Průvodce problémovými nemovitostmi

. Nákup problémových nemovitostí se stal nejen synonymem úžasných slev, ale také přirozené motivace ze strany každého jednotlivého vlastníka se s nemovitostí rozloučit. Jedinečná kombinace ochoty majitele nemovitosti v tísni prodat a možnosti získat nemovitost se slevou výrazně převažuje misky vah ve prospěch důvtipných podnikatelů. V důsledku toho je v nejlepším zájmu každého investora do nemovitostí seznámit se s problematickými nemovitostmi a s tím, jak mohou přispět k životaschopnému obchodnímu modelu.

Co je to problematická nemovitost?

Problematická nemovitost je jakýkoli dům, kterému hrozí exekuce, zabavení nebo prodej původním věřitelem. V důsledku toho jsou problémové nemovitosti přímým důsledkem neschopnosti majitelů domů dostát svým hypotečním závazkům nebo případným daňovým povinnostem, které na nich byly uvaleny. Jinak známí jako pre-foreclosures, majitelé domů, kteří zmeškali splátky, aniž by oficiálně obdrželi oznámení o exekuci, mohou být také považováni za problémové. To znamená, že problémová nemovitost má více společného s finanční situací majitele než s fyzickým vzhledem nemovitosti.

Typy problémových nemovitostí

Problémové domy jsou tradičně synonymem pro majitele, kteří prokázali neschopnost plnit hypoteční nebo daňové závazky. Pod pojem problémové nemovitosti však lze zahrnout i některý z následujících scénářů:

• Domy, které zanedbaly placení daní

• Domy, které zanedbaly placení hypotečních závazků

• Domy, které musí být ze zákona prodány z důvodu konkurzu nebo rozvodového vyrovnání

• Domy prodávané z důvodu dědického řízení

• Bankovní-REO ve vlastnictví bank, které již byly zabaveny poskytovatelem úvěru

• Domy ve vlastnictví státu

Výhody koupě nemovitosti v nouzi

S koupí nemovitosti v nouzi je spojeno několik výhod, ale každá výhoda, kterou mohou investoři získat při práci s problémovými nemovitostmi, vyplývá z jedné jediné věci: motivovaní prodávající. Když už pro nic jiného, tak pro polehčující okolnosti kolem současného majitele domu, které ho často motivují k co nejrychlejšímu rozchodu s předmětnou nemovitostí, aby se vyhnul ještě většímu pádu do exekuce, ztrátě bydlení a poškození svého úvěrového profilu. Jinými slovy, potřeba prodávajícího zbavit se domu co nejrychleji působí ve prospěch investora. Přinejmenším potenciální kupující získávají při vyjednávání převahu, což usnadňuje levnější a efektivnější obchod.

Nevýhody nákupu nemovitostí v tísni

Výhody nákupu nemovitostí v tísni jsou dobře zdokumentovány; možná neexistuje žádný jiný typ nemovitého majetku, který by byl dnešními investory více vyhledáván. V důsledku toho jsou nejlepší důvody pro investování do problémových nemovitostí zodpovědné také za snad jedinou nevýhodu: konkurenci. Investice do problémových nemovitostí jsou natolik výhodné, že se jich chce zúčastnit každý. Konkurence o problémové nemovitosti je na historicky nejvyšší úrovni, což může působit proti těm, kteří se snaží zajistit obchody se slevou.

Jak najít nabídky problémových nemovitostí

Existuje několik strategií, které mohou investoři uplatnit při hledání problémových nemovitostí a které sahají od vyhledávání na internetu až po fyzické projíždění okolí a navazování kontaktů. Zde jsou některé z nejdůvěryhodnějších strategií pro vyhledávání problémových nemovitostí na současném trhu:

• Nabídky soudů

• Nabídky hypoték

• Nabídky bankami vlastněných nemovitostí

• Vlády-Owned Listings

• Local Tax Assessor’s Website

Probate Court Listings

Nemovitosti, které zůstaly po závažné životní události – jakkoli jedinečné – jsou považovány za problémové. Jinak známé jako domy v pozůstalosti, domy, které byly zděděny v důsledku rozvodu nebo úmrtí v rodině (nebo jiné významné události), představují pro investory další příležitost, jak získat obchod se slevou.

Přinejmenším někteří lidé, kteří zdědí domy, se raději nechtějí zabývat břemenem údržby nově nabytého majetku; někteří si dokonce nemusí být schopni dovolit dům, který jim byl darován. Existuje celá řada důvodů, proč někdo nemusí chtít získat dům v pozůstalosti, což nahrává dnešním investorům, kteří vědí, kde hledat.

Naštěstí najít nemovitosti v pozůstalosti není až tak obtížné; jde jen o to hledat na správných místech. Ve skutečnosti může být nalezení pozůstalostních nemovitostí tak jednoduché, jako provedení rychlého vyhledávání seznamu pozůstalostních nemovitostí na Googlu. Ukazuje se, že existují společnosti, které již sestavily komplexní seznamy nemovitostí v pozůstalosti a jsou ochotny je prodat za nízkou cenu. Ne v každé čtvrti nebo na každém trhu však mohou být seznamy z toho či onoho důvodu k dispozici. Pokud se nacházíte v oblasti, která nenabízí seznamy prověřovaných nemovitostí, nebo za ně prostě nechcete platit, stačí si udělat výlet do místní soudní budovy – opět, prověřované nemovitosti jsou veřejně přístupné.

Výpisy prověřovaných nemovitostí

Propadlé hypotéky, podobně jako mnoho jiných typů prověřovaných nemovitostí na tomto seznamu, jsou veřejně známé. Ti, kteří nespláceli své hypoteční závazky, jsou zdokumentováni tak, aby si je mohl každý prohlédnout. Pokud by tedy investor chtěl zjistit, kteří majitelé domů v dané oblasti nedodrželi splátky, stačilo by mu zajít do místní soudní budovy. Tam by se dozvěděl o každém, kdo chybí nebo se opozdil se splátkami, a dokonce i o adrese nemovitosti. Je zcela možné, aby investoři tyto informace využili ve svůj prospěch a sestavili si seznam majitelů nemovitostí v tísni.

Bankovní výpisy

V případě, že je nemovitost v tísni oficiálně zabavena, poskytovatel úvěru (obvykle banka) dům převezme. Ve snaze nahradit případný ušlý zisk nebo alespoň získat zpět část očekávaných ztrát pak poskytovatel úvěru dá dům do dražby. Není překvapením, že domy, které se dostanou do dražby, budou prodány tomu, kdo nabídne nejvyšší cenu, což je samo o sobě skvělé místo pro nákup nemovitostí v nouzi. Je však třeba poznamenat, že ne každý zabavený dům se v dražbě prodá. Z toho či onoho důvodu existuje nespočet domů, které nejsou nikdy vydraženy; tyto domy se pak stávají bankovní nabídkou (nebo nemovitostí ve vlastnictví).

Domy, které se nepodaří prodat v dražbě, jsou přidány do soupisu nevýkonných aktiv věřitele (domy, které banka vlastní, ale nejsou v provozu). Místo aby si banka tyto domy ponechala, raději je prodá komukoli, kdo o ně projeví zájem; zde nastupují investoři. Zkušení investoři mohou najít nabídky bankovních domů jednoduše tak, že navštíví webové stránky místních bank nebo si promluví s agentem, který zastupuje inventář bankovních domů. Mnozí z agentů vám rádi poskytnou seznamy svých dostupných zásob, z nichž nemalou část lze při podniknutí příslušných kroků získat za nižší cenu, než je jejich skutečná tržní hodnota.

Vládou vlastněné nabídky

Když majitel domu neplní své hypoteční závazky, má banka plné právo nemovitost zabavit a převzít ji zpět. Pokud však byla původní hypotéka zajištěna Federální správou bydlení (FHA), stává se majetkem amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst (HUD). Pokud tedy byla zabavená nemovitost původně financována FHA, prodá ji vláda prostřednictvím zvláštního výběrového řízení na internetových stránkách www.hudhomestore.com. Tento proces se příliš neliší od tradiční dražby zabavených nemovitostí, ale je třeba poznamenat, že HUD přijímá nabídky pouze od licencovaných zprostředkovatelů.

Stránky místního správce daně

Majitelé nemovitostí, kteří nedokáží dodržet daně vyměřené z jejich domů, se ocitnou v nouzi. Neplnění daňových povinností by totiž mohlo vést k zabavení nemovitosti. V důsledku toho mohou být majitelé extrémně motivováni k prodeji dříve, než budou proti nim nebo jejich domům podniknuty další kroky. Možná ještě důležitější je, že bystří investoři mohou tyto motivované osoby identifikovat na webových stránkách místního správce daně. Daňové nedoplatky jsou zveřejňovány, proto může být vyhledávání problémových nemovitostí stejně jednoduché jako prokliknutí několika webových stránek.

Shrnutí

Koupě problémové nemovitosti se stala synonymem pro dnešní největší strategie odchodu z realitního trhu. Žádná jiná forma nabývání nemovitostí nepřinesla investorům lepší ziskové marže ani neusnadnila hladší průběh transakcí než nákup od nejvíce motivovaných prodávajících. Přesto jsou problémové nemovitosti výhodné pouze pro ty, kteří vědí, jak je najít. Při použití výše uvedených strategií by investoři měli snáze najít obchody, které stojí za jejich čas a peníze.

Klíčové závěry

• Koupě problémové nemovitosti se stane mnohem snazší, když víte, co hledáte.

• Nabídky nemovitostí v nouzi jsou poměrně snadno dostupné, ale mohou se shodovat s velkou konkurencí ze strany jiných investorů.

• Koupě nemovitosti v nouzi od motivovaného prodávajícího odmění investory nejlepšími ziskovými maržemi ze všech tříd nemovitostních aktiv.