Jelikož se pojistné za pojistnou smlouvu obvykle platí předem, musí být pojistné v případě, že kupující přebírá pojistnou smlouvu v rámci investiční transakce s nemovitostmi, poměrné. Kupující bude prodávajícímu dlužit předem zaplacenou, ale dosud nevyužitou částku za období účinnosti pojistné smlouvy.
Stejně jako u všech poměrných převodů nemovitostí budeme potřebovat vědět, zda provádíme poměrnou část „do“ nebo „k“ datu uzavření, a také zda používáme 360denní „bankovní rok“ nebo 365denní kalendářní rok. Postup je následující:
- Zjistěte počet dní od uzavření do dne zániku pojistné smlouvy.
- Vypočítejte cenu za den pojištění.
- Vynásobte počet dní částkou za den.
Provedeme vzorovou proraci pojištění. Investor do nemovitostí přebírá pojistnou smlouvu na pronajímanou nemovitost. Roční pojistné za pojistnou smlouvu činí 1350 USD. Pojistné bylo v plné výši zaplaceno 12. února a uzávěrka je 15. října téhož roku. Používáme kalendářní rok o 365 dnech a provádíme poměrnou část „do“ uzavření. To znamená, že prodávající platí za den uzavření.
- # dnů od 16. října do 11. února příštího roku je: 16. října + 30. listopadu + 31. prosince + 31. ledna + 11. února = 119 dní
- $1350 děleno 365 dny = denní náklady 3,70 USD
- $3,70 náklady/den X 119 dní = poměrná částka 440,30 USD.
Tato částka by byla KREDITOVÁNA prodávajícímu a DEBITOVÁNA kupujícímu.
Proporcionalizace a závěrečný výkaz
Proč jsou v závěrečném výkazu realitní transakce položky, které musí být proporcionalizovány?
- Peníze v úschově – někdy je třeba rozhodnout, zda se část peněz držených v úschově na výdaje má vrátit prodávajícímu, nebo zůstat v úschově pro kupujícího.
- Pojištění – pojistné se platí dopředu, takže prodávající zaplatil za celý rok pojištění. Při uzavření se část peněz z tohoto pojistného vrátí prodávajícímu za zbytek roku, kdy nebude nemovitost vlastnit.
- Daň z nemovitosti – Podobně jako pojištění, ale funguje to opačně. Řekněme, že uzavíráte v červnu a v listopadu vyjde vyúčtování daně za letošní rok, které je třeba zaplatit do 1. ledna. Kupující bude v době zdanění vlastníkem, ale nebyl jím po celý daňový rok. Prodávající tedy bude dlužit částku splatnou mezi uzavřením a datem splatnosti daně. Obvykle je tato částka připsána na stranu výpisu kupujícího při uzavření a kupující zaplatí daně ve lhůtě splatnosti.
- Nájemné – u pronajímaných nemovitostí se nájemné za daný měsíc platí ve většině případů na začátku měsíce. Pokud se tedy smlouva uzavírá 15. dne v měsíci, prodávající má zaplaceno za celý měsíc, ale dluží pouze polovinu. Kupujícímu bude připsána částka nájemného za posledních 15 nebo 16 dní v měsíci.
- Platby za komerční pronájem – Existuje několik typů pronájmů s různou strukturou plateb. Je to složité, ale při uzavírání smlouvy se bude vyžadovat poměrná část toho, co náleží prodávajícímu za dobu jeho vlastnictví, a zbytek náleží novému majiteli.
- Pronájem farem a rančů – Často si farmy a ranče mohou pronajímat půdu od souseda nebo od vlády za účelem pastvy. Pokud tomu tak je, veškeré zálohy, které se vztahují na dobu po uzavření smlouvy, budou muset připadnout prodávajícímu, protože již nejsou vlastníky. Odpovědnost za ně ponese kupující.
Důležité je vědět, že se jedná o přijatelné postupy, ale některé z nich lze vyjednat jako součást kupní smlouvy. Nejsou železné. Zejména u komerčních nemovitostí může být bystrý realitní profesionál pro svého klienta cenný tím, že ho upozorní na oblasti smlouvy, o kterých by se dalo vyjednávat, pokud se dostali do cenové patové situace.
.