Bei der Verwaltung einer haustierfreundlichen oder nicht haustierfreundlichen Mietwohnung werden Sie höchstwahrscheinlich auf Mieter mit Diensthunden treffen. Als Vermieter dürfen Sie Ihren Mieter um bestimmte Unterlagen bitten. Dabei müssen Sie jedoch immer die Gesetze zur Barrierefreiheit und zum fairen Wohnungsbau im Auge behalten. Lesen Sie weiter, um mehr über die Rechte von Vermietern und Mietern in Bezug auf Diensthunde und die Art der Nachweise, die Sie verlangen dürfen, zu erfahren.
Arten von Diensthunden
Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen den verschiedenen Arten von Diensthunden zu verstehen, die Menschen haben können. Nicht alle diese Hunde haben die gleichen Fähigkeiten oder Rechte. Hier sind die drei wichtigsten Arten von Diensthunden und ihre Spezifikationen:
Theoretisch gibt es also zwei Arten von Hunden: Diensthunde und Tiere zur emotionalen Unterstützung (ESA). (Denken Sie daran, dass ein Mieter ein Tier zur emotionalen Unterstützung haben kann, das kein Hund ist). Es gibt eine Reihe von Untergruppen von Diensthunden, die dafür ausgebildet sind, Menschen mit bestimmten Behinderungen zu helfen. Einige Diensthunde sind beispielsweise darauf spezialisiert, blinde Menschen zu führen oder ihre Besitzer auf gefährlich hohe oder niedrige Blutzuckerwerte aufmerksam zu machen.
Diensthunde sind speziell darauf trainiert, ihren Besitzern bei ihren jeweiligen Behinderungen zu helfen. Ein emotionaler Begleithund hingegen hat keine spezielle Ausbildung. Es handelt sich einfach um ein Tier, das einer Person mit psychischen Problemen Trost und Gesellschaft spendet. Ein zugelassener Therapeut, Psychologe oder Psychiater schreibt in der Regel einen ESA-Brief, um zu bestätigen, dass der Patient den Hund braucht, um seinen Zustand zu verbessern.
Angemessene Vorkehrungen
Wenn Ihr Mieter eine Behinderung hat, kann er angemessene Vorkehrungen für seinen Zustand verlangen. Angemessene Vorkehrungen sind Änderungen der Hausregeln, Richtlinien oder Praktiken, damit eine Person mit einer Behinderung in einer Wohneinheit leben oder diese nutzen kann. Beachten Sie, dass es bestimmte Anforderungen gibt, die alle Einheiten unabhängig von der Anwesenheit eines Mieters mit einer Behinderung erfüllen müssen. Alle Mietwohnungen müssen über Folgendes verfügen:
- Einen zugänglichen Weg in und durch die Wohnung.
- Zugängliche Lichtschalter, Steckdosen, Thermostate und andere Umgebungssteuerungen.
- Verstärkte Badezimmerwände, um den späteren Einbau von Haltegriffen zu ermöglichen.
- Küchen und Bäder, die von Rollstuhlfahrern benutzt werden können.
Zu den angemessenen Vorkehrungen gehört auch der Verzicht auf Haustiere für jemanden, der ein Hilfstier benötigt.
Vermieter sind in diesen Fällen NICHT verpflichtet, im Rahmen des Fair Housing Act angemessene Vorkehrungen für Diensthunde zu treffen:
- Gebäude mit 4 oder weniger Einheiten, in denen der Vermieter eine der Einheiten bewohnt
- Einzel-
- Einfamilienhäuser, die ohne Immobilienmakler verkauft oder vermietet werden
- Hotels und Motels gelten nicht als Wohnungen im Sinne des Fair Housing Act, aber als öffentliche Einrichtungen im Sinne des Americans with Disabilities Act (ADA)
- Privatclubs
Allgemeine Vermieteranforderungen
Im Allgemeinen, ein Vermieter:
- kann keine Kaution für einen Diensthund oder ein emotionales Hilfstier verlangen. Allerdings haftet der Besitzer des Tieres für alle Schäden, die über die Abnutzung hinausgehen und durch den Hund verursacht werden. Dazu gehören Zahnabdrücke auf der Verkleidung, durch Wühlen des Hundes zerrissene Teppiche und durch Hundekot oder Erbrochenes verschmutzte Teppiche.
- Kann als Bedingung für die Unterbringung einen Nachweis über eine Behinderung verlangen sowie einen Nachweis, dass es sich bei dem betreffenden Tier um einen ausgebildeten Diensthund oder ein emotionales Hilfstier handelt, der von einer zugelassenen psychiatrischen Fachkraft bestätigt wurde.
- Ist es gestattet, einen Hund, auch einen ausgebildeten, zertifizierten Diensthund, auszuschließen, wenn die Anwesenheit des Tieres eine unmittelbare Bedrohung für die Sicherheit der Personen darstellt, die sich auf oder in der Nähe des Grundstücks befinden. Der Hund kann auch aus der Wohnung verbannt werden, wenn er die Ruhe der anderen Mieter oder Nachbarn stört. Der Vermieter kann dem Mieter jedoch gestatten, in der Wohnung zu bleiben, solange der Hund nicht mehr anwesend ist.
Dokumente, die Sie verlangen können
Nachfolgend finden Sie die Unterlagen, die Sie verlangen können, wenn Ihr Mieter behauptet, einen Diensthund oder einen Hund zur emotionalen Unterstützung zu haben. Diensthunde und ESAs sind nicht dasselbe und werden nach dem Bundesgesetz unterschiedlich behandelt. Vermieter können für ESAs medizinische Unterlagen verlangen, nicht aber für Diensthunde.
- Ein Schreiben des zugelassenen Therapeuten, Psychologen oder Psychiaters des Mieters, aus dem hervorgeht, dass er den Hund benötigt, um seine Symptome zu lindern. Das Schreiben sollte ein offizielles Dokument mit dem Briefkopf des Therapeuten sein und dessen Kontaktinformationen, Telefonnummer und E-Mail-Adresse enthalten. Das Schreiben sollte auch die Lizenznummer der Fachkraft enthalten. Als Vermieter können Sie das Schreiben auf verschiedene Weise überprüfen. Bedenken Sie jedoch, dass Sie aus irgendeinem Grund keinen direkten Kontakt mit dem Therapeuten/Psychologen/Psychiater Ihres Mieters haben dürfen. Heutzutage ist es sehr einfach, gefälschte ESA-Briefe zu erstellen. Sie können das Schreiben Ihres Mieters überprüfen, indem Sie:
- Höflich mit dem Mieter sprechen und ihn nach dem Schreiben fragen. Vergessen Sie nicht, nicht vorwurfsvoll zu sein; Ihr Mieter hat sich dafür entschieden, Ihnen mitzuteilen, dass er besondere Vorkehrungen benötigt, also seien Sie immer rücksichtsvoll.
- Suchen Sie die Lizenznummer der psychiatrischen Fachkraft und überprüfen Sie deren Gültigkeit. Sie können dies tun, indem Sie die staatliche Website des jeweiligen Fachgebiets besuchen und die Lizenznummer eingeben. Wenn Sie Probleme haben, sollte Ihr Mieter in der Lage sein, einen Screenshot der Lizenzüberprüfung seines Beraters oder Arztes zu erhalten, indem er sich an ihn wendet. Den Link zur Zulassungsstelle Ihres Staates finden Sie hier
- Den Mieter auffordern, ein Formular für angemessene Vorkehrungen auszufüllen, das seine psychosoziale Fachkraft ausfüllt.
- Identifizierung des Diensthundes, z. B. durch ein Foto.
- Schriftliche Bestätigung des Mieters (oder eines Familienmitglieds/Betreuers), aus der hervorgeht, dass (1) der Mieter oder ein Mitglied seiner Familie eine Person mit einer Behinderung ist; (2) das Tier benötigt wird, um die Person mit dieser speziellen Behinderung zu unterstützen; und (3) das Tier der Person mit einer Behinderung tatsächlich hilft.
- Kopien der medizinischen Unterlagen des Tieres, um sicherzustellen, dass es gesund, frei von Parasiten und geimpft ist.
Was Sie nicht verlangen dürfen
Die folgenden Nachweise dürfen Sie nicht verlangen:
- Bescheinigungen oder Ausbildungsunterlagen für einen Diensthund. Sie dürfen zwar nach einem Nachweis für die Funktion eines Hundes als Diensthund fragen, aber nicht unbedingt nach einer Bescheinigung. Dies liegt daran, dass die Regeln des ADA auch für Wohnungen gelten.
- Zugang zu den medizinischen Unterlagen des Mieters.
- Spezifische Informationen über die Behinderungen des Mieters. Sie dürfen keine Fragen stellen wie:
- „Haben Sie eine Behinderung?“
- „Wie schwer ist Ihre Behinderung?“
- „Darf ich Ihre Krankenakte einsehen?“
- „Waren Sie jemals wegen einer geistigen Behinderung im Krankenhaus?“
- „Haben Sie jemals an einem Drogenrehabilitationsprogramm teilgenommen?“
- „Nehmen Sie Medikamente?“
- „Wie lange sind Sie schon in Therapie?“
- „Wie viele Sitzungen haben Sie mit Ihrem Therapeuten gehabt?“
Sie sollten Ihren Mieter niemals belästigen oder der Lüge bezichtigen. Wenn Sie Ihrem Mieter eine dieser persönlichen Fragen stellen, können Ihre Handlungen als diskriminierend und als Verstoß gegen das Gesetz über fairen Wohnraum betrachtet werden.
Verweigerung von Diensthunden
In seltenen Fällen kann es möglich sein, einem Mieter die Haltung eines Diensthundes zu untersagen. Ein Vermieter darf die Unterbringung eines Diensthundes aufgrund der Rasse verweigern, wenn die Zulassung des Tieres unangemessen wäre. Wenn zum Beispiel Ihr Versicherungsunternehmen Ihren Versicherungsschutz wegen einer eingeschränkten Rasse auf dem Grundstück aufhebt, können Sie den Diensthund möglicherweise ablehnen.
Einige Hunderassen gelten als „gefährlich“, und viele Versicherungsunternehmen ändern ihre Policen wegen des angeblich höheren Risikos. Zu den Hunden, denen eine Neigung zur Gewalttätigkeit nachgesagt wird, gehören Pit Bulls, Rottweiler, Dobermannpinscher, Chows, Akitas, Alaskan Malamutes, Deutsche Schäferhunde, Siberian Huskies, Bernhardiner und Wolfshybriden. Dazu gehören auch alle Mischungen der aufgeführten Hunderassen.
Hier sind einige andere Gründe, bei denen Sie das Recht haben, einen Diensthund zu verweigern oder einen Mieter wegen des Hundes zu vertreiben:
- Der Mieter ist nicht gesetzlich behindert oder kann dies nicht schriftlich durch einen Arzt nachweisen.
- Das Assistenztier wird nicht für die Behandlung der spezifischen Behinderung des Mieters verschrieben oder es wird kein Zusammenhang nachgewiesen oder schriftlich von einem Arzt bestätigt.
- Das Assistenztier würde eine unangemessene Belastung darstellen.
- Das Assistenztier ist illegal oder anderweitig nach staatlichem oder kommunalem Recht nicht erlaubt.
- Das Tier stellt eine unmittelbare Bedrohung für die Gesundheit und Sicherheit anderer Mieter dar, die nicht verringert oder beseitigt werden kann.
- Das Vorhandensein des Tieres „verändert grundlegend die Art des Betriebs des Wohnungsanbieters.“
- Der Mieter übernimmt keine Verantwortung für das Tier, wie z. B. die Beseitigung von Abfällen, das Freilaufenlassen des Tieres oder die Lösung von Lärmproblemen.
In jedem Fall sollten Sie immer die Gesetze Ihres Bundesstaates, den Fair Housing Act und Ihre Anforderungen an die Barrierefreiheit beachten.