Byer, der står over for hurtigt voksende befolkninger, bør anvende zoneinddeling og fysisk planlægning til at skabe tætte, urbane områder. Singapore har f.eks. indført zoneinddeling for at hjælpe arbejderklassens beboere med at få råd til boliger i nærheden af byens centrum. (Foto Niels de Vries / Flickr)
Hvor ville du føle dig mere sikker, hvis du gik alene kl. 3 om natten: på en travl, stærkt trafikeret gade eller i en tyndt befolket del af en storby? De fleste mennesker ville sandsynligvis vælge det første. Faktisk kan en højere befolkningstæthed få byens gader til at føles mere sikre på alle tidspunkter af døgnet – samtidig med at den også fremmer kommerciel aktivitet og giver byerne en attraktiv, livlig karakter.
Landbrugsplanlægning og zoneinddeling er byernes primære redskaber til at øge tætheden og støtte tjenester af høj kvalitet. Planlægning af arealanvendelse styrer udviklingen i bred forstand, mens zonelovgivningen regulerer specifikke arealer og dikterer, hvordan de kan anvendes. Uden disse regler og incitamenter vil mange bygherrer fortsat bygge der, hvor det er mest omkostningseffektivt: uden for byen. F.eks. er euklidisk zoneinddeling – eller zoneinddeling til en enkelt anvendelse – den dominerende type zoneinddeling og beskyldes ofte for at tilskynde til spredning, fordi den opdeler jorden i adskilte bolig-, erhvervs- og industrizoner.
Euklidisk zoneinddeling. (Grafik: The City of Crystal Lake, Illinois)
Der er imidlertid alternative værktøjer, som byerne kan bruge til at øge tætheden, herunder: tæthedsbonusser, zoneinddragelse, incitamentszonering, arealindsamling og zoneinddeling med gradueret tæthed. Vi grupperer disse i 3 typer af værktøjer til zoneinddeling og fysisk planlægning, som byerne kan bruge til at fremme tæthed og vækst:
(1) Tæthedsbonusser
Tæthedsbonusser giver udviklere mulighed for at bygge tættere end normalt tilladt til gengæld for at levere et offentligt gode, f.eks. boliger til en overkommelig pris. Dette zoneinddelingsværktøj opnår to ting: (1) udviklere kan bygge flere enheder, hvilket øger den potentielle fortjeneste, og (2) løst befolkede områder bliver tættere. I stedet for at bygge et enfamiliehus på en stor grund vil en bygherre f.eks. blive tilskyndet til at bygge flere ejerlejligheder til overkommelige priser – et projekt, som ellers ikke ville være lovligt. Tæthedszonering ligner incitamentszonering, fordi den gør undtagelser fra tæthedsbestemmelserne til gengæld for en eller anden offentlig fordel.
Et eksempel på, hvordan dette kan fungere i praksis, er Ontario, Canada, som i 1983 vedtog § 37, der tillader bygherrer at bygge ud over de eksisterende tæthedsbegrænsninger til gengæld for “faciliteter, tjenester eller anliggender”. Ontario Municipal Board har fortolket dette som kontante bidrag eller offentlige goder, f.eks. en lokal park. Boomende byer som Toronto fik lov til at forbinde økonomisk vækst med serviceforbedringer og boliger til overkommelige priser. Tæthedsbonusser tjente byen ved at tilskynde til udvikling med høj tæthed og gavnede borgerne ved at udvide de offentlige faciliteter og tjenester. Og alene fra 2007-2011 gav S37-lovgivningen om tæthedsbonusser Toronto 136 millioner dollars i kontante bidrag.
(2) Inclusionary Zoning
Inclusionary zoning giver mandat til, at nye byggeprojekter skal omfatte en vis procentdel af boliger til overkommelige priser. Denne form for zoneinddeling supplerer tæthedsforøgelser ved at sikre, at personer med lav- og middelindkomst og personer med anden etnisk og racemæssig baggrund – som ofte skubbes uden for velbetjente tætte byområder – har råd til at bo i byen. Zoneinddragelse sikrer, at udviklingen ikke fortrænger fattige og minoritetsbefolkninger – hvilket resulterer i en arbejdsstyrke, der også er mere stabil og pålidelig for byerne.
I Singapore lykkedes det f.eks. med zoneinddragelse at samle forskellige etniske samfund, hvilket i lyset af Singapores raceoprør i 1960’erne var en vanskelig opgave. Singapores Housing and Development Board (HBD) opnåede dette ved at give enkeltpersoner mulighed for at købe boliger ved at mobilisere deres pensionsressourcer. Denne form for inkluderende boliger førte til, at 90 procent af singaporeanerne ejede boliger, mens 80 procent boede i offentligt støttede boliger. Det er vigtigt at bemærke, at HBD også har truffet foranstaltninger for at sikre mangfoldighed gennem sin politik for etnisk integration.
(3) Landsamling og gradueret tæthedszonering
Endeligt er landsamling – en form for planlægning af arealanvendelse – en proces, hvor små stykker jord konsolideres til større parceller for at omdanne underudnyttede områder til nye formål. En måde at bruge arealanvendelse til at opnå tæthed er gennem gradueret tæthedszonering (GDZ). GDZ tilskynder bygherrer til at bygge bygninger med højere tæthed på store grunde og opføre mindre tætte strukturer på små grunde. I sidste ende tilskynder det til en effektiv udnyttelse af førsteklasses byjord til tættere bebyggelse.
Tænk på Gujarat i Indien, hvor jordfordeling har været en succes med hensyn til udvikling af infrastruktur – en nøglekomponent for god tæthed. Loven om byplanlægning og byudvikling i Gujarat blev ændret i 1999 for at give regeringen mulighed for at tilegne sig jord til opførelse af infrastruktur. Som følge heraf steg grundejernes tilfredshed i området, og udviklingsprojekterne forløb planmæssigt.
En jordlod før (til venstre) og efter (til højre) jordfordeling blev anvendt. (Grafik: Affordable Housing Institute)
Fremme sig fra engangszonering mod offentlig inddragelse
Landbrugsplanlægning og zoneinddeling kan bruges på innovative måder til at sikre lighed og øge tætheden. Udarbejdelse og gennemførelse af regler for zoneinddeling skal imidlertid være en samarbejdsproces, der inddrager offentligheden. Top-down-tilgange til zoneinddeling fremmedgør ofte borgerne og har svært ved at imødekomme beboernes og virksomhedsejernes behov på passende vis.
Tætte byer er mere effektive, retfærdige og levende. Det første skridt er at bevæge sig væk fra zoneinddeling til engangsformål. I stedet bør byledere se på værktøjer til fysisk planlægning og zoneinddeling for at undgå spredning og sikre bæredygtig udvikling.