„Spojené státy možná čelí nejvážnější krizi bydlení ve své historii.“ Tak začíná memorandum, které minulý měsíc zveřejnila skupina amerických odborníků na bytovou politiku, o hrozícím stavu nouze v oblasti vystěhovávání. Autoři varují, že 30 až 40 milionů Američanů by mohlo být brzy nuceno opustit své domovy poté, co skončí platnost ochranných opatření a balíčků pomoci COVID-19. Bytová krize ve Spojených státech však není pouze důsledkem pandemie. Spíše se v tichosti vytvářela půl století. Restriktivní územní plánování a stavební zákony způsobily akutní nedostatek bytů, který tlačí ceny nemovitostí stále výše – a pro stále větší počet Američanů jsou nedostupné.
Nedostatek dostupného bydlení má důsledky pro celou americkou ekonomiku. Brání lidem nejen v tom, aby si pronajali nebo koupili bydlení v lokalitě, kde žijí, ale také v tom, aby se přestěhovali do míst s většími ekonomickými příležitostmi. Tím posiluje nerovnost mezi regiony a brzdí celkový hospodářský růst. Omezení husté zástavby v městských oblastech vede také k rozrůstání, které přispívá ke změně klimatu.
Nedostatek bytů však není nevyhnutelný, stejně jako jeho důsledky. Soupeři Spojených států měli se zvyšováním nabídky bydlení poměrně malé problémy. Rusko za posledních 20 let více než zdvojnásobilo roční tempo výstavby domů. V Číně se v desetiletí před rokem 2010 postavil bytový fond odpovídající dvěma Španělům nebo jednomu Japonsku. Jiné bohaté demokracie, jako je Japonsko, Německo a Švýcarsko, se vyhnuly mnoha problémům, s nimiž se v současnosti potýkají Spojené státy.
Velká Británie je jednou z mála dalších vyspělých zemí, které mají problém s bydlením srovnatelný se Spojenými státy. Minulý měsíc však britská vláda oznámila, že plánuje nejzásadnější reformy za celou generaci – pokus o překonání místních plánovacích předpisů, které brání nové bytové výstavbě, a o zvýšení nabídky bydlení v celé zemi. Američtí politici by měli zpozornět. Pokud chce Washington podpořit rychlejší hospodářský růst nebo se dokonce jen vymanit ze současné recese způsobené koronavirem, musí se vážně zabývat politikou bydlení. A měl by začít tím, že se podívá do zahraničí.
CENY RYCHLÉHO ZLEPŠOVÁNÍ
Za poslední půlstoletí ceny bydlení v mnoha nejproduktivnějších městech Spojených států prudce vzrostly. V New Yorku a Los Angeles se po zohlednění inflace zdvojnásobily. V San Francisku se ztrojnásobily. V celé zemi se mediánová platba nájemného mezi lety 1960 a 2016 reálně zvýšila o 61 % – v období, kdy mediánový příjem nájemníka vzrostl o pouhých pět procent. Dnes každý čtvrtý americký nájemník vydává za bydlení více než polovinu svého příjmu. A ještě před pandemií přespávalo každou noc přibližně 200 000 Američanů v parcích, opuštěných budovách nebo autech. Toto číslo je nyní jistě vyšší.
Skutečně vysoké ceny bydlení jsou možná přínosem pro majitele domů, ale vyžádají si od společnosti širší náklady. Odrazují pracovníky s nižšími příjmy od migrace do míst s největšími příležitostmi a tlačí je do chudších lokalit, kde budou pravděpodobně méně produktivní. Podle ekonomů Chang-Tai Hsieha a Enrica Morettiho snížil tento nedostatek mobility celkový růst v USA v letech 1964-2009 o více než třetinu. Příjmy v jednotlivých státech se přestaly sbližovat a regionální nerovnosti se prohloubily. Pokud by se stavební omezení v pouhých třech amerických městech – New Yorku, San Franciscu a San Jose – uvolnila na úroveň omezení v průměrném americkém městě, Hsieh a Moretti vypočítali, že by se americký HDP zvýšil až o devět procent. Jinak řečeno, regulace bydlení ve městech s vysokou produktivitou stojí Spojené státy každý rok ekvivalent HDP státu New York.
Regulace bydlení ve městech s vysokou produktivitou stojí Spojené státy každý rok ekvivalent HDP státu New York.
Přílišná regulace bydlení má i neekonomické náklady. Když města nemohou růst do výšky, rozšiřují se směrem ven, což ohrožuje ekosystémy. Stavební omezení jsou nejpřísnější – a ceny bytů nejvyšší – v částech Spojených států s nejnižšími emisemi skleníkových plynů na obyvatele. Omezením nové výstavby se oblasti země s nejnižšími emisemi posouvají směrem k oblastem s vyššími emisemi. A protože rostoucí ceny nemovitostí nutí lidi bydlet dále od jejich zaměstnání, prodlužuje se dojíždění a roste doprava, což způsobuje ještě více emisí. Pokud nedojde k reformě územního plánování, ceny nemovitostí budou i nadále stoupat, což bude mít důsledky daleko za hranicemi nejbohatších měst v zemi.
RASA A „HOMEVOTING“
Krize bydlení ve Spojených státech je částečně výsledkem problematické rasové historie země. Obce dlouho používaly regulaci využití půdy k udržení rasové segregace, často s aktivní podporou federální vlády. Nikde to neplatilo více než na předměstích, která vyrostla kolem amerických měst po druhé světové válce. Místně schválená rasová segregace v oblasti bydlení spolu s diskriminací ze strany poskytovatelů hypotečních úvěrů a realitních agentů udržovala tyto komunity téměř výhradně bílé – dědictví, které přetrvává dodnes. Podobná dynamika se projevovala i ve městech. Politoložka Jessica Trounstineová ukázala, že města, která byla v roce 1970 převážně bělošská, měla tendenci uzamknout tento demografický profil pomocí územních omezení, která nejsou rasově explicitní, ale mají segregační účinek – například omezení vícegeneračního nebo dostupného bydlení. Výsledkem je, že města, která byla v roce 1970 bělejší než jejich příslušné metropolitní oblasti, mají dnes pravděpodobně restriktivní vzorce využití půdy – a také pravděpodobně zaznamenala neúměrný nárůst nákladů na bydlení.
Rasová nevraživost je stále faktorem nadměrných stavebních omezení. Stejně tak ale i ekonomické zájmy. Američané mají tendenci podporovat výstavbu dalších domů – ale ne v blízkosti svých vlastních. Majitelé domů z obou hlavních politických stran se často staví proti místní výstavbě, a to bez ohledu na své vyznávané ideologické závazky. I když výzkumníci ukazují liberálním majitelům domů zprávy vychvalující výhody výstavby nových bytů pro rodiny s nízkými a středními příjmy, tito majitelé domů jsou i nadále proti nové výstavbě. Konzervativci, kteří teoreticky podporují volný trh a deregulaci, nejsou o nic nadšenější z nové bytové výstavby v blízkosti svých domovů. Důvod je prostý: majitelé domů všech politických přesvědčení se obávají ohrožení hodnoty svého majetku – často svého hlavního aktiva – a jsou motivováni využít svého vlivu u volebních uren k jeho ochraně.
Hlavní rozkol v bytové politice je mezi lidmi, kteří vlastní domy, a těmi, kteří je nevlastní.
Ústřední štěpení v bytové politice jinými slovy není stranické: je mezi lidmi, kteří vlastní domy, a těmi, kteří je nevlastní. Podle nové práce politologa Jesseho Yodera se v Kalifornii a Texasu „voliči bydlení“, abychom použili termín, který zavedl ekonom William Fischel, častěji účastní zasedání městské rady a přispívají na kandidáty. Další pracovní dokument Yodera a Andrewa B. Halla ukazuje, že vlastnictví domů vede k vyšší míře účasti v místních volbách – a čím dražší je dům, tím je pravděpodobnější, že jeho majitel bude volit. Zvýšení volební účasti majitelů domů je téměř dvakrát větší, když jsou na programu hlasování otázky územního plánování.
PROBLÉMOVÁNÍ DEADLOKU
Dědictví rasové segregace a politická síla „domácích voličů“ by se společně mohly zdát jako nevyhnutelné pro růst cen domů v pobřežních městech USA. Zkušenosti z jiných zemí však naznačují jiné možnosti. Dostupnost bydlení je nakonec politickou volbou. Ačkoli politika bydlení je zpravidla lokální – zejména ve Spojených státech – existují způsoby, jak ji mohou ovlivnit národní vlády.
V 80. letech minulého století se Japonsko potýkalo s podobnými potížemi jako dnes Spojené státy. V hlavním městě Tokiu rychle rostly ceny bydlení. Počátkem roku 2000 však národní vláda přijala řadu reforem, kterými převzala kontrolu nad využíváním půdy a omezila možnost místních odpůrců blokovat novou bytovou výstavbu. Vláda poté zmírnila omezení plánování v Tokiu a povolila vyšší a hustší zástavbu. Od té doby se tempo bytové výstavby ve městě zvýšilo o 30 %. V roce 2014 se v Tokiu začalo stavět více nových domů než v celém státě Kalifornie nebo v celé Anglii. Zatímco průměrná cena domu v San Francisku a Londýně vzrostla mezi lety 1995 a 2015 o 231, resp. 441 procent, v Tokiu se v podstatě nezměnila.
Jiné vyspělé demokracie, jako je Švýcarsko a Německo, se vyhnuly skokovému zdražování tím, že udržují nižší míru vlastnictví domů – tím snižují politickou moc „domácích voličů“, kteří by mohli být proti nové výstavbě. Ve Švýcarsku, kde je míra vlastnictví domů pouze 40 % (ve srovnání s přibližně 68 % ve Spojených státech), se ročně postaví téměř dvakrát více domů na osobu než ve Spojených státech. Ceny domů ve Švýcarsku vzrostly za posledních sto let méně než v kterékoli jiné vyspělé zemi. V Německu, které má podobnou míru vlastnictví domů jako Švýcarsko, se průměrné reálné ceny domů od roku 1980 nezvýšily.
Snad nejvýznamnější paralelou pro americké politiky je však Velká Británie. Po druhé světové válce britská vláda omezila bytovou výstavbu a vytvořila kolem měst „zelené pásy“, v jejichž rámci byla výstavba omezena. Přijala také systém plánování, který dal místním radám značnou pravomoc vetovat rozvojové plány případ od případu. (Naproti tomu ve většině zemí kontinentální Evropy je výstavba povolena, pokud developeři splňují určité normy – i když místní obyvatelé mají námitky). Asi nepřekvapí, že poptávka po bydlení ve Spojeném království značně převyšuje nabídku. Za poslední půlstoletí se ve Spojeném království postavilo o polovinu více domů než v Německu a ceny domů – nikoli však příjmy – rostly rychleji než v kterékoli jiné zemi Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj. Londýn se mezitím stal pro nájemníky jedním z nejdražších měst na světě.
Britský premiér Boris Johnson nastoupil do úřadu se slibem „stavět, stavět, stavět“ a minulý měsíc jeho vláda oznámila největší změny v systému plánování za poslední desetiletí. Vládou navržené reformy by měly systém plánování ve Spojeném království více připodobnit evropskému a umožnit místním obyvatelům menší kontrolu nad rozvojem. Místní samosprávy by musely rozdělit půdu na pozemky určené buď k zástavbě, nebo k ochraně. Návrhy na výstavbu na pozemcích určených k zástavbě by dostávaly automatické povolení, pokud by splňovaly určité normy. Johnsonovy návrhy by také zbavily místní rady některých jejich plánovacích pravomocí a stanovily závazné cíle pro výstavbu domů. Johnsonovy reformy ještě nevstoupily v platnost a v parlamentu se setkají s tvrdým přijetím: očekává se, že proti nim budou ostře vystupovat místní konzervativní politici i opoziční labouristé.
Vzhledem k podobnostem mezi bytovou krizí ve Spojeném království a ve Spojených státech by američtí politici měli této rozvíjející se bitvě o využití půdy věnovat velkou pozornost. Především by si měli uvědomit význam celostátních zásahů při řešení zdánlivě lokálních problémů s bydlením. K překonání patových situací v oblasti bydlení je někdy zapotřebí, aby národní vlády jednaly – nebo aby motivovaly místní vlády k jednání, a to prostřednictvím mrkve nebo klacků.
Naneštěstí se administrativa amerického prezidenta Donalda Trumpa vydala ve Spojených státech špatným směrem. Ministr pro bydlení a rozvoj měst Ben Carson v prvních letech své administrativy opakoval kritiku předchozí administrativy ohledně regulačních překážek bytové výstavby a navrhoval odejmout federální prostředky předměstím, která nereformovala své územní předpisy tak, aby umožňovaly větší rozvoj. Trump však od té doby změnil taktiku – slíbil „chránit americká předměstí“ a vzkázal obyvatelům „žijícím svůj sen o předměstském životním stylu“, že „již nebudete obtěžováni ani finančně poškozováni tím, že se ve vaší čtvrti bude stavět bydlení pro nízkopříjmové skupiny obyvatel“. Pokud Trump v listopadu zvítězí ve volbách, jsou vyhlídky na rozumnou územní reformu neradostné.
Demokratický kandidát na prezidenta Joe Biden naopak oznámil, že některé federální dotace na dopravu a komunitní rozvoj podmíní plány umožňujícími větší bytovou výstavbu. Biden chce také rozšířit poukázky na bydlení v sekci 8, které poskytují prostředky na bydlení nájemníkům s nízkými příjmy, a rozšířit granty ve výši 300 milionů dolarů na technickou pomoc státům a obcím, aby jim pomohl odstranit vylučující územní předpisy.
Návrhy Bidenovy kampaně jsou dobrým začátkem. Ale bez ohledu na to, kdo v listopadu zvítězí, by federální vláda měla zajistit, aby územní reforma neskončila na vedlejší koleji. Pandemie zhoršila problém dostupného bydlení ve Spojených státech, ale zároveň dala federální vládě mimořádnou příležitost k řešení dlouhodobého problému. Federální vláda by měla nabídnout místním orgánům s nedostatkem peněz dodatečné finanční prostředky výměnou za reformu územního plánování. Tímto způsobem se Washington může rozhodnout pomoci zmírnit národní krizi v oblasti dostupného bydlení.