Bedbugs er et stort og enormt traumatiserende problem i New York City. Og på trods af de love, der er blevet vedtaget for at beskytte lejere mod de tårnhøje omkostninger ved at håndtere insekterne, dukker problemet op på de mest intime af steder: dit tøj, dine bøger og din seng.
Spørgsmålet er endnu mere kompliceret, når du er lejer, da det ikke er din lejlighed, der skal vedligeholdes.
Her er, hvad enhver lejer, der står over for et angreb, bør vide:
Dine rettigheder som lejer
I de seneste år er der blevet vedtaget love for at beskytte lejere mod nogle af de konsekvenser, der følger af angreb af væggelus. I 2010 vedtog byen en lov, der foreskriver, at nye lejere af boliger i skal have en etårig historik for angreb af væggelus i den enkelte enhed og i bygningen. I maj i år vedtog byen en anden lov, der kræver, at ejerne indgiver bygningernes historik over væggelusangreb til Department of Housing Preservation and Development og sætter historikken op på et fremtrædende sted i en given bygning eller udleverer den til lejerne, når de underskriver en ny lejekontrakt eller en fornyelse af en lejekontrakt. Loven kræver også, at HPD offentliggør historikken på sit websted. Den trådte i kraft i denne uge.
Retten til et miljø uden væggelus indgår i byens administrative kodeks, som nævner væggelus på listen over insekter, som en udlejer er lovligt forpligtet til at udrydde. HPD opfører også sengebugs som en klasse B-overtrædelse, hvilket betyder, at de betragtes som farlige og skal fjernes af udlejeren inden for 30 dage.
Nogle forbehold
“Udlejere er ved lov forpligtet til at fjerne skadedyr. Desværre angiver loven ikke, hvordan de skal gøre det,” siger Sam Himmelstein, advokat hos Himmelstein McConnell Gribben Donoghue & Joseph (en Brick-sponsor).
Ofte vil udlejeren faktisk betale for og sende en skadedyrsbekæmper, men nogle gange skærer skadedyrsbekæmperen ned på kvaliteten. Faktisk kræver udryddelse af sengebiller forberedelse (møbler skal dækkes til, tøj skal tørres ved høj varme) samt opfølgning, som nogle udlejere betaler for, mens andre ikke gør det.
Richard Kane, grundlægger af Bed Bug Pest Prep, et firma, der forbereder lejligheder til udryddelse, siger, at omkring 90 procent af tiden er det lejere og ikke udlejere, der betaler ham, fordi hans service betragtes som en “valgfri service”. Det er normalt kun de meget eksklusive administrationsselskaber, der tilbyder at betale for forberedelsestjenester, forklarer han.
Hvad mere er, i stedet for blot at behandle en lejlighed, “bør udryddelsesfirmaerne lægge en barriere af pesticider omkring den, så insekterne ikke vandrer til nærliggende steder,” siger Kane. Det gør de ofte ikke.
Der er også begrænsninger, når det kommer til regler om offentliggørelse af sengebugsoplysninger. Ikke alle lejere ved, at udlejere skal oplyse om bedbug-historik, og de beder måske ikke om at se historien. Desuden vil udlejere oftest vedlægge et tillægsblad med bygningens bedbug-historik sammen med en lejekontrakt. Men hvis du er nået helt frem til underskrivelsen af en lejekontrakt, er du måske for langt fremme til at have lyst til at trække dig ud af lejemålet.
“Der er ingen reel straf for ikke at oplyse oplysningerne”, siger Himmelstein. “Der er ingen rigtige tænder i lovgivningen.”
Hvad du bør gøre
Hvor du lejer
En ting, som enhver potentiel lejer kan gøre, er at gå ind på HPD’s hjemmeside og tjekke en adresse for overtrædelser af sengebugsreglerne og, når hjemmesiden er opdateret for at overholde den nye lov, den fulde sengebugshistorik.
“Hvis du ser væggelus i en bygning, bør du måske undgå at bo der,” siger Himmelstein.
The Bedbug Registry er en anden god ressource.
Hvis du allerede er lejer og finder eller har mistanke om et angreb
“Medmindre udlejeren er samarbejdsvillig, bør du måske hyre din egen ekspert i væggelus til at foretage en vurdering og fortælle dig, hvad der er nødvendigt,” siger Himmelstein. Mange mennesker vælger at hyre en insektsnusehund til at bekræfte et angreb, når de har set insekter eller bid, men Kane advarer om, at disse hunde nogle gange vil finde falske positive resultater.
Hvis din udlejer ikke vil betale for nogen eller alle dine behov for udryddelse af væggelus, bør du måske overveje at konsultere en lejeradvokat.
“Folk har brug for at forstå, hvad loven er, og hvilke rettigheder de har og ikke har”, siger Himmelstein.
En lejer kan bl.a. indlede en såkaldt HP-procedure i Housing Court for at tvinge udlejeren til at foretage udryddelse; tilbageholde huslejen og søge om en huslejenedsættelse og en ordre om at afhjælpe problemet (men det kan få dig på den berygtede sorte liste over lejere); og/eller, hvis du er levestabiliseret, indgive en klage over nedsættelse af ydelser til Division of Housing and Community Renewal for at få en ordre om at foretage udryddelsen og en huslejenedsættelse og fastfrysning, indtil det er sket.
Det er desværre ikke nødvendigvis omkostningseffektivt at benytte sig af en privat advokat i disse sager. Et andet problem, som Himmelstein siger, at hans firma ofte støder på, er, at angreb af væggelus ofte berører flere lejligheder. Hvis alle de lejere, hvis lejligheder er angrebet, ikke giver adgang til udlejeren, vil problemet ikke forsvinde. Nogle gange giver lejerne ikke adgang, fordi de er bange for udlejeren eller er følsomme over for brugen af pesticider. Hvis der er en hoarder i bygningen, kan lejligheden også være meget angrebet, og den pågældende lejer kan nægte adgang af frygt for, at udlejeren vil opdage rodet og smide ham ud.
Hvor meget du beslutter dig for at kæmpe afhænger naturligvis også af, hvor lang tid du har tilbage af din lejekontrakt.
“Hvis lejligheden ikke er huslejestabiliseret, vil du måske bare selv betale for fjernelse af væggelus og forlade den ved lejemålets udløb”, siger Himmelstein. “Men hvis du er levestabiliseret, eller hvis du planlægger at blive i lejligheden i et stykke tid, vil du måske investere i kampen.”
“Mange mennesker forstår ikke, at hvis du forlader lejemålet før tid, kan udlejeren sagsøge dig,” tilføjer han. “Dit forsvar kunne være, at du blev konstruktivt udsat på grund af væggelus, men du bør rådføre dig med en advokat for udlejer og lejer for at sikre dig, at du træffer kloge valg.”