Når du administrerer en udlejningsejendom, uanset om den er kæledyrsvenlig eller ej, vil du højst sandsynligt støde på lejere med servicehunde. Som udlejer har du lov til at bede din lejer om specifik dokumentation. Du skal dog altid holde tilgængelighed og loven om rimelige boliger i tankerne. Læs videre for at få mere at vide om udlejer- lejers rettigheder vedrørende servicehunde og den slags dokumentation, som du har lov til at bede om.
Typer af servicehunde
Det er vigtigt at forstå forskellene mellem de typer af servicehunde, som folk kan have. Det er ikke alle disse hunde, der har de samme færdigheder eller rettigheder. Her er de tre hovedtyper af servicehunde og deres specifikationer:
Så i teorien er de to typer hunde, som du vil støde på, servicehunde og følelsesmæssige støttehunde (ESA). (Husk på, at en lejer kan have et følelsesmæssigt støttedyr, som ikke er en hund). Der findes en række forskellige undergrupper af servicehunde, som er trænet til at hjælpe mennesker med unikke handicaps. For eksempel kan nogle servicehunde specialisere sig i at vejlede personer, der er blinde, eller advare deres ejere om farligt høje eller lave blodsukkerniveauer.
Servicehunde har en særlig træning til at hjælpe deres ejer med deres særlige handicap. En følelsesmæssig støttehund har derimod ikke nogen særlig træning. Dette er simpelthen et dyr, der giver trøst og selskab til en person med psykiske problemer. En autoriseret terapeut, psykolog eller psykiater vil normalt skrive et ESA-brev for at bekræfte, at patienten har brug for hunden for at forbedre sin tilstand.
Rimelige tilpasninger
Hvis din lejer har et handicap, har vedkommende mulighed for at anmode om rimelige tilpasninger til sin tilstand. Rimelige tilpasninger er ændringer i ejendommens regler, politikker eller praksis, så en person med et handicap kan bo i eller bruge en boligenhed. Bemærk, at der er visse krav, som alle enheder skal opfylde, uanset om der er en lejer med et handicap til stede eller ej. Alle lejeboliger skal have:
- En tilgængelig vej ind i og gennem boligenheden.
- Tilgængelige lyskontakter, stikkontakter, termostater og andre miljøkontrolelementer.
- Forstærkede badeværelsesvægge for at muliggøre senere installation af gribehåndtag.
- Køkkener og badeværelser, der kan bruges af personer i kørestol.
Rimelige tilpasninger omfatter en fravigelse af en “ingen kæledyr”-politik for en person, der har brug for et hjælpedyr.
Husejere er IKKE forpligtet til at foretage en rimelig tilpasning i henhold til Fair Housing Act for servicehunde i disse tilfælde:
- Bygninger med 4 eller færre enheder, hvor udlejeren bebor en af enhederne
- Single-familieboliger, der sælges eller udlejes uden en ejendomsmægler
- Hoteller og moteller betragtes ikke som boliger i henhold til Fair Housing Act, men betragtes som offentlige overnatningssteder i henhold til Americans with Disabilities Act (ADA)
- Private klubber
Generelle krav til udlejere
Generelt, en udlejer:
- Kan ikke kræve et kæledyrsdepositum for en servicehund eller et følelsesmæssigt støttedyr. Ejeren af servicedyret er dog ansvarlig for eventuelle skader, ud over slid og ælde, som kan forårsages af hunden. Dette omfatter tandmærker på pynt, tæpper, der er revet op af hundens gravearbejde, og tæpper, der er tilsmudset af hundeaffald eller opkast.
- Kan kræve en form for bevis for handicap som betingelse for indkvartering og en form for bevis for, at det pågældende dyr er et trænet servicedyr eller et følelsesmæssigt støttedyr, der er bekræftet af en autoriseret psykolog.
- Kan udelukke en hund, herunder en trænet, certificeret servicehund, hvis dyrets tilstedeværelse udgør en direkte trussel mod sikkerheden for de personer, der befinder sig i eller i nærheden af lokalerne. Hunden kan også forbydes fra ejendommen, hvis den forstyrrer andre lejeres eller naboers aftale om rolig nydelse af ejendommen. Udlejer kan dog vælge at lade lejeren blive boende, så længe hunden ikke længere er til stede.
Slags dokumentation, du kan bede om
Her er den slags dokumentation, du har lov til at bede om, hvis din lejer hævder at have en servicehund eller en følelsesmæssig støttehund. Servicehunde og ESA’er er ikke det samme, og de behandles forskelligt i henhold til forbundslovgivningen. Udlejere kan kræve medicinsk dokumentation for ESA’er, men ikke for servicehunde.
- Et brev fra lejerens autoriserede terapeut, psykolog eller psykiater, der angiver, at han/hun har brug for hunden for at hjælpe med at lindre sine symptomer. Brevet skal være et officielt dokument med brevhovedet fra den psykiske sundhedsprofessionelle sammen med deres kontaktoplysninger, telefonnummer og e-mail-adresse. Brevet skal også indeholde den professionelles licensnummer. Som udlejer kan du verificere brevet på en række forskellige måder. Husk dog på, at du af nogen grund ikke må have direkte kontakt med din lejers terapeut/psykolog/psykiater. I dag er det meget let at fremstille falske ESA-breve. Du kan verificere din lejers brev ved at:
- Politært tale med lejeren og spørge ham/hende om brevet. Husk ikke at være anklagende; din lejer har valgt at oplyse dig om, at han/hun har brug for særlige tilpasninger, så vær altid hensynsfuld.
- Søg op på den psykiske sundhedsprofessionelles licensnummer og kontrollér dets gyldighed. Det kan du gøre ved at besøge statens websted for deres kliniske disciplin og indtaste deres licensnummer. Hvis du har problemer, bør din lejer være i stand til at få et skærmbillede af deres rådgivers eller læges licensbekræftelse ved at kontakte dem. Find linket til din stats licenskontor her
- Bede lejeren om at få deres psykolog til at udfylde en formular om rimelig tilpasning. Her er et eksempel på et dokument, der findes online.
- Identificering af servicehunden, f.eks. et foto.
- En skriftlig bekræftelse fra lejeren (eller dennes familiemedlem/plejer), der angiver (1) at lejeren eller et medlem af dennes familie er en person med et handicap; (2) behovet for dyret til at hjælpe personen med det specifikke handicap; og (3) at dyret faktisk hjælper personen med et handicap.
- Kopier af dyrets lægejournaler for at sikre, at dyret er sundt, parasitfrit og immuniseret/vaccineret.
Hvad du ikke må bede om
Følgende ting er den slags beviser, som du ikke må bede om:
- En servicehunds certificering eller træningspapirer. Selv om det er tilladt at bede om en form for bevis for en hunds rolle som servicehund, er det ikke nødvendigvis tilladt at bede om at se en certificering. Dette skyldes, at de regler, der er skitseret i ADA, også gælder for boliger.
- Access to a tenant’s medical records.
- Specifikke oplysninger om lejerens handicaps. Du må ikke stille spørgsmål som:
- “Har du et handicap?”
- “Hvor alvorligt er dit handicap?”
- “Må jeg få tilladelse til at se din lægejournal?”
- “Har du nogensinde været indlagt på grund af et psykisk handicap?”
- “Har du nogensinde været i et rehabiliteringsprogram for stofmisbrugere?”
- “Tager du medicin?”
- “Hvor længe har du været i terapi?”
- “Hvor mange sessioner har du haft med din terapeut?”
Du bør aldrig chikanere eller beskylde din lejer for at lyve. Hvis du stiller din lejer nogle af disse personlige spørgsmål, kan dine handlinger blive betragtet som diskriminerende og i strid med Fair Housing Act.
Afvisning af servicehunde
I sjældne tilfælde kan det være muligt at begrænse en lejers adgang til at have en servicehund. En udlejer har lov til at nægte bolig til et servicedyr baseret på race, hvis det ville være urimeligt at tillade dyret. Hvis dit forsikringsselskab f.eks. dropper din dækning på grund af en begrænset race på ejendommen, kan du muligvis nægte servicehunden.
Nogle hunderacer betragtes som “farlige”, og mange forsikringsselskaber ændrer deres politikker på grund af den formodede højere risiko, der er forbundet hermed. De hunde, der menes at have en tilbøjelighed til vold, er Pit Bulls, Rottweilere, Doberman Pinschers, Chows, Akitas, Alaskan Malamutes, Schæferhunde, Siberian Huskies, Sankt Bernards og ulvehybrider. Det omfatter også enhver blanding af de nævnte hunderacer.
Her er nogle andre grunde, hvor du kan have ret til at nægte en servicehund eller smide en lejer ud på grund af hunden:
- Lejeren er ikke juridisk handicappet eller kan ikke bevise det skriftligt via en sundhedsperson.
- Hjælpsdyret er ikke ordineret til behandling af lejerens specifikke handicap, eller der kan ikke påvises eller skriftligt underbygges en sammenhæng via en sundhedsperson.
- Hjælpsdyret ville skabe en urimelig byrde.
- Hjælpsdyret er ulovligt eller på anden måde ikke tilladt i henhold til statslig eller kommunal lovgivning.
- Dyret udgør en direkte trussel mod andre lejeres sundhed og sikkerhed, som ikke kan reduceres eller elimineres.
- Anstedeværelsen af dyret “ændrer fundamentalt karakteren af boligudbyderens aktiviteter”.”
- Lejeren vil ikke tage ansvar for dyret, såsom at rydde op efter affald, lade det løbe frit omkring eller løse støjproblemer.”
Og uanset hvad, bør du altid være opmærksom på din delstats love, Fair Housing Act og dine krav til tilgængelighed.