- 10 hlavních problémů, které brání prodeji vašeho domu:
- Problém č. 1. Dům není správně geokódován, a proto se nezobrazuje ve vyhledávání na mapě
- Problém č. 2. Vaše obrázky jsou… příšerné! (Nebo v některých případech neexistují)
- Vydání #3. Nesprávné informace o vlastnostech.
- Problém č. 4. Veřejné poznámky nevypovídají o příběhu.
- Problém č. 5. Váš zástupce má mezi makléřskou komunitou špatnou pověst.
- Vydání č. 6. Neúplné informace o nemovitosti, resp. společenství.
- Vydání č. 7. Kupující se nemohou dostat dovnitř!“
- Problém č. 8. Vaše nabídka není syndikována na jiné weby.
- Vydání č. 9. Provize agentů kupujícího není konkurenceschopná.
- Vydání č. 10. Váš agent není agresivní.
- PŘÍČINY:
10 hlavních problémů, které brání prodeji vašeho domu:
Magická otázka… Otázka, která průměrnému realitnímu makléři zvedá tlak. Obávaná otázka: „Proč se můj dům neprodává?“
Obvykle se na tuto otázku odpovídá konzervovanou odpovědí jednoho ze tří velkých makléřů. Cena, stav nebo lokalita. Připouštím, že jsou případy, kdy je viníkem jeden z těchto problémů a agentovi možná jen chybí dovednosti nebo znalosti trhu, aby plně vysvětlil proč. Těmito problémy se však dnes zabývat nebudeme. Podíváme se na některé složitější problémy, které mohou mít vliv na aktivitu, předvádění, a dokonce i na nabídky.
Problém č. 1. Dům není správně geokódován, a proto se nezobrazuje ve vyhledávání na mapě
Problém č. 2. Vaše obrázky jsou… příšerné! (Nebo v některých případech neexistují)
Druhou šanci udělat první dojem nedostanete!“
Vydání #3. Nesprávné informace o vlastnostech.
Problém č. 4. Veřejné poznámky nevypovídají o příběhu.
Sami jste někdy hledali dům na internetu a narazili jste na toto obecné slovní spojení, které používají banky při prodeji nemovitostí? Například:
Tento dům se prodává ve stavu, v jakém je, bez jakýchkoli záruk… Bla, bla, bla.
Frustrustrující, že?
No, takhle kupující vnímají špatně formulovaný nebo prozkoumaný popis.
Ujistěte se, že váš popis vypráví příběh. Protože syndikační weby (Zillow, Trulia, & Yahoo Real Estate) budou odpovídat popisu zadanému v MLS. Takže ať je dobrý!
Ale nepleťte si dlouhý – s dobrým. Někdy je méně skutečně více. I ten nejjednodušší popis může rozhodnout o tom, zda si někdo domluví prohlídku – nebo ne.
Nakonec jsem zjistil, že s kupujícím, který se chce podívat (a podat nabídku) na nemovitost se špatným popisem, je spojen určitý způsob myšlení… Říká se jim lovci výhodných nabídek!
Problém č. 5. Váš zástupce má mezi makléřskou komunitou špatnou pověst.
Řekněme, že makléř kupujícího má 4 domy, ze kterých pomáhá svému kupujícímu vybírat. Všechny tyto domy naplňují přání/potřeby jejich kupujících v oblasti bydlení. Co může hrát roli při vyřazování nemovitostí z tohoto seznamu? Máte to mít! Agent. Je zřejmé, že dobrý agent nebude pomlouvat jiného realitního makléře (viz článek 15 Etického kodexu realitních kanceláří). Ale pokud ví, že agent, který nabízí nemovitost, je proslulý tím, že: neodpovídá na telefonáty, je tvrdohlavý a defenzivní při vyjednávání a přistupuje k obchodu s lehkomyslností – ve skutečnosti chrání svého kupujícího před potenciálně frustrujícím a dokonce škodlivým vyjednávacím procesem.
Jak si tedy takový problém ověřit? 1) Na webových stránkách DBPR si zkontrolujte, zda na jejich licenci nejsou stížnosti. 2) Ptejte se ve svém okolí. 3) Důvěřujte svému instinktu.
Jak praví přísloví,
dobré jméno je žádoucnější než velké bohatství…
Vydání č. 6. Neúplné informace o nemovitosti, resp. společenství.
Golf, bazén, klubovna, terénní úpravy, cvičiště… Co všechno zahrnují poplatky HOA? Nebo máte vůbec poplatky HOA? Na straně prodávajícího je obvykle předpoklad, že kupující, který uvažuje o dané čtvrti (nebo jeho agent, který mu nemovitost ukazuje), již bude vědět o všem, co daná oblast nabízí. Není tomu tak!
Pokud to neví váš agent, kdo bude informovat potenciální kupující a jejich agenty?
Moje rada: Pořiďte si od sdružení informační balíček, který zahrnete do dokumentů MLS, a vyplňte kompletní informační list o všech vlastnostech a doplňcích domu.
Vydání č. 7. Kupující se nemohou dostat dovnitř!“
Výše uvedené je příkladem pokynů k předvádění, které musí agent zkontrolovat před získáním přístupu k nemovitosti. Je jen málo věcí, které jsou více frustrující než nutnost překonat několik obručí, aby bylo možné naplánovat předvádění. Někdy je to nevyhnutelné – například když je dům obsazen nájemníky a je vyžadováno 24hodinové oznámení. Často se však stává, že agent, který nemovitost nabízí, je jediným kontaktním místem a nikdy nezvedá telefon ani neodpovídá na hlasové zprávy!
Pokud vám agent řekne, že (osobně) vyřizuje všechny termíny předvádění… Běžte!!! Je prakticky nemožné, aby byl jeden člověk k dispozici 24 hodin denně, 7 dní v týdnu.
Příklad:
Zrovna minulý týden jsem předváděl dům v San Marcu kupujícímu a po příchodu jsem zjistil, že je tam zamykací skříňka, která vyžaduje kód. V pokynech k předvádění bylo uvedeno, že je tam elektronická schránka (ke které mají realitní makléři elektronický klíč), takže jsem samozřejmě nezavolal, abych si vyžádal kód ke schránce. Zatímco jsem stál venku, několikrát jsem volal makléři (jedinému kontaktnímu místu), abych se pokusil získat kód, a téměř po týdnu jsem stále neobdržel zpětný telefonát!
Problém č. 8. Vaše nabídka není syndikována na jiné weby.
Mezi realitní komunitou se objevilo mnoho rozruchu ohledně zasílání dat na weby jako Zillow & Trulia (pokud vás to zajímá, článek na toto téma najdete zde). Toto není místo pro tuto diskusi, ale měli byste vědět, že váš agent může (aniž by o tom věděl) nechat vypnout zasílání údajů o vašich domech některým z hlavních hráčů v online realitní komunitě.
Vydání č. 9. Provize agentů kupujícího není konkurenceschopná.
Ano, provize jsou ve státě Florida zcela smluvní. A já bez ohledu na provizi ukážu nemovitost svému kupujícímu, který o ukázku požádá. Jak již bylo řečeno, váš dům soutěží s ostatními na trhu o potenciálního kupce. Když na to přijde, pokud druhá nemovitost nabízí agentovi o něco vyšší provizi, co myslíte, že raději prodá?“
3 kroky ke konkurenční nabídce:
- Analyzujte konkurenci a zjistěte, co je pro vaše okolí nebo oblast průměrné/obvyklé.
- Buďte o něco lepší než ostatní
- Zvyšte sazbu provize místo nabízení bonusu. Je to z pohledu agenta lépe zjistitelné, a proto je pravděpodobnější, že vás to kýženě „nakopne“ k aktivitě a zájmu
Níže byla provedena studie na trhu v Jacksonville, která měla určit vliv různých provizních sazeb na průměrný počet dní na trhu a poměr nabídkové/prodejní ceny.
Vydání č. 10. Váš agent není agresivní.
Máte výstavy, ale žádné nabídky?
Vstupte:
Co je to „obrácená nabídka“? Jsem rád, že se ptáte…
Představte si kupujícího, který se rozhoduje mezi 2 nebo 3 nemovitostmi (to se stává pořád) a čeká na „znamení“, než si vybere, na který dům podá nabídku. Obrácená nabídka může být přesně to, co si lékař objednal!“
Obvykle kupující podává nabídku prodávajícímu… Obrácená nabídka je jednoduše obrácením rolí. Prodávající a jeho makléř sestaví kupní & smlouvu o prodeji spolu s dalšími dodatky a předloží ji potenciálnímu kupujícímu.
Tady je klíč – reverzní nabídka musí přinést jednorázovou výhodu tomuto konkrétnímu kupujícímu. Pokud se stěhují z jiného města a nemají nábytek: „Nábytek v obývacím pokoji/jídelně necháme, pokud se do konce týdnů dohodneme na ceně/podmínkách za nemovitost“. Nezáleží na tom, o jakou výhodu se jedná, jen na tom, že je specifická pro tohoto kupujícího a je s ní spojen omezený časový rámec.
Jde v podstatě o to, že vezmete trochu kreativity a smícháte ji s určitou proaktivitou, která nejčastěji – vytvoří prodej!!!
PŘÍČINY:
Někdy může být příčinou toho, že se váš dům neprodává, právě… Vy! Zní to krutě, ale pokud jste odmítli více než jednu prohlídku, neusnadňujete prohlídku (nemáte zamykací skříňku), odmítáte dům vyklidit nebo neodcházíte, když si potenciální kupující prohlíží dům (je prostě trochu nepříjemné, když vás majitel celou dobu odposlouchává) – možná budete muset trochu vystoupit ze své komfortní zóny, aby se dům prodal.
Tento příspěvek byl inspirován Brianem Copelandem z NashvilleandBeyond.com. Pokud byste někdy potřebovali realitního agenta z Nashvillu, je to váš člověk!