Klíčové poznatky
- Třída nemovitostí je založena na charakteristikách, jako je stav, poloha a stáří nemovitosti.
- Investoři by se měli seznámit s třídami nemovitostí.
- Neexistuje univerzální vzorec, pokud jde o nejlepší třídu nemovitosti pro váš první investiční obchod.
Pamatujete si, jak jste chodili do školy a dostávali písmenné známky na základě své práce? V rámci investování do nemovitostí sice neexistují písmenné známky, ale existuje systém klasifikace, který se používá k určení kvality dané nemovitosti. Investoři do nemovitostí často používají třídu nemovitosti k analýze potenciálu dané transakce. Na rozdíl od školy však nejvyšší třída nemovitosti nemusí vždy znamenat nejlepší obchod. Čtěte dále a dozvíte se, jak pomocí třídy nemovitosti určit nejlepší typ nemovitosti pro vaši první investici.
Třídy nemovitostí
Pokud jde o třídy nemovitostí, jsou pokyny poměrně snadno pochopitelné. Investoři do nemovitostí budou při zařazování do tříd zkoumat řadu charakteristik, jako je lokalita, stáří nemovitosti a její celkový stav. Tyto informace pak mohou investoři využít při vyhledávání nemovitostí nebo při zvažování, zda pokračovat v konkrétní transakci.
Je důležité si uvědomit, že přiřazení třídy nemovitosti je subjektivní proces a u dvou investorů se může lišit. Dávejte si pozor na ty, kteří se mohou snažit prodat nemovitosti na základě vysokého (nebo nízkého) hodnocení třídy nemovitosti, protože vy můžete mít odlišné chápání této kategorie. Jak již bylo řečeno, většinou existují charakteristiky, které čistě zapadají do různých tříd nemovitostí; jako investor je důležité pochopit, jaké to jsou. Různé typy tříd nemovitostí jsou následující:
- Třída A
- Třída B
- Třída C
- Třída D
Třída A
Nemovitost třídy A lze často klasifikovat jako novější stavbu v dobrém stavu. Nemovitosti třídy A jsou často postaveny v posledních deseti letech nebo se jedná o kompletně zrekonstruované historické domy. Tyto nemovitosti se často nacházejí ve velmi žádaných oblastech, jako jsou oblíbené čtvrti nebo perspektivní lokality. Nemovitosti třídy A obvykle disponují špičkovými prvky, jako jsou spotřebiče z nerezové oceli nebo podlahy z tvrdého dřeva. Vzhledem k jejich kvalitnímu stavu investoři a majitelé nemovitostí zjistí, že neobsazenost nemovitostí třídy A je často nízká.
Vzhledem k tomu, že nemovitosti třídy A jsou vysoce kvalitní, lze také předpokládat, že jejich pořizovací cena je ve srovnání s nemovitostmi nižší kvality vyšší. To může být nevýhodou pro začínající investory pracující s omezenějšími finančními prostředky, zejména proto, že vyšší kupní cena se může rovnat nižšímu cash flow. Na druhou stranu nemovitosti třídy A mohou být díky své nenáročnosti na údržbu ideální investicí typu „kup a drž“.
Třída B
U nemovitostí třídy B si můžete dát pozor na některé specifické vlastnosti, a sice že budou často podobné nemovitostem třídy A, ale budou mít o něco nižší kvalitu. Například nemovitosti třídy B jsou obvykle starší než nemovitosti třídy A a často jsou staré přibližně 10 až 30 let. Budou mít některé vybavení podobné nemovitostem třídy A, ale není to od nich vyžadováno. Kromě toho se nemovitost třídy B bude často stále nacházet v oblíbené lokalitě, která se vyznačuje dobrými školami a potenciálem tržního zhodnocení.
Nemovitost třídy B může mít podobné vlastnosti jako nemovitost třídy A; protože však často vyžaduje větší údržbu, pořizovací náklady jsou v porovnání s ní často mnohem nižší. Díky tomu jsou nemovitosti třídy B atraktivní pro různé investory, zejména pro ty, kteří chtějí provést několik vylepšení a upgradovat na nemovitost třídy A. Celkově lze o nemovitostech třídy B uvažovat jako o nemovitostech s nižšími počátečními náklady, ale s potenciálem stabilního cash flow a zhodnocení v průběhu času.
Třída C
Nemovitost třídy C je často starší stavba s potřebou poměrně náročné údržby. Tyto nemovitosti mají obvykle zastaralé vodovodní nebo elektrické systémy a obsahují původní spotřebiče. Čtvrť třídy C se často nachází v oblasti s nižšími příjmy ve srovnání s nemovitostmi třídy A nebo B; v důsledku toho bude nájemné v těchto oblastech nižší ve srovnání s jinými možnostmi.
Možná se ptáte, proč by investoři měli uvažovat o nemovitosti třídy C jako o investici, a krátkou odpovědí jsou nižší pořizovací náklady. Vzhledem ke stavu nemovitostí třídy C bude často snazší je získat předem, i když investoři mohou při realizaci obchodu narazit na menší možnosti financování. Při zvážení všech okolností mohou nemovitosti třídy C nabízet vysoký peněžní tok a jedinečné příležitosti pro investory.
Třída D
Nakonec jsou tu nemovitosti třídy D, které stojí za zvážení. Jedná se často o starší budovy, někdy stejně staré nebo starší než nemovitosti třídy C, ale s více zanedbanými prvky. Nemovitost třídy D často potřebuje značné množství oprav a může být neobyvatelná, dokud tyto opravy nebudou dokončeny. Nemovitosti třídy D se často nacházejí v méně žádaných lokalitách a z tohoto důvodu může být pro investory obtížné přilákat spolehlivé nájemníky i po provedení značného množství údržby.
Nemovitosti třídy D mohou poskytnout příležitost pro zkušené investory typu fix and flip, kteří dobře znají danou oblast trhu. Investoři často považují čtvrti třídy D za nebezpečné oblasti a běžně narazí na nájemníky s nižšími příjmy a úvěry. Pro investory, kteří se snaží obsadit roli správce nemovitosti, mohou být nemovitosti třídy D obzvláště obtížné. Přesto jsou ve srovnání s ostatními třídami nemovitostí nejlevnější na pořízení a mohou přinést nejvyšší poměr nájemného k ceně.
Co dělá skvělou investici do nemovitostí?“
Při hledání skvělé investice do nemovitostí je třeba zvážit řadu faktorů. Ačkoli neexistuje jediný recept na nalezení nejlepší investice, můžete se spolehnout na jednu radu: přistoupit na perfektní obchod bude záviset výhradně na vaší situaci a cílech v oblasti nemovitostí. Jak již bylo řečeno, účelem pochopení rozlišení tříd nemovitostí jako investora je pomoci seznámit se s potenciálem dané nemovitosti nebo obchodu s nemovitostmi.
Při pohledu na výše uvedené třídy nemovitostí byste měli pečlivě zvážit možnosti financování a počáteční investice. To může znamenat rozdíl mezi tím, zda s danou nemovitostí budete pokračovat, nebo od ní odejdete. Kromě toho je důležité si uvědomit, že pokud jde o financování nemovitostí, můžete najít méně dostupných možností, jakmile projdete nižšími třídami nemovitostí.
Na druhé straně mohou investoři najít vyšší poměr nájemného a ceny, pokud jde o nižší třídu nemovitostí. Je to důsledek nízkých pořizovacích nákladů a vysokého potenciálu pronájmu. Někteří investoři dokonce naznačují, že nemovitost třídy C může být nejlepším typem nemovitosti pro první investici. Přestože je něco, co se dá říci o kvalitnějších nemovitostech, i když jsou s nimi spojeny vyšší pořizovací náklady. Začínající investoři, kteří chtějí investovat do nemovitostí s pasivním příjmem, mohou mít více štěstí s nemovitostí třídy A.
Celkově vzato by se začínající investoři měli snažit získat důkladné znalosti o různých třídách nemovitostí. Mohou vám pomoci připravit se na analýzu obchodů, klasifikaci čtvrtí a určení, zda nemovitost odpovídá vašim investičním cílům. Investoři, kteří se seznámí s rozlišením tříd nemovitostí, mohou také zjistit, že je méně pravděpodobné, že se nechají vtáhnout do obchodu na základě nesprávného označení třídy nemovitosti. V případě čehokoli myslete na náležitou péči a při zvažování investice věnujte pozornost situačním faktorům. Třída nemovitosti může být skvělým vodítkem pro investory všech úrovní zkušeností.