Denken Sie über den Kauf eines Mehrfamilienhauses nach? STOPP! Warten Sie, bis Sie dies gelesen haben!

(Das Folgende ist ein Auszug aus dem neuen Buch von BiggerPockets, The Book on Rental Property Investing.

Es ist kein Geheimnis, dass ich Mehrfamilienhäuser liebe.

Ich spreche über sie im Podcast.

Ich spreche über sie in Büchern.

Ich spreche über sie bei lokalen BiggerPockets-Treffen.

Aber sind Mehrfamilienhäuser das Richtige für jeden?

Nein.

Nur weil ein Typ in einem Blog/Podcast/Webinar sagt, dass es toll ist, heißt das nicht, dass Sie losgehen und eines kaufen sollten. Es gibt Vor- und Nachteile von Mehrfamilienhäusern gegenüber Einfamilienhäusern.

Deshalb dachte ich, ich gebe Ihnen heute eine kurze Zusammenfassung der Vor- und Nachteile von Mehrfamilienhäusern, damit Sie entscheiden können, ob es der richtige Weg für Sie ist. Aber zuerst…

Was ist ein Mehrfamilienhaus?

Mehrfamilienhäuser sind Gebäude mit mehr als einer Einheit.

Ein Mehrfamilienhaus kann so klein sein wie zwei Einheiten in einem Doppelhaus oder so groß wie Tausende von Einheiten in einem großen Apartmentkomplex. Nur wenige Menschen kaufen ein Mehrfamilienhaus, um darin zu wohnen (obwohl ich die Strategie des „House Hacking“ liebe, bei der eine Person in einer Einheit wohnt und die anderen Einheiten vermietet). Stattdessen gehören die meisten Mehrfamilienhäuser Immobilieninvestoren, die sie an diejenigen vermieten, die kein eigenes Einfamilienhaus kaufen können – oder wollen.

Mehrfamilienhäuser werden im Allgemeinen in zwei Kategorien eingeteilt: kleine und große Häuser.

• Kleine Mehrfamilienhäuser sind Häuser mit zwei, drei oder vier Einheiten.
• Große Mehrfamilienhäuser sind also Häuser mit fünf oder mehr Einheiten.

Dies ist eine wichtige Unterscheidung, da diese Häuser bewertet und finanziert werden. Kleinere Mehrfamilienhäuser werden von den meisten Kreditgebern als „Wohngebäude“ betrachtet und unterscheiden sich daher nicht von einem Einfamilienhaus. Große Mehrfamilienhäuser gelten jedoch als Gewerbeimmobilien, und die Regeln ändern sich drastisch.

Während der Wert einer Wohnimmobilie (Einfamilienhaus oder kleines Mehrfamilienhaus) danach bestimmt wird, was ein ähnliches Haus in der Nachbarschaft gekostet hat, wird der Wert einer Gewerbeimmobilie größtenteils durch den Vergleich der erzielten Rendite mit anderen Gewerbeimmobilien in der Nachbarschaft ermittelt. Technisch gesehen basiert er auf der Rendite, die ein Investor erzielen würde, wenn er keinen Kredit aufnehmen würde. Dies wird als „Cap-Rate“ bezeichnet, und jeder Standort hat eine andere normale Cap-Rate, mit der die verschiedenen Immobilien verglichen werden können.

Verwandt: 6 Gründe, Mehrfamilienhäuser gegenüber Einfamilienhäusern zu LIEBEN

Lassen Sie uns über die Vor- und Nachteile von Investitionen in Mehrfamilienhäuser sprechen.

Vorteile von Investitionen in Mehrfamilienhäuser

Mehr Cashflow-Möglichkeiten

Wenn sie richtig gekauft werden, haben Mehrfamilienhäuser die Wahrscheinlichkeit, vom ersten Tag an einen positiven Cashflow zu erzielen. Darüber hinaus können die Mieten für jede Einheit um einen kleinen Betrag erhöht oder die Ausgaben gesenkt werden, und der Welleneffekt dieser Änderungen kann zu einem enormen Anstieg des Cashflows führen.

Ein Darlehen, mehrere Einheiten

Der Versuch, ein Darlehen zu erhalten, ist ein langwieriger, mühsamer Prozess, der niemandem Spaß macht. Aber für die meisten Immobilieninvestoren ist es ein notwendiges Übel. Dies ist ein großer Vorteil von Investitionen in Mehrfamilienhäuser: Es gibt weniger Kredite zu vergeben! Wenn Sie in den nächsten Jahren 20 Mehrfamilienhäuser kaufen würden, müssten Sie 20 Kreditanträge ausfüllen, 20 Jahresabschlüsse erstellen und 20 „Ja“-Antworten von der Kreditprüfungsabteilung einholen. Ganz schön anstrengend, oder? Stattdessen können Sie ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten kaufen und erhalten nur einen Kredit – einen Antrag, einen Finanzbericht, ein einziges „Ja“.

Eine Versicherungspolice

Ich hasse Versicherungen. Ich verstehe, wie wichtig sie sind, aber die Versicherungswelt ist einfach so umständlich und frustrierend. Meine Frau verbringt einen großen Teil ihrer Arbeitszeit damit, sich mit Versicherungen zu beschäftigen. Wir haben kistenweise Papierkram mit lauter Versicherungsdokumenten. Wenn man in ein Mehrfamilienhaus investiert, hat man nur eine Versicherungspolice. Es ist so viel einfacher, den Überblick zu behalten und zu verwalten!

Math Over Emotion

Wenn ich in Mehrfamilienhäuser investiere, kann ich die Emotionen viel leichter von der Transaktion trennen als bei einem Einfamilienhaus. Bei Mehrfamilienhäusern geht es nur um Mathematik, um Zahlen!

Geschäft, nicht Hobby

Außerdem ist es viel einfacher, Investitionen in Mehrfamilienhäuser als Geschäft und nicht als Hobby zu betrachten, denn das liegt in der Natur der Sache. Mehrfamilienhäuser sind so konzipiert, dass Investoren sie besitzen und Verwaltungsgesellschaften sie leiten; daher sind die Kosten für die Beauftragung einer solchen Verwaltungsgesellschaft oft in die Kosten für den Besitz der Immobilie eingerechnet, was dazu führt, dass Sie sich weniger um die Verwaltung kümmern müssen.

Ertragsbewertung

Wie ich bereits erwähnt habe, werden Mehrfamilienhäuser mit mehr als fünf Einheiten nicht auf dieselbe Weise bewertet wie Einfamilienhäuser. Wenn ich Ihnen mein Einfamilienhaus verkaufen würde, würde sich der Gutachter einige andere Einfamilienhäuser ansehen, die ähnlich sind, und sich bei der Bewertung auf den Verkaufspreis dieser anderen Häuser stützen. Gewerbeimmobilien hingegen werden auf der Grundlage der Rendite bewertet, die sie ihren Eigentümern bieten. Schließlich ist es nicht einfach, ein Mehrfamilienhaus mit 24 Wohneinheiten mit einem anderen Mehrfamilienhaus mit 24 Wohneinheiten zu vergleichen, das genau die gleiche Rendite aufweist, weil man nie ein exakt ähnliches Objekt finden wird. Gewerbliche Investitionen sind einfach zu unterschiedlich.

Stattdessen stützen wir uns auf die Kapitalisierungsrate, um den Wert zu ermitteln. Wenn die drei kürzlich verkauften Immobilien dem Eigentümer eine Rendite von 10 % einbrachten, dann sollte dies auch bei dieser Immobilie der Fall sein. Warum ist diese Ertragsbewertung also so wichtig? Weil der Wert intern geändert werden kann, anstatt sich auf andere zu verlassen, indem einfach die Ausgaben gesenkt oder die Einnahmen erhöht werden. Kleine Änderungen des Einkommens können den Wert der Immobilie drastisch verändern, und ein kluger Investor kann dies zu seinem Vorteil nutzen, um den Prozess des Vermögensaufbaus zu beschleunigen.

Weniger Konkurrenz durch Hausbesitzer

Bei der Suche nach einem Einfamilienhaus konkurriert ein Investor mit Zehntausenden von anderen, die ein Haus suchen. Die meisten dieser Konkurrenten sind Nicht-Investoren, die eine Immobilie für viel zu viel Geld kaufen, weil die Veranda „so niedlich“ ist oder der Garten „perfekt für den Hund“ ist. Dies kann den Wettbewerb erheblich erschweren, da Sie das Spiel mit einem anderen Ziel spielen! Wenn Sie stattdessen Mehrfamilienhäuser kaufen, konkurrieren Sie mit anderen Investoren, was bedeutet, dass es viel weniger Wettbewerb gibt.

Okay, Mehrfamilienhäuser klingen ziemlich toll. Was ist also der Nachteil? Finden wir es heraus.

Nachteile von Mehrfamilienhäusern

Teurer

Erstens kosten Mehrfamilienhäuser in der Regel viel mehr als ein Einfamilienhaus. Dies kann für viele Neueinsteiger eine Einstiegshürde darstellen, so dass Mehrfamilienhäuser oft erst viel später in der Investitionskarriere in Betracht gezogen werden. Allerdings gibt es für kleinere Mehrfamilienhäuser einige Finanzierungsmöglichkeiten mit geringerer Anzahlung, und für größere Mehrfamilienhäuser muss oft Geld von anderen Personen aufgebracht werden.

Mehr Verwaltungsaufwand

Ich gebe es gerne zu: Mieter von Mehrfamilienhäusern bereiten mehr Kopfschmerzen als Mieter von Einfamilienhäusern. Sie sind in der Regel eher „Übergangsmieter“ und haben daher viel mehr Probleme in ihrem Leben. Die Mieter bleiben für kürzere Zeiträume, was Ihre Kosten erheblich in die Höhe treiben kann. Sie rufen an und beschweren sich aus eher belanglosen Gründen, haben mehr Schwierigkeiten, die Miete pünktlich zu zahlen, und sind in der Regel strenger gegenüber den Einheiten, weil sie nicht immer das Gefühl haben, dass die Wohnung ihr wirkliches „Zuhause“ ist. Wie ich bereits erwähnt habe, werden Mehrfamilienhäuser oft von Dritten verwaltet, so dass der Eigentümer nicht sehr stark in das Management-Drama involviert sein muss.

Mehr versierte Konkurrenz

Obwohl es bei Investitionen in Mehrfamilienhäuser weniger Konkurrenz durch Hausbesitzer gibt, sind die Leute, mit denen Sie konkurrieren, weitaus versierter als der durchschnittliche Hausbesitzer. Sie können ein Geschäft genauso gut erkennen wie Sie und haben im Allgemeinen viel mehr Kapital, um diese Geschäfte zu kaufen.

Komplizierter

Die meisten Menschen können sich mit einem Einfamilienhaus als Anlageobjekt leicht zurechtfinden, aber je mehr Einheiten in einer Immobilie vorhanden sind (und je teurer diese Immobilie ist), desto komplizierter wird alles. Plötzlich hat man es mit 20 beweglichen Teilen zu tun und nicht mehr nur mit zwei oder drei.

Weniger Auswahl

Abhängig davon, wo Sie leben, kann es an verfügbaren Mehrfamilienhäusern mangeln, aus denen Sie wählen können. Während es Einfamilienhäuser auf der ganzen Welt in Hülle und Fülle gibt, kann die Auswahl an Mehrfamilienhäusern an Ihrem Wohnort geringer sein.

Regierungsvorschriften

Wenn Sie in Mehrfamilienhäuser investieren und dafür Geld von anderen auftreiben, betreten Sie eine ganz neue Welt von Regierungsvorschriften, die Ihnen vorschreiben, was Sie tun dürfen und was nicht, während Sie das Geld auftreiben. Wenn Sie es falsch machen, könnten Sie am Ende einen orangefarbenen Overall tragen und 1,38 Dollar pro Stunde verdienen, wenn Sie anderen Häftlingen Suppe servieren.

Verwandt: Die Anatomie eines großartigen Angebotspakets für Ihr nächstes Mehrfamilienhaus

So, sollten Sie in Mehrfamilienhäuser investieren?

Sollten Sie in Mehrfamilienhäuser investieren? Oder bei Einfamilienhäusern bleiben? Oder in Gewerbeimmobilien? Oder rohes Land?

Ich wünschte, es wäre so einfach.

Ich werde nicht der Typ sein, der sagt: „Das ist der richtige Weg“ oder „Das ist die einzige Art zu investieren!“

Es gibt nie den einen richtigen Weg, aber es kann einen richtigen Weg für Sie geben.

Mein Ziel ist es, Ihnen zu helfen, die Vor- und Nachteile jeder Wahl zu erkennen und Ihnen zu ermöglichen, die Optionen abzuwägen und die beste Entscheidung für Sie und Ihre Familie zu treffen. Obwohl ich glaube, dass es hilfreich ist, sich auf eine Nische zu konzentrieren, ist es auch möglich, entweder in Einfamilienhäuser oder in Mehrfamilienhäuser zu investieren und einfach zu sehen, was sich zuerst ergibt.

Solange Sie bereit sind, sich die Arbeit zu machen und zu lernen, die Zahlen für beide zu berechnen, können Sie beides verfolgen und das kaufen, was Ihnen zuerst in den Sinn kommt.