Vor einem Jahr war das Chicagoer Stadtzentrum voll mit neuen Mehrfamilienhäusern. Das Angebot reichte einfach nicht aus, um die Nachfrage von Mietern zu befriedigen, die in der Innenstadt leben wollten. Im vergangenen Jahr hat sich jedoch vieles geändert, und der Mietmarkt im Loop und den umliegenden Vierteln ist in die Jahre gekommen.
Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Chicagos Innenstadt ist mit einer Reihe von Hindernissen konfrontiert. Die Pandemie ist nur das jüngste, wenn auch sicherlich das folgenreichste, zumindest auf kurze Sicht. Höhere Grundsteuern werden in Form von höheren Mieten an die Mieter weitergegeben. Viele führen die Verordnung der Stadt über erschwingliche Anforderungen als Abschreckung für neue Entwicklungen an. Noch bevor jemand von COVID-19 gehört hatte, begann der Markt in der Innenstadt zu Beginn des Jahres aus diesen Gründen und aufgrund steigender Baukosten zu schwächeln, zumindest was das Angebot an neuen Wohnungen betraf.
Jetzt wird das Angebot jedoch kein Problem mehr sein, da sich viele dafür entscheiden, in die Vororte zu ziehen, wenn ihre Mietverträge auslaufen. Die jüngsten Untersuchungen von Integra Realty Resources haben gezeigt, dass die Belegung von Mehrfamilienhäusern in der Innenstadt auf 89,2 Prozent gesunken ist – der niedrigste Stand seit 2002. Diese Zahl wird im dritten Quartal wahrscheinlich weiter sinken.
„Wir glauben fest an die Lebensfähigkeit des Marktes in der Innenstadt“, sagte Ron DeVries, MAI, Senior Managing Director bei Integra Realty Resources. „Es gibt viele überzeugende Gründe, in der Innenstadt zu leben. Es ist nur so, dass im Moment viele dieser Gründe nicht existieren. All die Annehmlichkeiten – das Nachtleben, der kurze Arbeitsweg, die Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten – sind auf dem Markt nur noch begrenzt verfügbar.“
Objekte der Klasse A sind in der Regel die ersten, bei denen die Mieten aufgrund von Marktschwankungen am schnellsten steigen oder fallen. Dies war in diesem Jahr bisher der Fall, wobei die Preise in den Bereich der Klasse B fielen. Im ersten Quartal sanken die Mieten im Jahresvergleich bei Gebäuden der Klasse A um 7,7 Prozent; im zweiten Quartal beschleunigte sich dieser Rückgang auf 12,4 Prozent. Da A- und B-Produkte so eng miteinander verflochten sind, ist es kein Wunder, dass die Mieten in Gebäuden der Klasse B im ersten Quartal um 7,3 % und im zweiten Quartal um 14,9 % gesunken sind.
Nach der Schließung im März blieben die Mieterbindungsraten zunächst stabil, vor allem wegen der eingeschränkten Umzugsmöglichkeiten der Mieter und der kurzfristigen Mietverträge, die die Vermieter anboten. Jetzt jedoch prüfen die Mieter alle ihre Möglichkeiten, einschließlich des Umzugs in weniger dichte Lagen in den Vororten und äußeren Stadtvierteln.
Einige Gebäude haben eine geringe Dichte und/oder befinden sich in weniger dichten Bereichen des Innenstadtmarktes. Diese Immobilien haben sich im Allgemeinen besser entwickelt. Auf dem übrigen Markt werden immer häufiger Zugeständnisse gemacht – mit Angeboten von einer, zwei oder sogar drei Monatsmieten -, um die Abwanderung von Mietern aufzuhalten.
„Wir sind am Ende der Vermietungssaison angelangt“, sagte DeVries, „deshalb versuchen viele Eigentümer jetzt, so viele freie Einheiten wie möglich zu besetzen, bevor der Winter kommt.“
Die Verzweiflung des Mehrfamilienhausmarktes in der Innenstadt ist nicht unbedingt mit dem Jubel des Vorstadtmarktes zu vergleichen. Zunächst einmal handelt es sich nicht um ein Eins-zu-eins-Szenario von Wohnung zu Wohnung. Diejenigen Mieter, die über genügend Kapital und eine feste Anstellung verfügen, können bei den derzeit niedrigen Zinsen endlich den Sprung ins Wohneigentum wagen. Am anderen Ende des Spektrums können Mieter, die sich in einer finanziellen Notlage befinden, bei ihrer Familie einziehen, bis sich ihre Situation stabilisiert.
Zweitens handelt es sich wahrscheinlich um eine kurzfristige Störung. Sobald ein Impfstoff zur Verfügung steht, werden die Mieter einen Markt in der Innenstadt sehen, der die Kosten korrigiert hat, und in das CBD zurückkehren, da die Annehmlichkeiten, die es bietet, immer noch eine starke Anziehungskraft ausüben.
„Ich denke, dass die Leute zurückkehren werden, wenn sie sehen, dass ihre Büros eröffnet werden und dass sie sich in einer sicheren Arbeitsumgebung wohlfühlen“, sagte DeVries. „
Auch wenn der Mehrfamilienhausmarkt in den Vororten nicht gerade von neuen Mietern überschwemmt wird, die vor der Dichte der Innenstadt fliehen, so hat er doch die aktuelle Situation weitaus besser überstanden als das CBD. Die Vororte verzeichneten von Juli 2019 bis Juli 2020 ein jährliches Mietwachstum von knapp über 1 Prozent. Während vor der Pandemie jährliche Mietsteigerungen von mehr als 3 Prozent die Regel waren, müssen sich diese Immobilieneigentümer damit zufriedengeben, dass die Mieten und die Auslastung in einer solch turbulenten Zeit stabil bleiben. Integra prognostiziert, dass die Absorption für die Dauer des Jahres 2020 stagnieren und bei etwa 750 Einheiten ihren Höhepunkt erreichen wird. Der Markt in der Innenstadt wird wahrscheinlich irgendwann im Jahr 2021 wieder das Niveau von vor der Pandemie erreichen.