Da Versicherungsprämien in der Regel im Voraus gezahlt werden, muss die Versicherungsprämie anteilig berechnet werden, wenn ein Käufer eine Police in einer Immobilieninvestitionstransaktion übernimmt. Der Käufer schuldet dem Verkäufer den im Voraus gezahlten, aber noch nicht genutzten Betrag für den Versicherungszeitraum.
Wie bei allen Anteilen bei Immobilienübertragungen müssen wir wissen, ob wir „bis“ oder „zum“ Datum des Abschlusses anteilig rechnen und ob wir ein 360-Tage-Bankjahr oder ein 365-Tage-Kalenderjahr verwenden. Die Schritte sind:
- Bestimmen Sie die Anzahl der Tage vom Abschluss bis zum Tag des Ablaufs der Police.
- Berechnen Sie die Kosten pro Tag der Versicherung.
- Multiplizieren Sie die Anzahl der Tage mit dem Betrag pro Tag.
Lassen Sie uns ein Beispiel für eine Versicherungsproportion machen. Ein Immobilieninvestor übernimmt die Versicherungspolice für ein Mietobjekt. Die Jahresprämie für die Police beträgt 1350 $. Die Versicherungsprämie wurde am 12. Februar in voller Höhe gezahlt, und der Abschluss ist am 15. Oktober desselben Jahres. Wir gehen von einem Kalenderjahr mit 365 Tagen aus und rechnen „bis zum“ Abschluss. Das bedeutet, dass der Verkäufer für den Tag des Abschlusses zahlt.
- Die Anzahl der Tage vom 16. Oktober bis zum 11. Februar nächsten Jahres beträgt: 16. Oktober + 30. November + 31. Dezember + 31. Januar + 11. Februar = 119 Tage
- $1350 geteilt durch 365 Tage = tägliche Kosten von $3,70
- $3,70 Kosten/Tag X 119 Tage = anteiliger Betrag von $440,30.
Dieser Betrag wird dem Verkäufer gutgeschrieben und dem Käufer belastet.
Anteilige Kosten und die Abschlusserklärung
Warum gibt es Posten auf der Abschlusserklärung einer Immobilientransaktion, die anteilig berechnet werden müssen?
- Geld auf dem Treuhandkonto – manchmal muss entschieden werden, ob ein Teil des Geldes, das für Ausgaben auf dem Treuhandkonto liegt, an den Verkäufer zurückgegeben werden oder für den Käufer auf dem Treuhandkonto verbleiben soll.
- Versicherung – Die Versicherungsprämien werden im Voraus bezahlt, so dass der Verkäufer für ein ganzes Jahr die Versicherung bezahlt hat. Bei Vertragsabschluss erhält der Verkäufer einen Teil der Prämien für den Rest des Jahres, in dem er die Immobilie nicht besitzt, zurück.
- Grundsteuer – Wie bei der Versicherung, aber andersherum. Nehmen wir an, Sie schließen im Juni ab, und die Steuerrechnungen für dieses Jahr werden im November veröffentlicht und sind bis zum 1. Januar zu bezahlen. Der Käufer ist zum Zeitpunkt der Steuerzahlung der Eigentümer, aber er war es nicht für das gesamte Steuerjahr. Der Verkäufer schuldet also den Betrag, der zwischen dem Abschluss und dem Fälligkeitstermin der Steuer fällig wird. In der Regel wird dieser Betrag bei Vertragsabschluss auf der Seite des Käufers gutgeschrieben, und der Käufer zahlt die Steuern bei Fälligkeit.
- Mieten – Bei Mietobjekten werden die Mieten in den meisten Fällen zu Beginn des Monats bezahlt. Wenn das Geschäft also am 15. des Monats abgeschlossen wird, hat der Verkäufer die Miete für den ganzen Monat erhalten, muss aber nur die Hälfte davon bezahlen. Dem Käufer wird die Miete für die letzten 15 oder 16 Tage des Monats gutgeschrieben.
- Zahlungen für gewerbliche Mietverträge – Es gibt verschiedene Arten von Mietverträgen mit unterschiedlichen Zahlungsstrukturen. Es ist kompliziert, aber bei einem Vertragsabschluss muss anteilig gezahlt werden, was dem Verkäufer für die Zeit seines Besitzes zusteht, und der Rest gehört dem neuen Eigentümer.
- Pachtverträge für Bauernhöfe und Ranches – Oft pachten Bauernhöfe und Ranches Land von einem Nachbarn oder von der Regierung für Weideflächen. In diesem Fall müssen alle Vorauszahlungen, die für die Zeit nach dem Kaufabschluss gelten, an den Verkäufer gezahlt werden, da er nicht mehr Eigentümer ist. Der Käufer ist dafür verantwortlich.
Es ist wichtig zu wissen, dass dies akzeptierte Praktiken sind, aber einige von ihnen können als Teil des Kaufvertrags ausgehandelt werden. Sie sind nicht unumstößlich. Vor allem bei Gewerbeimmobilien kann ein kluger Immobilienexperte für seinen Kunden wertvoll sein, indem er ihn auf Bereiche hinweist, die ausgehandelt werden können, wenn es zu einer Preisblockade gekommen ist.