- Die Top 10 Probleme, die verhindern, dass Ihr Haus verkauft wird:
- Problem Nr. 1. Das Haus ist nicht richtig geo-codiert und erscheint daher nicht in der Kartensuche
- Problem Nr. 2. Ihre Bilder sind … furchtbar! (Oder, in manchen Fällen, nicht vorhanden)
- Problem #3. Falsche Eigenschaftsinformationen.
- Problem Nr. 4. Die öffentlichen Äußerungen sagen nichts aus.
- Problem Nr. 5. Ihr Vertreter hat einen schlechten Ruf in der Maklergemeinschaft.
- Problem Nr. 6. Unvollständige Informationen über die Immobilie oder die Gemeinde.
- Problem Nr. 7. Käufer kommen nicht rein!
- Ausgabe #8. Ihr Angebot wird nicht an andere Websites weitergegeben.
- Thema #9. Die Provision des Käufermaklers ist nicht konkurrenzfähig.
- Problem Nr. 10. Ihr Makler ist nicht aggressiv.
- ANMERKUNGEN:
Die Top 10 Probleme, die verhindern, dass Ihr Haus verkauft wird:
Die magische Frage… Die Frage, die den Blutdruck des durchschnittlichen Immobilienmaklers in die Höhe treibt. Die gefürchtete Frage: „Warum verkauft sich mein Haus nicht?“
Normalerweise wird diese Frage mit einer der drei großen Antworten beantwortet. Preis, Zustand oder Lage. Zugegeben, es kommt vor, dass eines dieser Probleme der Schuldige ist, und vielleicht fehlt dem Makler einfach die Kompetenz oder die Marktkenntnis, um die Gründe vollständig zu erklären. Diese Probleme sind jedoch nicht das, was wir uns heute ansehen werden. Wir werden uns einige der komplizierteren Probleme ansehen, die sich auf die Aktivität, die Besichtigungen und sogar die Angebote auswirken können.
Problem Nr. 1. Das Haus ist nicht richtig geo-codiert und erscheint daher nicht in der Kartensuche
Problem Nr. 2. Ihre Bilder sind … furchtbar! (Oder, in manchen Fällen, nicht vorhanden)
Es gibt keine zweite Chance, einen ersten Eindruck zu hinterlassen!
Problem #3. Falsche Eigenschaftsinformationen.
Problem Nr. 4. Die öffentlichen Äußerungen sagen nichts aus.
Haben Sie schon einmal selbst online nach einem Haus gesucht und sind dabei auf diese allgemeinen Formulierungen gestoßen, die von Banken beim Verkauf von Immobilien verwendet werden? Zum Beispiel:
Dieses Haus wird wie besehen und ohne Garantie verkauft… Bla, bla, bla.
Frustrierend, oder?
Nun, so sehen Käufer eine schlecht formulierte oder recherchierte Beschreibung.
Sorgen Sie dafür, dass Ihre Beschreibung eine Geschichte erzählt. Denn Syndikatswebsites (Zillow, Trulia, & Yahoo Real Estate) werden die im MLS eingegebene Beschreibung übernehmen. Also, machen Sie es gut!
Aber verwechseln Sie nicht lang – mit gut. Manchmal ist weniger wirklich mehr. Selbst die einfachste Beschreibung kann den Unterschied ausmachen, ob jemand einen Besichtigungstermin vereinbart – oder nicht.
Schließlich habe ich festgestellt, dass ein Käufer, der eine Immobilie mit einer schlechten Beschreibung besichtigen (und ein Angebot machen) will, eine bestimmte Denkweise an den Tag legt… Man nennt sie Schnäppchenjäger!
Problem Nr. 5. Ihr Vertreter hat einen schlechten Ruf in der Maklergemeinschaft.
Angenommen, der Makler des Käufers hat 4 Häuser, aus denen er seinem Käufer bei der Auswahl hilft. Alle diese Häuser erfüllen die Wohnwünsche und -bedürfnisse des Käufers. Was könnte eine Rolle dabei spielen, Objekte von der Liste zu streichen? Sie haben es erfasst! Der Makler. Natürlich wird ein guter Makler keinen anderen Makler schlecht machen (siehe Artikel 15 des Realtor® Code of Ethics). Aber wenn sie wissen, dass der Makler, der die Immobilie anbietet, dafür berüchtigt ist, Anrufe nicht zu beantworten, bei Verhandlungen stur und defensiv zu sein und das Geschäft mit einer rücksichtslosen Hingabe anzugehen, dann schützen sie ihren Käufer vor einem potenziell frustrierenden und sogar schädlichen Verhandlungsprozess.
Wie können Sie also überprüfen, ob ein solches Problem vorliegt? 1) Überprüfen Sie die Lizenz des Unternehmens auf der DBPR-Website auf Beschwerden. 2) Fragen Sie herum. 3) Vertrauen Sie auf Ihr Bauchgefühl.
Wie das Sprichwort sagt,
Ein guter Name ist erstrebenswerter als großer Reichtum…
Problem Nr. 6. Unvollständige Informationen über die Immobilie oder die Gemeinde.
Golf, Pool, Clubhaus, Landschaftsgestaltung, Fitnesseinrichtungen… Was decken Ihre HOA-Gebühren alles ab? Oder haben Sie überhaupt HOA-Gebühren? Der Verkäufer geht normalerweise davon aus, dass ein Käufer, der die Nachbarschaft in Betracht zieht (oder sein Makler, der die Immobilie zeigt), bereits alles weiß, was die Gegend zu bieten hat. Nicht so!
Wenn Ihr Makler es nicht weiß, wer informiert dann die potenziellen Käufer und ihre Makler?
Mein Rat: Besorgen Sie sich ein Informationspaket von der Vereinigung, das Sie den MLS-Unterlagen beifügen, und füllen Sie ein vollständiges Informationsblatt über alle Merkmale und Zusätze des Hauses aus.
Problem Nr. 7. Käufer kommen nicht rein!
Das obige Beispiel zeigt die Anweisungen, die ein Makler überprüfen muss, bevor er Zugang zu einer Immobilie erhält. Es gibt nur wenige Dinge, die frustrierender sind, als durch mehrere Reifen springen zu müssen, um eine Besichtigung zu planen. Manchmal ist dies unvermeidlich, z. B. wenn eine Wohnung von einem Mieter bewohnt wird und eine Vorankündigung von 24 Stunden erforderlich ist. Es kommt aber auch oft vor, dass der Makler der einzige Ansprechpartner für eine Immobilie ist und dass er nie ans Telefon geht oder auf Nachrichten antwortet!
Wenn ein Makler Ihnen sagt, dass er sich (persönlich) um alle Besichtigungstermine kümmert… Laufen Sie!!! Es ist praktisch unmöglich für eine Person, 24/7 verfügbar zu sein.
Beispiel:
Erst letzte Woche habe ich einem Käufer ein Haus in San Marco gezeigt und bei der Ankunft festgestellt, dass es ein Schließfach gab, für das ein Code erforderlich war. In den Besichtigungsanweisungen stand, dass es ein elektronisches Schließfach gibt (für das Immobilienmakler einen elektronischen Schlüssel haben), also hatte ich offensichtlich nicht angerufen, um nach dem Code für das Schließfach zu fragen. Während ich draußen stand, rief ich den Makler (den einzigen Ansprechpartner) mehrmals an, um den Code zu erhalten, und habe fast eine Woche später immer noch keinen Rückruf erhalten!
Ausgabe #8. Ihr Angebot wird nicht an andere Websites weitergegeben.
In der Immobilienbranche gab es viel Aufruhr über das Senden von Daten an Websites wie Zillow & Trulia (wenn Sie neugierig sind, finden Sie hier einen Artikel zu diesem Thema). Dies ist nicht der richtige Ort, um diese Diskussion zu führen, aber Sie sollten wissen, dass Ihr Makler (ohne es zu wissen) Ihr Haus bei einigen der wichtigsten Akteure in der Online-Immobilienbranche abschalten könnte.
Thema #9. Die Provision des Käufermaklers ist nicht konkurrenzfähig.
Provisionen, ja, sind im Staat Florida vollständig verhandelbar. Und ich werde, unabhängig von der Provision, einem Käufer von mir eine Immobilie zeigen, wenn dieser eine Besichtigung wünscht. Abgesehen davon konkurriert Ihr Haus mit anderen auf dem Markt um einen potenziellen Käufer. Wenn die andere Immobilie dem Makler eine etwas höhere Provision bietet, was glauben Sie, welche Immobilie er lieber verkaufen würde?
3 Schritte zu einem wettbewerbsfähigen Angebot:
- Analysieren Sie die Konkurrenz, um festzustellen, was für Ihre Nachbarschaft oder Gegend durchschnittlich/üblich ist.
- Sein Sie etwas besser als der Rest
- Erhöhen Sie den Provisionssatz, anstatt einen Bonus anzubieten. Das ist aus der Sicht des Maklers leichter zu erkennen und führt daher eher zu dem gewünschten „Kick“ in Bezug auf Aktivität und Interesse
Nachfolgend finden Sie eine Studie, die auf dem Markt von Jacksonville durchgeführt wurde, um die Auswirkungen verschiedener Provisionssätze auf die durchschnittliche Verweildauer auf dem Markt und das Verhältnis zwischen Listen- und Verkaufspreis zu ermitteln.
Problem Nr. 10. Ihr Makler ist nicht aggressiv.
Erhalten Sie Besichtigungen, aber keine Angebote?
Eingeben: Das umgekehrte Angebot
Was ist ein „umgekehrtes Angebot“? Gut, dass Sie fragen…
Stellen Sie sich einen Käufer vor, der sich zwischen zwei oder drei Objekten entscheidet (das kommt immer wieder vor) und auf ein „Zeichen“ wartet, bevor er sich für ein Haus entscheidet, für das er ein Angebot abgeben möchte. Ein umgekehrtes Angebot kann genau das sein, was der Arzt verordnet hat!
Normalerweise macht ein Käufer dem Verkäufer ein Angebot… Ein umgekehrtes Angebot ist einfach ein Rollentausch. Der Verkäufer und sein Makler stellen einen Kaufvertrag mit anderen Zusätzen zusammen und legen ihn dem potenziellen Käufer vor.
Hier ist der Schlüssel: Ein umgekehrtes Angebot muss dem Käufer einen einmaligen Vorteil bieten. Wenn sie von außerhalb der Stadt umziehen und keine Möbel haben: „Wir lassen die Möbel im Wohn-/Essbereich stehen, wenn wir uns vor Ende der Woche über den Preis/die Bedingungen für die Immobilie einigen können.“ Es spielt keine Rolle, was der Vorteil ist, nur dass er spezifisch für diesen Käufer ist und einen begrenzten Zeitrahmen hat.
Im Grunde genommen nimmt man ein wenig Kreativität und mischt sie mit etwas Pro-Aktivität, was in den meisten Fällen zu einem Verkauf führt!!!
ANMERKUNGEN:
Manchmal ist die Ursache dafür, dass sich Ihr Haus nicht verkauft, einfach… Sie! Klingt hart, aber wenn Sie mehr als eine Besichtigung abgelehnt haben, es Ihnen nicht leicht machen, Ihr Haus zu zeigen (kein Schließfach), sich weigern, das Haus zu entrümpeln, oder nicht gehen, wenn ein potenzieller Käufer das Haus besichtigt (es ist einfach unangenehm, wenn der Eigentümer die ganze Zeit lauscht) – dann müssen Sie sich vielleicht ein wenig aus Ihrer Komfortzone herauswagen, um das Haus zu verkaufen.
Dieser Beitrag wurde von Brian Copeland von NashvilleandBeyond.com inspiriert. Wenn Sie jemals einen Immobilienmakler in Nashville brauchen, ist er Ihr Mann!