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Grundsteuern sind eine Verpflichtung, die den Eigentümern von Grundstücken auferlegt wird, um die notwendigen Dienstleistungen für ihre Gemeinde zu finanzieren. Mit den Grundsteuern werden unter anderem Schulen, Straßen, Brücken, Parks, Bibliotheken und andere wichtige öffentliche Einrichtungen finanziert. Es ist hilfreich zu wissen, wie Ihre Grundsteuer in Colorado Springs berechnet wird.

Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach dem Grundstückswert, so dass die Höhe der Grundsteuer für jeden Hausbesitzer unterschiedlich ist. Für die Ermittlung des steuerpflichtigen Werts jeder Immobilie ist der Gutachter zuständig. Der zweite Faktor, der zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen wird, ist die Mill Levy, die vom Schatzmeister festgelegt wird.

In diesem Artikel wird anhand von Colorado Springs und El Paso County erläutert, wie die Steuerschuld ermittelt wird. Wie in den meisten Gebieten werden die Grundsteuern in El Paso County auf der Grundlage des geschätzten Wertes und der Mill Levy berechnet, aber Colorado fügt dem Steuerberechnungsszenario eine zusätzliche Wendung hinzu.

Das Grundsteuergesetz von Colorado funktioniert nach dem „Gallagher Amendment“. Dabei handelt es sich um ein weitreichendes Grundsteuergesetz, das sich auf den gesamten Bundesstaat auswirkt. Einer der wichtigsten Aspekte des Gallagher Amendment besagt, dass gewerbliche Einrichtungen 55% der Steuerlast des Staates tragen, während die Grundsteuer für Wohngebäude die restlichen 45% ausmacht.

Daraus ergibt sich eine Situation, in der Colorado eine Möglichkeit braucht, um diese Prozentsätze zu ermitteln. Um dies zu erreichen, verwendet Colorado den so genannten Wohnsteuerhebesatz.

Wohnsteuerhebesatz

Um dem Gallagher Amendment zu entsprechen, legt das Ministerium für lokale Angelegenheiten des Bundesstaates Colorado, Abteilung für Grundsteuer, einen landesweiten „Wohnsteuerhebesatz“ fest. Diese Zahl wird den örtlichen Steuerbehörden mitgeteilt und in Verbindung mit dem Marktwert Ihres Hauses verwendet, um den Schätzwert einer Immobilie zu ermitteln. Dieser Schritt muss erfolgen, bevor die Berechnung der lokalen Mill Levy angewendet wird.

Bestimmung des Immobilienwerts

Wohnimmobilien werden in Colorado Springs jedes Jahr im Januar für die im folgenden Jahr zu zahlenden Steuern veranlagt.

Der Gutachter muss den Marktwert für jede Wohnimmobilie in seinem Zuständigkeitsbereich schätzen. Dieser Wert ist höchstwahrscheinlich nicht derselbe Marktwert, den Sie beim Verkauf Ihres Hauses zugrunde legen würden. Die Schätzung des Gutachters basiert auf den jüngsten vergleichbaren Verkaufsdaten in der Region. Der Gutachter verwendet die neuesten überprüften Verkaufsdaten, die für Dinge wie Größe, Ausstattung, Verbesserungen usw. verfügbar sind, um den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen.

Das Verfahren, das der Gutachter anwendet, ähnelt dem bei der Bewertung von Wohnimmobilien. Der Gutachter betrachtet die jüngsten Verkäufe ähnlicher Häuser in derselben Gegend, um den Wert zu ermitteln. Der Steuerschätzer von El Paso County arbeitet in 24-monatigen Zyklen oder „Datenerfassungszeiträumen“. Verkäufe gegen Ende dieses 24-monatigen Zeitraums werden als repräsentativer angesehen. Der Datenerfassungszeitraum für 2019 und 2020 ist der 1. Juli 2016 bis zum 30. Juni 2018.

Der Bundesstaat Colorado verwendet zur Wertermittlung ausschließlich den Marktansatz, und zwar gemäß dem Colorado Revised Statute 39-1-103(5)(a), in dem es unter anderem heißt: „…Der tatsächliche Wert von Wohnimmobilien wird ausschließlich unter Berücksichtigung des Marktansatzes für die Wertermittlung ermittelt.“

Schätzwert

Der Schätzwert wird durch Multiplikation des Marktwerts, den Sie vom Schätzer erhalten, mit dem aktuellen, vom Staat festgelegten Schätzungssatz ermittelt. Um Ihre Steuerschuld zu schätzen, müssen Sie Ihren Grundsteuerhebesatz kennen.

Berechnung des geschätzten Wertes

$300.000 (Marktwert)

x .0720 (aktueller Steuersatz für Wohngebäude)

= $21.600 (geschätzter Wert)

Was ist eine Mill Levy?

Um Ihre Grundsteuer zu berechnen, müssen Sie wissen, wie hoch Ihre Mill Levy ist. Dies ist eigentlich nur Ihr Steuersatz. Die Mill Levy wird ermittelt, indem man feststellt, wie viele Gesamteinnahmen Ihr Steuerbezirk für das nächste Jahr benötigt. Diese Zahl wird dann durch den Gesamtwert der Grundstücke in diesem Gebiet geteilt, um den Hebesatz zu ermitteln.

Ein Mill entspricht in der Regel 0,001 eines Dollars für jeden Dollar des bewerteten Werts Ihrer Immobilie. Vereinfacht ausgedrückt, entspricht die Mill-Abgabe für Ihr Grundstück einem Zehntel eines Cents. In Zahlen ausgedrückt, entspricht ein Mill pro 1.000 Dollar des bewerteten Immobilienwerts Ihres Hauses 1 Dollar.

Hier ein Beispiel dafür, wie die Mill-Abgabe zur Berechnung der Grundsteuer verwendet wird. Nehmen wir an, der kumulierte Grundstückswert in einem Gebiet beträgt 1 Milliarde Dollar. Für Straßen und Brücken werden 400 Millionen Dollar an Einnahmen benötigt, für die örtlichen Schulen 200 Millionen Dollar, für die Bibliothek 200 Millionen Dollar und für die Parks 90 Millionen Dollar. Die Steuererhebung für Straßen und Brücken würde 400 Millionen Dollar geteilt durch 1 Milliarde Dollar oder 0,4 betragen. Die Steuerabgabe für den Schulbezirk wäre 0,2 (200 Millionen geteilt durch 1 Milliarde), die Steuerabgabe für den Bibliotheksbezirk wäre 0,2 (200 Millionen geteilt durch 1 Milliarde), und die Steuerabgabe für Parks wäre 0,09 (90 Millionen geteilt durch 1 Milliarde).

Wenn man alle Steuerabgaben zusammenzählt, erhält man eine Mühlenabgabe von 0.89 oder 890 Mühlen (eine Mühle = 0,001).

Schätzung der fälligen Steuern

Um Ihre Grundsteuerverpflichtung in Colorado zu schätzen, müssen Sie zunächst Ihren geschätzten Wert anhand des aktuellen Steuersatzes für Wohngebäude und des Marktwerts Ihres Hauses ermitteln, wie er von der Steuerbehörde festgelegt wurde.

Der geschätzte Wert wird dann mit dem Hebesatz multipliziert, und so erhalten Sie eine gute Schätzung der Grundsteuer, die Sie schulden werden.

$21.600 (geschätzter Wert)

x 0.089 (Mill Rate)

= $1.922,40 (geschätzte fällige Steuern)

Zahlung durch den Kreditgeber

Ein häufiger Punkt der Verwirrung über Grundsteuern ergibt sich daraus, wie sie bezahlt werden. Für die meisten Menschen werden die Grundsteuern von ihrem Hypothekenkreditgeber bezahlt. Wenn Sie sich an den Vertragsabschluss erinnern, wurde ein Treuhandkonto eingerichtet, um die Steuern und die Gefahrenversicherung zu bezahlen. Mit jeder Zahlung zahlen Sie auf dieses Treuhandkonto ein. Der Kreditgeber verwendet diese Mittel, um Ihre Grundsteuer zu bezahlen.

Sofern Sie nicht mehr als 20 % Eigenkapital in Ihrem Haus haben, verlangt der Kreditgeber, dass er die Steuern bezahlt. Viele Menschen entscheiden sich dafür, ihre Grundsteuern selbst zu bezahlen, sobald sie ein bestimmtes Eigenkapitalniveau erreicht haben.

Wie Sie Ihre Steuern anfechten

Sie werden eine Rechnung für die Steuern erhalten, und wenn Ihr Kreditgeber für die Zahlung verantwortlich ist, ist diese Rechnung nur für Ihre Unterlagen bestimmt. Als Immobilienmakler erhalten wir oft Anrufe von unseren Kunden, wenn sie diese Steuerrechnung erhalten, manchmal, weil sie denken, dass sie sie bezahlen müssen, manchmal, weil sie das Gefühl haben, dass die Bewertung ihrer Immobilie falsch ist.

Wenn Sie das Gefühl haben, dass die Bewertung Ihres Hauses falsch ist, können Sie als Hauseigentümer die Bewertung natürlich anfechten. Wir helfen unseren Kunden oft dabei, vergleichbare Verkaufsdaten zu finden, damit sie einen Vorschlag zusammenstellen können, den sie dem Gutachter vorlegen können, um eine Senkung ihrer Grundsteuer zu erreichen.

Der Gutachter berücksichtigt angefochtene Werte nur für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel von Mai bis 1. Juni. Es ist wichtig, dass Sie sich mit dem Büro des Gutachters in Verbindung setzen, um den tatsächlichen Zeitrahmen für die Anfechtung Ihres Immobilienwerts und die mögliche Senkung Ihrer Steuerschuld zu erfahren.

Zusammenfassend

Grundsteuern sind eine Realität des Wohneigentums. Sie werden höchstwahrscheinlich von Ihrem Kreditgeber bezahlt, aber von Ihnen finanziert. Wenn Sie das Gefühl haben, dass die Steuern zu hoch sind, kann dies auf einer aggressiven Bewertung Ihrer Immobilie beruhen. Sie können dies anfechten, indem Sie relevante Verkaufsdaten zusammentragen und Ihre Ergebnisse dem Steuerprüfer zu gegebener Zeit und in angemessener Weise vorlegen. Wenn Sie Hilfe bei der Suche nach vergleichbaren Verkaufsdaten benötigen, sind wir von Springs Homes Ihnen gerne behilflich. Rufen Sie uns einfach an unter 719.388.4000.