Städte, die mit einer schnell wachsenden Bevölkerung konfrontiert sind, sollten sich an die Flächennutzungs- und Bebauungsplanung wenden, um dichte, städtische Gebiete zu schaffen. Singapur zum Beispiel hat eine integrative Flächennutzungsplanung eingeführt, um den Bewohnern der Arbeiterklasse zu helfen, sich Wohnungen in der Nähe des Stadtzentrums zu leisten. (Foto Niels de Vries / Flickr)
Wo würden Sie sich sicherer fühlen, wenn Sie nachts um 3 Uhr allein spazieren gehen: auf einer belebten, stark befahrenen Straße oder in einem locker besiedelten Teil einer sich ausbreitenden Stadt? Die meisten Menschen würden sich wahrscheinlich für Ersteres entscheiden. Tatsächlich kann eine höhere Bevölkerungsdichte dazu führen, dass sich die Straßen einer Stadt zu jeder Zeit sicherer anfühlen – und gleichzeitig die kommerziellen Aktivitäten fördern und den Städten einen attraktiven, geschäftigen Charakter verleihen.
Bodennutzungsplanung und Flächennutzung sind die wichtigsten Instrumente der Städte, um die Dichte zu erhöhen und qualitativ hochwertige Dienstleistungen zu unterstützen. Die Flächennutzungsplanung steuert die Entwicklung im Großen und Ganzen, während die Flächennutzungsgesetze bestimmte Gebiete regulieren und vorschreiben, wie sie genutzt werden können. Ohne diese Vorschriften und Anreize werden viele Bauherren weiterhin dort bauen, wo es am kosteneffizientesten ist: außerhalb der Stadt. Die euklidische Zonierung – oder Einwegzonierung – ist die vorherrschende Form der Zonierung und wird oft dafür verantwortlich gemacht, die Zersiedelung zu fördern, weil sie das Land in getrennte Wohn-, Gewerbe- und Industriezonen aufteilt.
Euklidische Zonierung. (Grafik: Die Stadt Crystal Lake, Illinois)
Es gibt jedoch alternative Instrumente, die Städte zur Erhöhung der Dichte einsetzen können, darunter: Dichteboni, integrative Zonierung, Anreizzonierung, Landzusammenlegung und abgestufte Zonierung. Wir fassen diese in drei Arten von Instrumenten der Raumordnung und Flächennutzungsplanung zusammen, die Städte zur Förderung von Dichte und Wachstum einsetzen können:
(1) Dichteboni
Dichteboni ermöglichen es Bauherren, dichter zu bauen als normalerweise zulässig, wenn sie im Gegenzug ein öffentliches Gut wie erschwinglichen Wohnraum bereitstellen. Mit diesem Instrument der Zoneneinteilung werden zwei Dinge erreicht: (1) Bauträger können zusätzliche Einheiten bauen, was den potenziellen Gewinn erhöht, und (2) locker besiedelte Gebiete werden dichter. Anstatt ein Einfamilienhaus auf einem großen Grundstück zu bauen, würde ein Bauträger beispielsweise einen Anreiz erhalten, mehrere erschwingliche Eigentumswohnungen zu bauen – ein Projekt, das ansonsten nicht legal wäre. Die Dichtezonierung ähnelt der Anreizzonierung, da sie Ausnahmen von den Dichtevorschriften im Austausch für einen bestimmten öffentlichen Nutzen vorsieht.
Ein Beispiel dafür, wie dies in der Praxis funktionieren kann, ist Ontario, Kanada, das 1983 Abschnitt 37 erließ, der es Bauherren erlaubt, über die bestehenden Dichtebeschränkungen hinaus zu bauen, wenn sie dafür „Einrichtungen, Dienstleistungen oder Angelegenheiten“ erhalten. Das Ontario Municipal Board hat dies so interpretiert, dass es sich dabei um Geldbeiträge oder öffentliche Güter, wie z. B. einen örtlichen Park, handelt. Boomende Städte wie Toronto durften wirtschaftliches Wachstum mit der Verbesserung von Dienstleistungen und erschwinglichem Wohnraum verknüpfen. Dichteprämien dienten der Stadt, indem sie eine hohe Bebauungsdichte förderten, und kamen den Bürgern zugute, indem sie öffentliche Einrichtungen und Dienstleistungen erweiterten. Allein von 2007 bis 2011 erhielt Toronto durch die S37-Dichtebonus-Gesetzgebung 136 Millionen Dollar in bar.
(2) Inclusionary Zoning
Inclusionary Zoning schreibt vor, dass neue Bauprojekte einen bestimmten Prozentsatz an erschwinglichen Einheiten enthalten müssen. Diese Art der Zonierung ergänzt die Erhöhung der Bebauungsdichte, indem sie dafür sorgt, dass Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen sowie Menschen mit unterschiedlichem ethnischen und rassischen Hintergrund, die oft aus gut versorgten, dichten Stadtgebieten verdrängt werden, es sich leisten können, in der Stadt zu leben. Die integrative Zonierung stellt sicher, dass die Entwicklung nicht zu einer Verdrängung der armen Bevölkerung und der Minderheiten führt, was wiederum zu einer stabileren und zuverlässigeren Erwerbsbevölkerung für die Städte führt.
In Singapur zum Beispiel hat die integrative Zonierung erfolgreich verschiedene ethnische Gemeinschaften zusammengebracht, was angesichts der Rassenunruhen in den 1960er Jahren eine schwierige Aufgabe war. Das Singapore Housing and Development Board (HBD) schaffte dies, indem es Einzelpersonen erlaubte, durch die Mobilisierung ihrer Rentenressourcen Häuser zu kaufen. Diese Form des inklusiven Wohnungsbaus führte dazu, dass 90 Prozent der Singapurer Wohneigentum besaßen, wobei 80 Prozent in öffentlich geförderten Wohnungen lebten. Es ist wichtig zu erwähnen, dass die HBD auch Maßnahmen ergriffen hat, um die Vielfalt durch ihre Politik der ethnischen Integration zu gewährleisten.
(3) Landzusammenlegung und abgestufte Bebauungsdichte
Schließlich ist die Landzusammenlegung – eine Art der Flächennutzungsplanung – ein Prozess, bei dem kleine Grundstücke zu größeren Parzellen zusammengelegt werden, um nicht ausreichend genutzte Gebiete neu zu nutzen. Eine Möglichkeit, durch die Zusammenlegung von Grundstücken eine höhere Dichte zu erreichen, ist die Zoneneinteilung mit abgestufter Dichte (GDZ). GDZ schafft Anreize für Bauträger, Gebäude mit höherer Dichte auf großen Grundstücken zu errichten und weniger dichte Strukturen auf kleinen Grundstücken zu errichten. Letztendlich fördert sie die effiziente Nutzung hochwertiger städtischer Grundstücke für eine dichtere Bebauung.
Betrachten Sie Gujarat, Indien, wo die Zusammenlegung von Grundstücken erfolgreich zur Entwicklung der Infrastruktur beigetragen hat – eine Schlüsselkomponente einer guten Dichte. Das Stadtplanungs- und Stadtentwicklungsgesetz von Gujarat wurde 1999 geändert, um der Regierung die Aneignung von Land für den Bau von Infrastrukturen zu ermöglichen. Infolgedessen stieg die Zufriedenheit der Grundstückseigentümer in diesem Gebiet und die Entwicklungsprojekte verliefen planmäßig.
Ein Grundstück vor (links) und nach (rechts) der Landzusammenlegung. (Grafik: Affordable Housing Institute)
Weg von der reinen Zonierung hin zur Einbeziehung der Öffentlichkeit
Gebietsplanung und Zonierung können auf innovative Weise eingesetzt werden, um Gerechtigkeit zu gewährleisten und die Dichte zu erhöhen. Die Entwicklung und Umsetzung von Flächennutzungsvorschriften muss jedoch ein kooperativer Prozess sein, der die Öffentlichkeit einbezieht. Top-down-Ansätze bei der Flächennutzungsplanung entfremden oft die Bürger und haben Schwierigkeiten, die Bedürfnisse der Bewohner und Geschäftsinhaber angemessen zu berücksichtigen.
Dichte Städte sind effizienter, gerechter und lebendiger. Der erste Schritt ist die Abkehr von der Einwegzonierung. Stattdessen sollten die Stadtoberhäupter die Instrumente der Flächennutzungsplanung und der Zoneneinteilung nutzen, um die Zersiedelung zu vermeiden und eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten.