Väkiluvun nopean kasvun edessä olevien kaupunkien tulisi kääntyä kaavoituksen ja maankäytön suunnittelun puoleen luodakseen tiiviitä kaupunkialueita. Esimerkiksi Singapore on ottanut käyttöön osallisuutta edistävän kaavoituksen auttaakseen työväenluokan asukkaita hankkimaan asuntoja lähellä kaupungin keskustaa. (Kuva Niels de Vries / Flickr)
Missä tuntisit olosi turvallisemmaksi kävellessäsi yksin kolmelta aamuyöllä: vilkkaalla, vilkkaasti liikennöidyllä kadulla vai harvaan asutulla alueella laajenevassa kaupungissa? Useimmat ihmiset valitsisivat todennäköisesti ensin mainitun. Suurempi asukastiheys voi saada kaupungin kadut tuntumaan turvallisemmilta kaikkina kellonaikoina – samalla kun se edistää kaupallista toimintaa ja antaa kaupungeille houkuttelevan, vilkkaan luonteen.
Käyttösuunnittelu ja kaavoitus ovat kaupunkien ensisijaisia välineitä tiheyden lisäämiseksi ja laadukkaiden palvelujen tukemiseksi. Maankäytön suunnittelu ohjaa kehitystä laajasti, kun taas kaavoituslait säätelevät tiettyjä maa-alueita ja määräävät, miten niitä voidaan käyttää. Ilman näitä säännöksiä ja kannustimia monet rakennuttajat jatkavat rakentamista sinne, missä se on kustannustehokkainta: kaupungin ulkopuolelle. Esimerkiksi euklidinen eli yhden käyttötarkoituksen kaavoitus on vallitseva kaavoitustyyli, ja sitä syytetään usein siitä, että se edistää hajautumista, koska se jakaa maan erillisiin asuin-, liike- ja teollisuusalueisiin.
Euklidinen kaavoitus. (Grafiikka: Crystal Laken kaupunki, Illinois)
On kuitenkin olemassa vaihtoehtoisia välineitä, joita kaupungit voivat käyttää tiheyden lisäämiseksi, kuten: tiheysbonukset, osallisuutta edistävä kaavoitus, kannustava kaavoitus, tonttikokoaminen ja porrastettu tiheyskaavoitus. Ryhmittelemme nämä kolmeen erityyppiseen kaavoitus- ja maankäytön suunnitteluvälineeseen, joita kaupungit voivat käyttää tiheyden ja kasvun edistämiseksi:
(1) Tiheysbonukset
Tiheysbonukset antavat rakennuttajille mahdollisuuden rakentaa tiheämmin kuin tavallisesti sallitaan vastineeksi jonkin julkisen hyödyn, kuten kohtuuhintaisten asuntojen, tarjoamisesta. Tällä kaavoitusvälineellä saavutetaan kaksi asiaa: (1) rakennuttajat voivat rakentaa lisää yksiköitä, mikä lisää mahdollista voittoa, ja (2) harvaan asutuista alueista tulee tiiviimpiä. Esimerkiksi sen sijaan, että rakennuttaja rakentaisi suurelle tontille yhden omakotitalon, häntä kannustetaan rakentamaan useita kohtuuhintaisia osakehuoneistoja – hanke, joka ei muuten olisi laillinen. Tiheyskaavoitus muistuttaa kannustinkaavoitusta, koska siinä tehdään poikkeuksia tiheysmääräyksiin vastineeksi jostakin julkisesta hyödystä.
Yksi esimerkki siitä, miten tämä voi toimia käytännössä, on Kanadan Ontario, jossa vuonna 1983 säädettiin pykälä 37, joka salli rakennuttajien rakentaa nykyisten tiheysrajoitusten yli vastineeksi ”tiloista, palveluista tai asioista”. Ontarion kunnallislautakunta on tulkinnut tämän tarkoittavan käteissuorituksia tai julkishyödykkeitä, kuten paikallista puistoa. Toronton kaltaisten kukoistavien kaupunkien sallittiin yhdistää talouskasvu palvelujen parantamiseen ja kohtuuhintaiseen asumiseen. Tiheysbonukset hyödyttivät kaupunkia kannustamalla tiheään rakentamiseen ja hyödyttivät kansalaisia laajentamalla julkisia tiloja ja palveluja. Pelkästään vuosina 2007-2011 S37-tiheysbonuslainsäädäntö tuotti Torontolle 136 miljoonaa dollaria käteissuorituksina.
(2) Inklusiivinen kaavoitus
Inklusiivinen kaavoitus edellyttää, että uusiin rakennushankkeisiin on sisällytettävä tietty prosenttiosuus kohtuuhintaisia asuntoja. Tämäntyyppinen kaavoitus täydentää tiheyden lisäämistä varmistamalla, että pieni- ja keskituloisilla sekä eri etnisiä ja rodullisia taustoja edustavilla henkilöillä – jotka usein syrjäytyvät hyvin palvelevien tiiviiden kaupunkialueiden ulkopuolelle – on varaa asua kaupungin sisällä. Osallisuutta edistävällä kaavoituksella varmistetaan, että kehitys ei syrjäytä köyhää ja vähemmistöväestöä, mikä johtaa siihen, että kaupunkien työvoima on vakaampaa ja luotettavampaa.
Esimerkiksi Singaporessa osallisuutta edistävällä kaavoituksella onnistuttiin tuomaan yhteen erilaisia etnisiä yhteisöjä, mikä oli vaikea tehtävä Singaporen 1960-luvun rotumellakoiden valossa. Singaporen asunto- ja kehityslautakunta (Housing and Development Board, HBD) onnistui tässä sallimalla yksityishenkilöiden ostaa asuntoja mobilisoimalla eläkevarojaan. Tämä osallistavan asumisen muoto johti siihen, että 90 prosenttia singaporelaisista omisti asunnon, ja 80 prosenttia asui julkisesti tuetuissa asunnoissa. On tärkeää huomata, että HBD on myös ryhtynyt toimenpiteisiin moninaisuuden varmistamiseksi etnisen integraatiopolitiikkansa avulla.
(3) Tonttien kokoaminen ja porrastettu tiheyskaavoitus
Loppujen lopuksi tonttien kokoaminen – eräänlainen maankäytön suunnittelu – on prosessi, jossa pieniä maa-alueita yhdistetään suuremmiksi tonteiksi vajaakäytössä olevien alueiden uudelleenkäyttöä varten. Yksi tapa käyttää maan kokoamista tiheyden saavuttamiseksi on porrastettu kaavoitus (GDZ). GDZ kannustaa rakennuttajia rakentamaan tiheämpiä rakennuksia suurille tonteille ja rakentamaan vähemmän tiheitä rakenteita pienille tonteille. Viime kädessä se kannustaa käyttämään kaupunkialueiden ensiluokkaista maata tehokkaasti tiiviimpään rakentamiseen.
Tarkastellaan esimerkiksi Intian Gujaratia, jossa maanjako on onnistunut hyvin infrastruktuurin kehittämisessä, joka on hyvän tiheyden keskeinen osatekijä. Gujaratin kaupunkisuunnittelu- ja kaupunkikehityslakia muutettiin vuonna 1999, jotta hallitus voi ottaa käyttöönsä maata infrastruktuurin rakentamista varten. Tämän seurauksena maanomistajien tyytyväisyys alueella lisääntyi ja kehityshankkeet sujuivat aikataulussa.
Tontti ennen (vasemmalla) ja jälkeen (oikealla) maanomistuksen. (Grafiikka: Affordable Housing Institute)
Moving Away From Single-Use Zoning Toward Public Engagement
Land-use planning and zoning can be used in innovative ways to ensure equity and increase density. Kaavoitusmääräysten laatimisen ja täytäntöönpanon on kuitenkin oltava yhteistyöprosessi, jossa kansalaiset ovat mukana. Ylhäältä alaspäin suuntautuva lähestymistapa kaavoitukseen vieraannuttaa usein kansalaiset, eikä asukkaiden ja yritysten omistajien tarpeita pystytä ottamaan asianmukaisesti huomioon.
Tiheät kaupungit ovat tehokkaampia, oikeudenmukaisempia ja elinvoimaisempia. Ensimmäinen askel on siirtyminen pois yksikäyttöisestä kaavoituksesta. Sen sijaan kaupunkien johtajien tulisi tarkastella maankäytön suunnittelun ja kaavoituksen välineitä rönsyilemisen välttämiseksi ja kestävän kehityksen varmistamiseksi.