Harkitsetko monitoimitalon ostamista? STOP! Odota, kunnes luet tämän!

(Seuraava on ote BiggerPocketsin uudesta kirjasta The Book on Rental Property Investing. Jos haluat ostaa lisää vuokra-asuntoja tänä vuonna, hae kappale jo tänään!)

Ei ole mikään salaisuus, että rakastan monikerroksisia asuntoja.

Puhun niistä podcastissa.

Puhun niistä kirjoissa.

Puhun niistä paikallisissa BiggerPockets-tapaamisissa.

Mutta sopivatko monikerrostalokiinteistöt kaikille?

Ei.

Mutta se, että joku kaveri blogissa/podcastissa/webinaarissa sanoo, että se on hieno, EI tarkoita, että sinun pitäisi mennä ostamaan sellainen. On hyviä ja huonoja puolia ja huonoja puolia monikerrostalosijoittamisessa yli yhden perheen.

Siksi tänään ajattelin antaa sinulle nopean yhteenvedon monikerrostalosijoittamisen hyvistä ja huonoista puolista, jotta voit päättää, onko se oikea polku sinulle. Mutta ensin…

Mitä on monikkokiinteistösijoittaminen?

Monikkokiinteistöt ovat rakennuksia, joissa on enemmän kuin yksi yksikkö.

Monikkokiinteistö voi olla niinkin pieni kuin kaksi yksikköä paritalossa tai niinkin suuri kuin tuhansia yksiköitä suuressa kerrostalokompleksissa. Harva ostaa koskaan monikerrostaloa asuakseen siinä (vaikka pidänkin ”house hacking” -strategiasta, jossa yksityishenkilö asuu yhdessä yksikössä ja vuokraa muut yksiköt vuokralle), mutta sen sijaan useimmat monikerrostalokiinteistöt ovat kiinteistösijoittajien omistuksessa, jotka vuokraavat kiinteistöjä niille, jotka eivät voi – tai halua – ostaa omaa omakotitaloa.

Kerrostaloluokitus jaetaan yleensä kahteen luokkaan: pieniin ja suuriin.

• Pieniä kerrostalokiinteistöjä ovat kaikki kiinteistöt, joissa on kaksi, kolme tai neljä asuntoa.
• Suuria kerrostalokiinteistöjä ovat siis kiinteistöt, joissa on viisi tai useampia asuntoja.

Tämä ero on tärkeä, koska nämä kiinteistöt arvioidaan ja rahoitetaan näin. Useimmat lainanantajat pitävät pienempiä kerrostalokiinteistöjä ”asuinkiinteistöinä”, joten ne eivät eroa pienkerrostalokiinteistöistä. Suuria monikerroksisia kiinteistöjä pidetään kuitenkin liikekiinteistöinä, ja säännöt muuttuvat jyrkästi.

Vaikka asuinkiinteistön (omakotitalon tai pienen monikerroksisen kiinteistön) arvo määräytyy sen mukaan, millä hinnalla kadun varrella sijaitseva samanlainen talo myytiin, liikekiinteistön arvo määräytyy suurelta osin vertaamalla saavutettavaa sijoitetun pääoman tuottoa kadun varrella sijaitsevien muiden liikekiinteistöjen tuottoon. Tarkemmin sanottuna se perustuu sijoittajan saavuttamaan tuottoon, jos hän ei käyttäisi lainaa. Tämä tunnetaan nimellä ”cap rate”, ja jokaisella paikkakunnalla on erilainen normaali cap rate, johon eri kiinteistöjä voidaan verrata.

Related: 6 syytä RAKASTAA MONIKERROSTALOSIJOITUKSIA OMAKOTITALOIHIN

Puhutaanpa monikerrostalokiinteistöihin sijoittamisen hyvistä ja huonoista puolista.

Monikerrostalosijoittamisen hyvät puolet

Monikerrostalokiinteistöjen kassavirtamahdollisuudet ovat suuremmat kuin omakotitalokiinteistöjen.

Oikein hankittuna monikerrostalokiinteistöt tuottavat todennäköisesti positiivista kassavirtaa heti ensimmäisestä päivästä lähtien. Lisäksi vuokria voidaan nostaa pienellä summalla kutakin yksikköä kohti tai kuluja pienentää, ja näiden muutosten aaltoileva vaikutus voi aiheuttaa valtavia lisäyksiä kassavirtaan.

Yksi laina, useita yksiköitä

Lainan saamisen yrittäminen on pitkä ja vaivalloinen prosessi, josta kukaan ei nauti. Se on kuitenkin välttämätön paha useimmille kiinteistösijoittajille. Tämä on valtava etu, kun sijoitetaan useampaan perhekiinteistöön: lainoja on vähemmän hankittavana! Jos menisit ostamaan 20 pienkerrostaloa lähivuosina, sinun pitäisi täyttää 20 lainahakemusta, laatia 20 tilinpäätöstä ja kuulla 20 myöntävää vastausta lainanmyöntöosastolta. Uuvuttavaa, eikö olekin? Sen sijaan voit ostaa 20 asunnon kerrostalon ja saada vain yhden lainan – yhden hakemuksen, yhden rahoitusselvityksen, vain yhden myöntävän vastauksen.

Yksi vakuutus

Vihaan vakuutuksia. Ymmärrän sen tärkeyden, mutta vakuutusmaailma on vain niin hankala ja turhauttava. Iso osa vaimoni hallinnollisesta ajasta kuluu pelkästään vakuutusten hoitamiseen. Meillä on laatikoita ja laatikoita paperitöitä, joissa on pelkkiä vakuutusasiakirjoja. Kun sijoitat kerrostalokiinteistöön, sinulla on yksi vakuutus. Sitä on paljon helpompi seurata ja hallita!

Math Over Emotion

Sijoittaessani kerrostaloasuntoihin pystyn erottamaan tunteet kaupasta paljon helpommin kuin omakotitalon kohdalla. Monikerrostalosijoituksissa on kyse matematiikasta, numeroista!

Liiketoimintaa, ei harrastusta

Monikerrostalosijoituksiin on lisäksi paljon helpompi suhtautua liiketoimintana kuin harrastuksena, koska kyseessä on pedon luonne. Monikerrostalokiinteistöt on suunniteltu sijoittajien omistettaviksi ja isännöintiyhtiöiden pyöritettäviksi; näin ollen tällaisen isännöintiyhtiön palkkaamisesta aiheutuvat kustannukset on usein laskettu kiinteistön omistuskustannuksiin, mikä johtaa siihen, että sinä itse hoidat vähemmän hands-on-hallintaa.

Tulojen arvostus

Kuten aiemmin mainitsin, monikerrostalokiinteistöjä, joissa on enemmän kuin viisi yksikköä, ei arvosteta samalla tavalla kuin pienkerrostaloja. Jos myisin sinulle omakotitaloni, arvioija katsoisi muutamia muita samanlaisia omakotitaloja ja perustaisi arvionsa näiden muiden asuntojen myyntihintaan. Liikekiinteistöjen arvo perustuu sen sijaan niiden omistajille tuottamaan tuottoon. Loppujen lopuksi ei ole helppoa verrata 24 asunnon kerrostaloa toiseen 24 asunnon kerrostaloon, jonka tuotto on täsmälleen sama, koska täsmälleen samanlaista kiinteistöä ei koskaan löydy. Kaupalliset sijoituskohteet ovat vain liian erilaisia keskenään.

Sen sijaan luotamme cap rateen, johon perustamme arvon. Jos nämä kolme äskettäin myytyä kiinteistöä antoivat omistajalle 10 prosentin tuoton, niin tämänkin pitäisi antaa. Miksi tämä tulojen arviointi on siis niin tärkeää? Koska arvoa voidaan muuttaa sisäisesti, eikä luottaa muihin, yksinkertaisesti alentamalla kuluja tai nostamalla tuloja. Pienet muutokset tuloissa voivat tehdä rajuja heilahduksia kiinteistön arvoon, ja fiksu sijoittaja voi käyttää tätä hyväkseen ja supercharge varallisuuden rakentamisprosessia.

Vähemmän kilpailua kodinomistajilta

Kun ostat omakotitaloa, sijoittaja kilpailee kymmenien tuhansien muiden asuntoa etsivien kanssa. Suurin osa tästä kilpailusta on muiden kuin sijoittajien muodossa, jotka ostavat kiinteistön aivan liian kalliilla rahalla, koska etukuisti on ”niin söpö” tai takapiha on ”täydellinen Fidolle!”. Tämä voi tehdä kilpailusta paljon vaikeampaa, koska pelaat peliä eri tavoitteella! Sen sijaan ostaessasi kerrostalokiinteistöjä kilpailet muiden sijoittajien kanssa, mikä tarkoittaa, että kilpailua on paljon vähemmän.

Okei, kerrostalokiinteistöt kuulostavat aika mahtavilta. Mikä on sitten huono puoli? Otetaanpa selvää.

Kerrostalosijoittamisen haitat

Kalliimpi

Ensiksikin, kerrostalokiinteistöt maksavat tyypillisesti paljon enemmän kuin omakotitalo. Tämä voi olla markkinoille pääsyn este monille, jotka yrittävät päästä alkuun, joten monikerrostaloja harkitaan usein vasta paljon myöhemmin sijoitusuralla. Tästä huolimatta pienemmissä monikkokiinteistöissä on joitakin pienempiä käsirahan rahoitusvaihtoehtoja, ja suurempiin monikkokiinteistöihin kuuluu usein rahan hankkiminen muilta ihmisiltä.

More Management Intensive

Olen ensimmäinen, joka myöntää sen, että monikkokiinteistöjen vuokralaiset aiheuttavat enemmän päänvaivaa kuin omakotitalojen vuokralaiset. He ovat yleensä enemmän ”siirtymävaiheessa” ja heillä on siten paljon enemmän draamaa elämässään. Vuokralaiset viipyvät lyhyempiä aikoja, mikä voi lisätä huomattavia kuluja tuloslaskelmaasi. He soittelevat ja valittavat mitättömämmistä syistä, heillä on enemmän vaikeuksia maksaa vuokraa ajallaan, ja heillä on taipumus olla kovempia yksiköitä kohtaan, koska he eivät aina tunne paikkaa todellisena ”kotinaan”. Tästä huolimatta, kuten aiemmin mainitsin, monikerrostalokiinteistöjä hallinnoivat usein kolmannet osapuolet, joten omistajan ei tarvitse olla kovinkaan paljon mukana hallinnointidraamassa.

Tietoisempaa kilpailua

Vaikka monikerrostalokiinteistöihin sijoittaessasi on vähemmän kilpailua kodinomistajien taholta, ihmiset, joita vastaan kilpailevat, ovat paljon keskivertoa hienostuneempia kuin keskivertokodinomistajat. He pystyvät havaitsemaan kaupat aivan kuten sinäkin, ja heillä on yleensä paljon enemmän pääomaa, jolla he voivat ostaa näitä kauppoja.

Moottorikiinteistöjen monimutkaisempi

Vähän useimmat ihmiset pystyvät helposti hahmottamaan yhden perheen sijoituskiinteistöt, mutta mitä enemmän yksiköitä kiinteistössä on (ja mitä kalliimpi kiinteistö on), sitä monimutkaisemmaksi kaikki muuttuu. Yhtäkkiä olet tekemisissä 20 liikkuvan osan kanssa eikä vain kahden tai kolmen.

Vähemmän valinnanvaraa

Riippuen asuinpaikastasi voi olla pulaa saatavilla olevista monikerroksisista kiinteistöistä, joista valita. Vaikka omakotitaloja on runsaasti eri puolilla maailmaa, monikerrostalokiinteistöjä voi olla harvemmin omalla paikkakunnallasi.

Hallituksen määräykset

Viimeiseksi, kun sijoitat monikerrostalokiinteistöihin ja keräät rahaa muilta rahoittaaksesi sen, astut aivan uuteen maailmaan, jossa hallituksen määräykset sanelevat, mitä voit tehdä ja mitä et voi tehdä kerätessäsi kyseistä rahaa. Jos teet sen väärin, saatat päätyä pukeutumaan oranssiin haalariin ja ansaitsemaan 1,38 dollaria tunnissa tarjoilemalla keittoa muille valkokaulusvangeille.

Related: The Anatomy of an Awesome Offer Package for Your Next Multifamily Deal

So, Should You Invest in Multifamily?

Should you invest in multifamily? Vai pitäytyä omakotitaloissa? Vai kaupallisiin? Tai raakamaahan? Vai jotain muuta?

Olisipa se niin yksinkertaista.

En aio olla kaveri, joka sanoo: ”Tämä on oikea polku” tai ”Tämä on ainoa tapa investoida!”

Ei ole koskaan yhtä oikeaa polkua, mutta sinulle voi olla oikea polku.

Tavoitteeni on auttaa sinua näkemään kunkin valinnan hyvät ja huonot puolet ja antaa sinun punnita vaihtoehdot ja tehdä sinulle ja perheellesi paras päätös. Lisäksi, vaikka uskon, että keskittyminen yhteen markkinarakoon on hyödyllistä, on mahdollista yrittää sijoittaa joko omakotitaloihin tai monikerrostaloihin ja vain nähdä, mikä tulee ensin.

Sikäli kuin olet valmis tekemään työtä ja oppimaan suorittamaan numerot jompaan kumpaan, voit tavoitella molempia ja ostaa mitä tahansa, joka ylittää tutkasi ensin.