Je den výplaty! Jak budete vybírat nájemné?
Pro začínající pronajímatele je otázka, jak vybírat nájemné, důležitá. Některé platformy jsou nejen nepohodlné, ale nesou s sebou i velké riziko, pokud neznáte zákony nebo zásady platební platformy. Prozíraví pronajímatelé udělají vše pro to, aby ochránili své investice, a to začíná výběrem solidní platební metody.
Mezi oblíbené platební metody patří šeky, přímý bankovní převod, hotovost, peer-to-peer platební systém (například Venmo, PayPal nebo Zelle) nebo platforma pro správu nájmů, jako je Tellus. Dnes se podíváme na některé výhody a nevýhody jednotlivých systémů.
Přečtěte si více: Přečtěte si to, než zvýšíte nájemné, nenechávejte peníze na stole
Šek
Šek se k placení nájemného používá tak dlouho, že předpokládáme, že je to jedna z důvěryhodnějších metod. Šeky jsou v lepším případě nepohodlné, v horším nebezpečné. Vyplatí se prozkoumat alternativní způsoby placení.
Šek v první řadě není okamžitý. Mezi okamžikem, kdy nájemce vystaví šek, a okamžikem, kdy pronajímatel uvidí peníze na svém bankovním účtu, uplyne nějaký čas. Šeky se mohou ztratit v poště a pronajímatelé nemají možnost ověřit, že nájemce platbu odeslal, dokud se šek nedostane do jejich rukou.
Za druhé, šeky nejsou automatizované. Nájemce musí pamatovat na to, aby každý měsíc vypsal šek a odeslal jej s předstihem před datem splatnosti, aby dorazil včas. Po obdržení šeku musí pronajímatelé osobně zajít do banky a šek uložit. Tento proces se opakuje každý měsíc, a to je spousta známek, spousta čekání na poštu a spousta cest do banky.
Šek navíc otevírá dveře některým skutečným rizikům. V některých městech, například v San Francisku, se přijetím šeku na nájemné od osoby, která není uvedena v nájemní smlouvě, automaticky stává podnájemníkem! Bez jakéhokoli prověřování nebo ověřování totožnosti z vaší strany máte nyní někoho, kdo je na vaší nájemní smlouvě a bydlí ve vaší nájemní jednotce, a to jen proto, že jste se nepodívali na jméno na šeku. Pokud byste někdy potřebovali tuto osobu odstranit, nemůžete poukázat na doložku o zákazu podnájmu v nájemní smlouvě, protože jste ji již přijali. To bude znamenat řízení o vystěhování.
Dalším rizikem šeků je, že mohou propadnout. Pokud nájemce nemá dostatek finančních prostředků, nedozvíte se o tom, dokud nepůjdete šek složit. Nejenže vám to může zabránit ve splácení hypotéky, ale může to také oddálit řízení o vystěhování pro neplacení. V závislosti na zákonech vašeho státu mohou existovat určitá data, kdy musí být doručena výpověď s výpovědní lhůtou. Pokud šek propadne, může to tento proces oddálit.
Platba v hotovosti
Platba v hotovosti má svá kouzla. Je to likvidní majetek a lze jej okamžitě použít na jakýkoli výdaj. Navíc – na rozdíl od šeků – pronajímatel přijímající hotovost s jistotou ví, že nájemce nájemné zaplatil. Hotovost je však náročná na evidenci. Pokud pronajímatel při platbě nevystaví stvrzenku, otevírá tím prostor pro budoucí spory o tom, kolik bylo skutečně zaplaceno. Hotovost nelze zasílat poštou a musí být vyměněna osobně. V závislosti na oblasti nemusí být místo zvolené pro výměnu hotovosti bezpečné a existuje zvýšené riziko konfrontace, zejména pokud je tato výměna rutinou, která probíhá každý měsíc.
Ačkoli nájemci mohou namítat, že je to pohodlnější, někteří, kteří platí v hotovosti, nechtějí zanechat záznam prostřednictvím šeků nebo bankovních převodů. Vždy je rozumné si nájemce před pronájmem prověřit, abyste měli jistotu, že přesně víte, kdo bude ve vaší nemovitosti bydlet.
Přímá záloha
Mnoho pronajímatelů vidí rizika šeků a hotovosti a volí přímý bankovní převod. Je to jednoduché, lze to automatizovat a peníze obdrží přímo na svůj bankovní účet. Tento způsob má však stále svá rizika.
Pronajímatelé, kteří vyžadují bankovní převod, musí nájemcům sdělit číslo bankovního účtu a směrovací číslo. To nezajišťuje soukromí a mohlo by to zvýšit riziko podvodu. Přímý vklad je také obtížný pro evidenci, protože každá platba se mísí s ostatními transakcemi na bankovním výpisu a musí se zaznamenávat ručně, aby se vedla dobrá evidence.
Přímé bankovní vklady navíc nedávají pronajímatelům možnost blokovat částečné platby. V některých státech se jedná o důležitou funkci, která musí být k dispozici, pokud pronajímatel někdy potřebuje nájemníka vystěhovat. V závislosti na zákonech ve vaší oblasti může být řízení o vystěhování zastaveno, pokud nájemce zaplatí i jen část nákladů na měsíční nájemné.
Řekněme, že máte nájemce, který neplatí nájemné. Dali jste mu výpověď s výpovědní lhůtou, aby zaplatil nebo odešel, ale najednou, ještě než výpověď vyprší, obdržíte na svůj bankovní účet mizernou platbu ve výši 25 USD. Protože jste tuto platbu přijali (a standardně by byly přijaty všechny platby na váš bankovní účet), řízení o vystěhování se zastaví a vy jste nuceni začít příští měsíc znovu. Nájemník nadále bydlí bez nájemného na vašem pozemku.
Platby mezi partnery
Tento typ platebních metod zahrnuje platformy jako Paypal, Venmo a Zelle. Tyto metody představují pohodlný způsob převodu peněz známým osobám, ale nejsou bez nevýhod. Vedení účetnictví pomocí peer-to-peer plateb není ideální, protože platby nájemného se mísí s osobními platbami. Pronajímatelé, kteří chtějí vést dobrou evidenci (důležitou pro daňové období!), musí při tomto systému vše přepisovat ručně. Stejně jako u přímých bankovních vkladů navíc tyto platformy neumožňují pronajímatelům blokovat částečné platby, což vede k problematickým situacím v případě nutnosti vystěhování.
Přečtěte si více: Založení s.r.o. pro vaši pronajímanou nemovitost
Venmo
Platformy pro vzájemné platby obvykle omezují výši částky, kterou může osoba v daném týdnu vybrat. Například služba Venmo neumožňuje převést najednou více než 999,99 USD, pokud neověříte svou totožnost pomocí data narození, poštovního směrovacího čísla a posledních čtyř číslic čísla sociálního pojištění. Ověřené účty mohou najednou vybrat 2 999,99 USD, přičemž týdenní maximum je 19 999,99 USD. Pro pronajímatele s více nemovitostmi a splátkami hypotéky je převádění peněz každý den několik dní po sobě nejen nepohodlné; je to stresující, pokud musíte čekat na vyplacení peněz, abyste mohli provést včasné platby. Termíny jsou v tomto odvětví napjaté a vy si zasloužíte automatizovaný systém, který vás nenechá na holičkách, pokud jste zapomněli provést převod.
Převody z Venmo do vaší banky trvají jeden až tři pracovní dny, ale Venmo si vyhrazuje právo každý převod zkontrolovat, což může vést k zablokování, zabavení, zadržení nebo vrácení prostředků odesílateli. I když je riziko malé, proč byste měli obětovat své investované peníze kvůli nedorozumění?“
Naneštěstí je nedorozumění, pokud jde o spory mezi pronajímatelem a nájemcem, mnoho. Nikdo nechce od začátku předpokládat, že se vztah pokazí, ale přesto je důležité se pro případ, že se tak stane, chránit. Platební platformy, jako je Venmo, vám nabízejí nulovou ochranu, pokud se nájemník rozhodne poplatek rozporovat. I když je poplatek poslední měsíční nájemné, které vám dluží, peer-to-peer platební platformy mají tendenci se postavit na stranu kupujícího, takže vám chybí peníze na nájemné. Ve sporných situacích není platební platforma bez znalosti nájemního práva vaším nejlepším přítelem.
Dozvíte se více: Zelle je služba, kterou používá několik velkých bank k rychlým převodům mezi uživateli:
Zelle
Zelle je služba, kterou používá několik velkých bank k rychlým převodům mezi uživateli. Na rozdíl od služeb Venmo nebo PayPal, kde zůstatek leží v aplikaci, Zelle ukládá peníze přímo na váš bankovní účet. Převádí také rychleji než většina bankovních služeb. Navzdory těmto výhodám má i některé nevýhody.
Jednou z hlavních nevýhod je, že Zelle nelze používat u všech bank. Má vybrané partnery, a pokud vaše banka na tomto seznamu není, nemůžete její službu používat. Některé velké banky, jako například Bank of America, Wells Fargo a Chase, jsou partnery společnosti Zelle. Mnoho menších bank a družstevních záložen nikoli. Pro pronajímatele, kteří provozují bankovnictví s velkým partnerem, se stále stává problémem, pokud vaši nájemníci nesdílejí vaši banku. Pokud jejich banky nejsou partnery Zelle, museli by buď změnit banku, nebo si najít jinou platební platformu.
Další nevýhodou jsou limity převodů, které si banky u Zelle nastavily. Některé limity převodů, které jsou určeny k ochraně uživatelů před podvody, činí pouhých 1 000 USD denně, zatímco většina se pohybuje kolem 2 500 USD denně. Pokud je nájemné vyšší než tato částka, může se stát, že nájemníci budou muset posílat platby v průběhu více dnů, což jim přidá potíže a komplikace při výběru nájemného za každý měsíc.
Zelle nelze automatizovat. Pro měsíční platby, jako je nájemné, tedy není možné nastavit opakovanou platbu. Pronajímatelé také nemohou blokovat částečné platby, což může oddálit řízení o vystěhování z důvodu neplacení nájemného.
PayPal
PayPal vyžaduje ověření uživatele pro pravidelný převod velkých částek peněz. V zásadě je to dobrá věc, ale někteří uživatelé hlásí chyby v systému, kdy se jejich účet stane neověřeným a oni již nemohou provádět nebo přijímat platby. Jako majitel domu, který je závislý na stálém příjmu na splátky hypotéky a další výdaje, o takovou bolest hlavy nestojíte.
PayPal tvrdí, že ke zmrazení účtů (kterému říká „omezení“) často dojde v důsledku velkého nárůstu finančních prostředků, který se liší od běžného vzorce. Tento způsob označování účtů poškozuje nové pronajímatele, kteří právě začínají, nebo ty, kteří nedávno získali novou jednotku. U ostatních uživatelů se zdá, že neexistuje žádný zřetelný vzorec nebo důvod, proč byl jejich účet omezen. Stačí si na internetu vyhledat „omezení účtu PayPal“ a najdete příliš mnoho hororových příběhů o zmrazených finančních prostředcích.
I bez omezení účtu není služba PayPal stále ideální pro placení nájemného. Podle toho, jak je systém nastaven, si můžete vybrat, zda chcete osobní nebo firemní účet. U osobních účtů nejsou s převody spojeny žádné poplatky. Jako pronajímatel však nemáte žádnou ochranu, pokud se nájemce rozhodne poplatky rozporovat. Řekněme například, že se váš nájemník stěhuje a způsobil na vašem nájmu značné škody. Vy si ji chcete strhnout z kauce, ale nájemce s tím nesouhlasí. Zpochybní poplatky za nájemné za minulý měsíc u společnosti PayPal s tím, že tuto částku nikdy nechtěl zaplatit a měla by mu být vrácena. V takových případech se platební platforma téměř vždy postaví na stranu plátce a vy zůstanete bez peněz za nájemné.
Možná vás to přiměje k tomu, abyste se podívali na možnost založení podnikatelského účtu. S tímto typem účtu jsou však spojeny poplatky (2,9 % + 0,30 USD za prodej u amerických transakcí). Tento poplatek může být přenesen na nájemce, ale existují lepší obchodní modely, které jsou výhodné pro obě strany.
Lepší řešení
Žádná z výše uvedených platforem nebyla navržena výhradně pro platby nájemného. To znamená, že pronajímatelé nejsou kryti, když na tom záleží. Se všemi riziky a nevýhodami mohou pronajímatelé přijít o peníze, pokud nebudou opatrní. Je rok 2018 a všichni hledají lepší řešení.
Nájemci
Jste-li nájemce, chcete něco pohodlného. Šeky nejsou stavěné na to, jak fungujete; většina nájemníků – zejména mileniálů – dává přednost placení nájemného z telefonu nebo počítače. Mít něco automatizovaného vám může zajistit klid, takže se nikdy nebudete muset obávat poplatků z prodlení nebo ztráty bydlení.
Pronajímatelé
Jste-li pronajímatel, potřebujete ochranu proti sporům s plátci nebo částečným platbám, které by nájemník mohl provést, aby se vyhnul vystěhování. Málokterý pronajímatel chce podnikat nekonečné cesty do banky; většina chce, aby peníze za nájem chodily přímo na jeho bankovní účet. Zasloužíte si něco automatizovaného, aby nájemníci nezapomínali platit a abyste se nezpozdili se splátkami hypotéky. Potřebujete také něco bez omezení převodů, abyste se mohli soustředit na růst svého portfolia a nepřerůstali platební platformu.
Pronajímatelé také potřebují systém, který jim pomůže vést dobrou evidenci, aby pro ně daňové období nebylo noční můrou. Schopnost sledovat příjmy a výdaje je klíčem k dobré organizaci pronájmu a zajištění pozitivního cash flow.
Přečtěte si více: 10 tipů pro nové pronajímatele, Rezervní fondy pro pronajímatele
Tellus: platforma určená pro výběr nájemného (a mnohem více)
To, co nájemní průmysl skutečně potřebuje, je něco jednoduchého, automatizovaného a bezpečného. Používání superaplikace pro správu nájemného, jako je Tellus, poskytuje pronajímatelům dodatečný klid, protože byla navržena pro výběr nájemného. Pronajímatelé mají možnost nastavit poplatky z prodlení, které se automaticky vymáhají, pokud nájemce neplatí včas. Částečné platby jsou blokovány, což dává pronajímatelům celou řadu možností, pokud potřebují nájemníky vystěhovat pro neplacení nájemného. Neexistují žádné limity pro převody, takže pronajímatelé s více jednotkami mohou vybírat nájemné najednou bez rizika zablokování účtu v době, kdy peníze nejvíce potřebujete.
Nejlepší ze všeho je, že Tellus je pro pronajímatele i nájemníky zdarma. K dispozici je šifrování bankovní úrovně, takže všechny vaše finanční transakce jsou bezpečné.
Příliš dlouho žilo odvětví pronájmu v minulosti. Jsme připraveni opustit staré platební metody a přijmout něco nového. Vybírání nájemného je jen špičkou ledovce.
Přečtěte si více: Představujeme účet Tellus Boost