los pagos de la hipoteca inversa pueden obtenerse como un desembolso único, una línea de crédito o en pagos mensuales fijos. Los prestatarios también pueden tomar una combinación de una línea de crédito con pagos mensuales fijos. Como principal ventaja, las hipotecas inversas no tienen que ser devueltas hasta que el prestatario venda la casa, o cuando fallezca y se venda la propiedad. Pero como principal inconveniente, si los herederos del prestatario quieren quedarse con la casa, deben pagar la hipoteca inversa. Esto puede hacerse vendiendo otros activos para cubrir el préstamo, o pidiendo un nuevo préstamo sobre la casa para pagar la hipoteca inversa.

Los propietarios de viviendas pueden querer refinanciar mientras los tipos son bajos

Los tipos del Tesoro de EE.UU. a 10 años han caído recientemente a mínimos históricos debido a la propagación del coronavirus que ha impulsado un sentimiento de riesgo, con otros tipos financieros cayendo a la par. Los propietarios de viviendas que compran o refinancian con los bajos tipos actuales pueden beneficiarse de la reciente volatilidad de los tipos.

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