Loni touto dobou se to v centru Chicaga hemžilo novými projekty pro více rodin. Nabídka jednoduše nebyla dostatečná, aby uspokojila poptávku nájemníků, kteří chtěli bydlet v centru města. Za poslední rok se však mnohé změnilo a trh s nájemními byty ve čtvrti Loop a okolních čtvrtích stojí proti proudu.
Před trhem s vícegeneračními domy v centru Chicaga stojí řada překážek. Pandemie je jen tou poslední, i když jistě nejvlivnější, alespoň v krátkodobém horizontu. Vyšší daně z nemovitostí se přenášejí na nájemníky v podobě vyššího nájemného. Mnozí uvádějí městskou vyhlášku o dostupných požadavcích jako odrazující faktor pro novou výstavbu. Faktem je, že ještě předtím, než někdo slyšel o COVID-19, se trh v centru města začínal na začátku roku z těchto důvodů a kvůli rostoucím nákladům na výstavbu táhnout, alespoň pokud jde o novou nabídku.
Nyní však nabídka nebude problémem, protože mnozí se po vypršení nájemních smluv rozhodnou přestěhovat na předměstí. Nejnovější průzkum společnosti Integra Realty Resources ukázal, že obsazenost vícebytových domů v centru města klesla na 89,2 % – nejnižší hodnotu tohoto ukazatele od roku 2002. Toto číslo bude během třetího čtvrtletí pravděpodobně dále klesat.
„Rozhodně věříme v životaschopnost trhu v centru města,“ řekl Ron DeVries, MAI, senior managing director společnosti Integra Realty Resources. „Existuje mnoho pádných důvodů, proč bydlet v centru města. Jde jen o to, že právě teď mnoho z těchto důvodů, neexistuje. Veškerá občanská vybavenost – noční život, krátké dojíždění do práce, restaurace a nákupy – trh funguje na omezenější bázi.“
Nemovitosti třídy A jsou obvykle první, u nichž dochází k nejrychlejšímu růstu nebo poklesu nájemného v důsledku výkyvů na trhu. Tak tomu bylo i v letošním roce, kdy ceny klesly do pásma třídy B. Během prvního čtvrtletí kleslo meziročně nájemné mezi budovami třídy A o 7,7 %; ve druhém čtvrtletí tento pokles zrychlil na 12,4 %. Vzhledem k tomu, že produkty třídy A a B jsou tak úzce provázány, není divu, že nájemné mezi budovami třídy B kleslo v prvním čtvrtletí o 7,3 procenta a ve druhém o 14,9 procenta.
Po první výluce, která nastala v březnu, zůstala míra udržení nájemníků zpočátku stabilní, a to především kvůli omezení možnosti stěhování nájemníků a s krátkodobými pronájmy, které pronajímatelé nabízeli. Nyní však nájemníci zvažují všechny své možnosti – včetně stěhování do lokalit s nižší hustotou na předměstích a ve vnějších čtvrtích města.
Některé budovy mají nízkou hustotu zástavby a/nebo se nacházejí v kapsách s nižší hustotou zástavby v centru města. Tyto nemovitosti si obecně vedly lépe. Pro zbytek trhu jsou na vzestupu ústupky – s nabídkou jednoho, dvou nebo dokonce tříměsíčního nájemného – ve snaze zastavit migraci nájemníků.
„Dostali jsme se na konec nájemní sezóny,“ řekl DeVries, „takže právě teď se spousta majitelů snaží obsadit co nejvíce volných bytů, než nastane zima.“
Zoufalství trhu s vícegeneračními domy v centru města nemusí nutně odpovídat jásotu předměstského trhu. Především se nejedná o scénář „jeden byt k jednomu“. Ti nájemníci, kteří mají dostatek kapitálu a stálé zaměstnání, se mohou při tak nízkých sazbách konečně vrhnout do vlastnického bydlení. Na druhém konci spektra jsou nájemníci, kteří se potýkají s finančními potížemi, a ti se mohou přestěhovat k rodině, dokud se jejich situace nestabilizuje.
Druhé, jedná se pravděpodobně o krátkodobé narušení. Jakmile bude zavedena vakcína, nájemníci uvidí, že se trh v centru města nákladově zkorigoval, a vrátí se do CBD, protože občanská vybavenost, kterou nabízí, je stále silným lákadlem.
„Myslím, že se lidé budou stěhovat zpět, až uvidí, že se otevírají jejich kanceláře a že se pohodlně vrátí do bezpečného pracovního prostředí,“ řekl DeVries. „Ale dokud k tomu nedojde, nemyslím si, že uvidíte velkou změnu, pokud jde o zvýšení obsazenosti a nájemného v centru města.“
Předměstský trh s vícepodlažními byty sice neoplývá novými nájemníky, kteří utíkají před hustotou centra města, ale i tak zvládl současnou situaci mnohem lépe než CBD. Na předměstích došlo od července 2019 do července 2020 k meziročnímu nárůstu nájemného jen o něco málo přes 1 %. Zatímco před pandemií byl meziroční nárůst nájemného blížící se 3 procentům normou, majitelé těchto nemovitostí musí být spokojeni s tím, že se nájemné i obsazenost v tak bouřlivém období drží na stejné úrovni. Společnost Integra předpovídá, že absorpce bude po dobu roku 2020 stagnovat a dosáhne maximálního počtu přibližně 750 jednotek. Trh v centru města se pravděpodobně vrátí na úroveň před pandemií někdy v roce 2021.