Tænker du på at købe en flerfamilieejendom? STOP! Vent, til du læser dette!

(Det følgende er et uddrag af den nye bog fra BiggerPockets, The Book on Rental Property Investing. Hvis du ønsker at købe flere udlejningsejendomme i år, så hent et eksemplar i dag!)

Det er ikke nogen hemmelighed, at jeg elsker multifamilieejendomme.

Jeg taler om dem på podcasten.

Jeg taler om dem i bøger.

Jeg taler om dem på lokale BiggerPockets-møder.

Men er multifamilieejendomme rigtige for alle?

Nej.

Det er ikke fordi en fyr på en blog/podcast/webinar siger, at det er fantastisk, at det betyder, at du skal gå ud og købe en. Der er fordele og ulemper ved multifamilieinvestering frem for enfamilie.

Derfor tænkte jeg i dag, at jeg ville give dig et hurtigt resumé af fordele/ulemper ved multifamilieinvestering for at hjælpe dig med at beslutte, om det er den rigtige vej for dig. Men først…

Hvad er investering i multifamilieejendomme?

Multifamilieejendomme er bygninger med mere end én enhed.

En multifamilie kan være så lille som to enheder i et duplex eller så stor som tusindvis af enheder i et stort lejlighedskompleks. Kun få mennesker køber nogensinde en flerfamilieejendom for at bo i den (selv om jeg elsker strategien med “house hacking”, hvor en person bor i en enhed og lejer de andre enheder ud), men i stedet ejes de fleste flerfamilieejendomme af ejendomsinvestorer, der udlejer ejendommene til dem, der ikke kan – eller ikke vil – købe deres eget enfamiliehus.

Klassificering af flerfamilieejendomme opdeles generelt i to kategorier: små og store.

• Små flerfamilieejendomme er alle ejendomme, der indeholder to, tre eller fire enheder.
• Store flerfamilieejendomme er derfor ejendomme med fem eller flere enheder.

Dette er en vigtig sondring på grund af den måde, hvorpå disse ejendomme værdiansættes og finansieres. Mindre multifamilieejendomme betragtes af de fleste långivere som “boliger” og ses således ikke som anderledes end en SFR. Store flerfamilieejendomme betragtes imidlertid som erhvervsejendomme, og reglerne ændrer sig drastisk.

Mens værdien af en beboelsesejendom (enfamilie eller små flerfamilieejendomme) bestemmes af, hvad det tilsvarende hus nede ad gaden er solgt for, bestemmes værdien på erhvervsejendomme i høj grad ved at sammenligne den ROI, man ville opnå, med den for andre erhvervsejendomme nede ad gaden. Mere teknisk set er den baseret på den ROI, som en investor ville opnå, hvis han ikke anvendte et lån. Dette er kendt som en “cap rate”, og hvert sted har en anden normal cap rate, som man kan sammenligne forskellige ejendomme med.

Relateret: 6 grunde til at elske multifamilieinvesteringer frem for enfamiliehuse

Lad os tale om fordele og ulemper ved at investere i multifamilieejendomme.

Pros of Multifamily Investing

Mere cash flow-muligheder

Hvis de købes rigtigt, har multifamilieejendomme en sandsynlighed for at producere positivt cash flow fra dag ét. Desuden kan huslejerne øges et lille beløb for hver enhed eller udgifterne sænkes, og bølgeeffekten af disse ændringer kan medføre store stigninger i cashflowet.

Et lån, flere enheder

Trygge at få et lån er en lang, besværlig proces, som ingen nyder. Men det er et nødvendigt onde for de fleste ejendomsinvestorer. Dette er en stor fordel ved at investere i flerfamilieejendomme: der er færre lån at opnå! Hvis du skulle gå ud og købe 20 SFR’er i de næste par år, er det 20 låneansøgninger, du skal udfylde, 20 regnskaber, du skal udarbejde, 20 “ja’er”, du skal høre fra underwriting-afdelingen. Udmattende, ikke sandt? I stedet kan du købe et lejlighedsbyggeri med 20 boliger og kun få ét lån – én ansøgning, ét sæt regnskaber, kun ét ja.

En forsikringspolice

Jeg hader forsikringer. Jeg forstår vigtigheden af den, men forsikringsverdenen er bare så besværlig og frustrerende. En god del af min kones administrative tid går bare med at beskæftige sig med forsikringer. Vi har kasser og kasser med papirarbejde med intet andet end forsikringsdokumenter. Når man investerer i en flerfamilieejendom, har man kun én forsikringspolice på den. Det er så meget nemmere at holde styr på og administrere!

Math Over Emotion

Når jeg investerer i flerfamilieenheder, er jeg i stand til at adskille følelser fra transaktionen meget nemmere end med et enfamiliehus. Multifamiliehuse handler kun om matematik, om tallene!

Business, ikke hobby

Det er desuden meget lettere at behandle investeringer i multifamiliehuse som en forretning frem for en hobby på grund af dyrets natur. Multifamilieejendomme er designet til, at investorer skal eje dem og administrationsselskaber skal drive dem; således er omkostningerne ved at ansætte et sådant administrationsselskab ofte indregnet i omkostningerne ved at eje ejendommen, hvilket fører til mindre hands-on-management fra din side.

Indkomstvurdering

Som jeg nævnte tidligere, bliver multifamilieenheder med mere end fem enheder ikke vurderet på samme måde som SFR’er. Hvis jeg skulle sælge dig mit enfamiliehus, ville vurderingsmanden se på et par andre enfamiliehuse, der ligner hinanden, og basere sin vurdering på salgsprisen for disse andre huse. Erhvervsejendomme vurderes derimod på grundlag af det afkast, de giver deres ejere. Det er trods alt ikke let at sammenligne en lejlighedsejendom med 24 boliger med en anden lejlighedsejendom med 24 boliger med nøjagtig samme afkast, fordi man aldrig vil finde den nøjagtigt tilsvarende ejendom. Kommercielle investeringer er simpelthen for forskellige fra hinanden.

I stedet er vi afhængige af cap rate til at basere værdien på. Hvis disse tre ejendomme, der for nylig blev solgt, gav ejeren en rentabilitet på 10 %, så bør denne ejendom også give en rentabilitet på 10 %. Så hvorfor er denne indkomstvurdering så vigtig? Fordi værdien kan ændres internt, i stedet for at være afhængig af andre, ved blot at sænke udgifterne eller hæve indkomsten. Små ændringer i indkomsten kan gøre drastiske udsving i ejendommens værdi, og en klog investor kan bruge dette til sin fordel for at superstarte processen med at opbygge rigdom.

Mindre konkurrence fra boligejere

Når man handler efter et enfamiliehus, konkurrerer en investor mod titusindvis af andre, der leder efter en bolig. Det meste af denne konkurrence er i form af ikke-investorer, der køber ejendommen for alt for mange penge, fordi fortorvet er “så sødt” eller baghaven er “perfekt til Fido!” Dette kan gøre konkurrencen meget vanskeligere, fordi du spiller spillet med et andet mål! Når du køber multifamilieejendomme, konkurrerer du i stedet med andre investorer, hvilket betyder, at der er langt mindre konkurrence.

Okay, multifamilieejendomme lyder ret forrygende. Så hvad er ulempen? Lad os finde ud af det.

Nedlemmer ved investering i flerfamilieejendomme

Dyrere

For det første er flerfamilieejendomme typisk meget dyrere at købe end et enfamiliehus. Dette kan være en adgangsbarriere for mange mennesker, der forsøger at komme i gang, så multifamilieejendomme overvejes ofte først langt senere i ens investeringskarriere. Når det er sagt, har mindre multifamilieejendomme nogle lavere muligheder for finansiering af udbetaling, og større multifamilieejendomme omfatter ofte at rejse penge fra andre mennesker.

Mere forvaltningsintensiv

Jeg vil være den første til at indrømme det, multifamilie lejere forårsager mere hovedpine end enfamilie lejere. De er generelt mere “midlertidige” og har derfor meget mere dramatik i deres liv. Lejerne bliver i kortere perioder, hvilket kan medføre betydelige udgifter for din bundlinje. De ringer og klager af flere smålige årsager, har sværere ved at betale huslejen til tiden og har en tendens til at være hårdere ved enhederne, fordi de ikke altid føler, at stedet er deres rigtige “hjem”. Når det er sagt, som jeg nævnte tidligere, forvaltes multifamilieejendomme ofte af tredjeparter, så ejeren behøver ikke at være særlig involveret i forvaltningsdramaet.

Mere kyndige konkurrenter

Og selv om der er mindre konkurrence fra boligejerne, når man investerer i multifamilieejendomme, er de folk, man konkurrerer mod, langt mere sofistikerede end den gennemsnitlige boligejer. De kan spotte en handel ligesom du kan, og de har generelt meget mere kapital til at købe disse handler med.

Mere kompliceret

De fleste mennesker kan sagtens finde rundt i en investeringsejendom med en enkeltfamilie, men jo flere enheder i en ejendom (og jo dyrere ejendommen er), jo mere kompliceret bliver det hele. Pludselig har du at gøre med 20 bevægelige dele i stedet for kun to eller tre.

Flere at vælge imellem

Afhængigt af, hvor du bor, kan der være mangel på tilgængelige flerfamilieejendomme, som du kan vælge imellem. Mens enfamiliehuse er rigeligt over hele verden, kan flerfamilieejendomme være mere sparsomme på din lokalitet.

Statslige bestemmelser

Endeligt, når du investerer i flerfamilieejendomme og rejser penge fra andre for at finansiere det, træder du ind i en helt ny verden af statslige bestemmelser, der dikterer, hvad du kan og ikke kan gøre, mens du rejser disse penge. Hvis du gør det forkert, kan du ende med at bære en orange jumpsuit og tjene 1,38 dollars i timen ved at servere suppe til andre hvidtjekkede indsatte.

Relateret: Anatomien af en fantastisk tilbudspakke til din næste multifamilieaftale

Så, skal du investere i multifamilie?

Bør du investere i multifamilie? Eller holde sig til enkeltfamilie? Eller kommerciel? Eller rå jord? Eller noget andet?

Jeg ville ønske, det var så enkelt.

Jeg vil ikke være den fyr, der siger: “Dette er den rigtige vej” eller “Dette er den eneste måde at investere på!”

Der er aldrig én rigtig vej, men der kan være en rigtig vej for dig.

Mit mål er at hjælpe dig med at se fordele og ulemper ved hvert valg og give dig mulighed for at afveje mulighederne og træffe den bedste beslutning for dig og din familie. Desuden, selv om jeg mener, at det er nyttigt at fokusere på én niche, er det muligt at forsøge at investere i enten enkeltfamilier eller flerfamilier og bare se, hvad der kommer op først.

Så længe du er villig til at gøre arbejdet og lære at køre tallene på en af dem, kan du forfølge begge og købe, hvad der krydser din radar først.