”Yhdysvallat saattaa olla historiansa vakavimman asuntokriisin edessä.” Näin alkaa ryhmä yhdysvaltalaisten asuntopolitiikan asiantuntijoiden viime kuussa julkaisema muistio uhkaavasta häätöhädästä. Kirjoittajat varoittavat, että 30-40 miljoonaa amerikkalaista voi pian joutua jättämään kotinsa sen jälkeen, kun COVID-19-suojat ja tukipaketit päättyvät. Yhdysvaltojen asuntokriisi ei kuitenkaan johdu pelkästään pandemiasta. Se on pikemminkin rakentunut hiljaa puolen vuosisadan ajan. Rajoittavat kaavoitus- ja rakennuslait ovat aiheuttaneet akuuttia asuntopulaa ja nostaneet kiinteistöjen hintoja yhä korkeammalle – ja yhä useamman amerikkalaisen ulottumattomiin.
Hinnaltaan kohtuuhintaisten asuntojen puute vaikuttaa koko Yhdysvaltojen talouteen. Se estää ihmisiä paitsi vuokraamasta tai ostamasta asuntoja asuinpaikkakunnillaan myös muuttamasta paikkakunnille, joilla on paremmat taloudelliset mahdollisuudet. Näin se vahvistaa alueiden välistä eriarvoisuutta ja hidastaa yleistä talouskasvua. Tiheän rakentamisen rajoittaminen kaupunkialueilla johtaa myös hajautumiseen, mikä edistää ilmastonmuutosta.
Mutta asuntopula ei ole väistämätöntä, eivätkä sen seurauksetkaan. Yhdysvaltojen kilpailijoilla on ollut suhteellisen vähän vaikeuksia lisätä asuntotarjontaa. Venäjä on yli kaksinkertaistanut vuotuisen asuntorakentamisvauhtinsa viimeisten 20 vuoden aikana. Kiina rakensi vuoteen 2010 edeltäneellä vuosikymmenellä asuntoja kahden Espanjan tai yhden Japanin verran. Muut vauraat demokratiat, kuten Japani, Saksa ja Sveitsi, ovat välttäneet monia niistä ongelmista, joita Yhdysvallat tällä hetkellä kohtaa.
Yhdistynyt kuningaskunta on yksi ainoista muista kehittyneistä maista, jonka asunto-ongelma vetää vertoja Yhdysvalloille. Viime kuussa Ison-Britannian hallitus ilmoitti kuitenkin suunnittelevansa merkittävimpiä uudistuksia sukupolveen – pyrkimyksenä kumota paikalliset kaavoitusmääräykset, jotka estävät uusien asuntojen rakentamisen, ja lisätä asuntojen tarjontaa koko maassa. Amerikkalaisten poliittisten päättäjien pitäisi ottaa tämä huomioon. Jos Washington haluaa edistää nopeampaa talouskasvua tai edes vetäytyä nykyisestä koronaviruksen aiheuttamasta taantumasta, sen on suhtauduttava vakavasti asuntopolitiikkaan. Ja sen olisi aloitettava katsomalla ulkomaille.
MATKAILUN KUSTANNUKSET
Viimeisen puolen vuosisadan aikana asuntojen hinnat ovat nousseet räjähdysmäisesti monissa Yhdysvaltojen tuottavimmissa kaupungeissa. New Yorkissa ja Los Angelesissa ne ovat kaksinkertaistuneet inflaatiokorjauksen jälkeen. San Franciscossa ne ovat kolminkertaistuneet. Valtakunnallisesti mediaanivuokramaksu kasvoi reaalisesti 61 prosenttia vuosien 1960 ja 2016 välisenä aikana – aikana, jolloin mediaanivuokralaisen tulot kasvoivat vain viisi prosenttia. Nykyään joka neljäs amerikkalainen vuokralainen käyttää yli puolet tuloistaan asumiseen. Jo ennen pandemiaa noin 200 000 amerikkalaista nukkui joka yö puistoissa, hylätyissä rakennuksissa tai autoissa. Tämä luku on nyt varmasti suurempi.
Taivaallisen korkeat asuntojen hinnat saattavat olla siunaus asunnonomistajille, mutta ne aiheuttavat yhteiskunnalle laajempia kustannuksia. Ne estävät alemman tulotason työntekijöitä muuttamasta paikkoihin, joissa on eniten mahdollisuuksia, ja työntävät heidät köyhemmille paikkakunnille, joissa he todennäköisesti ovat vähemmän tuottavia. Taloustieteilijöiden Chang-Tai Hsiehin ja Enrico Morettin mukaan tämä liikkuvuuden puute vähensi Yhdysvaltojen kokonaiskasvua yli kolmanneksella vuosina 1964-2009. Eri osavaltioiden tulot eivät enää lähentyneet toisiaan, ja alueellinen eriarvoisuus kasvoi. Jos rakennusrajoituksia lievennettäisiin vain kolmessa yhdysvaltalaisessa kaupungissa – New Yorkissa, San Franciscossa ja San Josessa – Yhdysvaltojen mediaanikaupungin rakentamisrajoitusten tasolle, Hsieh ja Moretti laskivat, että Yhdysvaltojen BKT kasvaisi jopa yhdeksän prosenttia. Toisin sanoen korkean tuottavuuden kaupunkien asuntosäännökset maksavat Yhdysvalloille vuosittain New Yorkin osavaltion BKT:n verran.
Korkean tuottavuuden kaupunkien asuntosäännökset maksavat Yhdysvalloille vuosittain New Yorkin osavaltion BKT:n verran.
Liiallisella asuntosääntelyllä on myös muita kuin taloudellisia kustannuksia. Kun kaupungit eivät voi kasvaa korkeammiksi, ne laajenevat ulospäin, mikä uhkaa ekosysteemejä. Rakentamisrajoitukset ovat tiukimpia – ja asuntojen hinnat korkeimpia – niissä osissa Yhdysvaltoja, joissa on vähiten kasvihuonekaasupäästöjä henkeä kohti. Rajoittamalla uudisrakentamista vähiten päästöjä aiheuttavat maan alueet, jotka ohjaavat uutta kehitystä kohti alueita, joilla päästöt ovat korkeammat. Ja kun asuntojen hintojen nousu pakottaa ihmiset asumaan kauempana työpaikoistaan, pidemmät työmatkat ja lisääntyvä liikenne aiheuttavat vielä enemmän päästöjä. Ilman maankäytön uudistusta asuntojen hinnat jatkavat nousuaan, ja sen seuraukset ulottuvat kauas maan vauraimpien kaupunkien ulkopuolelle.
ROTU JA ”HOMEVOTING”
Yhdysvaltojen asuntokriisi on osittain seurausta maan kiistanalaisesta rotuhistoriasta. Yhteisöt ovat pitkään käyttäneet maankäytön sääntelyä rotuerottelun ylläpitämiseksi, usein liittovaltion hallituksen aktiivisella tuella. Tämä oli totta missään muualla kuin amerikkalaisten kaupunkien ympärille toisen maailmansodan jälkeen syntyneissä lähiöissä. Paikallisesti hyväksytty rotuerottelu asuinalueilla yhdistettynä asuntolainanantajien ja kiinteistönvälittäjien harjoittamaan syrjintään piti nämä yhteisöt lähes yksinomaan valkoisina – perintö, joka on säilynyt tähän päivään asti. Kaupungeissa vallitsi samanlainen dynamiikka. Valtiotieteilijä Jessica Trounstine on osoittanut, että kaupungit, jotka vuonna 1970 olivat pääasiassa valkoisia, ovat pyrkineet säilyttämään tämän väestöprofiilin maankäyttöä koskevilla rajoituksilla, jotka eivät ole rodullisesti selkeitä mutta joilla on segregaatiota lisäävä vaikutus – esimerkiksi monikerroksisia tai kohtuuhintaisia asuntoja koskevilla rajoituksilla. Tämän seurauksena kaupungeissa, jotka olivat valkoisempia kuin niiden suurkaupunkialueet vuonna 1970, on todennäköisesti nykyäänkin rajoittavia maankäyttömalleja – ja myös asumiskustannukset ovat todennäköisesti nousseet kohtuuttomasti.
Rotuvihamielisyys on edelleen tekijä liiallisissa rakennusrajoituksissa. Mutta niin on myös taloudellinen oman edun tavoittelu. Amerikkalaiset kannattavat yleensä uusien talojen rakentamista – mutta eivät omiensa lähelle. Molempien suurten poliittisten puolueiden asunnonomistajat vastustavat usein paikallista rakentamista, ja he tekevät niin tunnustetuista ideologisista sitoumuksistaan riippumatta. Jopa silloin, kun tutkijat näyttävät liberaalien asunnonomistajien viestejä, joissa ylistetään uusien asuntojen rakentamisen etuja pieni- ja keskituloisille perheille, nämä asunnonomistajat vastustavat edelleen uusia rakennushankkeita. Konservatiivit, jotka teoriassa kannattavat vapaita markkinoita ja sääntelyn purkamista, eivät ole sen innokkaampia uusien asuntojen rakentamisesta kotiensa lähelle. Syy on yksinkertainen: kaikista poliittisista vakaumuksista riippumattomat asunnonomistajat pelkäävät uhkia omaisuutensa arvolle – joka on usein heidän tärkein omaisuutensa – ja ovat motivoituneita käyttämään vaikutusvaltaansa vaaliuurnilla sen suojelemiseksi.
Asuntopolitiikan keskeinen kahtiajako on niiden ihmisten välillä, jotka omistavat asuntoja, ja niiden välillä, jotka eivät omista.
Asuntopolitiikan keskeinen kahtiajako ei toisin sanoen ole puoluepoliittinen: se on niiden ihmisten välillä, jotka omistavat asuntoja, ja niiden välillä, jotka eivät omista. Kaliforniassa ja Texasissa ”kotiäänestäjät”, käyttääksemme taloustieteilijä William Fischelin keksimää termiä, osallistuvat todennäköisemmin kaupunginvaltuuston kokouksiin ja tekevät lahjoituksia ehdokkaille, ilmenee politiikantutkija Jesse Yoderin uudesta tutkimuksesta. Toinen Yoderin ja Andrew B. Hallin laatima työpaperi osoittaa, että asunnon omistaminen lisää osallistumista paikallisvaaleihin – ja mitä kalliimpi asunto on, sitä todennäköisemmin omistaja äänestää. Asuntojen omistajien äänestysprosentti on lähes kaksinkertainen, kun äänestyksessä käsitellään kaavoituskysymyksiä.
MURTAA KUOLEMAAN
Rotuerottelun perintö ja ”kotiäänestäjien” poliittinen valta näyttävät yhdessä tekevän asuntojen hintojen noususta väistämätöntä USA:n rannikkokaupungeissa. Muiden maiden kokemukset viittaavat kuitenkin muihin mahdollisuuksiin. Viime kädessä asuntojen kohtuuhintaisuus on poliittinen valinta. Vaikka asuntopolitiikka on yleensä paikallista – erityisesti Yhdysvalloissa – on olemassa keinoja, joilla kansalliset hallitukset voivat vaikuttaa siihen.
1980-luvulla Japani joutui samanlaiseen ahdinkoon kuin Yhdysvallat nyt. Asuntojen hinnat nousivat nopeasti pääkaupungissa Tokiossa. Mutta 2000-luvun alussa kansallinen hallitus hyväksyi joukon uudistuksia, joilla se otti haltuunsa maankäytön valvonnan ja vähensi paikallisten vastustajien mahdollisuuksia estää uusien asuntojen rakentaminen. Tämän jälkeen hallitus lievensi Tokion kaavoitusrajoituksia ja salli korkeammat ja tiheämmät rakennukset. Sen jälkeen kaupungin asuntorakentaminen on lisääntynyt 30 prosenttia. Vuonna 2014 Tokiossa alettiin rakentaa enemmän uusia taloja kuin koko Kalifornian osavaltiossa tai koko Englannissa. Asunnon keskihinta nousi San Franciscossa 231 prosenttia ja Lontoossa 441 prosenttia vuosien 1995 ja 2015 välillä, mutta Tokiossa se pysyi lähes muuttumattomana.
Muut kehittyneet demokratiat, kuten Sveitsi ja Saksa, ovat välttäneet hurjan arvonnousun pitämällä asuntojen omistusasteet alhaisempina ja vähentämällä siten uusia rakennushankkeita mahdollisesti vastustavien ”kotiäänestäjien” poliittista valtaa. Sveitsissä, jossa asunnon omistusaste on vain 40 prosenttia (verrattuna noin 68 prosenttiin Yhdysvalloissa), rakennetaan vuosittain lähes kaksi kertaa enemmän taloja henkeä kohti kuin Yhdysvalloissa. Sveitsin asuntojen hinnat ovat nousseet vähemmän kuin missään muussa kehittyneessä maassa viime vuosisadan aikana. Saksassa, jossa asuntojen omistusaste on samankaltainen kuin Sveitsissä, asuntojen keskimääräiset reaalihinnat eivät ole nousseet vuoden 1980 jälkeen.
Mutta ehkä merkittävin rinnakkaismaakunta yhdysvaltalaisille poliittisille päättäjille on Yhdistynyt kuningaskunta. Toisen maailmansodan jälkeen Britannian hallitus rajoitti asuntorakentamista luomalla kaupunkien ympärille ”vihreitä vyöhykkeitä”, joiden sisällä rakentamista rajoitettiin. Se otti myös käyttöön suunnittelujärjestelmän, joka antoi paikallisvaltuustoille huomattavat valtuudet kieltää tapauskohtaisesti kehityssuunnitelmat. (Sitä vastoin suuressa osassa Manner-Eurooppaa rakentaminen sallitaan, kunhan rakennuttajat täyttävät tietyt vaatimukset, vaikka paikalliset asukkaat vastustaisivatkin sitä.) Ehkäpä ei olekaan yllättävää, että asuntojen kysyntä Yhdistyneessä kuningaskunnassa on ollut paljon suurempaa kuin tarjonta. Viimeisen puolen vuosisadan aikana Yhdistynyt kuningaskunta on rakentanut puolet vähemmän asuntoja kuin Saksa, ja asuntojen hinnat – mutta eivät tulot – ovat kasvaneet nopeammin kuin missään muussa Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestön maassa. Lontoosta on puolestaan tullut yksi maailman kalleimmista kaupungeista vuokralaisille.
Britannian pääministeri Boris Johnson astui virkaansa lupaamalla, että ”rakennetaan, rakennetaan, rakennetaan”, ja viime kuussa hänen hallituksensa ilmoitti suurimmasta kaavoitusjärjestelmän uudistuksesta vuosikymmeniin. Hallituksen ehdottamat uudistukset tekisivät Ison-Britannian suunnittelujärjestelmästä enemmän Euroopan kaltaisen ja antaisivat paikallisille asukkaille vähemmän valtaa kehitykseen. Paikallishallintojen olisi jaettava maa-alueet tontteihin, jotka on tarkoitettu joko kehittämiseen tai suojeluun. Rakennushankkeille, jotka on osoitettu kaavoitettaviksi, myönnettäisiin automaattisesti lupa, kunhan ne täyttävät tietyt vaatimukset. Johnsonin ehdotukset myös poistaisivat paikallisvaltuustoilta osan niiden suunnitteluvaltuuksista ja asettaisivat sitovia asuntorakentamistavoitteita. Johnsonin uudistuksista ei ole vielä tullut lakia, ja ne kohtaavat kovan vastaanoton parlamentissa: paikallisten konservatiivipoliitikkojen sekä oppositiossa olevan työväenpuolueen odotetaan vastustavan niitä kiivaasti.
Yhdistyneen kuningaskunnan ja Yhdysvaltojen asuntokriisien yhtäläisyyksien vuoksi yhdysvaltalaisten poliitikkojen olisi kiinnitettävä tarkkaa huomiota tähän kehittyvään taisteluun maankäytöstä. Heidän tulisi ennen kaikkea huomata, että on tärkeää puuttua kansallisesti näennäisesti paikallisiin asunto-ongelmiin. Selvitäkseen asumisen umpikujasta kansallisten hallitusten on joskus toimittava – tai kannustettava paikallishallintoja toimimaan porkkanoiden tai keppien avulla.
Yhdysvaltain presidentti Donald Trumpin hallinto on valitettavasti vienyt Yhdysvaltoja väärään suuntaan. Hallintonsa alkuvuosina asunto- ja kaupunkikehitysministeri Ben Carson toisti edellisen hallinnon kritiikin asuntorakentamisen sääntelyesteistä ja ehdotti liittovaltion varojen pidättämistä sellaisilta esikaupunkialueilta, jotka eivät uudistaneet maankäyttösäännöksiään niin, että ne mahdollistaisivat enemmän kehitystä. Trump on kuitenkin sittemmin muuttanut taktiikkaansa – hän on luvannut ”suojella Amerikan lähiöitä” ja kertonut ”lähiöelämän unelmaansa eläville” asukkaille, että ”teitä ei enää häiritä tai vahingoiteta taloudellisesti sillä, että naapurustoonne rakennetaan pienituloisten asuntoja”. Jos Trump voittaa uudelleenvalinnan marraskuussa, järkevän maankäytön uudistuksen näkymät ovat synkät.
Demokraattien presidenttiehdokas Joe Biden on sitä vastoin ilmoittanut, että hän asettaa joidenkin liittovaltion avustusten myöntämisen liikenteelle ja yhdyskuntarakentamiselle ehdoksi suunnitelmat sallia asuntorakentamisen lisääminen. Biden haluaa myös laajentaa Section 8 -asuntoseteleitä, jotka tarjoavat asumisvaroja pienituloisille vuokralaisille, ja laajentaa 300 miljoonan dollarin avustuksia tekniseen apuun osavaltioille ja kunnille auttaakseen niitä poistamaan syrjäyttäviä kaavoitusmääräyksiä.
Bidenin kampanjan ehdotukset ovat hyvä alku. Mutta riippumatta siitä, kuka voittaa marraskuussa, liittovaltion hallituksen pitäisi varmistaa, ettei maankäytön uudistus jää taka-alalle. Pandemia on pahentanut kohtuuhintaisen asumisen ongelmaa Yhdysvalloissa, mutta se on myös antanut liittovaltion hallitukselle poikkeuksellisen tilaisuuden puuttua pitkäaikaiseen ongelmaan. Liittovaltion olisi tarjottava rahapulassa oleville paikallisviranomaisille lisävaroja vastineeksi kaavoitusuudistuksista. Näin Washington voi halutessaan auttaa lievittämään kohtuuhintaisten asuntojen kansallista kriisiä.