Me han preguntado qué es un «acre neto de regalías»
El término «acre neto de regalías» es utilizado por los compradores de minerales y regalías para valorar un interés mineral o de regalías que está sujeto a un contrato de arrendamiento de petróleo y gas. Está relacionado con, pero es diferente de, un «acre mineral neto».
Para ilustrar, considere la siguiente hipótesis: Soy dueño de un interés mineral de 1/4 en Blackacre, que contiene 640 acres. Mi interés mineral está sujeto a un contrato de arrendamiento de petróleo y gas reservando 1/4 de regalía. Hay un pozo de producción en el tracto y hay perspectivas para la perforación adicional.
Para calcular el número de acres minerales netos de propiedad de un propietario de minerales, se multiplica el interés indiviso del propietario de minerales en el tracto por el número de acres en el tracto. Si poseo un 1/4 de interés mineral en Blackacre y Blackacre contiene 640 acres, poseo 1/4 X 640 = 160 acres minerales netos.
Un acre de royalty neto se define a veces como el derecho a un 1/8 de royalty en un acre de tierra. En mi hipótesis, tengo derecho a un 1/4 de royalty en 160 acres netos de mineral, por lo que poseo 320 acres netos de royalty en Blackacre. Esto parece contrario a la intuición – ¿cómo puedo poseer más acres de regalías que acres de minerales en la misma propiedad?
Durante muchos años, la regalía «estándar» del propietario de la tierra en los arrendamientos de petróleo y gas era de 1/8. El «canon del propietario» y el «canon de 1/8» se consideraban sinónimos. Así que para los minerales arrendados los propietarios comenzaron a hablar de «acres de royalties» en las transacciones de compra y venta de intereses de royalties. Si poseo 1/4 de interés mineral en 640 acres sujetos a un contrato de arrendamiento que establece un 1/8 de royalty, entonces poseo 160 acres netos de mineral y 160 acres netos de royalty. Puedo vender la mitad de mi participación en los royalties, lo que supondría 80 acres netos de royalties.
Los compradores de minerales y royalties valoran su propuesta de compra de minerales y royalties que están sujetos a un contrato de arrendamiento de petróleo y gas basándose en los ingresos previstos de la propiedad. Supongamos que Blackacre, en mi hipótesis, tiene un pozo cuyo valor de producción futuro proyectado es de 1 millón de dólares, con un valor actual de 750.000 dólares, y el comprador proyecta que se perforarán tres pozos más, cuyo valor futuro proyectado será de 2,25 millones de dólares. Por tanto, el valor de 3 millones de dólares debe aplicarse a la participación en el canon que el comprador desea adquirir. Los minerales están sujetos a un contrato de arrendamiento que prevé un 1/4 de canon. El comprador estima que el valor de un 1/4 de royalty en los 640 acres es de 1 millón de dólares. Soy dueño de un 1/4 de interés mineral en el tracto y estoy interesado en vender 1/2 de mi regalía.
Para calcular el número de acres netos de regalías que estoy vendiendo, utilizo esta fórmula:
X X 8 X .
640 acres X 25% X 8 X 1/4 X 1/2 = 160 acres netos de regalías.
El precio por acre neto de regalías es de $125,000 / 160 = $781.25 por acre neto de regalías.
Así que el comprador me ofrece $781.25 por acre neto de regalías. Esto resulta ser 1/4 de 1/2 de 1 millón de dólares, o 125.000 dólares por 1/2 de mi canon. Tiene sentido que un comprador de minerales valore los royalties en términos de $/acero de royalty neto porque, en efecto, está comprando un flujo de caja futuro del interés de royalty.
Si el vendedor no es propietario de un interés mineral sino sólo de un derecho a recibir royalty, determinar el número de acres de royalty netos que posee puede ser más difícil. Algunos intereses de royalty son una fracción de royalty y otros son una fracción de royalty. Puedo poseer un interés de 1/16 de royalty en Blackacre, o puedo poseer un interés de royalty igual a 1/2 del royalty. En este último caso, mi royalty depende del royalty reservado en el contrato de arrendamiento del interés mineral sobre el que recae mi interés de royalty. Si el contrato de arrendamiento reserva 1/4 de canon y yo poseo 1/2 del canon, entonces mi canon es 1/2 de 1/4, es decir, 1/8. Si mi participación en el royalty de Blackacre es de 1/16, esa fracción de producción es todo lo que poseo, independientemente del royalty reservado en el contrato de arrendamiento.
Entonces, si poseo un 1/16 de royalty en Blackacre, poseo 320 acres netos de royalty (1/16 X 8 X 640). Pero si poseo 1/2 del royalty en Blackacre, poseo 640 acres netos de royalty (1/2 X 1/4 X 8 X 640).
Los compradores de minerales suelen hacer ofertas en términos de dólares por acre neto de royalty. Si el receptor de la oferta no sabe con certeza lo que posee, puede ser difícil evaluar la oferta. Mi consejo es que la propietaria interesada en vender determine primero lo que posee antes de llegar a un acuerdo de venta. Si esto no es posible, y si el precio a pagar en el acuerdo de compraventa se basa en los acres netos de royalties, el término debe definirse en el acuerdo de compraventa. La transmisión de los derechos no debe utilizar el término acres netos de derechos, sino que debe describir claramente el interés fraccionario de los derechos que se transmite.