Města, která čelí rychle rostoucímu počtu obyvatel, by se měla obrátit na územní plánování a územní plánování, aby vytvořila husté městské oblasti. Například Singapur zavedl inkluzivní územní plánování, aby pomohl obyvatelům z dělnické třídy dovolit si bydlení v blízkosti centra města. (Foto Niels de Vries / Flickr)
Kde byste se cítili bezpečněji, kdybyste šli sami ve tři hodiny ráno: na rušné, silně frekventované ulici, nebo ve volně obydlené části rozrůstajícího se města? Většina lidí by si pravděpodobně vybrala první možnost. Díky vyšší hustotě osídlení se totiž městské ulice mohou cítit bezpečněji ve všech hodinách – a zároveň podporují obchodní aktivity a dodávají městům atraktivní, rušný charakter.
Územní plánování a územní plánování jsou hlavními nástroji měst pro zvyšování hustoty a podporu kvalitních služeb. Územní plánování obecně usměrňuje rozvoj, zatímco zákony o územním plánování regulují konkrétní oblasti pozemků a nařizují, jak mohou být využívány. Bez těchto předpisů a pobídek bude mnoho developerů i nadále stavět tam, kde je to nákladově nejefektivnější: mimo město. Například euklidovské – neboli jednoúčelové – územní plánování je dominantním stylem územního plánování a je často obviňováno z toho, že podporuje rozrůstání území, protože rozděluje pozemky na oddělené obytné, obchodní a průmyslové zóny.
Euklidovské územní plánování. (Grafika: Město Crystal Lake, Illinois)
Existují však alternativní nástroje, které mohou města použít ke zvýšení hustoty, včetně: bonusů za hustotu, inkluzivního zónování, motivačního zónování, shromažďování pozemků a zónování s odstupňovanou hustotou. Rozdělujeme je do 3 typů nástrojů územního plánování a územních plánů, které mohou města použít k podpoře hustoty a růstu:
(1) Bonusy za hustotu
Bonusy za hustotu umožňují developerům stavět hustěji, než je běžně povoleno, výměnou za poskytnutí veřejného statku, například dostupného bydlení. Tímto nástrojem územního plánování se dosahuje dvou věcí: (1) developeři mohou stavět další jednotky, což zvyšuje potenciální zisk, a (2) volně osídlené oblasti se zahušťují. Například místo výstavby jednoho rodinného domu na velkém pozemku bude developer motivován k výstavbě několika cenově dostupných bytových domů – projektu, který by jinak nebyl legální. Hustotní zónování je podobné pobídkovému zónování, protože umožňuje výjimky z regulací hustoty výměnou za určitý veřejný prospěch.
Jedním z příkladů, jak to může fungovat v praxi, je kanadské Ontario, které v roce 1983 uzákonilo § 37, umožňující developerům stavět nad rámec stávajících omezení hustoty výměnou za „zařízení, služby nebo záležitosti“. Ontarijská obecní rada si to vyložila tak, že to znamená peněžní příspěvky nebo veřejné statky, jako je například místní park. Rozkvétajícím městům, jako je Toronto, bylo povoleno spojit ekonomický růst se zlepšením služeb a dostupným bydlením. Bonusy za hustotu zástavby sloužily městu tím, že podporovaly vysokou hustotu zástavby, a byly přínosem pro občany tím, že rozšiřovaly veřejná zařízení a služby. A jen v letech 2007-2011 poskytla legislativa týkající se bonusů za hustotu S37 Torontu 136 milionů dolarů v peněžních příspěvcích.
(2) Inkluzívní zónování
Inkluzívní zónování nařizuje, že nové stavební projekty musí obsahovat určité procento cenově dostupných jednotek. Tento typ územního plánování doplňuje zvyšování hustoty zalidnění tím, že zajišťuje, aby si osoby s nízkými a středními příjmy a osoby různého etnického a rasového původu – které jsou často vytlačovány mimo dobře obsluhované husté městské oblasti – mohly dovolit bydlet uvnitř města. Inkluzivní územní plánování zajišťuje, že rozvoj nevytlačuje chudé a menšinové obyvatelstvo – výsledkem je také stabilnější a spolehlivější pracovní síla pro města.
Například v Singapuru inkluzivní územní plánování úspěšně spojilo různé etnické komunity, což byl vzhledem k rasovým nepokojům v Singapuru v 60. letech 20. století obtížný úkol. Singapurská Rada pro bydlení a rozvoj (HBD) toho dosáhla tím, že umožnila jednotlivcům kupovat domy prostřednictvím mobilizace jejich důchodových zdrojů. Tato forma inkluzivního bydlení vedla k tomu, že 90 % Singapurců vlastnilo bydlení, přičemž 80 % žilo ve veřejně financovaném bydlení. Je důležité poznamenat, že HBD také přijala opatření k zajištění rozmanitosti prostřednictvím své politiky etnické integrace.
(3) Shromažďování pozemků a odstupňovaná hustota územního plánování
Nakonec, shromažďování pozemků – druh územního plánování – je proces slučování malých pozemků do větších parcel za účelem nového využití nedostatečně využitých oblastí. Jedním ze způsobů, jak využít shromažďování pozemků k dosažení hustoty, je odstupňované zónování hustoty (GDZ). GDZ motivuje developery k výstavbě budov s vyšší hustotou na velkých pozemcích a k výstavbě méně hustých staveb na malých pozemcích. V konečném důsledku tak podporuje efektivní využití prémiových městských pozemků pro hustší zástavbu.
Podívejte se na indický Gudžarát, kde se shromažďování pozemků úspěšně osvědčilo při rozvoji infrastruktury – klíčové součásti dobré hustoty. Gudžarátský zákon o územním plánování a rozvoji měst byl v roce 1999 novelizován, aby umožnil vládě přivlastnit si pozemky pro výstavbu infrastruktury. V důsledku toho se zvýšila spokojenost vlastníků pozemků v této oblasti a rozvojové projekty probíhaly podle plánu.
Pozemek před (vlevo) a po (vpravo) použití pozemkových úprav. (Grafika: Affordable Housing Institute)
Odklon od jednoúčelového územního plánování směrem k zapojení veřejnosti
Územní plánování a územní plánování lze využít inovativními způsoby k zajištění spravedlnosti a zvýšení hustoty. Tvorba a implementace územních předpisů však musí být procesem spolupráce, který zapojuje veřejnost. Přístupy k územnímu plánování shora dolů často odcizují občany a mají potíže s řádným řešením potřeb obyvatel a majitelů podniků.
Hustá města jsou efektivnější, spravedlivější a živější. Prvním krokem je odklon od jednoúčelového územního plánování. Místo toho by se představitelé měst měli zaměřit na nástroje územního plánování a zónování, aby zabránili rozrůstání a zajistili udržitelný rozvoj.