“USA står måske over for den alvorligste boligkrise i sin historie.” Sådan begynder et memo, der blev offentliggjort af en gruppe amerikanske boligpolitiske eksperter i sidste måned, om en truende udsættelseskrise. Mellem 30 og 40 millioner amerikanere kan snart blive tvunget ud af deres hjem, advarer forfatterne, efter at COVID-19-beskyttelsen og hjælpepakkerne er udløbet. Men boligkrisen i USA er ikke kun et produkt af pandemien. Den har snarere været under opbygning i stilhed i et halvt århundrede. Restriktive zoneinddelinger og byggelove har skabt en akut mangel på boliger, hvilket har drevet ejendomspriserne stadig højere op – og uden for rækkevidde for et stigende antal amerikanere.
Manglen på boliger til overkommelige priser har konsekvenser for hele den amerikanske økonomi. Den forhindrer folk ikke blot i at leje eller købe boliger i de lokaliteter, hvor de bor, men også i at flytte til steder med større økonomiske muligheder. Derved forstærker det uligheden mellem regionerne og hæmmer den generelle økonomiske vækst. Begrænsninger på udvikling med høj tæthedsgrad i byområder fører også til en udsvævning, som bidrager til klimaændringerne.
Men boligmangel er ikke uundgåelig, og det er konsekvenserne heraf heller ikke. USA’s rivaler har haft relativt få problemer med at øge boligudbuddet. Rusland har mere end fordoblet den årlige boligbyggerihastighed i løbet af de sidste 20 år. I det årti, der gik frem til 2010, byggede Kina boliger svarende til to Spaniens eller et Japans. Andre rige demokratier, såsom Japan, Tyskland og Schweiz, har undgået mange af de problemer, som USA står over for i øjeblikket.
Det Forenede Kongerige er et af de eneste andre udviklede lande med et boligproblem, der kan konkurrere med USA’s. Men i sidste måned meddelte den britiske regering, at den planlægger de mest omfattende reformer i en generation – et forsøg på at tilsidesætte de lokale planlægningsregler, der hæmmer nyt boligbyggeri, og øge boligudbuddet i hele landet. De amerikanske politikere bør tage det til efterretning. Hvis Washington ønsker at fremme en hurtigere økonomisk vækst eller blot at trække sig selv ud af den nuværende koronavirusinducerede recession, er de nødt til at tage boligpolitikken alvorligt. Og de bør starte med at kigge i udlandet.
KØRSEN AF RUNAWAY APPRECIATION
I løbet af det sidste halve århundrede er boligpriserne i mange af USA’s mest produktive byer steget voldsomt i vejret. I New York City og Los Angeles er de fordoblet efter justering for inflation. I San Francisco er de tredoblet. På landsplan steg medianlejebetalingen med 61 procent i faste priser mellem 1960 og 2016 – en periode, hvor medianlejerens indkomst kun steg med fem procent. I dag bruger en ud af fire amerikanske lejere mere end halvdelen af sin indkomst på boligen. Og selv før pandemien sov omkring 200.000 amerikanere hver nat i parker, forladte bygninger eller biler. Det tal er helt sikkert højere nu.
Skyhøje boligpriser er måske en fordel for boligejerne, men de medfører større omkostninger for samfundet. De afholder arbejdere med lavere indkomster fra at flytte til de steder, hvor der er flest muligheder, og skubber dem til fattigere lokaliteter, hvor de sandsynligvis vil være mindre produktive. Ifølge økonomerne Chang-Tai Hsieh og Enrico Moretti har denne manglende mobilitet sænket den samlede vækst i USA med mere end en tredjedel mellem 1964 og 2009. Indkomsterne på tværs af staterne holdt op med at konvergere, og de regionale uligheder blev hårdere. Hvis bygningsrestriktionerne i blot tre amerikanske byer – New York City, San Francisco og San Jose – blev lempet til samme niveau som i den amerikanske medianby, beregner Hsieh og Moretti, at USA’s BNP ville stige med op til 9 %. Sagt på en anden måde koster boligregulering i byer med høj produktivitet USA det samme som New York State’s BNP hvert år.
Boligregulering i byer med høj produktivitet koster USA det samme som New York State’s BNP hvert år.
Ekscessiv boligregulering har også ikke-økonomiske omkostninger. Når byerne ikke kan vokse højere, udvider de sig udad, hvilket truer økosystemerne. Bygningsrestriktionerne er strengest – og boligpriserne højest – i de dele af USA med de laveste drivhusgasemissioner pr. indbygger. Ved at begrænse nybyggeri driver de områder af landet med de laveste emissioner nybyggeri mod områder med højere emissioner. Og efterhånden som de stigende boligpriser tvinger folk til at bo længere væk fra deres arbejde, skaber længere pendling og stigende trafik endnu flere emissioner. Hvis der ikke gennemføres en reform af arealanvendelsen, vil huspriserne fortsat stige kraftigt, hvilket vil få konsekvenser, der rækker langt ud over landets mest velstående byer.
RACE OG “HOMEVOTING”
Boligkrisen i USA er til dels et produkt af landets irriterede racehistorie. Samfundene har længe brugt regulering af arealanvendelsen til at opretholde raceadskillelse, ofte med aktiv opbakning fra den føderale regering. Intet sted var dette mere sandt end i de forstæder, der voksede op omkring de amerikanske byer efter Anden Verdenskrig. Lokalt sanktioneret raceadskillelse i boligerne kombineret med diskrimination fra realkreditinstitutternes og ejendomsmæglernes side holdt disse samfund næsten udelukkende hvide – en arv, der stadig består den dag i dag. En lignende dynamik var på spil i byerne. Politologen Jessica Trounstine har vist, at byer, der var overvejende hvide i 1970, har haft en tendens til at fastholde denne demografiske profil med restriktioner for arealanvendelse, der ikke er racemæssigt eksplicitte, men som har en segregerende effekt – f.eks. begrænsninger på flerfamilieboliger eller boliger til overkommelige priser. Som følge heraf er det sandsynligt, at byer, der var hvidere end deres respektive storbyområder i 1970, i dag har restriktive arealanvendelsesmønstre – og sandsynligvis også har oplevet eksorbitante stigninger i boligomkostningerne.
Raciel animus er stadig en faktor i overdrevne bygningsrestriktioner. Men det er den økonomiske egeninteresse også. Amerikanerne har en tendens til at støtte opførelsen af flere huse – men ikke i nærheden af deres egne. Boligejere fra begge store politiske partier er ofte imod lokal udvikling, og det gør de uanset deres erklærede ideologiske engagement. Selv når forskere viser liberale boligejere budskaber, der fremhæver fordelene ved at bygge nye boliger til lav- og middelindkomstfamilier, er disse boligejere fortsat imod nybyggeri. Konservative, som teoretisk set støtter frie markeder og deregulering, er ikke mere begejstrede for nye boligbyggerier i nærheden af deres hjem. Årsagen er enkel: Boligejere af alle politiske overbevisninger frygter trusler mod værdien af deres ejendom – ofte deres vigtigste aktiv – og er motiveret til at bruge deres indflydelse ved stemmeurnerne til at beskytte den.
Den centrale kløft i boligpolitikken er mellem folk, der ejer boliger, og dem, der ikke gør det.
Den centrale kløft i boligpolitikken er med andre ord ikke partipolitisk: den er mellem folk, der ejer boliger, og dem, der ikke gør det. I Californien og Texas er “homevoters”, for at bruge det udtryk, der er opfundet af økonomen William Fischel, mere tilbøjelige til at deltage i byrådsmøder og donere penge til kandidater, ifølge en ny artikel af politologen Jesse Yoder. Et andet arbejdspapir af Yoder og Andrew B. Hall viser, at boligejerskab fører til større deltagelse i lokalvalg – og jo dyrere boligen er, jo mere sandsynligt er det, at ejeren stemmer. Boligejernes valgdeltagelse er næsten dobbelt så stor, når der er spørgsmål om zoneinddeling på stemmesedlen.
BREAKING THE DEADLOCK
Arven fra raceadskillelse og “hjemmevælgernes” politiske magt kunne tilsammen synes at gøre stigende huspriser uundgåelige i amerikanske kystbyer. Men erfaringerne fra andre lande tyder på andre muligheder. I sidste ende er boligtilgængelighed et politisk valg. Selv om boligpolitikken har en tendens til at være lokal – især i USA – er der måder, hvorpå de nationale regeringer kan påvirke den.
I 1980’erne stod Japan over for en lignende situation som den, USA står over for i dag. Boligpriserne steg hurtigt i hovedstaden Tokyo. Men i begyndelsen af 2000’erne vedtog den nationale regering en række reformer, der overtog kontrollen med arealanvendelsen og reducerede de lokale modstanderes mulighed for at blokere for nye boligbyggerier. Regeringen lempede derefter planlægningsrestriktionerne i Tokyo og tillod højere og tættere bygninger. Siden da er boligbyggeriet i byen steget med 30 %. I 2014 blev der påbegyndt byggeri af flere nye huse i Tokyo end i hele staten Californien eller i hele England. Mens gennemsnitsprisen på en bolig i San Francisco og London steg med henholdsvis 231 procent og 441 procent mellem 1995 og 2015, forblev den i Tokyo stort set uændret.
Andre avancerede demokratier som Schweiz og Tyskland har undgået løbsk værdistigning ved at holde boligejerskabsprocenten lavere – og derved reducere den politiske magt hos “homevoters”, der kan modsætte sig nybyggeri. I Schweiz, hvor andelen af boligejere kun er på 40 procent (sammenlignet med ca. 68 procent i USA), bygges der næsten dobbelt så mange huse pr. person hvert år som i USA. De schweiziske huspriser er steget mindre end i noget andet udviklet land i det seneste århundrede. I Tyskland, som har en lignende boligejerskabsprocent som Schweiz’, er de gennemsnitlige reale huspriser ikke steget siden 1980.
Men den måske mest relevante parallel for de amerikanske politikere er måske Det Forenede Kongerige. Efter Anden Verdenskrig begrænsede den britiske regering boligbyggeriet ved at oprette “grønne bælter” omkring byerne, inden for hvilke byggeriet blev begrænset. Det vedtog også et planlægningssystem, der gav de lokale råd betydelig magt til at nedlægge veto mod udviklingsplaner fra sag til sag. (En stor del af det europæiske fastland tillader derimod byggeri, så længe bygherrerne opfylder visse standarder – også selv om de lokale beboere gør indsigelse). Det er måske ikke overraskende, at efterspørgslen efter boliger i Det Forenede Kongerige langt har overhalet udbuddet. I løbet af det sidste halve århundrede har Det Forenede Kongerige bygget halvt så mange huse som Tyskland, og huspriserne – men ikke indkomsterne – er steget hurtigere end i noget andet land i Organisationen for Økonomisk Samarbejde og Udvikling. London er i mellemtiden blevet en af de dyreste byer i verden for lejere.
Den britiske premierminister Boris Johnson trådte ind i embedet med løftet om at “bygge, bygge, bygge”, og i sidste måned annoncerede hans regering den største omlægning af planlægningssystemet i årtier. Regeringens foreslåede reformer vil gøre Det Forenede Kongeriges planlægningssystem mere lig det europæiske og give de lokale beboere mindre kontrol over udviklingen. De lokale myndigheder vil være nødt til at opdele jorden i parceller, der enten skal udvikles eller beskyttes. Forslag om at bygge på grunde, der er udpeget til udvikling, vil automatisk få tilladelse, så længe de opfylder visse standarder. Johnsons forslag vil også fratage de lokale råd nogle af deres planlægningsbeføjelser og fastsætte bindende mål for boligbyggeri. Johnsons reformer er endnu ikke blevet lov endnu, og de vil få en hård modtagelse i parlamentet: lokale konservative politikere og oppositionspartiet Labour forventes at gøre voldsom modstand.
I betragtning af lighederne mellem boligkriserne i Det Forenede Kongerige og USA bør amerikanske politikere være meget opmærksomme på denne kamp om arealanvendelse, der er under opsejling. Frem for alt bør de bemærke betydningen af national indgriben for at løse tilsyneladende lokale boligproblemer. For at overvinde boligblokeringer er nationale regeringer nogle gange nødt til at handle – eller til at tilskynde lokale regeringer til at handle ved hjælp af gulerødder eller stokke.
Det er desværre sådan, at USA’s præsident Donald Trumps administration har bevæget USA i den forkerte retning. I de første år af hans administration gentog ministeren for bolig- og byudvikling, Ben Carson, den tidligere administrations kritik af lovgivningsmæssige hindringer for boligbyggeri og foreslog at tilbageholde føderale midler fra forstæder, der ikke reformerede deres regler for arealanvendelse for at tillade mere udvikling. Men Trump har siden ændret kurs – han lover at “beskytte USA’s forstæder” og fortæller beboerne “der lever deres forstadsdrøm”, at “I vil ikke længere blive generet eller økonomisk ramt af, at der bliver bygget lavindkomstboliger i jeres kvarter”. Hvis Trump vinder genvalg i november, er udsigterne til en fornuftig reform af arealanvendelsen dystre.
Demokraternes præsidentkandidat Joe Biden har derimod meddelt, at han vil gøre visse føderale tilskud til transport og samfundsudvikling betinget af planer om at tillade mere boligbyggeri. Biden ønsker også at udvide Section 8 boligkuponer, som giver boligstøtte til lejere med lav indkomst, og forlænge 300 millioner dollars i tilskud til teknisk bistand til stater og kommuner for at hjælpe dem med at fjerne ekskluderende zoneinddelingsregler.
Biden-kampagnens forslag er en god start. Men uanset hvem der vinder i november, bør den føderale regering sørge for, at reformen af arealanvendelsen ikke ender i baggrunden. Pandemien har forværret problemet med boliger til overkommelige priser i USA, men den har også givet den føderale regering en ekstraordinær mulighed for at løse et problem, der har eksisteret længe. Den føderale regering bør tilbyde kontantknappe lokale myndigheder ekstra midler til gengæld for en reform af zoneinddelingen. Ved at gøre dette kan Washington vælge at hjælpe med at afhjælpe den nationale krise med hensyn til boliger til overkommelige priser.