Hvis boligejerskab er den amerikanske drøm, så er tvangsauktion det nationale mareridt. Selv om landets tvangsauktionsrate faldt dramatisk efter den store recession, mindede coronaviruset forbrugerne om, hvad der sker med dem, der mister jobbet, får nedsat arbejdstid eller lider af helbredsproblemer, der gør engang overkommelige månedlige betalinger umulige.
Hvor COVID-19 lammet USA. økonomi, anslog Mortgage Bankers Association (MBA), at omkring 250.000 ejere af ejendomme bliver tvangsauktioneret hver måned, og at et barn i hvert amerikansk klasseværelse er en del af en familie, der risikerer at miste sit hjem.
Disse tal kan stige voldsomt, da næsten 80 % af amerikanerne lever fra løncheck til løncheck, hvilket gør dem særligt sårbare over for en økonomisk nødsituation, der kan afspore deres realkreditlånsbetalinger.
Hvis du kommer ind i en sådan nødsituation, er det vigtigt at tage ansvar for situationen, kontakte din långiver og straks begynde at lede efter hjælp til din realkreditbetaling.
Hjælp til boligejere for ofre for COVID-19
Den føderale regering tilbød den første smule hjælp til boligejere gennem Federal Housing Authority (FHA) og Fannie Mae og Freddie Mac, de statslige låneagenturer, der støtter 29 millioner boligejeres realkreditlån.
Fannie Mae og Freddie Mac sagde, at berettigede boligejere – dem, der har mistet deres indkomst på grund af coronaviruset – kunne få suspenderet eller reduceret deres realkreditlån i op til 12 måneder. De sagde også, at de ville suspendere tvangsauktioner og udsættelser.
Dette skridt beskytter omkring halvdelen af boligejerne i USA.
Den private låneindustri, som omfatter banker, finansieringsselskaber, servicers og realkreditinvestorer, har foreslået en lignende eftergivelsespolitik, der ville suspendere betalingerne i tre måneder, hvis coronaviruset har reduceret en boligejers indkomst, gjort dem syge eller holdt dem fra at arbejde. Denne politik kan udvides til 12 måneder, hvis de sundhedsmæssige og økonomiske konsekvenser af COVID-19 fortsætter på ubestemt tid.
Hypoteksindustrien forsøger at undgå en gentagelse af den boligkatastrofe, der fulgte med den store recession i 2008. Der blev tvangsauktioneret 2,2 millioner boliger det år. Det samlede antal steg til 2,8 millioner i 2009 og ramte et rekordhøjt niveau på 2,9 millioner i 2010, ifølge RealtyTrac.
Den nederste linje til krisen er dette: Hvis du har råd til at betale din boligbetaling, så gør det.
Hvis du kæmper for at gøre det, skal du kontakte din långiver eller servicevirksomhed og se, hvilke muligheder der er tilgængelige for gældslettelse.
Når du ikke kan betale dit realkreditlån
Hvis du ejer dit hjem, er det mere end et husly, det er sandsynligvis dit største aktiv. Det er også sandsynligt, at få et realkreditlån er din største gæld. At betale realkreditlånet i hårde tider kan virke umuligt, men at miste en investering, som det tog år at opbygge, kan vise sig at være dit livs største økonomiske fejltagelse.
Sværere endnu, hvis du lader dit hjem gå på tvangsauktion, vil det ødelægge din kreditvurdering. Det vil hæmme din evne til at låne penge og efterlade et sort mærke på din kredithistorie, som det kan tage år at slette. Det er bydende nødvendigt at overveje alle muligheder for at holde afdragene på realkreditlånet i gang.
Glukkeligvis kan du forhindre tvangsauktion, men du skal tage initiativet. Långiverne ved, at der er mange grunde til, at låntagerne ikke kan betale deres realkreditlån:
- Jobtab
- Sygdom eller skade, der forhindrer dig i at arbejde
- Død af en ægtefælle
- Skilt eller separation
- Medicinsk gæld
Og selv om långivere insisterer på, at du skal betale dine lån, er de ofte villige til at gøre tilpasninger.
Du bør overveje at kontakte et nonprofit-kreditrådgivningsbureau for at få oplysninger om håndtering af realkreditlån og anden gæld.
Hvis du helt holder op med at betale dit realkreditlån, er det sikkert, hvad der sker: Du vil miste dit hjem. Men der er måder at reducere betalingerne i nødstilfælde på, og din långiver vil sandsynligvis være klar til at drøfte dem med dig. Det er vigtigt, at du fremlægger dokumentation for din evne til at genoptage betalingerne, når en kortvarig krise er overstået.
Hvis du mangler en plan, eller hvis din indkomst er faldet under det, der er nødvendigt for at betale dit realkreditlån på lang sigt, er det mindre sandsynligt, at en långiver vil tilbyde lettelse.
Lånemodifikationer af realkreditlån
Du skal kontakte din långiver med det samme og ærligt forklare, hvorfor du ikke kan holde til at betale dine betalinger. Husk, at din långiver er din partner i boligejerskab. Selv om dit navn står på skødet, har långiveren sandsynligvis givet dig de fleste af de penge, du havde brug for til at købe dit hjem, og han har ret til at tage det fra dig, hvis du ikke kan leve op til din del af aftalen.
Lånemodifikationer af boliglån er en måde at undgå tvangsauktion på. Ændringer er især værdifulde for dem, der kan refinansiere på grund af en ændring i deres økonomiske situation. En modifikation justerer vilkårene for dit realkreditlån for at gøre det lettere at tilbagebetale, i det mindste på kort sigt.
Der findes forskellige modifikationstilgange, herunder reducerede rentesatser, en længere tilbagebetalingsperiode, en sænkning af den resterende skyldige hovedstol eller en plan, der tilføjer manglende lånebetalinger til den skyldige saldo. Din långiver vil fortælle dig, hvilke muligheder der er til rådighed. Du bør også gennemgå ændringsstrategier, så du er forberedt på at diskutere alternativerne og ved, hvilken der kan fungere bedst for dig.
Statslig bistand med realkreditlån
Men selv om den føderale regering stadig yder en vis hjælp til boligejere, der kæmper for at betale realkreditlån, er vigtige bistandsprogrammer, der blev lanceret under nedsmeltningen på boligmarkedet for ti år siden, udløbet.
For oplysninger om hjælp, der kan være tilgængelig, kontakt et føderalt Housing and Urban Development-kontor i dit område, besøg agenturets hjemmeside eller kontakt et statsligt socialkontor. HUD og andre agenturer tilbyder tilskud til betaling af realkreditlån til boligejere, der har det svært.
Hjælpeorganisationer, der hjælper med betaling af realkreditlån
Nogle hjælpeorganisationer hjælper med betaling af realkreditlån. De har hver især deres egne krav til berettigelse, så du skal drøfte din situation med velgørenhedsorganisationen for at finde ud af, om du er berettiget til hjælp. I nogle tilfælde henviser velgørenhedsorganisationerne dig til andre organisationer, der måske kan hjælpe.
Her er et par grupper, du kan overveje:
- The United Way. United Way har lokale afdelinger i hele landet, der tilbyder rådgivning og nogle gange økonomisk nødhjælp. Du kan få fat i organisationens hotline ved at ringe 2-1-1. Ud over bolighjælp yder organisationen hjælp til at finde mad, beskæftigelse og sundhedspleje.
- Catholic Charities. Selv om dette agentur er en del af den katolske kirke, hjælper det folk af alle religioner, racer og baggrunde. Catholic Charities tilbyder økonomisk nødhjælp og et rådgivningsprogram for at hjælpe boligejere med at finde langsigtede løsninger på deres økonomiske problemer.
- Frelsens Hær. Frelsens Hær har en historisk historie med at yde hjælp til de nødlidende. I nogle tilfælde tilbyder den nødhjælp til husleje og realkreditlån. Boligejerne skal vise, at de har modtaget en meddelelse om tvangsauktion fra deres realkreditinstitut og dokumentere, at de vil have tilstrækkelig indkomst til at genoptage tilbagebetalingen af deres realkreditlån, når krisen er overstået.
- Vincent de Paul Society. Dette er en tjeneste i nogle katolske kirker. SVDP yder nødhjælp til dem, der står over for en krise. Dette kan omfatte støtte til realkreditlån, hjælp til at finde arbejde og transporthjælp.
- Lokale velgørenhedsorganisationer. Et udvalg af kirkelige grupper tilbyder hjælp. Hvis du er medlem af en menighed, kan du spørge, hvad der kan være tilgængeligt. Overvej også community action agencies, et udvalg af grupper i hele landet, der samarbejder med offentlige programmer og velgørenhedsorganisationer for at hjælpe de trængende.
- Familie og venner. Dette kan være en vanskelig og bør være en sidste udvej. Familie og venner vil sandsynligvis give de bedste vilkår og udbetalingssats, men hvis det går galt, er det som regel enden på venskabet eller en reel byrde for familien. Hvis du vælger denne vej, skal du udarbejde en klar tilbagebetalingsplan og holde dig til den.
Hold dig for øje, at mange velgørende organisationer har begrænsede penge til at hjælpe. I takt med at boligpriserne er steget i de seneste år, er de månedlige realkreditlån også steget. Hvis du har en stor månedlig betaling, kan det være svært at finde et organ, der har midlerne til at hjælpe.
Undergå tvangsauktionssvindel
Svindlere er en fantasifuld gruppe, der konstant er på udkig efter måder at snyde folk for deres penge. De kan især godt lide at gå efter folk med økonomiske problemer, som måske ikke tænker så klart, som de burde gøre. For at undgå at blive snydt af en svindel med tvangsauktionshjælp skal du ikke stole på opkaldere, der tilbyder tilbud, der virker for gode til at være sande, eller som tilbyder at løse dine realkreditproblemer mod et gebyr.
For at undgå svindel med realkreditlån skal du blive fortrolig med den taktik, som svindlerne bruger. HUD driver et program i samarbejde med flere andre grupper for at hjælpe boligejere med at identificere svindelnumre og rapportere dem. Du kan til enhver tid få oplysninger ved at ringe til NeighborWorks America på (888) 995-HOPE (4673).
Nogle realkreditbedragerier virker så indlysende, at man kan undre sig over, hvem der kan falde for dem, men folk i nødlidende situationer er nogle gange ekstremt godtroende. Hvis nogen siger, at de vil håndtere dine realkreditproblemer mod et gebyr, eller hævder at repræsentere en ekspert i forebyggelse af realkreditproblemer, som vil tale med dig mod et gebyr, skal du være på vagt.
Andre tilbud, som du skal være mistænksom over for, omfatter et uopfordret opkald fra en person, der hævder at repræsentere din realkreditudbyder og begynder at bede dig om følsomme finansielle oplysninger, eller en person uden legitimation, der tilbyder at hjælpe dig med at komme tilbage på sporet, hvis du overdrager dit skøde.
Sørg altid for legitimation og undersøg sagen nærmere. Hvis du er sikker på, at du har med en svindler at gøre, skal du ringe til NeighborWorks eller et retshåndhævende organ.