Det er lønningsdag! Hvordan vil du opkræve?
For udlejere, der lige er startet, er spørgsmålet om, hvordan de skal opkræve huslejen, et vigtigt spørgsmål. Nogle platforme er ikke bare ubelejlige, men indebærer også en stor risiko, hvis du ikke kender loven eller betalingsplatformens politikker. Kyndige udlejere vil gøre alt, hvad de kan, for at beskytte deres investering, og det begynder med at vælge en stensikker betalingsmetode.
Populære betalingsmetoder omfatter checks, direkte bankoverførsel, kontanter, et peer-to-peer-betalingssystem (såsom Venmo, PayPal eller Zelle) eller en udlejningsadministrationsplatform som Tellus. I dag vil vi se på nogle af fordelene og ulemperne ved de enkelte systemer.
Læs mere: Læs dette før du hæver huslejen, lad ikke penge ligge på bordet
Sedler
Sedler har været brugt til at betale husleje i så lang tid, at vi antager, at det er en af de mere pålidelige metoder. Checks er i bedste fald besværlige og i værste fald farlige. Det er værd at se på alternative betalingsmetoder.
For det første er checks ikke øjeblikkelige. Der går tid, fra lejeren skriver checken, til udlejeren ser pengene på sin bankkonto. Checks kan gå tabt i posten, og udlejere har ingen mulighed for at bekræfte, at lejeren har sendt betalingen, før de har checken i hænderne.
For det andet er checks ikke automatiserede. Lejerne skal huske at skrive checken hver måned og sende den i god tid inden forfaldsdatoen, så den kommer frem til tiden. Når de har modtaget checken, skal udlejerne personligt gå i banken for at indbetale den. Gentag denne proces hver måned, og det er en masse frimærker, en masse ventetid på posten og en masse ture til banken.
Dertil kommer, at checks åbner døren for nogle reelle risici. I nogle byer, som f.eks. San Francisco, gør det at acceptere en huslejecheck fra en person, der ikke er med i din lejekontrakt, vedkommende automatisk til underforpagter! Uden nogen form for screening eller identitetskontrol fra din side har du nu en person, der står på din lejekontrakt og bor i din lejebolig, alt sammen fordi du ikke har kigget på navnet på checken. Hvis du nogensinde får brug for at fjerne denne person, kan du ikke påpege en klausul om forbud mod underlejere i lejekontrakten, fordi du allerede har accepteret dem. Det vil betyde en udsættelsessag.
En anden risiko ved checks er, at de kan blive afvist. Hvis lejeren ikke har tilstrækkelige midler, vil du ikke være klar over det, før du skal indbetale checken. Dette kan ikke blot forhindre dig i at betale dit realkreditlån, men det kan også forsinke udsættelsesproceduren for manglende betaling. Afhængigt af lovgivningen i din delstat kan der være visse datoer, hvor en meddelelse om betaling eller opsigelse skal afleveres. At få en check afvist kan forsinke denne proces.
Kontant
Betaling med kontanter har sine fordele. Det er et likvidt aktiv og kan bruges straks til enhver udgift. Plus – i modsætning til checks – ved en udlejer, der accepterer kontanter, med sikkerhed, at en lejer har betalt huslejen. Kontanter er imidlertid vanskelige at føre regnskab med. Hvis en udlejer ikke giver en kvittering ved betaling, åbner det op for fremtidige tvister om, hvor meget der rent faktisk er betalt. Kontanter kan ikke sendes med posten, men skal udveksles personligt. Afhængigt af dit område er det sted, der vælges til at udveksle kontanter, måske ikke sikkert, og der er en øget risiko for konfrontationer, især hvis denne udveksling er en rutine, der finder sted hver måned.
Selv om lejerne kan hævde, at det er mere bekvemt, ønsker nogle, der betaler kontant, ikke at efterlade en registrering via checks eller bankoverførsler. Det er altid klogt at screene lejere, før du lejer dem ud for at sikre dig, at du ved præcis, hvem der skal bo på din ejendom.
Direkte indskud
Mange udlejere ser risikoen ved checks og kontanter og vælger en direkte bankoverførsel. Det er enkelt, kan automatiseres, og de modtager pengene direkte på deres bankkonto. Der er dog stadig risici ved denne metode.
Udlejere, der kræver bankoverførsler, skal oplyse lejerne om bankkontonummer og routingnummer. Dette sikrer ikke privatlivets fred og kan øge risikoen for svindel. Direkte indbetalinger er også vanskelige at registrere, da hver betaling blandes sammen med andre transaktioner på et kontoudtog og skal registreres manuelt for at føre et godt regnskab.
Den direkte bankindbetaling giver desuden ikke udlejere mulighed for at blokere delvise betalinger. I nogle stater er dette en vigtig funktion, som skal være til stede, hvis en udlejer nogensinde har brug for at smide en lejer ud. Afhængigt af loven i dit område kan udsættelsesproceduren stoppes, hvis lejerne betaler blot en brøkdel af udgifterne til den månedlige leje.
Sig for eksempel, at du har en lejer, der ikke har betalt husleje. Du har givet dem en opsigelse om at betale eller sige op, men pludselig, inden denne opsigelse udløber, modtager du en sølle indbetaling på 25 dollars på din bankkonto. Da du har accepteret denne betaling (og som standard ville alle betalinger til din bankkonto blive accepteret), går udsættelsesproceduren i stå, og du er tvunget til at begynde forfra i næste måned. Lejeren fortsætter med at bo huslejefrit på din ejendom.
Peer-to-peer-betalinger
Denne type betalingsmetode omfatter platforme som Paypal, Venmo og Zelle. Disse metoder er en praktisk måde at overføre penge til folk, du kender, men de er ikke uden ulemper. Bogføring med peer-to-peer-betalinger er ikke ideel, da lejebetalinger blandes sammen med personlige betalinger. Udlejere, der ønsker at føre gode optegnelser (vigtigt for skattesæsonen!), er nødt til at transskribere alt manuelt med dette system. Derudover giver disse platforme, ligesom med direkte bankindbetalinger, ikke udlejere mulighed for at blokere delvise betalinger, hvilket fører til problematiske situationer, hvis der er behov for udsættelse.
Læs mere: Forming an LLC for Your Rental Property
Venmo
Peer-to-peer betalingsplatforme sætter normalt et loft over, hvor meget en person kan tage ud i en given uge. For eksempel tillader Venmo ikke, at du kan overføre mere end $999.99 på én gang, medmindre du bekræfter din identitet med din fødselsdag, postnummer og de sidste fire cifre i dit socialsikringsnummer. Verificerede konti kan hæve 2 999,99 USD på én gang med et ugentligt maksimum på 19 999,99 USD. For udlejere med flere ejendomme og realkreditlån er det ikke kun besværligt at overføre penge hver dag i flere dage i træk, det er også stressende, hvis du skal vente på, at pengene bliver klaret, så du kan foretage rettidige betalinger. Deadlines er stramme i denne branche, og du fortjener et automatiseret system, som ikke efterlader dig strandet, hvis du har glemt at foretage en overførsel.
Overførsler til din bank fra Venmo tager en til tre hverdage, men Venmo forbeholder sig ret til at gennemgå alle overførsler, hvilket kan resultere i, at midler bliver blokeret, beslaglagt, tilbageholdt eller returneret til afsenderen. Selv om risikoen er lille, hvorfor skulle du så ofre dine investeringspenge på grund af en misforståelse?
Der er desværre mange misforståelser, når det drejer sig om tvister mellem udlejer og lejer. Ingen ønsker at forudse, at et forhold bliver surt fra starten, men det er stadig vigtigt at beskytte sig selv, hvis det sker. Betalingsplatforme som Venmo giver dig nul beskyttelse, hvis en lejer beslutter sig for at bestride en opkrævning. Selv hvis opkrævningen er den sidste måneds husleje, de skylder dig, har peer-to-peer-betalingsplatforme en tendens til at give køberens side, så du mangler penge til huslejen. I omstridte situationer er en betalingsplatform uden kendskab til lejelovgivningen ikke din bedste ven.
Læs mere: Opbygning af bedre relationer med lejerne
Zelle
Zelle er en tjeneste, der bruges af flere store banker til hurtige overførsler mellem brugerne. I modsætning til Venmo eller PayPal, hvor din saldo ligger i appen, sætter Zelle pengene direkte ind på din bankkonto. Den overfører også hurtigere end de fleste banktjenester. På trods af disse fordele er der nogle ulemper.
En stor ulempe er, at Zelle ikke er tilgængelig til brug med alle banker. De har udvalgte partnere, og hvis din bank ikke er på denne liste, kan du ikke bruge deres tjeneste. Nogle store banker som Bank of America, Wells Fargo og Chase er alle partnere med Zelle. Mange mindre banker og kreditforeninger gør det ikke. For udlejere, der har bankforbindelse med en større partner, bliver det stadig et problem, hvis dine lejere ikke har samme bank som dig. Hvis deres banker ikke er partnere med Zelle, er de enten nødt til at skifte bank eller finde en anden betalingsplatform.
En anden ulempe er de overførselsgrænser, som bankerne har sat op med Zelle. De er designet til at beskytte brugerne mod svindel, og nogle overførselsgrænser er så små som 1.000 dollars pr. dag, mens de fleste svæver omkring 2.500 dollars pr. dag. Hvis din husleje er mere end det, skal lejerne måske sende betalinger over flere dage, hvilket gør det mere besværligt og kompliceret at opkræve huslejen hver måned.
Zelle kan ikke automatiseres. Så for månedlige betalinger som f.eks. husleje er der ingen mulighed for at oprette en tilbagevendende betaling. Udlejere kan heller ikke blokere delvise betalinger, hvilket kan forsinke udsættelsesprocedurer for manglende betaling af husleje.
PayPal
PayPal kræver brugerbekræftelse for at kunne overføre store pengebeløb regelmæssigt. I princippet er dette en god ting, men nogle brugere har rapporteret om fejl i systemet, hvor deres konto bliver ubekræftet, og de kan ikke længere foretage eller modtage betalinger. Som udlejer, der er afhængig af en stabil indkomst til betaling af realkreditlån og andre udgifter, er det en hovedpine, du ikke ønsker.
PayPal hævder, at indefrysning af konti (det, de kalder “begrænsninger”) ofte vil komme som følge af en stor stigning i midlerne, der er forskellig fra det normale mønster. Denne metode til flagning af konti gør ondt på nye udlejere, der lige er begyndt, eller dem, der for nylig har erhvervet en ny enhed. For andre brugere synes der ikke at være noget synligt mønster eller nogen grund til, at deres konto er blevet begrænset. Du skal blot søge efter “PayPal limitations” på nettet, og du vil finde alt for mange skrækhistorier om indefrosne midler.
Selv uden kontobegrænsninger er PayPal stadig ikke ideel til betaling af husleje. Som systemet er opbygget, kan du vælge, om du vil have en personlig konto eller en erhvervskonto. For personlige konti er der ingen gebyrer forbundet med overførsler. Som udlejer har du dog ingen beskyttelse, hvis en lejer beslutter sig for at anfægte gebyrerne. Lad os f.eks. sige, at din lejer er ved at flytte ud og har forårsaget betydelige skader på dit lejemål. Du ønsker at trække det fra depositummet, men lejeren er uenig. De anfægter sidste måneds lejeudgifter til PayPal og fortæller virksomheden, at det aldrig var meningen, at de skulle betale det pågældende beløb, og at de bør få det refunderet. I sådanne tilfælde giver betalingsplatformen næsten altid betaleren ret, og du står uden penge til huslejen.
Måske er dette nok til at få dig til at overveje at åbne en erhvervskonto. Der er dog gebyrer forbundet med denne type konto (2,9 % + 0,30 $ pr. salg for amerikanske transaktioner). Dette gebyr kan væltes over på lejeren, men der findes bedre forretningsmodeller, som er fordelagtige for begge parter.
En bedre løsning
Ingen af de ovenfor nævnte platforme er udelukkende designet til lejebetalinger. Det betyder, at udlejere ikke er dækket, når det kommer til stykket. Med alle de risici og ulemper står udlejere til at tabe penge, hvis de ikke er forsigtige. Det er 2018, og alle leder efter en bedre løsning.
Lejere
Hvis du er lejer, vil du have noget praktisk. Checks er ikke bygget til den måde, du arbejder på; de fleste lejere – især millennials – foretrækker at betale husleje fra deres telefon eller computer. At have noget automatiseret kan give dig ro i sindet, så du aldrig behøver at bekymre dig om forsinkelsesgebyrer eller miste din bolig.
Udlejer
Hvis du er udlejer, har du brug for beskyttelse mod tvister om betalere eller delvise betalinger, som en lejer kan foretage for at undgå udsættelse. De færreste udlejere ønsker at tage endeløse ture til banken; de fleste ønsker, at huslejepenge går direkte til deres bankkonto. Du fortjener noget automatiseret, så lejerne ikke glemmer at betale, og så du ikke kommer for sent med dine realkreditbetalinger. Du har også brug for noget uden overførselsgrænser, så du kan fokusere på at udvide din portefølje uden at vokse ud af din betalingsplatform.
Udlejere har også brug for et system, der hjælper dem med at holde gode optegnelser, så skattesæsonen ikke bliver et mareridt. At være i stand til at spore indtægter og udgifter er nøglen til god udlejningsorganisation og sikre, at du har et positivt cash flow.
Læs mere: 10 tips til nye udlejere, Reservefonde for udlejere
Tellus: en platform designet til huslejeinddrivelse (og meget mere)
Det, som udlejningsbranchen virkelig har brug for, er noget enkelt, automatiseret og sikkert. Ved at bruge en superapp til udlejningsadministration som Tellus får udlejerne ekstra ro i sindet, fordi den er designet til at indsamle husleje. Udlejere har mulighed for at opsætte forsinkelsesgebyrer, der automatisk bliver håndhævet, hvis en lejer ikke betaler til tiden. Delvise betalinger blokeres, hvilket giver udlejere en lang række muligheder, hvis de har brug for at smide lejere ud på grund af manglende betaling af husleje. Der er ingen overførselsgrænser, så udlejere med flere enheder frit kan opkræve husleje på samme tid uden risiko for en fastfrosset konto, når du har mest brug for pengene.
Det bedste af det hele er, at Tellus er gratis for udlejere og lejere. Der er bank-kryptering på plads, så alle dine finansielle transaktioner er sikre.
Langt for længe har udlejningsbranchen levet i fortiden. Vi er klar til at lægge de gamle betalingsmetoder bag os og indføre noget nyt. Inddrivelse af husleje er blot toppen af isbjerget.
Læs mere: Introduktion af Tellus Boost-konto