Hvorfor bliver mit hus ikke solgt?

De 10 største problemer, der forhindrer dit hus i at blive solgt:

Det magiske spørgsmål… Det spørgsmål, der får blodtrykket til at stige hos den gennemsnitlige ejendomsmægler. Den frygtede, “Hvorfor sælger mit hjem ikke?!”

Normalt bliver dette spørgsmål besvaret med et dåsesvar fra en af de 3 store. Pris, tilstand eller beliggenhed. Indrømmet, der er tidspunkter, hvor et af disse spørgsmål er synderen, og måske mangler agenten bare færdigheder eller markedskendskab til fuldt ud at forklare hvorfor. Men disse problemer er ikke det, vi vil se på i dag. Vi vil tjekke nogle af de mere indviklede problemer, der kan påvirke aktivitet, fremvisninger og endda tilbud.

Spørgsmål #1. Boligen er ikke geokodet korrekt og dukker derfor ikke op i kortsamlinger

I henhold til 2011 National Association of Realtors® Profile of Home Buyers and Sellers citerede 35 % af køberne deres ejendomsmægler som kilde til at finde frem til den ejendom, de i sidste ende købte.

Min foretrukne måde at søge efter ejendomme på, når jeg hjælper købere, er at indtaste deres kriterier og tegne en cirkel på kortet omkring deres ønskede kvarterer/områder. Dette giver mulighed for at inkludere andre kvarterer, som køberen måske har overset. Men dit hus vil ikke dukke op, hvis agenten ikke har kortlagt det i MLS korrekt.

Udgave nr. 2. Dine billeder er… forfærdelige! (Eller, i nogle tilfælde, ikke-eksisterende)

Dette er et af de mere almindelige problemer, som jeg ser, når jeg sorterer gennem lister på MLS. Sidebemærkning, vær sikker på, at din agent uploader billederne, så snart ejendommen rammer MLS. Mange gange vil en agent lægge en ny liste ind, men undlader at vedhæfte billeder i et par dage. Den første bølge af køberinteresse vil være gået tabt, fordi de ikke havde noget at kigge på.

Du får ikke en ny chance for at gøre et første indtryk!

Mere om billedernes indvirkning på den samlede markedsføring af boligen… Jeg tog for nylig en ejendom, der havde været på markedet hos en anden agent i ni måneder uden noget at vise frem. Det var noteret til 279.900 dollars, da det blev aflyst, og vi genlistes til 274.900 dollars. Indrømmet, en lille prisjustering blev foretaget, men som du kan forestille dig – de fleste mennesker opført på $279,900 ville sandsynligvis være villige til at tage $274,900. Lang historie kort, vi var kun på markedet i 6 dage, før vi modtog flere tilbud og til sidst accepterede et tilbud til fuld pris (med ejeren gør omkring $ 1.000 i reparationer).

Kan billeder gøre så stor en forskel hver gang? Nej. Men det er ekstremt vigtigt at sikre, at de er lavet korrekt. Billederne fra den gamle annonce er sat i kontrast til billederne fra min annonce nedenfor (klik for at forstørre). Du kan se, hvordan dette kan gøre forskellen mellem en online-køber, der klikker til den næste liste eller stopper og planlægger en visning!

Issue #3. Forkerte ejendomsoplysninger.

Har du faktisk gået online for at tjekke og verificere antallet af soveværelser, badeværelser, kvadratmeter, garagetype osv. Disse er alle elementer, der spiller en tidlig rolle for, at en køber eliminerer ejendomme fra sin søgning. Se eksemplet nedenfor. Denne ejendom er opført til over $900k, og kvadratmeterfeltet viser “nul”. Den noterende agent har ved et uheld sat kvadratmeterantallet i feltet “additional detached heated sq ft”. Hvilket ville indikere, at der er en virkelig stor svigermor-suite! Endnu vigtigere er det, at en person, der foretager en søgning på nettet efter boliger mellem 4.000 og 5.000 kvadratmeter, ikke ville finde denne ejendom…

Spørgsmål #4. De offentlige bemærkninger fortæller ikke en historie.

Har du nogensinde selv søgt online efter en bolig og er du stødt på den generiske ordkløveri, som bankerne bruger, når de sælger ejendomme? For eksempel:

Denne bolig sælges som den er uden garanti… Blah, blah, blah.

Frustrationerende, ikke sandt?

Jamen, det er sådan, købere ser på en dårligt formuleret eller researchet beskrivelse.

Sørg for, at din beskrivelse fortæller en historie. Fordi syndikeringssider (Zillow, Trulia, & Yahoo Real Estate) vil matche den beskrivelse, der er indtastet i MLS. Så gør den god!

Men du må ikke forveksle lang – med god. Nogle gange er mindre virkelig mere. Selv den mest enkle beskrivelse kan gøre forskellen mellem, om nogen laver en aftale om at se det – eller ej.

Finally, I’ve found that there’s a certain mindset attached with a buyer who wants to look at (and make an offer on) a property that has a bad description… They’re called Bargain Hunters!

Issue #5. Din repræsentant har et dårligt ry blandt mæglerfællesskabet.

Lad os sige, at købers repræsentant har 4 boliger, som de hjælper deres køber med at vælge imellem. Alle disse boliger opfylder deres købers boligønsker/behov. Hvad kan spille en rolle for at eliminere ejendomme fra denne liste? Du har det! Agenten. Det er klart, at en god mægler ikke vil tale dårligt om en anden ejendomsmægler (se artikel 15 i Realtor® Code of Ethics). Men hvis de ved, at den ejendomsmægler, der står på listen, er berygtet for: ikke at besvare telefonopkald, at være stædig og defensiv under forhandlinger og at nærme sig forretningen med en hensynsløs opgivenhed – så beskytter de faktisk deres køber mod en potentielt frustrerende og endog skadelig forhandlingsproces.

Så, hvordan tjekker man, om der er tale om et sådant problem? 1) Tjek deres licens for klager på DBPR’s hjemmeside. 2) Spørg rundt omkring. 3) Stol på din mavefornemmelse.

Som ordsproget siger,

Et godt navn er mere ønskværdigt end store rigdomme…

Udgave nr. 6. Ufuldstændige oplysninger om ejendommen eller samfundet.

Golf, pool, klubhus, landskabspleje, træningsfaciliteter … Hvad dækker din HOA-afgift alt sammen? Eller har du overhovedet HOA-afgifter? Sælgerens antagelse er normalt, at en køber, der overvejer kvarteret (eller dennes agent, der viser ejendommen frem), allerede vil vide alt, hvad området byder på. Det er ikke tilfældet!

Hvis din agent ikke ved det, hvem skal så informere potentielle købere og deres agenter?

Mit råd: Få en informationspakke fra foreningen, som skal indgå i MLS-dokumenterne, og udfyld et fuldstændigt informationsark om alle boligens funktioner og tilføjelser.

Udgave #7. Køberne kan ikke komme ind!

Overstående er et eksempel på visningsinstruktioner, som en ejendomsmægler skal kontrollere, før han får adgang til en ejendom. Der er få ting, der er mere frustrerende end at skulle springe gennem flere hoops for at planlægge en fremvisning. Nogle gange er dette uundgåeligt – f.eks. når en bolig er beboet af en lejer, og der kræves 24 timers varsel. Men der er ofte tidspunkter, hvor den liste agent er det eneste punkt af kontakt for en ejendom, og de aldrig besvare deres telefon eller returnere telefonsvarer beskeder!

Hvis en ejendomsmægler fortæller dig, at de (personligt) håndterer alle deres udstillingsaftaler… Løb!!! Det er stort set umuligt for én person at være tilgængelig 24/7.

Eksempel:

Så sent som i sidste uge viste jeg et hjem i San Marco til en køber, og ved ankomsten indså jeg, at der var en låsekasse, som krævede en kode. Visningsvejledningen angav, at der var en elektronisk låsekasse (som ejendomsmæglere har en elektronisk nøgle til), så jeg havde åbenbart ikke ringet for at bede om koden til låsekassen. Mens jeg stod udenfor, ringede jeg til mægleren (den eneste kontaktperson) flere gange for at forsøge at få koden, og jeg har stadig ikke fået et returopkald næsten en uge senere!

Spørgsmål #8. Din liste bliver ikke syndikeret til andre websteder.

Der har været en masse uro blandt ejendomsmæglere om at sende data til websteder som Zillow & Trulia (hvis du er nysgerrig, kan du finde en artikel om emnet her). Dette er ikke stedet for at have den diskussion, men du bør vide, at din mægler måske (uden at vide det) har slået din boligliste fra til nogle af de store aktører i online ejendomsmæglerfællesskabet.

Udgave #9. Købmæglerens provision er ikke konkurrencedygtig.

Kommissioner, ja, er fuldstændig omsættelige i staten Florida. Og jeg vil, uanset provisionen, vise en ejendom til en af mine købere, der anmoder om en visning. Når det er sagt, så konkurrerer dit hjem med andre på markedet om en potentiel køber. Når det kommer til stykket, hvis den anden ejendom tilbyder en agent en lidt højere provision, hvad tror du så, de hellere vil sælge?

3 trin til et konkurrencedygtigt tilbud:

1. Analyse konkurrencen for at bestemme, hvad der er gennemsnitligt/almindeligt for dit nabolag eller område.
2. Vær lidt bedre end resten
3. Hæv provisionssatsen i stedet for at tilbyde en bonus. Det er mere påviseligt fra et agentperspektiv og derfor mere sandsynligt, at det vil give dig det ønskede “spark” i aktivitet og interesse

Nedenfor blev der foretaget en undersøgelse på Jacksonville-markedet for at bestemme effekten af forskellige provisionssatser på de gennemsnitlige dage på markedet og forholdet mellem liste/salgspris.

Udgave nr. 10. Din agent er ikke aggressiv.

Får du fremvisninger, men ingen tilbud?

Indtast: Det omvendte tilbud

Hvad er et “omvendt tilbud”? Glad du spurgte…

Forestil dig en køber, der beslutter sig mellem 2 eller 3 ejendomme (sker hele tiden), og de venter på et “tegn”, før de vælger, hvilket hjem at gøre et tilbud på. Et omvendt tilbud kan være lige det, lægen har ordineret!

Normalt giver en køber et tilbud til en sælger … Et omvendt tilbud er simpelthen en omvendt rolle. Sælgeren og deres listeagent sammensætter en købsaftale sammen med andre tillæg og forelægger den for den potentielle køber.

Her er nøglen – et omvendt tilbud skal levere en engangsfordel til den specifikke køber. Hvis de flytter fra en anden by og ikke har møbler: “Vi lader møblerne stå i stue/spisestuen, hvis vi kan nå til enighed om prisen/vilkårene for ejendommen inden ugens udgang”. Det er ligegyldigt, hvad fordelen er, bare den er specifik for denne køber og har en begrænset tidsramme tilknyttet.

Det er dybest set at tage en lille smule kreativitet og blande den med noget proaktivitet, som oftest – vil skabe et salg!!!

NOTER:

Sommetider er årsagen til, at din bolig ikke bliver solgt, måske bare… dig! Det lyder hårdt, men hvis du har afvist mere end én fremvisning, ikke gør det nemt at fremvise (ingen låsekasse), nægter at rydde op i huset eller ikke går, når en potentiel køber besigtiger boligen (det er bare lidt akavet at have ejeren til at lytte med hele tiden) – så er du måske nødt til at vove dig lidt ud af din komfortzone for at få boligen solgt.

Dette indlæg er inspireret af Brian Copeland fra NashvilleandBeyond.com. Hvis du nogensinde har brug for en ejendomsmægler i Nashville, så er han din mand!