Při správě pronajímané nemovitosti, ať už je či není vhodná pro domácí zvířata, se s největší pravděpodobností setkáte s nájemníky se služebními psy. Jako pronajímatel máte právo požadovat po nájemci konkrétní dokumentaci. Vždy však musíte mít na paměti zákony o přístupnosti a spravedlivém bydlení. Čtěte dále a dozvíte se o právech pronajímatele a nájemce týkajících se služebních psů a o tom, jaké doklady smíte požadovat.
Typy služebních psů
Je nezbytné pochopit rozdíly mezi typy služebních psů, které mohou lidé mít. Ne všichni tito psi mají stejné schopnosti nebo práva. Zde jsou tři hlavní druhy služebních psů a jejich specifikace:
Teoreticky se tedy setkáte se dvěma druhy psů: služebními psy a zvířaty pro emocionální podporu (ESA). (Mějte na paměti, že nájemce může mít zvíře emoční podpory, které není psem). Existují různé podskupiny služebních psů, kteří jsou vycvičeni na pomoc lidem s jedinečným postižením. Někteří služební psi se mohou například specializovat na vedení nevidomých osob nebo na upozorňování svých majitelů na nebezpečně vysokou nebo nízkou hladinu cukru v krvi.
Služební psi mají speciální výcvik, aby svému majiteli pomáhali s jeho konkrétním postižením. Naproti tomu pes pro emocionální podporu nemá žádný speciální výcvik. Jedná se jednoduše o zvíře, které poskytuje útěchu a společnost jedinci s psychickými problémy. Licencovaný terapeut, psycholog nebo psychiatr obvykle sepíše dopis ESA, aby ověřil, že pacient potřebuje psa ke zlepšení svého stavu.
Přiměřené úpravy
Pokud má váš nájemník zdravotní postižení, může požádat o přiměřené úpravy svého stavu. Přiměřené úpravy jsou změny pravidel, zásad nebo postupů v nemovitosti tak, aby osoba se zdravotním postižením mohla v bytové jednotce bydlet nebo ji užívat. Upozorňujeme, že existují určité požadavky, které musí splňovat všechny bytové jednotky bez ohledu na přítomnost nájemníka se zdravotním postižením. Všechny nájemní jednotky musí mít:
- přístupnou cestu do jednotky a skrz ni.
- Přístupné vypínače světel, elektrické zásuvky, termostaty a další ovládací prvky prostředí.
- Zpevněné stěny koupelny umožňující pozdější instalaci madel.
- Kuchyně a koupelny, které mohou používat osoby na invalidním vozíku.
Mezi přiměřené úpravy patří upuštění od zákazu chovu domácích zvířat pro osobu, která potřebuje asistenční zvíře.
Pronajímatelé v těchto případech NEJSOU povinni provést přiměřené úpravy podle zákona o spravedlivém bydlení pro služební psy:
- Budovy se 4 nebo méně jednotkami, kde pronajímatel obývá jednu z jednotek
- Samostatné-rodinné domy prodávané nebo pronajímané bez realitního makléře
- Hotely a motely nejsou považovány za obydlí podle zákona o spravedlivém bydlení, ale jsou považovány za místa veřejného ubytování podle zákona o Američanech se zdravotním postižením (ADA)
- Soukromé kluby
Obecné požadavky pronajímatele
Všeobecně, pronajímatel:
- Nemůže požadovat zálohu za služebního psa nebo zvíře poskytující emocionální podporu. Majitel služebního zvířete však nese odpovědnost za případné škody nad rámec opotřebení, které může pes způsobit. To zahrnuje stopy po zubech na obložení, koberec roztrhaný hrabáním psa a koberec znečištěný psími výkaly nebo zvratky.
- Může vyžadovat nějaký druh dokladu o zdravotním postižení jako podmínku ubytování a nějaký druh dokladu o tom, že dané zvíře je vycvičené služební zvíře nebo zvíře emocionální podpory ověřené licencovaným odborníkem na duševní zdraví.
- Může vyloučit psa, včetně vycvičeného, certifikovaného služebního psa, pokud přítomnost zvířete představuje přímé ohrožení bezpečnosti osob nacházejících se v objektu nebo v jeho blízkosti. Pes může být rovněž vykázán z nemovitosti, pokud narušuje dohodu o klidném užívání ostatních nájemců nebo sousedů. Pronajímatel se však může rozhodnout, že nájemci umožní zůstat, pokud pes již není přítomen.
Druhy dokumentace, které můžete požadovat
Tady je druh dokumentace, kterou můžete požadovat, pokud váš nájemce tvrdí, že má služebního psa nebo psa emoční podpory. Služební pes a pes s emocionální podporou nejsou totéž a podle federálních zákonů se s nimi zachází odlišně. Pronajímatelé mohou vyžadovat lékařskou dokumentaci pro ESAs, ale ne pro služební psy.
- Dopis od nájemcova licencovaného terapeuta, psychologa nebo psychiatra, ve kterém uvede, že potřebuje psa, aby mu pomohl zmírnit jeho symptomy. Dopis by měl být oficiálním dokumentem s hlavičkou odborníka na duševní zdraví spolu s jeho kontaktními údaji, telefonním číslem a e-mailovou adresou. Dopis by měl rovněž obsahovat číslo licence odborníka. Jako pronajímatel můžete dopis ověřit několika způsoby. Mějte však na paměti, že z jakéhokoli důvodu nesmíte být v přímém kontaktu s terapeutem/psychologem/psychiatrem vašeho nájemníka. V dnešní době je velmi snadné vyrobit falešné dopisy ESA. Dopis nájemce si můžete ověřit tak, že:
- s nájemcem promluvíte a zeptáte se ho na dopis. Nezapomeňte být obviňující; váš nájemník se rozhodl vám sdělit, že potřebuje zvláštní úpravy, proto buďte vždy ohleduplní.
- Zjistěte si číslo licence odborníka na duševní zdraví a ověřte si její platnost. To můžete provést tak, že navštívíte státní webové stránky pro jeho klinický obor a zadáte číslo jeho licence. Pokud máte potíže, nájemce by měl být schopen získat snímek obrazovky s ověřením licence svého poradce nebo lékaře tak, že ho kontaktuje. Odkaz na licenční úřad vašeho státu najdete zde
- Požádejte nájemce, aby jeho odborník na duševní zdraví vyplnil formulář o přiměřeném přizpůsobení. Zde je příklad dokumentu, který lze nalézt na internetu.
- Identifikace služebního psa, například fotografie.
- Písemné potvrzení nájemce (nebo jeho rodinného příslušníka/opatrovníka), ve kterém se uvádí: (1) že nájemce nebo jeho rodinný příslušník je osobou se zdravotním postižením; (2) potřeba, aby zvíře pomáhalo osobě s tímto konkrétním postižením; a (3) že zvíře skutečně pomáhá osobě s postižením.
- Kopie zdravotních záznamů zvířete, aby bylo zajištěno, že je v dobrém zdravotním stavu, bez parazitů a očkované/vakcinované.
Co nesmíte požadovat
Následující položky jsou druhy důkazů, které nesmíte požadovat:
- Ověření služebního psa nebo doklady o výcviku. I když smíte požadovat nějaký druh dokladu o tom, že pes plní funkci služebního psa, nesmíte nutně požadovat předložení osvědčení. Je to proto, že pravidla uvedená v ADA se vztahují i na bydlení.
- Přístup ke zdravotní dokumentaci nájemníka.
- Konkrétní informace o zdravotním postižení nájemníka. Nesmíte klást otázky typu:
- „Máte zdravotní postižení?“
- „Jak závažné je vaše zdravotní postižení?“
- „Mohu mít povolení nahlédnout do vaší zdravotní dokumentace?“
- „Byl jste někdy hospitalizován z důvodu mentálního postižení?“
- „Byl jste někdy v protidrogovém rehabilitačním programu?“
- „Užíváte léky?“
- „Jak dlouho se léčíte?“
- „Kolik sezení jste absolvoval u svého terapeuta?“
Nikdy byste neměl obtěžovat nebo obviňovat svého nájemníka ze lži. Pokud nájemníkovi položíte některou z těchto osobních otázek, může být vaše jednání považováno za diskriminační a v rozporu se zákonem o spravedlivém bydlení.
Odmítání služebních psů
V ojedinělých případech je možné omezit nájemníka v držení služebního psa. Pronajímatel může odmítnout ubytování služebního zvířete na základě rasy, pokud by povolení zvířete bylo nepřiměřené. Pokud vám například pojišťovna zruší pojistné krytí z důvodu omezeného výskytu plemene v objektu, můžete služebního psa odmítnout.
Některá plemena psů jsou považována za „nebezpečná“ a mnoho pojišťoven mění pojistné smlouvy z důvodu předpokládaného vyššího rizika. Mezi psy, u nichž se předpokládá sklon k násilí, patří pitbulové, rotvajleři, dobrmani, čau-čau, akity, aljašští malamuti, němečtí ovčáci, sibiřští huskyové, bernardýni a kříženci vlků. Patří sem také jakákoli směs uvedených plemen psů.
Zde jsou uvedeny některé další důvody, kdy můžete mít právo odmítnout služebního psa nebo vystěhovat nájemníka kvůli psovi:
- Nájemník není zdravotně postižený nebo to nemůže písemně prokázat prostřednictvím zdravotnického pracovníka.
- Asistenční zvíře není předepsáno k léčbě konkrétního zdravotního postižení nájemce nebo není prokázána souvislost nebo není písemně podložena odborníkem na zdravotní péči.
- Asistenční zvíře by představovalo nepřiměřenou zátěž.
- Asistenční zvíře je nezákonné nebo jinak nepovolené podle státního nebo obecního práva.
- Zvíře přímo ohrožuje zdraví a bezpečnost ostatních nájemníků, což nelze omezit nebo odstranit.
- Přítomnost zvířete „zásadně mění charakter činnosti poskytovatele bydlení.“
- Nájemce nepřevezme odpovědnost za zvíře, například za úklid odpadků, za to, že zvíře nechá volně pobíhat, nebo za řešení problémů s hlukem.
Vždy byste měli mít na paměti zákony vašeho státu, zákon o spravedlivém bydlení a vaše požadavky na přístupnost.
Nezáleží na tom, co děláte.