Rechner für Umkehrhypotheken

Möchten Sie abschätzen, wie hoch Ihr verbleibendes Eigenkapital in einigen Jahren sein wird? Nutzen Sie diesen kostenlosen Rechner, um Ihren zukünftigen Darlehenssaldo zu ermitteln. Dieses Tool zeigt Ihnen, wie der Zinseszinseffekt den Restbetrag einer Umkehrhypothek im Laufe der Zeit rapide ansteigen lassen kann.

Umkehrhypotheken: Was sind HECMs und wie kann man sie nutzen?

Bevor Sie Ihr Alter erreichen, haben Sie wahrscheinlich Ersparnisse beiseite gelegt und für den Ruhestand geplant. Doch je nach Ihrer Situation benötigen Sie möglicherweise ein zusätzliches Einkommen, um Ihren Lebensunterhalt im Alter zu bestreiten. Sie haben zwar genug für die täglichen Ausgaben gespart, aber Sie müssen auch zusätzliche Arztrechnungen und andere wichtige Kosten einkalkulieren. Manche Menschen brauchen vielleicht zusätzliches Geld, um ein besseres Haus zu kaufen, das besser für das Leben im Alter ausgestattet ist. Andere wünschen sich vielleicht sogar einen längeren Urlaub, um ihre goldenen Jahre zu genießen.

Wenn Sie kurz vor dem Ruhestand stehen, ist es ein guter Zeitpunkt, sich mit Umkehrhypotheken zu befassen. In unserem Leitfaden erfahren Sie, was Umkehrhypotheken sind und wofür sie verwendet werden. Wir konzentrieren uns auf Home Equity Conversion Mortgages (HECM), einschließlich der Voraussetzungen für diese Art von Darlehen und deren Funktionsweise. Wir werden auch die Vor- und Nachteile von Umkehrhypotheken erläutern. Wir hoffen, Ihnen durch die Kenntnis Ihrer Darlehensoptionen dabei zu helfen, vor und während des Ruhestands bessere finanzielle Entscheidungen zu treffen.

Was ist eine Umkehrhypothek?

Die Aufnahme einer Umkehrhypothek ist eine beliebte Finanzstrategie, die dazu beiträgt, im Ruhestand mehr Einkommen zu erzielen. Auch wenn es verwirrend klingen mag, handelt es sich keineswegs um eine zweite Hypothek, die monatliche Zahlungen erfordert. Vielmehr ist eine umgekehrte Hypothek das Gegenteil einer herkömmlichen Hypothek: Sie wird in der Regel in Form eines Kredits gewährt, der Ihnen von einem Kreditgeber ausgezahlt wird. Der Gesamtbetrag richtet sich nach dem Eigenkapital Ihres Hauses und Ihrer Lebenserwartung. So können Sie einen Teil des Eigenkapitals Ihres Hauses abheben und in Bargeld umwandeln. Aber genau wie bei einer regulären Hypothek dient Ihr Haus als Sicherheit.

Mit einer umgekehrten Hypothek werden Kreditnehmer für ihr Haus bezahlt, ohne dass sie es verkaufen und ausziehen müssen. Sie können den Kreditrahmen nach Bedarf in Anspruch nehmen und müssen ihn nicht sofort auszahlen. Stellen Sie sich das so vor, dass die Bank Sie für Ihre Immobilie im Voraus bezahlt, bevor Sie tatsächlich ausziehen. Sie brauchen keine monatlichen Hypothekenzahlungen zu leisten. Aber natürlich müssen Sie die Hypothek irgendwann zurückzahlen.

Sie müssen die umgekehrte Hypothek nur zurückzahlen, wenn:

• Sie Ihr Haus verkaufen.
• Wenn das Haus nach Ihrem Tod verkauft wird.

Wichtiger Hinweis: Achten Sie darauf, die Immobilie instand zu halten, Grundsteuern und die Hausratversicherung zu zahlen. Wenn Sie das nicht tun, wird Ihr Kreditgeber von Ihnen die Rückzahlung des Kredits verlangen. Wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen können, riskieren Sie, Ihr Haus durch Zwangsvollstreckung zu verlieren.

Wie viel Geld bekommen Sie? Das Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem geschätzten Marktwert Ihres Hauses und der Hypothek, die Sie auf Ihre Immobilie aufgenommen haben. Je länger Sie für Ihr Haus zahlen, desto mehr Eigenkapital bauen Sie auf. Und je mehr Eigenkapital Sie auf Ihrer Immobilie haben, desto weniger Schulden haben Sie. Ein höheres Eigenkapital bedeutet also, dass Sie sich für einen höheren Kredit qualifizieren können. Außerdem erhalten ältere Kreditnehmer in der Regel mehr Geld aus Umkehrhypotheken. Der Grund dafür ist, dass sie bereits viel Eigenkapital angesammelt haben und sich ihrem Lebenserwartungsalter nähern.

Ab 2021 beträgt der maximale Forderungsbetrag für FHA-gesicherte HECMs 822.375 $, was 150 % der nationalen konformen Grenze von Freddie Mac von 548.250 $ entspricht. Der maximale Forderungsbetrag gilt auch für die Sonderausnahmegebiete von Freddie Mac, nämlich Hawaii, Alaska, Guam und die US-Jungferninseln.

Die Kreditnehmer verwenden die Mittel aus umgekehrten Hypotheken für verschiedene Ausgaben. Wenn Sie im Ruhestand sind, benötigen Sie möglicherweise ein zusätzliches Einkommen, um alle Arten von Kosten zu bewältigen, wie z. B. die folgenden:

• Lebenshaltungskosten
• Gesundheitsfürsorge und Medikamente
• Hausrenovierung
• Schuldenkonsolidierung
• Unterstützung Ihres Kindes beim Studium
• Kauf eines anderen Hauses, das Ihren Bedürfnissen im Alter entspricht

Sind Auszahlungen aus umgekehrten Hypotheken steuerpflichtig? Nach Angaben des Finanzamtes sind Ausschüttungen aus Umkehrhypotheken nicht steuerpflichtig. Sie gelten als Darlehensvorschuss an die Kreditnehmer und nicht als reguläres Einkommen. Auch wenn Sie sie als regelmäßige monatliche Zahlung, als Pauschalbetrag oder als Kreditlinie in Anspruch nehmen, gelten sie als Darlehen, das letztendlich zurückgezahlt wird. Der Erlös für die Rückzahlung einer Umkehrhypothek stammt aus dem Verkauf des Hauses, wenn Sie umziehen oder wenn das Haus nach Ihrem Tod verkauft wird.

Was ist eine HECM-Umkehrhypothek?

Die häufigste Umkehrhypothek, die von Verbrauchern aufgenommen wird, ist eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Dabei handelt es sich um eine Art von Wohnungsbaudarlehen, das ausschließlich Hausbesitzern ab 62 Jahren gewährt wird. HECMs sind staatlich versicherte Umkehrhypotheken, die vom U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) abgesichert werden. Die Zahlungen, die Sie aus dieser Umkehrhypothek erhalten, können für jeden Zweck verwendet werden.

Um für eine HECM in Frage zu kommen, müssen Sie die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• 62 Jahre alt oder älter
• Sie und/oder ein berechtigter Ehepartner bewohnen das Haus als Hauptwohnsitz
• Eigentümer des Hauses oder haben einen bedeutenden Betrag auf die Immobilie gezahlt
• Ist mit keiner Bundesschuld im Verzug
• Hat an einer obligatorischen Verbraucherinformationssitzung teilgenommen, die von einem HUD-zugelassenen HECM-Berater durchgeführt wurde
• Er verfügt über ausreichende finanzielle Mittel, um weiterhin pünktliche Zahlungen für die Wohnkosten (Grundsteuer, Hypothekenversicherung, Instandhaltung usw.)

Neben den Anforderungen des Kreditnehmers muss Ihr Haus alle FHA-Eigenschaftsstandards erfüllen:

• Ein Einfamilienhaus oder ein Haus mit zwei bis vier Einheiten, von denen eine vom Kreditnehmer bewohnt wird
• Kann ein Fertighaus sein, das den FHA-Standards entspricht
• Für Eigentumswohnungen, muss es sich um ein vom HUD genehmigtes Condominium-Projekt handeln
• Für einzelne Condo-Einheiten muss es die von der FHA genehmigten Anforderungen für einzelne Einheiten erfüllen

Vorbereiten auf Abschlusskosten und andere Gebühren

Gleich wie bei einer herkömmlichen Hypothek müssen Sie bereit sein, die Abschlusskosten für eine umgekehrte Hypothek zu tragen. Im Allgemeinen ist eine Umkehrhypothek teurer als andere Arten von Wohnungsbaudarlehen. Beachten Sie die folgenden Vorabkosten:

• Ausfertigungsgebühren – Kreditgeber dürfen nicht mehr als 2.500 $ der ersten 200.000 $ des Hauswerts plus 1 % des Betrags über 200.000 $ verlangen. In der Regel sind die gesamten HECM-Ausstellungsgebühren auf 6.000 $ begrenzt. Die Obergrenze ist im Gesetz verankert, um die Abschlusskosten für die Kreditnehmer erschwinglich zu halten.
• Immobilienabschlusskosten – Dies sind die Abschlusskosten Dritter, die die notwendigen Bearbeitungsgebühren abdecken. Dazu gehören Hausbewertung, Inspektion, Gutachten, Titelsuche und -versicherung, Aufnahmegebühren, Hypothekensteuern und Bonitätsprüfungen.
• Anfängliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) – Kreditgeber verlangen eine anfängliche und eine jährliche MIP, die an die FHA gezahlt wird. Die anfängliche MIP beträgt 2 % der Darlehenssumme. Die MIP unterscheidet sich von den Kosten für die Hausratversicherung, die Sie vor Sachschäden und Verlusten schützt. Damit soll sichergestellt werden, dass Sie die erwarteten Darlehensvorschüsse erhalten.

Es gibt zwar keine monatlichen Zahlungen für eine umgekehrte Hypothek, aber sie erfordert laufende Ausgaben. Je höher der Kreditsaldo und je länger Sie das Darlehen laufen lassen, desto höher sind die laufenden Kosten. Um die laufenden Kosten niedrig zu halten, sollten Sie nur so viel Kredit aufnehmen, wie Sie benötigen. Rechnen Sie mit folgenden Kosten:

• Bearbeitungsgebühren – Dies sind Ausgaben, die an Ihren Kreditverwalter gezahlt werden, um die Kosten für die Verteilung Ihrer Darlehenseinnahmen und die Zusendung von Kontoauszügen zu decken. Die Darlehensverwalter stellen auch sicher, dass Sie die Darlehensbedingungen einhalten.
• Grundbesitzkosten – Dazu gehören die jährlichen Grundsteuern und die Kosten für die Hausratversicherung. Die Kreditgeber erwarten von Ihnen, dass Sie diese Kosten für die Instandhaltung Ihrer Immobilie tragen.
• Jährliche Hypothekenversicherungsprämie (MIP) – Die jährliche MIP kostet 0,5 % Ihres ausstehenden Hypothekensaldos.
• Zinsen – Wie bei jeder Art von Finanzierung fallen auch bei einer umgekehrten Hypothek während der Laufzeit des Kredits Zinsen an. Sie sind nicht verpflichtet, die aufgelaufenen Zinsen zu zahlen, es sei denn, Sie entscheiden sich dafür, vor allem, wenn Sie eine Kreditlinie in Anspruch nehmen. Die Zinsen und der gesamte Hypothekensaldo werden bezahlt, wenn Sie Ihr Haus verkaufen (mit dem Erlös aus dem Verkauf) oder wenn Sie sterben und das Haus verkauft wird.

Zweites Gutachten für ausgewählte Umkehrhypotheken

Als Voraussetzung müssen alle Kreditnehmer von Umkehrhypotheken ein offizielles Hausgutachten haben. Dies ist wichtig, um den aktuellen Marktwert der Immobilie zu bestätigen, der den Darlehensbetrag bestimmt, für den Sie sich qualifizieren. Je höher der geschätzte Wert, desto mehr Geld können Sie für Ihre Umkehrhypothek erhalten. Aus diesem Grund kann es vorkommen, dass manche Hausbesitzer den Wert ihres Hauses von Gutachtern zu hoch ansetzen lassen, um einen höheren Kredit zu erhalten.

Im Jahr 2018 hat die FHA nach weit verbreiteten Bedenken hinsichtlich der Bewertung damit begonnen, bei ausgewählten Krediten, bei denen sie der Meinung war, dass die Bewertungen überhöht waren, zweite Gutachten zu verlangen. Dies wurde eingeführt, um die Risiken für den Mutual Mortgage Insurance Fund zu verringern. FHA-Kommissar Brian Montgomery verwies auf diese Bewertungsprobleme bei der Kreditvergabe:

Um den Unterschied zwischen einer HECM-Umkehrhypothek und einer herkömmlichen Hypothek zusammenzufassen, haben wir die folgende Tabelle erstellt:

Übersicht	HECM-Umkehrhypothek	Standardhypothek
Zweck	Bietet einem Hausbesitzer im fortgeschrittenen Alter eine Finanzierung, um sich ein Haus leisten zu können
Förderungswürdigkeit	Sollte 62 Jahre oder älter sein Besitzt Eigenkapital des Hauses Besetzt das Haus als Hauptwohnsitz Zeigt die Fähigkeit &Bereitschaft, die Grundsteuer &Hypothekenversicherung	Gute Kreditgeschichte &Kreditwürdigkeit, Fähigkeit, monatliche Zahlungen zu leisten Kann sich die erforderliche Anzahlung leisten
Kreditgeberschutz	Nur Immobiliensicherheiten	Die Fähigkeit &Willigkeit des Kreditnehmers Rückzahlung des Kredits und Immobiliensicherheiten als Absicherung
Determinanten für die Kredithöhe	Höhe des Eigenkapitals &Alter des Kreditnehmers	Einkommen des Kreditnehmers &Kredit Schulden-zum Einkommen Wert der Immobilie Anzahlung Vermögen des Antragstellers
Auszahlung der Mittel	Der Kreditgeber zahlt dem Kreditnehmer: Kann als Barabhebung zu Beginn, als monatliche Zahlung erfolgen, oder durch eine Kreditlinie	Der Kreditgeber gewährt ein Darlehen zur Finanzierung des Hauskaufs
Rückzahlungsanforderungen	Keine regelmäßigen Zahlungen erforderlich Saldo fällig bei Tod des Kreditnehmers oder nach Auszug des Kreditnehmers	Der Kreditnehmer zahlt das Darlehen in monatlichen Raten zurück Abhängig von der Art des Kredits, kann der Kreditgeber eine Schlussrate verlangen, um den Restsaldo abzudecken
Verschuldung ändert sich im Laufe der Zeit	erhöht sich im Laufe der Zeit, da Zinsen anfallen	verringert sich im Laufe der Zeit bei gleichbleibenden monatlichen Zahlungen

Abgesehen von HECMs gibt es zwei weitere Arten von Umkehrhypotheken:

Eigene Umkehrhypotheken

Dabei handelt es sich um private Darlehen, die von Kreditinstituten, die sie anbieten, gesichert werden. Diese Option funktioniert ähnlich wie bei HECMs. Wenn Sie eine teure Immobilie besitzen und ein hohes Eigenkapital aufgebaut haben, können Sie von einem proprietären Kreditgeber für umgekehrte Hypotheken einen höheren Kredit erhalten. Wenn Ihr Haus im Vergleich zu Ihrer Hypothek einen höheren Wert hat, sind Sie wahrscheinlich für einen höheren Darlehensbetrag qualifiziert. Ähnlich wie bei HECMs können Sie diese Gelder für jede Art von Ausgaben verwenden.

Einzweck-Umkehrhypotheken

Während Umkehrhypotheken Ihnen im Allgemeinen erlauben, Ihr Geld für jede Art von Kosten zu verwenden, gibt es eine bestimmte Art von Umkehrhypothek, die Ihnen Beschränkungen auferlegt, wie Sie Ihr Geld ausgeben. Dabei handelt es sich um eine so genannte Einzweck-Umkehrhypothek, bei der Sie nur das Geld ausgeben können, das Ihr Kreditgeber genehmigt hat. Bei dieser Option können Hausbesitzer auf einen Teil ihres Eigenkapitals zugreifen, um bestimmte Ausgaben zu decken, in der Regel Hausreparaturen und Grundsteuern. Im Vergleich zu einer HECM oder einer eigenen Umkehrhypothek ist dies die günstigste Option. Der Betrag wird als einmaliger Pauschalbetrag ausgezahlt. Im Gegensatz zu herkömmlichen Umkehrhypotheken können Sie die Mittel aus Einzweck-Umkehrhypotheken nicht für Arztrechnungen, Kosten des täglichen Lebens oder Urlaub verwenden.

Zahlungsoptionen für Umkehrhypotheken

Wenn es um die Auszahlung von HECM-Umkehrhypotheken geht, können Kreditnehmer aus mehreren Optionen wählen. Je nachdem, was Sie bevorzugen und was für Sie bequemer ist, können Sie es als einmaligen Pauschalbetrag, als regelmäßige monatliche Zahlungen oder als Kreditlinie in Anspruch nehmen.

Einmalige Auszahlung

Die einfachste Auszahlungsoption ist, einen Pauschalbetrag auf einmal zu nehmen. Bei der Einmalauszahlung haben Sie bei Abschluss des Darlehens Zugriff auf die gesamte verfügbare Darlehenssumme. Sie ist mit einem festen Zinssatz verbunden, bei dem Ihr Kreditsaldo im Laufe der Zeit mit den anfallenden Zinsen wächst. Dies ist die kostengünstigste Auszahlungsvariante, da der Zinssatz fest ist und Sie einen bestimmten Kreditbetrag aufnehmen. Allerdings ist der Betrag, auf den Sie zugreifen können, bei einem festen Zinssatz in der Regel geringer als bei einer Option mit variablem Zinssatz. Kreditnehmer entscheiden sich in der Regel für diese Option, um ein neues Haus zu kaufen, das im Alter besser geeignet ist.

Sie können das Geld für das HECM for Purchase-Programm verwenden, das es Ihnen ermöglicht, das Haus direkt zu verkaufen und die Mittel aus dem Verkauf mit anderen Einkommensquellen in Kombination mit den Erlösen aus der umgekehrten Hypothek zu verwenden. Bei diesem Hauskauf können Sie auf monatliche Hypothekenzahlungen verzichten.

Kreditlinie

Die meisten Kreditnehmer nehmen ihre Umkehrhypothek als Kreditlinie auf. Der Zinssatz ist zwar anpassbar, aber Sie können das Geld nur dann abheben, wenn Sie es brauchen. Eine weitere Besonderheit ist, dass der ungenutzte Teil des Kredits mit der Zeit wächst. Diese Wachstumsfunktion berücksichtigt, wie Sie jedes Jahr älter werden und wie Ihr Haus an Wert gewinnt. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie nur Zinsen für das geliehene Geld zahlen. Die HECM-Kreditlinie ist lebenslang garantiert und ermöglicht es Ihnen, den Saldo jederzeit ohne Vertragsstrafe zurückzuzahlen.

Reguläre regelmäßige Zahlungen

Sie können sich für feste monatliche Zahlungen entscheiden, die mit anpassbaren Zinssätzen einhergehen. Wenn Sie sich für eine feste Zahlung entscheiden, erhalten Sie monatliche Auszahlungen für den Rest Ihres Lebens, solange Sie in Ihrem Haus wohnen bleiben. Selbst wenn der Kreditsaldo den Wert des Hauses übersteigt, erhält der Kreditnehmer die gleiche monatliche Zahlung. Die Zahlungen enden erst, wenn der Kreditnehmer umzieht oder stirbt.

Wenn Sie hingegen eine Laufzeit wählen, erhalten Sie nur monatliche Auszahlungen für einen begrenzten Zeitraum, z. B. 10 Jahre. Um die maximale Auszahlungsleistung zu erhalten, kann es in manchen Fällen sinnvoll sein, den Eintritt in die Sozialversicherung bis zum Alter von 70 Jahren aufzuschieben. Wenn der Kreditnehmer 65 Jahre alt ist, kann er die Raten für fünf Jahre festlegen. Die monatliche Zahlung bleibt jeden Monat gleich, auch wenn der Wert des Hauses sinkt.

Modifizierte Kombinationszahlungen

Die Kreditnehmer haben auch die Möglichkeit, eine Kombination von Zahlungsoptionen zu wählen. Sie können zum Beispiel einen Pauschalbetrag im Voraus zahlen und danach einen Kreditrahmen behalten. Wenn Sie eine modifizierte Laufzeit mit einem Rahmenkredit wählen, verfügen Sie über einen festen Kreditrahmen und erhalten gleichzeitig feste monatliche Zahlungen, solange Sie die Wohnung bewohnen. Wenn Sie dagegen eine modifizierte Laufzeit mit einem Rahmenkredit wählen, haben Sie einen festen Kreditrahmen und erhalten gleichzeitig feste monatliche Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum.

Wie Umkehrhypotheken nach dem Tod zurückgezahlt werden

Endlich werden Umkehrhypotheken durch den Verkauf eines Hauses zurückgezahlt. Sobald die Immobilie nach Ihrem Tod auf den Markt kommt, erhält Ihr Nachlass das Geld, wenn sie verkauft wird. Dieses Geld muss dann zur Tilgung der umgekehrten Hypothek verwendet werden. Da während der Laufzeit des Kredits Zinsen anfallen, ist der Betrag, der zur Tilgung einer umgekehrten Hypothek benötigt wird, wahrscheinlich höher als die ursprüngliche Kreditsumme.

Wenn der gesamte Kreditbetrag fällig ist, kann der Kreditsaldo höher sein als der Wert des Hauses. Wenn Ihr Haus jedoch einen Wertzuwachs erfährt und Sie einen niedrigen Saldo beibehalten haben, kann der Erlös aus dem Verkauf des Hauses ausreichen, um die umgekehrte Hypothek zu decken. Reicht dieser Betrag nicht aus, kann Ihr Nachlass andere Vermögenswerte verwenden, um Ihren Erben die Möglichkeit zu geben, den Restbetrag zu tilgen. Wenn sie das Haus jedoch behalten wollen, müssen sie die Umkehrhypothek bezahlen. Wenn sie nicht über genügend Mittel verfügen, müssen sie sich für eine Refinanzierung qualifizieren, um eine neue Hypothek aufzunehmen und das Darlehen zu tilgen.

Bei vielen Umkehrhypotheken darf der Darlehenssaldo den Wert des Eigenheims nicht übersteigen. Andererseits kann Ihr Haus je nach Marktschwankungen immer noch weniger Eigenkapital aufweisen als zum Zeitpunkt der Aufnahme des Darlehens.

In den folgenden Abschnitten werden häufige Szenarien nach dem Tod des Darlehensnehmers aufgeführt:

• Das Haus wird verkauft, um die Hypothek zu tilgen. – Die Erben verkaufen das Haus und zahlen die Umkehrhypothek ab. Wenn beim Verkauf ein Restbetrag übrig bleibt, dürfen die Erben das Geld behalten.
• Das Haus wird für weniger als die Hypothek verkauft. – Wenn das Haus unter Wasser steht, können die Erben das Haus für 95 % des geschätzten Wertes verkaufen und dieses Geld zur Abzahlung der HECM verwenden. Der Verkauf deckt zwar nicht den gesamten Kredit ab, aber die Federal Housing Authority (FHA) verbietet es Kreditgebern, von den Kreditnehmern oder ihren Erben den verbleibenden Restbetrag der Umkehrhypothek einzufordern.
• Der Erbe bietet dem Kreditgeber eine Urkunde zur Abwendung der Zwangsvollstreckung an. – Viele Umkehrhypotheken-Kreditnehmer versterben mit einem Restbetrag, der höher ist als der geschätzte Wert des Hauses. In diesem Fall kann der Erbe eine Urkunde anstelle einer Zwangsversteigerung anbieten. Bei diesem Verfahren kann der Erbe des Kreditnehmers das Eigentum an der Immobilie übertragen und wird im Gegenzug von der Umkehrhypothekenschuld befreit. Dies wirkt sich jedoch negativ auf die Kreditwürdigkeit des Erben aus und wird bis zu vier Jahre lang in seiner Kreditgeschichte ausgewiesen.
• Der Erbe behält das Haus. – Es gibt Fälle, in denen Erben beschließen, das Eigentum des verstorbenen Kreditnehmers zu behalten. Dazu müssen sie die Umkehrhypothek abbezahlen. Wenn sie über genügend Mittel verfügen, können sie den Darlehensbetrag begleichen. In den meisten Fällen müssen sie sich für eine Refinanzierung qualifizieren, um ein neues Darlehen aufzunehmen und die Umkehrhypothek auf das Haus zu tilgen. Wenn der Saldo der Hypothek höher ist als der Wert des Hauses, kann der Erbe das Haus für 95 % des geschätzten Wertes kaufen.

Risiken im Zusammenhang mit Umkehrhypotheken

Die Aufnahme einer HECM ist zwar ein gangbarer Weg, um ein zusätzliches Einkommen auf der Grundlage Ihres Eigenheimkapitals zu erzielen, hat aber auch Nachteile. Da Ihr Haus als Sicherheit verwendet wird, ist Ihr Haus gefährdet, wenn Sie nicht vorsichtig sind. Hier sind einige Gründe, warum eine umgekehrte Hypothek für Sie nicht geeignet sein könnte.

• Mögliche vorzeitige Rückzahlung. – Wenn Sie aufgrund eines Notfalls einen plötzlichen Einkommensverlust erleiden, könnten Sie Schwierigkeiten haben, die Grundsteuer und die Hausratversicherung zu bezahlen. Sie werden auch nicht genügend Mittel für die allgemeine Instandhaltung und Wartung haben. In diesem Fall kann Ihr Kreditgeber Sie zu einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits auffordern. Wenn Sie das Darlehen nicht zurückzahlen, laufen Sie Gefahr, Ihr Haus durch eine Zwangsversteigerung zu verlieren.
• Teure Abschlusskosten und Gebühren. – Umkehrhypotheken sind in der Regel teurer als andere Arten von Wohnungsbaudarlehen. Sie sind mit hohen Abschlussgebühren und einer Vorauszahlung in Höhe von 2 % des Darlehensbetrags verbunden. Außerdem müssen Sie eine jährliche MIP in Höhe von 0,5 % Ihres aktuellen Darlehenssaldos zahlen. Das ist eine kostspielige Methode, Ihr Eigenkapital zu nutzen. Um auf Eigenkapital zuzugreifen, können Sie alternative Möglichkeiten wie einen Kredit mit Eigenkapitalbeteiligung ausprobieren.
• Anpassbare Zinssätze. – Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sind die Zinssätze anpassbar und schwanken je nach den allgemeinen Marktpreisen. Da der Zinssatz auf Ihren Kreditsaldo aufgeschlagen wird, müssen Sie damit rechnen, dass der Zinssatz während der Laufzeit des Kredits schwankt. Und da die Zinssätze letztendlich immer steigen, fallen auch für Ihren Kreditsaldo höhere Zinskosten an. Daher kann Ihr Darlehenssaldo höher sein als der Wert des Hauses.
• Ist nicht steuerlich absetzbar. – Die für eine umgekehrte Hypothek gezahlten Zinsen können nicht von der Steuer abgesetzt werden. Sie können nur dann in der jährlichen Steuererklärung abgezogen werden, wenn das Darlehen abbezahlt ist.
• Mögliche Zwangsräumung durch den Ehepartner. – Nach dem Tod des Darlehensnehmers müssen Umkehrhypothekenverträge in der Regel sofort zurückgezahlt werden. Wenn Ihr Ehepartner also nicht in dem Darlehen aufgeführt ist, kann das Haus vom Kreditgeber an den überlebenden Ehepartner verkauft werden. Wenn Ihr Ehegatte das Haus behalten möchte, muss er die umgekehrte Hypothek aus anderen Vermögenswerten bezahlen. Wenn das Vermögen die Hypothek nicht abdecken kann, muss er aus dem Haus ausziehen. In einigen Fällen kann ein überlebender Erbe die Umkehrhypothek abbezahlen, indem er ein neues Darlehen auf das Haus aufnimmt, um die Hypothek zu tilgen.
• Die Erben müssen die Umkehrhypothek bezahlen, um das Haus zu behalten. – Durch die Aufnahme einer Umkehrhypothek wird Eigenkapital aus dem Haus abgezogen. Dies führt zu einem geringeren Eigenkapitalwert für Sie und insbesondere für Ihre Erben. Wenn Ihre Erben beschließen, Ihre Immobilie nach Ihrem Tod zu behalten, müssen sie die Umkehrhypothek abbezahlen. Wenn der geschätzte Wert der Immobilie viel niedriger ist als der Restbetrag der Hypothek, wird es für Ihre Erben schwieriger sein, die Umkehrhypothek zu bezahlen.
• Kann die Berechtigung für staatliche Programme aufheben. – Bestimmte staatliche Programme, wie z. B. Medicaid, richten sich nach den liquiden Mitteln eines Antragstellers. Wenn Sie Auszahlungen aus einer umgekehrten Hypothek erhalten, kann das Ihre Qualifikationen aufheben. Wenn Sie die Vorteile von Medicaid in Anspruch nehmen möchten, ist es möglicherweise keine gute Idee, eine HECM zu erhalten.

Eine Zusammenfassung der Vor- und Nachteile von HECM-Umkehrhypotheken finden Sie in der nachstehenden Tabelle:

Pros	Cons
Der Kreditnehmer muss keine monatlichen Zahlungen leisten Zahlungen	Kommt mit teuren Abschlusskosten und Gebühren
Die Krediterlöse können für medizinische Rechnungen verwendet werden, Schuldenzahlungen, und andere wichtige Kosten	Sie müssen mit einer möglichen vorzeitigen Rückzahlung rechnen, wenn Sie nicht in der Lage sind, die Grundsteuer, die Hausratversicherung und die Instandhaltung zu bezahlen das Risiko einer Zwangsvollstreckung in Ihr Haus besteht
Ein zusätzliches Einkommen gibt Ihnen finanziellen Spielraum für Notfälle	Die meisten Umkehrhypotheken haben anpassbare Zinsen, Das bedeutet, dass Ihr Darlehenssaldo im Laufe der Jahre ansteigen kann Ihr Darlehenssaldo kann am Ende höher als der Wert der Immobilie sein
Ermöglicht Ihnen den Kauf eines neuen Hauses das besser für das Leben im Alter geeignet ist	Umgekehrte Hypothekenauszahlungen sind nicht steuerlich absetzbar im Gegensatz zu herkömmlichen Hypothekenzahlungen
Im Darlehensvertrag aufgeführte Ehepartner können nach dem Tod des Darlehensnehmers im Haus bleiben	Nicht aufgeführte überlebende Ehepartner können nach dem Tod des Darlehensnehmers mit einer möglichen Verurteilung rechnen Wenn Ihr Ehepartner oder Ihre Erben das Haus behalten wollen, müssen sie die Umkehrhypothek bezahlen

Andere Optionen zur Finanzierung des Ruhestands

Ruheständler sind von der Idee angetan, Geld aus dem Eigenkapital ihres Hauses zu erhalten. Viele Senioren würden ihr Haus aber auch lieber ihren Erben hinterlassen. Außerdem gefällt ihnen der Gedanke nicht, ihren Kindern hohe Schulden zu hinterlassen, falls sie die Immobilie behalten wollen.

Neben den HECM-Umkehrhypotheken gibt es noch andere Investitionsstrategien, mit denen Sie sich auf den Ruhestand vorbereiten können. Wenn Sie diese Möglichkeiten ausschöpfen, können Sie Ihr Haus behalten und es an Ihre Angehörigen vererben. Die Eröffnung von Konten wie einem traditionellen individuellen Rentenkonto (IRA), einem 401(k)-Konto oder einem Roth IRA sollte Ihnen helfen, mehr Ersparnisse aufzubauen. Diese Konten werden in der Regel von den Unternehmen angeboten, sobald man zu arbeiten beginnt. Je früher und je höher Ihre Beiträge sind, desto mehr Ersparnisse können Sie bei Eintritt in den Ruhestand erwarten.

Traditionelle IRA

Bei einer traditionellen IRA wird Ihr Einkommen vor Steuern zur Geldanlage verwendet. Diese Konten werden für Investitionen in Aktien, Investmentfonds, Anleihen und andere börsengehandelte Aktien verwendet. Beiträge, die Sie in traditionelle IRAs einzahlen, sind steuerlich absetzbar. Sobald Sie 72 Jahre alt sind, müssen Sie die vorgeschriebenen Mindestausschüttungen vornehmen.

Wenn Sie beispielsweise in einem Jahr 65.000 $ verdienen und 5.000 $ einzahlen, verringert sich Ihr steuerpflichtiges Einkommen auf 60.000 $. Die Höhe des Steuerabzugs hängt von Ihrem zugewiesenen modifizierten bereinigten Bruttoeinkommen (MAGI) ab. Sie können mit der Auszahlung Ihrer traditionellen IRA beginnen, sobald das Konto fällig wird, d. h. wenn Sie 59 und ein halbes Jahr alt werden. Um die 10 %ige Strafgebühr zu vermeiden, sollten Sie Ihr Konto nicht vor dem Fälligkeitsdatum abheben.

Traditionelle 401(k)-Pläne

Bei einem traditionellen 401(k)-Plan dürfen Sie einen Teil Ihres Einkommens vor Steuern in steuerlich aufgeschobene Anlagen einzahlen, wodurch Ihr Geld steuerlich aufgeschoben wachsen kann. Traditionelle 401(k)-Pläne werden in Geldmarktanlagen, Aktien und Investmentfonds investiert, die eine breite Palette von Anleihen anbieten. Ähnlich wie bei traditionellen IRAs können bei 401(k)-Plänen entsprechende Steuerabzüge vorgenommen werden. Auch für 401(k)-Pläne gelten Mindestausschüttungen, sobald Sie 72 Jahre alt sind.

Im Gegensatz zu IRAs haben 401(k)-Pläne höhere Beitragsgrenzen, die jedes Jahr leicht ansteigen. Im Jahr 2021 beträgt der Gesamtbeitrag des Arbeitnehmers und des Arbeitgebers beispielsweise 19.500 USD. Wenn Sie jedoch 50 Jahre alt oder älter sind, haben Sie Anspruch auf einen Aufstockungsbeitrag in Höhe von 6.500 $, insgesamt also 26.000 $. Auch Ihr Arbeitgeber kann einen bestimmten Prozentsatz Ihres Beitrags übernehmen. Sie können mit der Entnahme aus Ihrem 401(k)-Plan beginnen, sobald Sie 59einhalb Jahre alt sind. Auch hier gilt: Um die 10 %ige Strafgebühr zu vermeiden, sollten Sie das Geld nicht vor der Fälligkeit des Kontos abheben.

Roth IRA

Die Beiträge, die Sie in eine Roth IRA einzahlen, werden aus dem Einkommen nach der Steuer gebildet. Das bedeutet, dass das von Ihnen investierte Geld nicht steuerlich absetzbar ist, wenn Sie bestimmte Bedingungen erfüllen. So kann sich Ihr Geld im Laufe der Jahre steuerfrei vermehren. Eine Roth IRA ist eine gute Option, wenn Sie davon ausgehen, dass Ihr künftiger Steuersatz bei Eintritt in den Ruhestand höher sein wird als Ihr derzeitiger Steuersatz.

Ab 2021 sind die Beiträge zu einer Roth IRA auf 6.000 USD pro Jahr begrenzt. Wenn Sie über 50 Jahre alt sind, erhöht sich der maximale Beitrag auf 7.000 Dollar pro Jahr. Im Gegensatz zu traditionellen IRAs und 401(k)s können Sie sich jederzeit aus Ihrer Roth IRA zurückziehen. Sie müssen sich keine Gedanken über Steuern und Strafgebühren machen. Um mit der Auszahlung beginnen zu können, muss Ihr Konto jedoch mindestens fünf Jahre lang offen sein. Roth IRAs sehen auch keine Mindestausschüttungen vor.

Neben den Rentenkonten ist es eine gute Idee, ein Anlageportfolio zu eröffnen und in Aktien, Anleihen und Investmentfonds zu investieren. Diese können eine stetige Geldquelle darstellen, die auch Ihre Einkommensströme diversifiziert. Das Beste daran ist, dass Sie nicht auf einmal einen hohen Betrag investieren müssen, um große Gewinne zu erzielen. Wenn Sie im Laufe der Jahre immer wieder kleine Beträge einzahlen, können Sie ein großes Portfolio aufbauen, aus dem Sie im Ruhestand schöpfen können.

Zusammenfassung

Hauseigentümer im fortgeschrittenen Alter können von Umkehrhypotheken profitieren, um auf ihr Eigenkapital zuzugreifen. Um sich für eine HECM zu qualifizieren, müssen sie die FHA-Anforderungen erfüllen und mindestens 62 Jahre alt sein. HECM-Umkehrhypotheken bieten ein zusätzliches Einkommen im Ruhestand. Dieses kann für Gesundheitsrechnungen, Schuldenkonsolidierung und andere wichtige Ausgaben verwendet werden. Kreditnehmer können das Geld sogar für den Kauf eines seniorengerechten Hauses verwenden.

Umgekehrte Hypothekenzahlungen können als einmalige Pauschalauszahlung, als Kreditlinie oder in festen monatlichen Raten erfolgen. Darlehensnehmer können auch eine Kombination aus einem Kreditrahmen und festen monatlichen Zahlungen wählen. Der Hauptvorteil besteht darin, dass Umkehrhypotheken erst dann zurückgezahlt werden müssen, wenn der Kreditnehmer das Haus verkauft oder wenn er verstirbt und die Immobilie verkauft wird. Ein großer Nachteil ist jedoch, dass die Erben des Kreditnehmers, wenn sie das Haus behalten wollen, die Umkehrhypothek bezahlen müssen. Dies kann durch den Verkauf anderer Vermögenswerte geschehen, um den Kredit zu decken, oder durch die Aufnahme eines neuen Kredits auf das Haus, um die Umkehrhypothek zu tilgen.

Hausbesitzer sollten sich refinanzieren, solange die Zinsen niedrig sind

Die 10-jährigen US-Staatsanleihen sind in letzter Zeit auf ein Rekordtief gefallen, da die Ausbreitung des Coronavirus die Risikobereitschaft verringert hat und andere Finanzzinsen im gleichen Maße gefallen sind. Hausbesitzer, die zu den heutigen niedrigen Zinssätzen kaufen oder refinanzieren, können von der jüngsten Zinsvolatilität profitieren.

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