¿Cuánto podemos bajar? Los gráficos de los tipos hipotecarios a 30 años lo dicen todo

Los prestatarios no deberían esperar subidas drásticas de los tipos.

Pero a diferencia de 2020, cuando las tasas hipotecarias alcanzaron mínimos históricos una y otra vez, es probable que veamos más movimientos al alza para las tasas hipotecarias a 30 años y otras tasas de financiación de viviendas.

Aquellos que estén listos para comprar una casa o refinanciar ahora, no deberían esperar a que los tipos bajen; no es probable que ocurra.

Pero si sus planes de compra o refinanciación de una vivienda se encuentran más adelante, no debe preocuparse por ningún aumento enorme de los tipos en un futuro próximo. La financiación asequible está aquí a largo plazo.

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Tipos hipotecarios medios a 30 años desde 1972

Para tener una perspectiva de los tipos de interés hipotecarios actuales, he aquí cómo han cambiado los tipos a 30 años de un año a otro en las últimas cuatro décadas.

Año	Tipo medio a 30 años	Año	Tipo medio a 30 años	Año	Tipo medio a 30 años
1972	7.38%	1988	10.34%	2004	5.84%
1973	8.04%	1989	10.32%	2005	5.87%
1974	9.19%	1990	10.13%	2006	6.41%
1975	9.05%	1991	9.25%	2007	6.34%
1976	8.87%	1992	8.39%	2008	6.03%
1977	8.85%	1993	7.31%	2009	5.04%
1978	9.64%	1994	8.38%	2010	4.69%
1979	11.20%	1995	7.93%	2011	4.45%
1980	13.74%	1996	7.81%	2012	3.66%
1981	16.63%	1997	7.60%	2013	3.98%
1982	16.04%	1998	6.94%	2014	4.17%
1983	13.24%	1999	7.44%	2015	3.85%
1984	13.88%	2000	8.05%	2016	3.65%
1985	12.43%	2001	6.97%	2017	3.99%
1986	10.19%	2002	6.54%	2018	4.54%
1987	10.21%	2003	5.83%	2019	3.94%

¿Pueden bajar los tipos de las hipotecas a 30 años?

La respuesta corta es que los tipos de las hipotecas siempre pueden bajar. Pero no hay que esperar que lo hagan.

Los tipos hipotecarios operan en su propio mercado. Los prestamistas tienen control sobre los tipos que establecen, y muchos están contentos de mantener los tipos (y los márgenes de beneficio) un poco más altos.

Esto ayuda a contener la marea de compradores y refinanciadores de viviendas y a mantener su carga de trabajo manejable.

Además, los tipos hipotecarios tienen que responder a los inversores finales.

Cuando los tipos caen demasiado rápido, los inversores empiezan a pagar menos por los valores respaldados por hipotecas (MBS), los instrumentos financieros que impulsan los tipos hipotecarios.

Esto se debe a que los inversores asumen que los propietarios de viviendas refinanciarán, pagando sus préstamos más rápido y reduciendo el rendimiento de los intereses.

Menos dinero de los inversores, a su vez, significa que los prestamistas tienen que mantener sus tipos un poco más altos, o cobrar a los prestatarios mayores comisiones por tipos más bajos.

Así que no espere que los tipos de interés de las hipotecas sigan cayendo al mismo ritmo que el resto del mercado.

Podrían bajar, pero es igual de probable que se queden estancados. Y, tarde o temprano, volverán a subir.

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Perspectiva histórica: Años de bandera para los tipos de interés hipotecarios

La media a largo plazo de los tipos hipotecarios es de alrededor del 8%. Eso es según los registros de Freddie Mac que se remontan a 1971.

Pero los tipos hipotecarios pueden moverse mucho de un año a otro, incluso de un día a otro. Y algunos años han visto movimientos mucho más grandes que otros.

Aquí hay un vistazo a sólo unos pocos, para mostrar cómo las tasas a menudo desafían la sabiduría convencional y se mueven en formas inesperadas.

1981 – El máximo de todos los tiempos

1981 fue el peor año para las tasas de interés hipotecario en el registro.

¿Cómo de malo es? El tipo medio de las hipotecas en 1981 era del 16,63%.

• Con el 16,63%, una hipoteca de 200.000 dólares tiene un coste mensual de capital e intereses de 2.800 dólares
• Comparado con la media a largo plazo, eso supone un coste mensual extra de 1.300 dólares o 15.900 dólares al año

Y eso es sólo la media: algunas personas pagaron más.

Para la semana del 9 de octubre de 1981, los tipos hipotecarios alcanzaron una media del 18,63%, la tasa semanal más alta registrada, y casi cinco veces la tasa anual de 2019.

2008 – El desplome

2008 fue el último suspiro del colapso hipotecario.

La financiación inmobiliaria estaba disponible en 2008 al 6,03% según Freddie Mac.

• El coste mensual de una hipoteca de 200.000 dólares era de unos 1.200 dólares al mes, sin incluir los impuestos y el seguro

Después de 2008, los tipos disminuyeron de forma constante.

2016 -Un mínimo histórico

2016 tuvo el tipo de interés hipotecario anual más bajo registrado desde 1971. Freddie Mac dice que la hipoteca típica de 2016 tenía un precio de sólo el 3,65%.

• Una hipoteca de 200.000 dólares al 3,65% tiene un coste mensual de capital e intereses de 915 dólares
• Eso es 553 dólares al mes menos que la media a largo plazo

Los tipos de interés hipotecarios habían bajado más en 2012, cuando una semana de noviembre promediaron el 3,31%. Pero parte de 2012 fue más alta, y todo el año tuvo un promedio del 3,66% para una hipoteca a 30 años.

2019 – La caída sorpresa

En 2018, muchos economistaspredijeron que los tipos hipotecarios de 2019 superarían el 5,5%. Eso resultó ser un error.

De hecho, los tipos bajaron en 2019. El tipo hipotecario medio pasó del 4,54% en 2018 al 3,94% en 2019.

• Al 3,94%, el coste mensual de un préstamo hipotecario de 200.000 dólares era de 948 dólares
• Eso supone un ahorro de 520 dólares al mes -o 6.240 dólares al año- si se compara con el 8% de media a largo plazo

En 2019, se pensaba que los tipos hipotecarios no podían bajar mucho más. Pero 2020 demostró que esa idea estaba equivocada de nuevo.

2021 – Los tipos hipotecarios a 30 años más bajos de la historia

Los tipos se desplomaron en 2020 en respuesta a la pandemia de coronavirus.

En julio de 2020, el tipo fijo a 30 años cayó por primera vez por debajo del 3% – y siguió bajando hasta alcanzar un nuevo mínimo histórico (en enero de 2021) del 2,65% para una hipoteca de tipo fijo a 30 años.

• Al 2,65%, el coste mensual de un préstamo hipotecario de 200.000 dólares es de 806 dólares al mes, sin contar los impuestos y el seguro
• Ahorrarías 662 dólares al mes, o 7.900 dólares al año – en comparación con la media del 8% a largo plazo

Debido a la promesa de la Reserva Federal de mantener los tipos de interés bajos tras el COVID, se espera que los tipos hipotecarios se mantengan bajos durante años.

Pero como hemos visto en el pasado, las predicciones sobre los tipos hipotecarios suelen ser erróneas.

Por eso, cuando los tipos son buenos, los expertos recomiendan bloquear uno en lugar de esperar a que los tipos sean potencialmente más bajos en semanas o meses.

Factores que afectan a su tipo de interés hipotecario

Para el comprador medio de una vivienda, el seguimiento de los tipos hipotecarios ayuda a revelar las tendencias. Pero no todos los prestatarios se beneficiarán por igual de los bajos tipos hipotecarios actuales.

Los préstamos hipotecarios se personalizan en función del prestatario. La puntuación de crédito, el pago inicial, el tipo de préstamo, el plazo y el importe del préstamo afectarán al tipo de interés de su hipoteca o refinanciación.

También es posible negociar los tipos hipotecarios. Los puntos de descuento pueden proporcionar una tasa de interés más baja a cambio de pagar en efectivo por adelantado.

Veamos algunos de estos factores individualmente:

Puntuación crediticia

Una puntuación crediticia por encima de 620 abrirá más puertas a los préstamos con tasas de interés más bajas, aunque algunos programas de préstamos como el USDA, la FHA y los préstamos VA pueden estar disponibles para los prestatarios de menos de 600.

Si es posible, dése unos meses o incluso un año para mejorar su puntuación de crédito antes de pedir un préstamo. Usted podría ahorrar miles de dólares a través de la vida del préstamo.

Pago inicial

Los pagos iniciales elevados pueden reducir el tipo de interés del préstamo.

La mayoría de las hipotecas, incluidos los préstamos de la FHA, requieren al menos un 3% o un 3,5% de cuota inicial. Y los préstamos VA y USDA están disponibles con un pago inicial del 0%.

Pero si puede dar un 10%, 15% o incluso un 20% de pago inicial, puede optar a un préstamo convencional con un seguro hipotecario bajo o nulo y reducir considerablemente los costes de la vivienda.

Tipo de préstamo

El tipo de préstamo hipotecario que utilice afectará a su tipo de interés. Sin embargo, el tipo de préstamo depende de su puntuación de crédito. Así que estos dos factores están muy entrelazados.

Por ejemplo, con una puntuación de crédito de 580 usted puede calificar sólo para un préstamo subvencionado como una hipoteca FHA. Los préstamos de la FHA tienen tipos de interés bajos, pero vienen con un seguro hipotecario, independientemente de la cantidad de dinero que ponga de entrada.

Una puntuación crediticia de 620 o superior podría darle derecho a un préstamo convencional, y -dependiendo de su pago inicial y otros factores- a un tipo de interés potencialmente más bajo.

Las hipotecas de tasa ajustable ofrecen tradicionalmente tasas de interés introductorias más bajas en comparación con una hipoteca de tasa fija a 30 años. Sin embargo, esos tipos están sujetos a cambios después del período inicial de tipo fijo.

Por lo tanto, un tipo de interés inicial más bajo podría aumentar considerablemente después de 5, 7 o 10 años.

Término del préstamo

En este post hemos seguido los tipos de las hipotecas de tipo fijo a 30 años, pero las hipotecas de tipo fijo a 15 años suelen tener tipos de interés aún más bajos.

Con una hipoteca a 15 años, usted tendría un pago mensual más alto debido al plazo más corto del préstamo. Pero a lo largo de la vida del préstamo se ahorraría mucho en cargos por intereses.

Con un tipo de interés del 3% para un préstamo de 200.000 dólares, pagaría 103.000 dólares en cargos por intereses con una hipoteca a 30 años pagada a tiempo. Una hipoteca de tipo fijo a 15 años sólo costaría unos 49.000 dólares en intereses.

Importe del préstamo

Los tipos de interés de las hipotecas de menor cuantía -un préstamo de 50.000 dólares, por ejemplo- tienden a ser más altos que los tipos medios porque estos préstamos son menos rentables para el prestamista.

Los tipos de interés de un préstamo hipotecario jumbo también tienden a ser más altos, porque los prestamistas tienen un mayor riesgo de pérdida. Los préstamos jumbo ayudan a los compradores a adquirir bienes inmuebles de gran valor.

Puntos de descuento

Un punto de descuento puede reducir los tipos de interés en un 0,25% a cambio de dinero en efectivo por adelantado.Un punto de descuento cuesta el 1% del importe del préstamo hipotecario.

Para un préstamo de 200.000 dólares, un punto de descuento costaría 2.000 dólares por adelantado. Sin embargo, el prestatario recuperaría el coste inicial con el paso del tiempo gracias al ahorro obtenido por un tipo de interés más bajo.

Dado que los pagos de intereses se pagan con el tiempo, un comprador que planea vender la casa o refinanciar dentro de un par de años probablemente debería omitir los puntos de descuento y pagar un tipo de interés más alto durante un tiempo.

Algunas cotizaciones de tipos asumen que el comprador de la vivienda comprará los puntos de descuento, así que asegúrese de comprobarlo antes de cerrar el préstamo.

Cómo entender el pago mensual de su hipoteca

En este artículo, comparamos los pagos mensuales de un préstamo hipotecario de 200.000 dólares con una variedad de tipos de interés.

Entérate de que estos ejemplos muestran sólo el capital y los intereses – la cantidad que estás pagandocada mes para el saldo de tu préstamo y los intereses generados.

En general, el pago mensual de su hipoteca será mayor que el capital y los intereses. Eso es porque hay otros costos agrupados, incluyendo:

• Impuestos sobre la propiedad: los gobiernos municipales y del condado cobran impuestos anuales sobre la propiedad para pagar los servicios públicos. Estos impuestos suelen prorratearse a lo largo de 12 meses y se pagan a la entidad gestora del préstamo junto con el pago de la hipoteca
• Seguro del propietario: las primas del seguro del propietario ascienden en promedio a unos 1.000 dólares al año. Al igual que con los impuestos sobre la propiedad, las primas del seguro de los propietarios pueden repartirse en 12 meses y pagarse con su hipoteca a través de una cuenta de depósito en garantía
• Cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) – Los condominios, apartamentos y comunidades cerradas pueden cobrar cuotas anuales de la Asociación de Propietarios que pueden desglosarse en pagos mensuales añadidos a la hipoteca
• Seguro hipotecario – Los préstamos de la FHA, los préstamos del USDA y los préstamos convencionales con menos del 20% de pago inicial requieren que el prestatario pague el seguro hipotecario. El seguro hipotecario cuesta alrededor del 1% del importe del préstamo cada año, aunque las tasas varían según el tipo de préstamo y el pago inicial. En el caso de un préstamo de 200.000 dólares, eso equivaldría a 2.000 dólares al año o 166 dólares al mes añadidos al pago de la hipoteca

En conjunto, no es raro que los impuestos, las tasas y las primas añadan varios cientos de dólares al pago mensual de la hipoteca.

Los costes de cierre también afectan al coste del préstamo

Los tipos de interés tienen un gran impacto en los costes del préstamo a lo largo de la vida de un crédito hipotecario, pero es importante no olvidar el coste de las comisiones iniciales.

Los costes de cierre suelen suponer entre un 2% y un 5% del importe del préstamo. Los costes de cierre incluyen las comisiones de apertura del préstamo, los puntos de descuento, los honorarios legales, los honorarios de tasación, los honorarios del título y otros.

Muchos compradores de vivienda por primera vez no saben que pueden negociar algunos costes de cierre, como la comisión de apertura del prestamista. Sin embargo, muchos costes están preestablecidos por terceros, como los abogados y los tasadores.

En algunos mercados hipotecarios, el vendedor de la vivienda ayudará con los costes de cierre. Pero es el comprador quien debe negociar esta parte de la transacción. Un agente inmobiliario puede ayudar.

Al elegir una hipoteca, los compradores y refinanciadores de viviendas siempre deben tener en cuenta los costes de cierre junto con los tipos de interés.

Determine su poder adquisitivo con una calculadora de hipotecas

Las tablas y gráficos de esta página muestran la forma en que las hipotecas de tipo fijo a 30 años han cambiado a lo largo del tiempo y siguen cambiando.

Para ver cómo los tipos de interés hipotecarios actuales afectan a su poder adquisitivo, utilice nuestra calculadora de hipotecas que incluye el PMI y otros costes añadidos.

Los tipos de interés históricamente bajos de hoy en día han aumentado el poder adquisitivo al reducir los pagos mensuales de los prestatarios de todo el espectro.

Cuándo bloquear el tipo de interés de su hipoteca

Esté atento a los cambios diarios de los tipos. Pero si consigue un buen tipo de interés hipotecario hoy, no dude en fijarlo.

Recuerde que si puede conseguir un tipo de interés hipotecario a 30 años por debajo del 3% o el 4%, estará pagando menos de la mitad que la mayoría de los compradores de viviendas estadounidenses de la historia reciente. No es un mal negocio.

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