På dette tidspunkt sidste år, Chicago CBD var fyldt med nye multifamilie udviklinger. Der var simpelthen ikke nok udbud til at tilfredsstille efterspørgslen fra lejere, der ønskede at bo i downtown. Meget har imidlertid ændret sig i løbet af det seneste år, og lejemarkedet i Loop og de omkringliggende kvarterer er oppe imod rebene.
Der er en række forhindringer foran Chicagos multifamiliemarked i downtown. Pandemien er kun den seneste, selv om den helt sikkert er den mest betydningsfulde, i det mindste på kort sigt. Højere ejendomsskatter bliver overvæltet på lejerne i form af højere huslejer. Mange nævner byens bekendtgørelse om overkommelige krav som en afskrækkende faktor for ny udvikling. Faktum er, at før nogen havde hørt om COVID-19, begyndte markedet i downtown at trække i starten af året, i hvert fald med hensyn til nyt udbud, af disse grunde og på grund af stigende byggeomkostninger.
Nu vil udbuddet imidlertid ikke være et problem, da mange vælger at flytte til forstæderne, når deres lejemål udløber. Den seneste undersøgelse fra Integra Realty Resources har vist, at belægningen af multifamiliehuse i downtown er faldet til 89,2 procent – det laveste niveau denne måling har nået siden 2002. Dette tal vil sandsynligvis falde yderligere i løbet af tredje kvartal.
“Vi tror bestemt på levedygtigheden af downtown-markedet”, sagde Ron DeVries, MAI, senior managing director hos Integra Realty Resources. “Der er mange overbevisende grunde til at bo i downtown. Det er bare det, at lige nu er der mange af disse grunde, der ikke eksisterer. Alle faciliteterne – nattelivet, den korte pendling til arbejde, restauranter og shopping – markedet fungerer på et mere begrænset grundlag.”
Klasse A-ejendomme er normalt de første til at se den hurtigste stigning eller fald i huslejerne på grund af markedsudsving. Det har været tilfældet indtil videre i år, hvor priserne er faldet til klasse B-området. I første kvartal faldt huslejerne på årsbasis blandt klasse A-bygninger med 7,7 procent; dette accelererede til 12,4 procent i andet kvartal. Da A- og B-produkter er så tæt forbundet, er det ikke underligt, at huslejerne blandt klasse B-bygninger faldt med henholdsvis 7,3 og 14,9 procent i første og andet kvartal.
Efter lockdown’en først indtraf tilbage i marts, forblev lejernes fastholdelsesrater i første omgang stabile, primært på grund af begrænsningerne i lejernes mulighed for at flytte og med de kortvarige lejemål, som udlejerne tilbød. Nu ser lejerne imidlertid på alle deres muligheder – herunder flytning til steder med lavere tæthed i forstæderne og de ydre bykvarterer.
Nogle bygninger har en lav tæthed og/eller er beliggende i lommer med lavere tæthed på markedet i bymidten. Disse ejendomme har generelt klaret sig bedre. På resten af markedet er indrømmelser på vej op – med tilbud om en, to eller endda tre måneders leje – i et forsøg på at dæmme op for afvandringen af lejere.
“Vi er nået til slutningen af udlejningssæsonen,” sagde DeVries, “så lige nu kæmper mange ejere bare for at fylde så mange af de ledige enheder, som de kan, før vinteren rammer.”
Den fortvivlelse af downtown multifamily markedet er ikke nødvendigvis på jubel af forstadens marked. For det første er det ikke et en-til-en lejlighed-til-lejlighed-scenarie. De lejere med tilstrækkelig kapital og stabil beskæftigelse kan endelig springe ind i boligejerskab med satser så lave som de er. I den anden ende af spektret kan lejere, der står over for økonomiske vanskeligheder, flytte ind hos familien, indtil deres situation stabiliseres.
For det andet er der sandsynligvis tale om en kortvarig forstyrrelse. Når en vaccine er på plads, vil lejerne se et downtown-marked, der er blevet omkostningskorrigeret, og vende tilbage til CBD, da de faciliteter, det tilbyder, stadig er et stærkt trækplaster.
“Jeg tror, at folk vil flytte tilbage, når de ser, at deres kontorer åbner, og at de har et tryghedsniveau i at vende tilbage til et sikkert arbejdsmiljø,” sagde DeVries. “Men indtil det sker, tror jeg ikke, at du vil se en stor ændring med hensyn til øget belægning og huslejerater downtown.”
Mens forstadsmarkedet for flerfamiliesboliger måske ikke er fyldt med nye lejere, der flygter fra tætheden i downtown, har det stadig klaret den nuværende situation langt bedre end CBD. Forstæderne oplevede kun lidt over 1 procent år-til-år-hyresvækst fra juli 2019 til juli 2020. Mens årlige huslejestigninger tættere på 3 procent var normen før pandemien, må disse ejendomsejere være tilfredse med, at huslejerne og belægningen holder sig i ro i en så turbulent periode. Integra forudser, at absorptionen vil gå i stå i hele 2020 og toppe på ca. 750 enheder. Markedet i downtown vil sandsynligvis vende tilbage til niveauet før pandemien engang i 2021.