Guide til nødlidende ejendomme

Ud over en god uddannelse og en pålidelig finansieringskilde er der måske ikke noget andet, der er mere eftertragtet af nutidens ejendomsinvestorer end en nødlidende ejendom med attraktive fortjenstmargener. Køb af nødlidende ejendomme er ikke kun blevet synonymt med fantastiske rabatter, men også en iboende motivation på vegne af den enkelte ejer til at skille sig af med ejendommen. Den unikke kombination af en nødlidende boligejeres vilje til at sælge og muligheden for at erhverve en ejendom til en rabat tipper vægten kraftigt til fordel for dygtige iværksættere. Som følge heraf er det i enhver ejendomsinvestors bedste interesse at gøre sig bekendt med nødlidende ejendomme, og hvordan de kan bidrage til en levedygtig forretningsmodel.

Hvad er en nødlidende ejendom?

En nødlidende ejendom er ethvert hjem, der er under trussel om tvangsauktion, tilbagetagelse eller bliver solgt af den oprindelige långiver. Følgelig er nødlidende ejendomme et direkte resultat af boligejernes manglende evne til at overholde deres realkreditforpligtelser eller eventuelle skatteregninger, der opkræves på dem. Boligejere, der har undladt at betale deres gæld uden officielt at have modtaget en meddelelse om tvangsauktion, kan også betragtes som nødlidende. Når det er sagt, har en nødlidende ejendom mere at gøre med ejerens økonomiske situation end med ejendommens fysiske udseende.

Typer af nødlidende ejendomme

Distressed homes er traditionelt synonymt med ejere, der har vist manglende evne til at overholde realkredit- eller skatteforpligtelser. Nødlidende ejendomme kan dog også omfatte et af følgende scenarier:

• Huse, der har forsømt at overholde skatter

• Huse, der har forsømt at overholde realkreditforpligtelser

• Huse, der er juridisk forpligtet til at blive solgt på grund af konkurs eller skilsmisseforlig

• Huse, der bliver solgt på grund af skifteretten

• Bank-ejede REO’er, der allerede er blevet tilbagekøbt af låneudbyderen

• Statsejede boliger

Fordele ved køb af nødlidende ejendomme

Der er flere fordele forbundet med at købe en nødlidende ejendom, men hver eneste fordel, som investorer kan opnå ved at arbejde med nødlidende ejendomme, stammer fra én ting, og kun én ting: motiverede sælgere. Om ikke andet er det ofte de formildende omstændigheder omkring den nuværende boligejer, der motiverer dem til at skille sig af med den pågældende ejendom så hurtigt som muligt, så de undgår at falde yderligere på tvangsauktion, miste boligen og beskadige deres kreditprofil. Med andre ord er sælgerens behov for at komme af med boligen så hurtigt som muligt en fordel for investoren. I det mindste får potentielle købere overtaget i forhandlingerne, hvilket muliggør en billigere og mere effektiv handel.

Nedlemmer ved køb af nødlidende ejendomme

Fordelene ved køb af nødlidende ejendomme er veldokumenterede; der findes måske ingen anden type ejendomsmateriel, der er mere eftertragtet af nutidens investorer. Som følge heraf er de bedste grunde til at investere i nødlidende ejendomme også ansvarlige for måske den eneste ulempe: konkurrence. Ser du, investering i nødlidende boliger er så fordelagtig, at alle vil være med. Konkurrencen om nødlidende ejendomme er på et historisk højt niveau, hvilket kan virke imod dem, der forsøger at sikre tilbud med rabat.

Hvordan finder man nødlidende ejendomsannoncer

Der er flere strategier, som investorer kan implementere for at finde nødlidende ejendomme, der spænder fra internetsøgninger til fysisk at køre rundt i kvarterer og netværksarbejde. Her er nogle af de mest betroede strategier til at finde nødlidende ejendomme i dagens marked:

• Probate Court Listings

• Delinquent Mortgage Listings

• Bank-Owned Listings

• Government-Owned Listings

• Local Tax Assessor’s Website

Probate Court Listings

Ejendomme, der er efterladt i kølvandet på en større begivenhed i livet – uanset hvor unikke de måtte være – betragtes som nødlidende. Husene, der er blevet arvet ved skilsmisse eller et dødsfald i familien (eller en anden betydningsfuld begivenhed), er også en mulighed for investorer til at erhverve en handel med rabat.

I det mindste vil nogle mennesker, der arver boliger, helst ikke beskæftige sig med byrden ved at vedligeholde det nyerhvervede aktiv; nogle har måske ikke engang råd til det hjem, der bliver givet til dem. Der er en række grunde til, at nogen måske ikke ønsker at modtage et hjem i skifteretten, hvilket lover godt for nutidens investorer, der ved, hvor de skal lede.

Glædeligt nok er det ikke så svært at finde ejendomme i skifteretten; det er bare et spørgsmål om at lede de rigtige steder. Faktisk kan det at finde probate ejendomme være lige så enkelt som at udføre en hurtig Google-søgning efter en probate-liste. Det viser sig, at der er virksomheder, der allerede har udarbejdet omfattende lister over ejendomme i skifteretten og er villige til at sælge dem for en lille pris. Det er dog ikke alle kvarterer eller markeder, der har lister til rådighed af den ene eller den anden grund. Hvis du er i et område, der ikke tilbyder sandsynlighedslister, eller hvis du simpelthen ikke ønsker at betale for en, er det eneste, du skal gøre, at tage en tur til dit lokale domhus – igen, probates er offentlige optegnelser.

Delinquent Mortgage Listings

Hypothekers misligholdelser, ligesom mange af de nødlidende ejendomstyper på denne liste, er offentligt kendt. De, der har undladt at overholde deres realkreditforpligtelser, er dokumenteret, så alle kan se dem. Hvis en investor derfor ønsker at se, hvilke boligejere i et givet område, der ikke har været i stand til at overholde deres betalinger, behøver han blot at tage en tur til den lokale domstol. Der vil de blive gjort bekendt med alle dem, der mangler eller har forsinkede betalinger, og endda en adresse på ejendommen. Det er helt muligt for investorer at bruge disse oplysninger til deres fordel og udarbejde en liste over nødlidende ejendomsejere.

Bank-Owned Listings

I tilfælde af at en nødlidende ejendom officielt bliver tvangsauktioneret, vil låneudbyderen (typisk banken) tage boligen tilbage i besiddelse. I et forsøg på at kompensere for eventuelle tabte fortjenester eller i det mindste at få dækket nogle af de forventede tab, vil låneudbyderen derefter sætte boligen på auktion. Ikke overraskende vil de huse, der kommer på auktion, blive solgt til den højestbydende, hvilket i sig selv er et godt sted at købe nødlidende ejendomme. Det er dog værd at bemærke, at det ikke er alle tilbagekøbte boliger, der sælges på auktion. Af den ene eller anden grund er der utallige boliger, som der aldrig bliver budt på; disse boliger bliver derefter til bank-owned listings (eller real estate owned).

De boliger, der ikke bliver solgt på auktionen, føjes til långiverens fortegnelse over nødlidende aktiver (boliger, der ejes af banken, men som ikke er i drift). I stedet for at holde fast i disse boliger vil banken meget hellere sælge dem til enhver, der er interesseret; det er her, investorerne kommer ind i billedet. Kyndige investorer kan finde bank-ejede boliger ved blot at besøge deres lokale bankers websteder eller ved at tale med den agent, der repræsenterer bankens fortegnelse af bank-ejede boliger. Mange af agenterne vil være mere end glade for at give lister over deres tilgængelige beholdning, hvoraf ikke mindst de kan erhverves for mindre end deres sande markedsværdi, hvis de rette skridt tages.

Statsejede børsnoteringer

Når en boligejer ikke kan overholde sine forpligtelser i forhold til realkreditlånet, har banken al mulig ret til at tvangsinddrage ejendommen og tage den tilbage i besiddelse. Men hvis det oprindelige realkreditlån var støttet af Federal Housing Administration (FHA), bliver det ejendom af det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD). Når en tvangsauktionsejendom oprindeligt var finansieret af FHA, vil den derfor blive solgt af staten gennem en særlig udbudsproces på www.hudhomestore.com. Processen er ikke så forskellig fra en traditionel tvangsauktion, men det er værd at bemærke, at HUD kun accepterer bud fra godkendte mæglere.

Local Tax Assessor’s Website

Ejendomsejere, der ikke kan holde trit med de skatter, der opkræves på deres hjem, vil opleve, at deres aktiver bliver nødlidende. Manglende overholdelse af skatteforpligtelser kan i øvrigt resultere i beslaglæggelse af ejendommen. Som følge heraf kan ejeren være yderst motiveret til at sælge, før der træffes yderligere foranstaltninger mod dem eller deres hjem. Måske endnu vigtigere er det, at kyndige investorer kan identificere disse motiverede personer ved at besøge deres lokale skatteansætters websted. Skatteforseelser er gjort offentligt kendt; derfor kan det være så enkelt som at klikke sig gennem et par websider at søge efter nødlidende ejendomme.

Summary

Køb af en nødlidende ejendom er blevet synonymt med nutidens største exitstrategier for fast ejendom. Ingen anden form for erhvervelse af fast ejendom har belønnet investorer med bedre fortjenstmarginer eller lettet smidigere transaktioner end at købe fra de mest motiverede sælgere. Når det er sagt, er nødlidende ejendomme kun fordelagtige for dem, der ved, hvordan man finder dem. Ved hjælp af de strategier, der er anført ovenfor, bør investorer have lettere ved at finde tilbud, der er deres tid og penge værd.

Nøglepunkter

• Køb af en nødlidende ejendom bliver meget lettere, når du ved, hvad du leder efter.

• Distressed property listings er forholdsvis nemme at få fat i, men kan falde sammen med en masse konkurrence fra andre investorer.

• Køb af nødlidende ejendom fra en motiveret sælger vil belønne investorer med de bedste fortjenstmargener af alle ejendomsaktiver.