Da forsikringspræmier normalt betales på forhånd, skal forsikringspræmien prorateres, hvis en køber overtager en forsikring i en ejendomsinvesteringstransaktion, skal præmien prorateres. Køberen skylder sælgeren det forudbetalte, men endnu ubrugte beløb for den effektive dækningsperiode.
Som i alle pro rata-beregninger ved overdragelse af fast ejendom skal vi vide, om vi pro rata-beregner “gennem” eller “til” datoen for afslutningen, samt om vi bruger et 360-dages “bankår” eller et 365-dages kalenderår. Trinene er:
- Bestem antallet af dage fra lukningen til policens udløbsdag.
- Beregn prisen pr. dag for forsikringen.
- Multiplikér antallet af dage med beløbet pr. dag.
Lad os lave en prøve på proratering af forsikringen. En ejendomsinvestor overtager forsikringspolicen på en udlejningsejendom. Den årlige præmie for policen er 1350 $. Præmien for policen blev betalt fuldt ud den 12. februar, og afslutningen er den 15. oktober samme år. Vi bruger et kalenderår på 365 dage og beregner prorater “gennem” afslutningen. Det betyder, at sælger betaler for dagen for lukningen.
- # antal dage fra den 16. oktober til den 11. februar næste år er: 16. okt. + 30. nov. + 31. dec. + 31. jan. + 11. feb. = 119 dage
- 1350 $ divideret med 365 dage = daglige omkostninger på 3,70 $
- 3,70 $ omkostninger/dag X 119 dage = prorateret beløb på 440,30 $.
Dette beløb vil blive krediteret sælgeren og debiteret køberen.
Pro-ration og afslutningsopgørelsen
Hvorfor er der poster på en ejendomstransaktions afslutningsopgørelse, der skal pro-rationeres?
- Penge i escrow – nogle gange er det nødvendigt at beslutte, om nogle af de penge, der er tilbageholdt i escrow til udgifter, skal returneres til sælger eller forblive i escrow til køber.
- Forsikring – Forsikringspræmier betales forud, så sælger har betalt for et helt års forsikring. Ved afslutningen returneres nogle af disse præmiepenge til sælgeren for resten af det år, hvor han ikke ejer ejendommen.
- Ejendomsskatter – Ligesom forsikring, men det fungerer den anden vej. Lad os sige, at du lukker i juni, og at skatteregningerne for i år kommer ud i november og skal betales senest den 1. januar. Køberen vil være ejer på skattetidspunktet, men de var det ikke for hele skatteåret. Så sælgeren vil skylde det skyldige beløb mellem afslutningen og skatteforfaldsdatoen. Normalt krediteres dette beløb på købers side af opgørelsen ved lukningen, og køber betaler skatterne, når de forfalder.
- Leje – Lejeejendomme vil i de fleste tilfælde have lejen betalt for måneden i begyndelsen af måneden. Så hvis handlen lukkes den 15. i måneden, er sælgeren blevet betalt for hele måneden, men skal kun betale halvdelen af den. Køberen vil blive krediteret beløbet for lejen for de sidste 15 eller 16 dage i måneden.
- Betaling af erhvervslejemål – Der findes flere typer af lejemål med forskellige betalingsstrukturer. Det er kompliceret, men en afslutning vil kræve en pro rata-beregning af det, der tilkommer sælgeren for deres ejerperiode, og resten tilhører den nye ejer.
- Lejeaftaler for gårde og ranches – Ofte kan gårde og ranches lease jord fra en nabo eller fra regeringen til græsning. Hvis det er tilfældet, skal enhver forudbetaling, der gælder for tiden efter lukningen, gå til sælgeren, da de ikke længere er ejere. Køberen vil være ansvarlig for dette.
Det er vigtigt at vide, at dette er accepteret praksis, men nogle af dem kan forhandles som en del af købsaftalen. De er ikke jernfaste. Især med erhvervsejendomme kan en skarp ejendomsmægler være værdifuld for sin klient ved at påpege områder af aftalen, der kan forhandles, hvis de er stødt på et prismæssigt dødvande.