Přemýšlíte o koupi vícegeneračního domu? STOP! Počkejte, až si přečtete tohle!

(Následující text je výňatkem z nové knihy z nakladatelství BiggerPockets, The Book on Rental Property Investing. Pokud chcete letos koupit více nájemních nemovitostí, vyzvedněte si její výtisk ještě dnes!“

Není žádným tajemstvím, že miluji nemovitosti pro více rodin.

Mluvím o nich v podcastu.

Mluvím o nich v knihách.

Mluvím o nich na místních setkáních BiggerPockets.

Ale jsou multifamily nemovitosti vhodné pro každého?

Ne.

Jen proto, že nějaký chlápek na blogu/podcastu/webináři říká, že je to skvělé, neznamená, že byste měli jít a koupit si ji. Investování do vícečetných rodin má oproti investování do rodinných domů výhody i nevýhody.

Proto jsem si dnes řekl, že vám poskytnu stručný přehled výhod/nevýhod investování do vícečetných rodin, který vám pomůže rozhodnout se, zda je to pro vás ta správná cesta. Ale nejprve…

Co je to investování do vícegeneračních nemovitostí?

Vícegenerační nemovitosti jsou budovy s více než jednou jednotkou.

Vícegenerační nemovitost může být tak malá jako dvě jednotky v mezonetu nebo tak velká jako tisíce jednotek ve velkém bytovém komplexu. Jen málo lidí si někdy koupí multifamily, aby v ní bydleli (i když mám rád strategii „house hacking“, kdy jednotlivec bydlí v jedné jednotce a ostatní jednotky pronajímá), ale místo toho většinu multifamily nemovitostí vlastní realitní investoři, kteří je pronajímají těm, kteří si nemohou – nebo nechtějí – koupit vlastní dům pro jednu rodinu.

Klasifikace vícerodinných nemovitostí se obecně dělí na dvě kategorie: malé a velké.

• Malé vícerodinné nemovitosti jsou všechny nemovitosti, které obsahují dvě, tři nebo čtyři jednotky.
• Velké vícerodinné nemovitosti jsou tedy ty s pěti a více jednotkami.

Toto rozlišení je důležité kvůli způsobu oceňování a financování těchto nemovitostí. Menší vícerodinné nemovitosti jsou pro většinu věřitelů považovány za „obytné“, a proto se na ně nepohlíží jinak než na SFR. Velké vícebytové nemovitosti jsou však považovány za komerční nemovitosti a pravidla se drasticky mění.

Zatímco hodnota rezidenční nemovitosti (rodinného nebo malého vícebytového domu) se určuje podle toho, za kolik se prodal podobný dům v ulici, hodnota u komerčních nemovitostí se do značné míry určuje porovnáním návratnosti investic, které by člověk dosáhl, s návratností investic do jiných komerčních nemovitostí v ulici. Odborněji řečeno, vychází z návratnosti investic, které by investor dosáhl, kdyby nevyužil úvěr. Tomu se říká „cap rate“ a každá lokalita má jinou běžnou cap rate, podle které se porovnávají různé nemovitosti.

Související:

Pros investování do nemovitostí pro více rodin

Více možností peněžních toků

Pokud jsou nemovitosti pro více rodin zakoupeny správně, je pravděpodobné, že budou od prvního dne vytvářet kladné peněžní toky. Navíc lze u každé jednotky o malou částku zvýšit nájemné nebo snížit výdaje a vlnový efekt těchto změn může způsobit obrovské zvýšení peněžních toků.

Jeden úvěr, více jednotek

Snaha získat úvěr je dlouhý a náročný proces, který nikoho nebaví. Pro většinu investorů do nemovitostí je to však nutné zlo. To je obrovská výhoda investování do vícebytových nemovitostí: je třeba získat méně úvěrů! Pokud byste v příštích několika letech šli a koupili 20 SFR, je to 20 žádostí o úvěr, které musíte vyplnit, 20 finančních výkazů, které musíte připravit, 20 „ano“, které musíte slyšet od oddělení upisování. Vyčerpávající, že? Místo toho si můžete koupit 20bytový dům a získat jen jeden úvěr – jednu žádost, jednu sadu finančních výkazů, jen jedno „ano“.

Jedna pojistná smlouva

Nesnáším pojištění. Chápu jeho důležitost, ale svět pojištění je tak těžkopádný a frustrující. Značnou část administrativního času mé ženy zabere právě vyřizování pojištění. Máme krabice a krabice papírů, ve kterých není nic jiného než dokumenty o pojištění. Když investujete do nemovitosti pro více rodin, máte na ni jednu pojistnou smlouvu. Je mnohem snazší ji sledovat a spravovat!“

Math Over Emotion

Při investování do vícebytových jednotek jsem schopen oddělit emoce od transakce mnohem snadněji než u rodinného domu. Multifamily jsou především o matematice, o číslech!

Podnikání, ne koníček

Díky povaze tohoto zvířete je navíc mnohem snazší brát investice do multifamily jako podnikání, než jako koníček. Vícerodinné nemovitosti jsou určeny k tomu, aby je investoři vlastnili a správcovské společnosti provozovaly; náklady na najmutí takové správcovské společnosti jsou tedy často započítány do nákladů na vlastnictví nemovitosti, což vede k menšímu podílu vaší praktické správy.

Vyhodnocení výnosů

Jak jsem již zmínil, vícerodinné jednotky s více než pěti jednotkami se nehodnotí stejně jako SFR. Pokud bych vám prodal svůj rodinný dům, odhadce by se podíval na několik dalších podobných rodinných domů a vycházel by při ocenění z prodejní ceny těchto jiných domů. Naproti tomu komerční nemovitosti se oceňují na základě návratnosti investic, které poskytují svým majitelům. Koneckonců není snadné porovnat bytový dům o 24 jednotkách s jiným bytovým domem o 24 jednotkách s naprosto stejnou návratností, protože přesně takovou podobnou nemovitost nikdy nenajdete. Komerční investice se od sebe prostě příliš liší.

Na místo toho se při stanovení hodnoty spoléháme na kapitalizační sazbu. Pokud tyto tři nemovitosti, které se nedávno prodaly, přinesly majiteli 10% návratnost investice, pak by tato měla také. Proč je tedy toto výnosové ocenění tak důležité? Protože hodnotu lze změnit interně, namísto spoléhání se na ostatní, prostým snížením výdajů nebo zvýšením příjmů. Malé změny v příjmech mohou způsobit drastické výkyvy v hodnotě nemovitosti a chytrý investor toho může využít ve svůj prospěch, aby superzvýšil proces budování bohatství.

Méně konkurence ze strany majitelů domů

Při nákupu rodinného domu investor soutěží s desítkami tisíc dalších zájemců o bydlení. Většina této konkurence má podobu neinvestorů, kteří kupují nemovitost za příliš mnoho peněz, protože přední veranda je „tak roztomilá“ nebo dvorek je „ideální pro Fida!“. To může konkurenci značně ztížit, protože hrajete hru s jiným cílem! Když naopak kupujete nemovitosti pro více rodin, soutěžíte s ostatními investory, což znamená, že konkurence je mnohem menší.

Ok, nemovitosti pro více rodin zní docela úžasně. Jaká je tedy nevýhoda? Pojďme to zjistit.

Nevýhody investování do vícerodinných nemovitostí

Dražší

Za prvé, nákup vícerodinných nemovitostí obvykle stojí mnohem více než nákup rodinného domu. To může být pro mnoho lidí, kteří se snaží začít, překážkou pro vstup, takže se o vícebytových domech často uvažuje až v mnohem pozdější fázi investiční kariéry. Nicméně menší nemovitosti pro více rodin mají některé možnosti financování s nižší zálohou a větší nemovitosti pro více rodin často zahrnují získání peněz od jiných osob.

Náročnější na správu

Přiznám se jako první, že nájemníci ve více rodinných domech způsobují větší bolesti hlavy než nájemníci v rodinných domech. Jsou obecně více „přechodní“, a tak mají ve svém životě mnohem více dramat. Nájemníci zůstávají kratší dobu, což může výrazně zvýšit vaše náklady. Volají a stěžují si z více malicherných důvodů, mají větší potíže s včasným placením nájemného a bývají náročnější na bytové jednotky, protože ne vždy mají pocit, že toto místo je jejich skutečným „domovem“. Jak jsem se již zmínil, nemovitosti pro více rodin jsou často spravovány třetími stranami, takže majitel se nemusí do dramatu správy příliš zapojovat.

Více zdatná konkurence

Přestože je při investování do nemovitostí pro více rodin konkurence ze strany majitelů domů menší, lidé, se kterými soutěžíte, jsou mnohem sofistikovanější než průměrný majitel domu. Dokážou si všimnout výhodného obchodu stejně jako vy a zpravidla mají mnohem více kapitálu, za který mohou tyto obchody koupit.

Složitější

Většina lidí se dokáže snadno orientovat v investiční nemovitosti pro jednu rodinu, ale čím více jednotek v nemovitosti je (a čím dražší je tato nemovitost), tím je vše složitější. Najednou máte co do činění s 20 pohyblivými částmi namísto pouhých dvou nebo tří.

Méně na výběr

V závislosti na místě, kde žijete, může být nedostatek dostupných nemovitostí pro více rodin, ze kterých si můžete vybrat. Zatímco domů pro jednu rodinu je po celém světě dostatek, nemovitostí pro více rodin může být ve vaší lokalitě méně.

Vládní nařízení

Když investujete do nemovitostí pro více rodin a získáváte na jejich financování peníze od ostatních, vstupujete do zcela nového světa vládních nařízení, která vám diktují, co můžete a nemůžete při získávání těchto peněz dělat. Pokud to uděláte špatně, můžete skončit v oranžové kombinéze a vydělávat 1,38 dolaru na hodinu při servírování polévky jiným vězňům s bílými límečky.

Související: Anatomie úžasného balíčku nabídek pro váš příští obchod s multifamily

Měli byste tedy investovat do multifamily?

Měli byste investovat do multifamily? Nebo zůstat u rodinných domů? Nebo komerčními nemovitostmi? Nebo na nezastavěné pozemky? Nebo něco jiného?

Kéž by to bylo tak jednoduché.

Nejsem ten, kdo říká: „Tohle je správná cesta“ nebo „Tohle je jediný způsob, jak investovat!“

Nikdy neexistuje jedna správná cesta, ale může existovat správná cesta pro vás.

Mým cílem je pomoci vám vidět výhody a nevýhody každé volby a umožnit vám zvážit možnosti a učinit nejlepší rozhodnutí pro vás a vaši rodinu. Kromě toho, ačkoli věřím, že zaměření na jeden výklenek je užitečné, je možné zkusit investovat buď do jedné, nebo do více rodinných domů a prostě se podívat, co se objeví jako první.

Pokud jste ochotni si dát tu práci a naučit se počítat s oběma, můžete se věnovat oběma a koupit to, co vám přijde na mysl jako první.