Cuando se administra una propiedad de alquiler, ya sea que admita mascotas o no, es muy probable que se encuentre con inquilinos con perros de servicio. Como propietario, se le permite pedir a su inquilino la documentación específica. Sin embargo, siempre debe tener en cuenta las leyes de accesibilidad y de vivienda justa. Siga leyendo para conocer los derechos de los propietarios e inquilinos con respecto a los perros de servicio y el tipo de prueba que se le permite pedir.
Tipos de perros de servicio
Es esencial entender las diferencias entre los tipos de perros de servicio que pueden tener las personas. No todos estos perros tienen las mismas habilidades o derechos. Aquí están los tres tipos principales de perros de servicio y sus especificaciones:
Así que, en teoría, los dos tipos de perros con los que se encontrará son los perros de servicio y los animales de apoyo emocional (ESA). (Tenga en cuenta que un inquilino puede tener un animal de apoyo emocional que no sea un perro). Hay una variedad de subconjuntos de perros de servicio que están entrenados para ayudar a las personas con discapacidades únicas. Por ejemplo, algunos perros de servicio pueden estar especializados en guiar a personas ciegas o en alertar a sus dueños de niveles de azúcar en sangre peligrosamente altos o bajos.
Los perros de servicio tienen un adiestramiento especial para ayudar a su dueño con su discapacidad concreta. Un perro de apoyo emocional, en cambio, no tiene ningún entrenamiento especial. Se trata simplemente de un animal que proporciona consuelo y compañía a una persona con problemas de salud mental. Un terapeuta, psicólogo o psiquiatra con licencia suele escribir una carta de ESA para verificar que el paciente necesita el perro para mejorar su condición.
Acomodaciones razonables
Si su inquilino tiene una discapacidad, puede solicitar acomodaciones razonables para su condición. Las adaptaciones razonables son cambios en las normas, políticas o prácticas de la propiedad para que una persona con una discapacidad pueda vivir o utilizar una unidad de vivienda. Tenga en cuenta que hay ciertos requisitos que todas las unidades deben cumplir independientemente de la presencia de un inquilino con una discapacidad. Todas las unidades de alquiler deben tener:
- Una ruta accesible hacia y a través de la unidad.
- Interruptores de luz accesibles, tomacorrientes, termostatos y otros controles ambientales.
- Paredes de baño reforzadas para permitir la posterior instalación de barras de sujeción.
- Cocinas y baños que puedan ser utilizados por personas en silla de ruedas.
Las adaptaciones razonables incluyen la renuncia a una política de «no mascotas» para alguien que requiera un animal de asistencia.
Los propietarios NO están obligados a hacer un ajuste razonable bajo la Ley de Vivienda Justa para los perros de asistencia en estos casos:
- Edificios con 4 o menos unidades donde el propietario ocupa una de las unidades
- Vivienda unifamiliar vendida o alquilada sin unaviviendas unifamiliares vendidas o alquiladas sin un agente inmobiliario
- Los hoteles y moteles no se consideran viviendas según la Ley de Vivienda Justa, pero se consideran lugares de alojamiento público según la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (ADA)
- Clubes privados
Requisitos generales del arrendador
En general, un arrendador:
- No puede exigir un depósito para mascotas por un perro de servicio o un animal de apoyo emocional. Sin embargo, el propietario del animal de servicio es responsable de cualquier daño, más allá del desgaste, que pueda ser causado por el perro. Esto incluye las marcas de los dientes en las molduras, la alfombra desgarrada por las excavaciones del perro y la alfombra ensuciada por los desechos o el vómito del perro.
- Puede exigir algún tipo de prueba de discapacidad como condición para el alojamiento, y algún tipo de prueba de que el animal en cuestión es un animal de servicio entrenado o un animal de apoyo emocional verificado por un profesional de la salud mental con licencia.
- Se permite excluir a un perro, incluido un perro de servicio entrenado y certificado, si la presencia del animal supone una amenaza directa para la seguridad de las personas que se encuentran en el local o cerca de él. También se puede prohibir el acceso del perro a la propiedad si interfiere con el pacto de disfrute tranquilo de otros inquilinos o vecinos. Sin embargo, el propietario puede optar por permitir que el inquilino se quede, siempre y cuando el perro ya no esté presente.
Tipos de documentación que puede pedir
Este es el tipo de documentación que se le permite pedir si su inquilino afirma tener un perro de servicio o un perro de apoyo emocional. Los perros de servicio y los ESA no son lo mismo y son tratados de manera diferente bajo la ley federal. Los propietarios pueden exigir documentación médica para los ESA, pero no para los perros de servicio.
- Una carta del terapeuta, psicólogo o psiquiatra autorizado del inquilino en la que se indique que necesita el perro para aliviar sus síntomas. La carta debe ser un documento oficial con el membrete del profesional de la salud mental junto con su información de contacto, número de teléfono y dirección de correo electrónico. La carta también debe incluir el número de licencia del profesional. Como propietario, puede verificar la carta de varias maneras. Sin embargo, tenga en cuenta que no puede, por ningún motivo, tener contacto directo con el terapeuta/psicólogo/psiquiatra de su inquilino. Hoy en día, es muy fácil fabricar cartas ESA falsas. Usted puede verificar la carta de su inquilino por:
- Hablar amablemente con el inquilino y preguntarle sobre la carta. Recuerde no ser acusador; su inquilino ha elegido revelar a usted que necesitan adaptaciones especiales, así que siempre ser considerado.
- Buscar el número de licencia del profesional de la salud mental y verificar su validez. Puede hacerlo visitando el sitio web estatal de su disciplina clínica e introduciendo su número de licencia. Si tiene problemas, su inquilino debe ser capaz de obtener una captura de pantalla de la verificación de la licencia de su consejero o médico poniéndose en contacto con ellos. Encuentre el enlace a la oficina de licencias de su estado aquí
- Pedir al inquilino que su profesional de la salud mental rellene un formulario de adaptación razonable. Aquí hay un ejemplo del documento que se encuentra en línea.
- Identificación del perro de servicio, como una foto.
- Verificación del inquilino (o de su familiar/cuidador), por escrito, declarando (1) que el inquilino o un miembro de su familia es una persona con una discapacidad; (2) la necesidad del animal para ayudar a la persona con esa discapacidad específica; y (3) que el animal realmente ayuda a la persona con una discapacidad.
- Copias del historial médico del animal para garantizar que está en buen estado de salud, libre de parásitos e inmunizado/vacunado.
Lo que no se puede pedir
Los siguientes elementos son los tipos de prueba que no se pueden pedir:
- La certificación de un perro de servicio o los documentos de entrenamiento. Aunque está permitido pedir algún tipo de prueba de la función de un perro como perro de servicio, no está necesariamente permitido pedir una certificación. Esto se debe a que las normas señaladas por la ADA se aplican también a la vivienda.
- Acceso al historial médico del inquilino.
- Información específica sobre las discapacidades del inquilino. No está permitido hacer preguntas como:
- «¿Tiene usted alguna discapacidad?»
- «¿Cuál es la gravedad de su discapacidad?»
- «¿Puedo tener permiso para ver su historial médico?»
- «¿Ha estado hospitalizado alguna vez por una discapacidad mental?»
- «¿Ha estado alguna vez en un programa de rehabilitación de drogas?»
- «¿Toma medicamentos?»
- «¿Cuánto tiempo lleva en terapia?»
- «¿Cuántas sesiones ha tenido con su terapeuta?»
Nunca debe acosar o acusar a su inquilino de mentir. Si le hace a su inquilino cualquiera de estas preguntas personales, sus acciones pueden considerarse discriminatorias y violar la Ley de Vivienda Justa.
Rechazar perros de servicio
En raros casos, puede ser posible restringir a un inquilino que tenga un perro de servicio. Un propietario puede rechazar el alojamiento de un animal de servicio basado en la raza si permitir el animal no sería razonable. Por ejemplo, si su compañía de seguros le retira la cobertura debido a la presencia de una raza restringida en las instalaciones, puede negarse a acoger al perro de servicio.
Algunas razas de perros se consideran «peligrosas» y muchas compañías de seguros cambian las pólizas por el supuesto mayor riesgo que conllevan. Los perros que se cree que tienen propensión a la violencia son los Pit Bulls, Rottweilers, Doberman Pinschers, Chows, Akitas, Alaskan Malamutes, Pastores Alemanes, Huskies Siberianos, San Bernardos e Híbridos de Lobo. También incluye cualquier mezcla de las razas de perro enumeradas.
Aquí hay otras razones por las que puede tener derecho a denegar un perro de servicio o desalojar a un inquilino a causa del perro:
- El inquilino no está legalmente discapacitado o no puede demostrarlo por escrito a través de un profesional de la salud.
- El animal de asistencia no está prescrito para el tratamiento de la discapacidad específica del inquilino o no se demuestra ningún nexo o se respalda por escrito mediante un profesional de la salud.
- El animal de asistencia crearía una carga indebida.
- El animal de asistencia es ilegal o no está permitido de otro modo según la ley estatal o municipal.
- El animal es una amenaza directa para la salud y la seguridad de otros inquilinos que no puede reducirse o eliminarse.
- La presencia del animal «altera fundamentalmente la naturaleza de las operaciones del proveedor de vivienda.»
- El inquilino no se responsabiliza del animal, como por ejemplo, limpiar los desechos, dejarlo correr libremente o resolver los problemas de ruido.
Sin importar lo que ocurra, siempre debe conocer las leyes de su estado, la Ley de Vivienda Justa y sus requisitos de accesibilidad.