Distressed Property Guide

Tämän päivän kiinteistösijoittajilla ei ehkä ole mitään muuta himoitumpaa kiinteistösijoittajien keskuudessa kuin ahdinkoon joutunut kiinteistö, jolla on houkuttelevat voittomarginaalit. Häiriintyneiden kiinteistöjen ostamisesta ei ole tullut vain synonyymi hämmästyttäville alennuksille, vaan myös jokaisen yksittäisen omistajan luontainen motivaatio luopua kiinteistöstä. Ainutlaatuinen yhdistelmä ahdingossa olevan asunnonomistajan myyntihalukkuutta ja mahdollisuutta hankkia kiinteistö alennuksella kallistaa vaakakupin vahvasti osaavien yrittäjien eduksi. Tämän vuoksi on jokaisen kiinteistösijoittajan edun mukaista tutustua ahdinkoon joutuneisiin kiinteistöihin ja siihen, miten ne voivat edistää elinkelpoista liiketoimintamallia.

Mikä on ahdinkoon joutunut kiinteistö?

Ahdinkoon joutunut kiinteistö on mikä tahansa koti, joka on ulosmittauksen, pakkolunastuksen tai alkuperäisen lainanantajan myynnin uhan alla. Näin ollen ahdinkoon joutuneet kiinteistöt ovat suora seuraus siitä, että asunnonomistajat eivät kykene selviytymään asuntolainavelvoitteista tai niistä perittävistä verolaskuista. Myös asuntojen omistajia, jotka ovat laiminlyöneet maksuja ilman, että he ovat virallisesti saaneet ulosmittausilmoituksen, voidaan pitää vaikeuksissa olevina. Tästä huolimatta ahdinkoon joutuneella kiinteistöllä on enemmän tekemistä omistajan taloudellisen tilanteen kuin kiinteistön fyysisen ulkonäön kanssa.

Ahdinkoon joutuneiden kiinteistöjen tyypit

Ahdinkoon joutuneet asunnot ovat perinteisesti synonyymejä omistajille, jotka ovat osoittaneet kyvyttömyyttä noudattaa asuntolaina- tai verovelvoitteita. Maksukyvyttömiin kiinteistöihin voi kuitenkin kuulua myös mikä tahansa seuraavista skenaarioista:

• Kodit, jotka ovat laiminlyöneet verojen maksamisen

• Kodit, jotka ovat laiminlyöneet asuntolainavelvoitteiden maksamisen

• Kodit, jotka on lakisääteisesti velvoitettu myyntiin konkurssin tai avioeron vuoksi

• Kodit, jotka myydään testamenttimenettelyn vuoksi

• >

  Pankkiin-omistamat REO-kodit, jotka lainan myöntäjä on jo ottanut takaisin haltuunsa

• Hallituksen omistamat kodit

Haitat ongelmakiinteistöjen ostamisesta

Haitan kohteena olevan kiinteistön ostamiseen liittyy useita etuja, mutta jokainen yksittäinen etu, jonka sijoittajat voivat saada työskentelemällä ongelmakiinteistöjen parissa, juontaa juurensa yhdestä ja vain yhdestä asiasta: motivoituneista myyjistä. Jos ei muuta, niin nykyistä asunnonomistajaa ympäröivät lieventävät olosuhteet usein motivoivat heitä luopumaan kiinteistöstä mahdollisimman nopeasti, jotta he eivät joutuisi vielä enemmän ulosottoon, menettäisivät kodin ja vahingoittaisivat luottoprofiiliaan. Toisin sanoen myyjän tarve päästä eroon asunnosta mahdollisimman nopeasti hyödyttää sijoittajaa. Ainakin ostajaehdokkaat pääsevät neuvotteluissa etulyöntiasemaan, mikä helpottaa halvemman ja tehokkaamman kaupan tekemistä.

Haitat ongelmakiinteistöjen ostamisessa

Haitat ongelmakiinteistöjen ostamisessa ovat hyvin dokumentoituja; ei ehkä ole olemassa mitään muuta kiinteistövarallisuuden tyyppiä, jota nykypäivän sijoittajat himoitsisivat enemmän. Näin ollen parhaat syyt sijoittaa häiriintyneisiin kiinteistöihin ovat myös vastuussa ehkä ainoasta haittapuolesta: kilpailusta. Vajaakuntoisiin kiinteistöihin sijoittaminen on nimittäin niin edullista, että kaikki haluavat mukaan toimintaan. Kilpailu ahdinkoon joutuneista kiinteistöistä on kaikkien aikojen korkeimmalla tasolla, mikä voi toimia niitä vastaan, jotka yrittävät varmistaa tarjouksia alennuksella.

Miten löytää ahdinkoon joutuneita kiinteistöluetteloita

Sijoittajat voivat toteuttaa useita strategioita löytääkseen ahdinkoon joutuneita kiinteistöjä, jotka vaihtelevat internetin etsinnöistä fyysiseen ajamiseen ympärillä asuinalueilla ja verkostoitumiseen. Seuraavassa on joitakin luotettavimpia strategioita, joilla löydetään ahdinkoon joutuneita kiinteistöjä nykypäivän markkinoilla:

• Probate Court Listings

• Delinquent Mortgage Listings

• Bank-Owned Listings

• Government-Owned Listings

• Local Tax Assessor’s Website

Probate Court Listings

Kiinteistöt, jotka ovat jääneet merkittävän elämäntapahtuman seurauksena – niin ainutlaatuisia kuin ne saattavatkin olla – pidetään ahdinkona. Toiselta nimeltään probate-kodit, talot, jotka on peritty avioeron tai perheen kuolemantapauksen (tai muun merkittävän tapahtuman) vuoksi, edustavat sijoittajille jälleen uutta tilaisuutta hankkia kauppa alennuksella.

Vähintäänkin jotkut ihmiset, jotka perivät koteja, eivät haluaisi mieluummin huolehtia vastahankitun omaisuuden ylläpidon taakasta; joillakin ei ehkä ole edes varaa kodin, joka on annettu heille. On olemassa useita syitä, joiden vuoksi joku ei ehkä halua vastaanottaa testamenttikotia, mikä lupaa hyvää nykypäivän sijoittajille, jotka tietävät, mistä etsiä.

Suurimmaksi onneksi testamenttikiinteistöjen löytäminen ei ole kovin vaikeaa; kyse on vain siitä, että etsii oikeista paikoista. Itse asiassa probate-kiinteistöjen löytäminen voi olla yhtä yksinkertaista kuin nopean Google-haun suorittaminen probate-luetteloon. Kuten käy ilmi, on olemassa yrityksiä, jotka ovat jo laatineet kattavat luettelot testamenttikiinteistöistä ja ovat valmiita myymään ne pienestä hinnasta. Kaikilla naapurustoilla tai markkinoilla ei kuitenkaan välttämättä ole listoja saatavilla syystä tai toisesta. Jos olet alueella, joka ei tarjoa todennäköisiä luetteloita, tai et yksinkertaisesti halua maksaa sellaisesta, sinun tarvitsee vain tehdä matka paikalliseen oikeustaloon – jälleen kerran, probates ovat julkisia rekistereitä.

Delinquent Mortgage Listings

Mortgage delinquencies, aivan kuten monet tämän luettelon ahdinkoon joutuneet kiinteistötyypit, ovat julkista tietoa. Ne, jotka eivät ole pystyneet hoitamaan kiinnitysvelvoitteitaan, on dokumentoitu kaikkien nähtäväksi. Jos sijoittaja siis haluaisi nähdä, mitkä asunnonomistajat tietyllä alueella ovat jättäneet maksujaan maksamatta, hänen tarvitsisi vain käydä paikallisessa tuomioistuimessa. Siellä he saisivat tietoonsa kaikki, joiden maksut puuttuvat tai ovat myöhässä, ja jopa kiinteistön osoitteen. On täysin mahdollista, että sijoittajat voivat käyttää näitä tietoja hyödykseen ja laatia luettelon ahdinkoon joutuneista kiinteistöjen omistajista.

Pankkien omistamat listat

Tapauksessa, jossa ahdinkoon joutunut kiinteistö on virallisesti pakkohuutokaupattu, lainan myöntäjä (tyypillisesti pankki) ottaa kodin takaisin. Yrittääkseen korvata menetetyt voitot tai ainakin saada takaisin osan odotetuista tappioista lainan myöntäjä asettaa kodin huutokauppaan. Ei ole yllättävää, että huutokauppaan tuodut asunnot myydään korkeimman tarjouksen tehneelle, mikä on sinänsä hyvä paikka ostaa vaikeuksissa olevia kiinteistöjä. On kuitenkin syytä huomata, että kaikki pakkolunastetut asunnot eivät mene huutokaupassa kaupaksi. Syystä tai toisesta on lukemattomia koteja, joista ei koskaan tehdä tarjousta; näistä kodeista tulee sitten pankin omistamia listoja (tai kiinteistöjen omistamia).

Kodit, joita ei saada myytyä huutokaupassa, lisätään lainanantajan järjestämättömien omaisuuserien luetteloon (koteja, jotka ovat pankin omistuksessa, mutta eivät ole käytössä). Sen sijaan, että pankki säilyttäisi näitä asuntoja, se myisi ne mieluummin kenelle tahansa kiinnostuneelle; tässä kohtaa sijoittajat astuvat kuvaan. Asiantuntevat sijoittajat voivat löytää pankkien omistamia asuntoja käymällä paikallisten pankkien verkkosivuilla tai puhumalla pankin omistamien asuntojen luetteloa edustavan agentin kanssa. Monet asiamiehet ovat enemmän kuin tyytyväisiä antamaan luetteloita käytettävissä olevasta varastostaan, joista ei vähäisimpiä voi hankkia alle niiden todellisen markkina-arvon, jos ryhdytään asianmukaisiin toimenpiteisiin.

Hallituksen omistamat listat

Kun asunnonomistaja ei pysy asuntolainan velvoitteidensa tasalla, pankilla on täysi oikeus panna kiinteistö ulosmittaukseen ja ottaa se haltuunsa. Jos alkuperäinen asuntolaina oli kuitenkin Federal Housing Administrationin (FHA) takaama, siitä tulee Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (HUD) omaisuutta. Jos ulosmitattu kiinteistö on alun perin FHA:n rahoittama, hallitus myy sen erityisellä tarjouskilpailulla osoitteessa www.hudhomestore.com. Prosessi ei poikkea kovin paljon perinteisestä ulosmittaushuutokaupasta, mutta on syytä huomata, että HUD hyväksyy tarjouksia vain lisensoiduilta välittäjiltä.

Local Tax Assessor’s Website

Kiinteistönomistajat, jotka eivät pysy perimissään kodeistaan perityissä veroissa, joutuvat omaisuutensa ulosmittaukseen. Verovelvoitteiden laiminlyönti voi puolestaan johtaa kiinteistön takavarikointiin. Tämän seurauksena omistaja voi olla erittäin motivoitunut myymään ennen kuin häneen tai hänen kotiinsa kohdistuu lisätoimia. Ehkä vielä tärkeämpää on, että taitavat sijoittajat voivat tunnistaa nämä motivoituneet henkilöt käymällä paikallisen verottajan verkkosivustolla. Verorikkomukset ovat julkisesti tiedossa; siksi ahdinkoon joutuneiden kiinteistöjen etsiminen voi olla niinkin yksinkertaista kuin klikkaamalla muutaman verkkosivun läpi.

Yhteenveto

Ahdinkoon joutuneen kiinteistön ostamisesta on tullut synonyymi nykypäivän suurimmille kiinteistöjen poistumisstrategioille. Mikään muu kiinteistöhankinnan muoto ei ole palkinnut sijoittajia paremmilla voittomarginaaleilla tai helpottanut sujuvampia kauppoja kuin ostaminen motivoituneimmilta myyjiltä. Tästä huolimatta vaikeuksissa olevat kiinteistöt ovat hyödyllisiä vain niille, jotka osaavat löytää ne. Käyttämällä edellä lueteltuja strategioita sijoittajilla pitäisi olla helpompaa löytää kaupat, jotka ovat heidän aikansa ja rahansa arvoisia.

Keynes Takeaways

• Haitanalaisten kiinteistöjen ostamisesta tulee paljon helpompaa, kun tiedät, mitä olet etsimässä.

• Haitattujen kiinteistöjen listat ovat melko helposti saatavilla, mutta niihin saattaa liittyä paljon kilpailua muiden sijoittajien taholta.

• Haitattujen kiinteistöjen ostaminen motivoituneelta myyjältä palkitsee sijoittajat parhailla voittomarginaaleilla kaikista kiinteistöjen omaisuusluokista.