Localizador
Blog Network
Localizador

Käänteinen asuntolainalaskuri

Haluatko arvioida, mikä on jäljellä oleva oman pääoman saldosi muutaman vuoden kuluttua tästä päivästä? Tämän ilmaisen laskurin avulla voit määrittää tulevan lainasaldosi. Tämä työkalu on suunniteltu näyttämään, miten korkojen kertyminen voi saada käänteisen asuntolainan jäljellä olevan saldon kasvamaan nopeasti ajan kuluessa.

Laskinopas

Käänteiset asuntolainat: What are HECMs and How to Use Them?

Ennen ikävuosien saavuttamista olet luultavasti säästänyt ja suunnitellut eläkkeelle jäämistä. Mutta tilanteestasi riippuen saatat tarvita lisätuloja tukeaksesi itseäsi ikääntyessäsi. Vaikka olet säästänyt tarpeeksi päivittäisiä menoja varten, sinun on otettava huomioon myös ylimääräiset sairauskulut ja muut tärkeät kustannukset. Jotkut ihmiset saattavat haluta lisärahaa ostaakseen paremman kodin, joka on paremmin varustettu senioriasumiseen. Toiset saattavat jopa haluta pidennetyn loman nauttiakseen kultaisista vuosistaan.

Jos olet lähellä eläkkeelle jäämistä, on hyvä aika tutkia käänteisiä asuntolainoja. Oppaassamme kerrotaan, mitä käänteiset asuntolainat ovat ja mihin niitä käytetään. Keskitymme Home Equity Conversion Mortgages (HECM) -lainoihin, mukaan lukien tämäntyyppisen lainan kelpoisuusvaatimukset ja se, miten ne toimivat. Selitämme myös käänteisten asuntolainojen edut ja haitat. Kun tunnet lainavaihtoehtosi, toivomme voivamme auttaa sinua tekemään parempia taloudellisia päätöksiä ennen eläkkeelle jäämistä ja sen aikana.

Mikä on käänteinen asuntolaina?

Kaksi ihmistä keskustelemassa käänteisestä asuntolainasta.

Käänteisen asuntolainan ottaminen on suosittu rahoitusstrategia, jonka avulla voidaan hankkia eläkkeelle jäämisen aikana lisää tuloja. Vaikka ihmiset saattavat pitää sitä hämmentävänä, kyseessä ei suinkaan ole toinen asuntolaina, joka vaatii kuukausittaisia maksuja. Sen sijaan käänteinen asuntolaina on perinteisen asuntolainan vastakohta: Se tulee yleensä lainanantajan sinulle maksamana luottona. Kokonaismäärä perustuu kotisi omaan pääomaan ja elinajanodotteeseesi. Sen avulla voit nostaa osan kotisi pääomasta ja muuttaa sen käteiseksi. Mutta aivan kuten tavallisessa asuntolainassa, siinä käytetään kotiasi vakuutena.

Käänteisen asuntolainan avulla lainanottajat saavat maksun kodistaan ilman, että heidän tarvitsee myydä ja muuttaa pois asunnostaan. Voit nostaa luottolimiittiä tarpeen mukaan, eikä sinun tarvitse maksaa sitä heti. Ajattele, että pankki maksaa sinulle kiinteistöstäsi ennakkoon ennen kuin muutat pois. Sinun ei tarvitse maksaa kuukausittain asuntolainaa. Mutta tietysti sinun on lopulta maksettava se takaisin.

Käänteinen asuntolaina on maksettava takaisin vasta, kun:

  • Myyt kotisi.
  • Kun koti myydään kuolemasi jälkeen.

Tärkeä huomautus: Muista ylläpitää kiinteistöä, maksaa kiinteistöverot ja kotivakuutus. Jos et tee niin, lainanantaja vaatii sinua maksamaan lainan takaisin. Jos et pysty maksamaan sitä takaisin, olet vaarassa menettää kotisi pakkohuutokaupalla.

Miten paljon rahaa saat? Oma pääoma on asuntosi arvioidun markkina-arvon ja asuntoosi kohdistuvan asuntolainan erotus. Mitä pidempään maksat asunnostasi, sitä enemmän kotipääomaa kerrytät. Ja mitä enemmän omaa pääomaa sinulla on kiinteistössäsi, sitä vähemmän olet siitä velkaa. Kun sinulla on enemmän omaa pääomaa, voit saada suuremman lainan. Lisäksi iäkkäät lainanottajat saavat yleensä enemmän rahaa käänteisistä asuntolainoista. Tämä johtuu siitä, että heille on kertynyt runsaasti kotipääomaa ja he ovat lähempänä eliniänodotusikää.

Vuonna 2021 FHA:n tukemien HECM-lainojen enimmäisvaatimusmäärä on 822 375 dollaria, mikä on 150 prosenttia Freddie Macin kansallisesta, 548 250 dollarin suuruisesta vaatimustenmukaisesta rajasta. Maksimivaatimusmäärä on tukikelpoinen myös Freddie Macin erityispoikkeusalueilla, joita ovat Havaiji, Alaska, Guam ja Yhdysvaltain Neitsytsaaret.

HECM-maksut & nuorempi puoliso

Jotkut harkitsevat nuoremman puolison poissulkemista

Jotkut harkitsevat, että käänteisen kiinnitysluoton suurempaa maksua varten suljetaan pois nuorempi puoliso. Nuoremman puolison mukaan ottaminen tarkoittaa, että lainaa ylläpidetään pidempään, mikä johtaa pienempään maksuun. Kun vanhempi lainanottaja kuitenkin kuolee, nuoremman yhtiökumppanin tai osaomistajan jättäminen pois lainasta edellyttää, että hän muuttaa pois. Jos kumppanisi haluaa pitää talon, hänen on maksettava käänteinen asuntolaina pois. Harkitse tätä haittaa ennen kuin jätät puolison lainan ulkopuolelle.

Lainanottajat käyttävät käänteisestä asuntolainasta saatuja varoja erilaisiin menoihin. Kun olet jäänyt eläkkeelle, saatat tarvita lisätuloja selviytyäksesi kaikenlaisista kuluista, kuten seuraavista:

  • Elinkomenot
  • Terveydenhuoltolaskut ja lääkkeet
  • Kodin parannukset
  • Velkojen vakauttaminen
  • Lapsesi avustaminen yliopisto-opinnoissa
  • Ostaa toinen asunto, joka vastaa tarpeitasi ikääntyessäsi

Verotetaanko käänteisen asuntolainan maksut? IRS:n mukaan käänteisistä kiinnityksistä saadut voitot eivät ole veronalaisia. Niitä pidetään lainanottajille myönnettävinä lainaennakkoina eikä tavanomaisina tuloina. Vaikka voit ottaa sen säännöllisenä kuukausimaksuna, kertakorvauksena tai luottolimiittinä, sitä pidetään lainana, joka maksetaan lopulta takaisin. Käänteisen asuntolainan maksamiseen käytettävät tuotot tulevat kodin myynnistä, kun muutat tai kun koti myydään kuolemasi jälkeen.

Mikä on HECM-käänteinen asuntolaina?

Yleisin kuluttajien ottama käänteinen asuntolaina on Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Se on eräänlainen asuntolaina, joka on tarkoitettu yksinomaan 62-vuotiaille ja sitä vanhemmille asunnonomistajille. HECM:t ovat liittovaltion vakuuttamia käänteisiä asuntolainoja, joita tukee Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö (HUD). Tästä käänteisestä asuntolainasta saamasi maksut voidaan käyttää mihin tahansa tarkoitukseen.

Voidaksesi saada HECM:n sinun on täytettävä seuraavat vaatimukset:

  • 62-vuotias tai vanhempi
  • Sinä ja/tai kelpoisuusehdot täyttävä puolisosi asutte asunnossa pääasiallisena asuinpaikkana
  • Omistatte asunnon tai olette maksaneet kiinteistöstä merkittävän summan
  • Ei ole maksamatta mitään liittovaltion velkaa
  • Olet osallistunut pakolliseen kuluttajatiedotustilaisuuteen, jonka on järjestänyt HUD-hyväksytty HECM-neuvoja
  • Hänellä on riittävät taloudelliset resurssit jatkaa asumiskulujen maksamista ajallaan (kiinteistöverot, kiinnitysvakuutus, ylläpito jne.)

Lainanottajan vaatimusten lisäksi talosi on täytettävä kaikki FHA:n kiinteistöstandardit:

  • Yksittäinen omakotitalo tai kahdesta neljään asuntoa, joista yhdessä asuu lainanottaja
  • Voi olla FHA-standardit täyttävä tehdasvalmisteinen asunto
  • Kerrostaloasunnoille, on oltava HUD:n hyväksymä osakehuoneistohanke
  • Yksittäisten osakehuoneistoyksiköiden on täytettävä FHA:n hyväksymät yhden asunnon vaatimukset

Vanha pariskunta, jolla on säästöjä säästöpossussa.

Valmistaudu sulkemiskustannuksiin ja muihin maksuihin

Aivan kuten perinteisen asuntolainan kohdalla, myös käänteisen asuntolainan sulkemiskustannuksiin on oltava valmis. Yleensä käänteisen asuntolainan ottaminen on kalliimpaa kuin muunlaiset asuntolainat. Huomioi seuraavat etukäteiskustannukset:

  • Aloituspalkkiot – Lainanantajat eivät voi veloittaa yli 2 500 dollaria kodin ensimmäisestä 200 000 dollarin arvosta plus 1 % 200 000 dollarin ylittävältä osalta. Pääsääntöisesti HECM:n aloituspalkkioiden kokonaismäärä on rajoitettu 6 000 dollariin. Katto on kirjattu lakiin, jotta sulkemiskustannukset pysyvät lainanottajien saatavilla.
  • Kiinteistöjen sulkemiskustannukset – Nämä ovat kolmannen osapuolen sulkemiskustannuksia, jotka kattavat tarvittavat käsittelymaksut. Niihin kuuluvat asunnon arviointi, tarkastus, selvitykset, omistusoikeuden haku ja vakuutus, kirjaamismaksut, kiinnitysverot ja luottotaustan tarkistukset.
  • Alkuperäinen kiinnitysvakuutusmaksu (MIP) – Lainanantajat veloittavat alkuperäisen ja vuotuisen MIP-maksun, joka maksetaan FHA:lle. Alkuperäinen MIP maksaa 2 % lainasta. MIP eroaa kodinomistajan vakuutuskustannuksista, jotka suojaavat sinua omaisuusvahingoilta ja menetyksiltä. Tämän tarkoituksena on taata, että saat odotetut lainaennakkosi.

Voinko rahoittaa sulkemiskustannukset?

Lainanottajille, jotka eivät halua maksaa omasta pussista, voit kattaa HECM:n etukäteiskustannukset rahoittamalla ne lainaasi. Tämä tarkoittaa, että käänteisen asuntolainasi tuotot maksavat sulkemiskustannukset. Mutta varokaa. Sulkemiskustannusten rahoittaminen pienentää lainasummaa, mikä pienentää maksuasi. Ajattele tätä ennen kuin päätät rahoittaa sulkemiskulut.

Vaikka käänteisessä asuntolainassa ei ole kuukausittaisia maksuja, se edellyttää jatkuvia kuluja. Mitä suurempi lainasaldosi on ja mitä pidempään pidät lainaa, sitä enemmän sinulta peritään juoksevia kuluja. Jotta jatkuvat kulut pysyisivät alhaisina, lainaa vain niin paljon kuin tarvitset. Muista varautua seuraaviin kuluihin:

  • Palvelumaksut – Nämä ovat lainanhoitajalle maksettavia kuluja, jotka kattavat lainatulojen jakamisesta ja tiliotteiden lähettämisestä aiheutuvat kulut. Lainanhoitajat myös varmistavat, että noudatat lainavaatimuksia.
  • Kiinteistökulut – Näihin kuuluvat vuotuiset kiinteistöverot ja asunnon vakuutuskulut. Lainanantajat odottavat sinun kattavan nämä kulut kiinteistösi ylläpitämiseksi.
  • Vuotuinen kiinnitysvakuutusmaksu (MIP) – Vuotuinen MIP maksaa 0,5 % jäljellä olevasta asuntolainan saldostasi.
  • Korko – Aivan kuten minkä tahansa rahoitustyypin kohdalla, käänteisen asuntolainan ottaessasi se kerryttää korkoa laina-aikana. Sinulla ei ole velvollisuutta maksaa kertynyttä korkoa, ellet halua tehdä niin erityisesti silloin, kun otat luottolimiitin. Korko ja koko asuntolainan saldo maksetaan, kun myyt talosi (myyntituloilla) tai kun kuolet ja talo myydään.

Second Appraisals on Select Reverse Mortgages

Kaikkien käänteisen asuntolainan lainanottajien on vaadittaessa teetettävä virallinen kotiarviointi. Tämä on ratkaisevan tärkeää, jotta voidaan vahvistaa kiinteistön nykyinen markkina-arvo, joka on tekijä, joka määrittää lainasumman, johon olet oikeutettu. Mitä korkeampi arvioitu arvo on, sitä enemmän rahaa voit saada käänteisestä asuntolainasta. Tästä syystä jotkut asunnonomistajat saattavat antaa arvioijien liioitella kotinsa arvoa saadakseen suurempia lainoja.

Vuonna 2018 FHA alkoi laajalle levinneiden arviointiin liittyvien huolenaiheiden jälkeen vaatia toista arviota valikoiduissa lainoissa, joissa arviot olivat heidän mielestään liioiteltuja. Tämä toteutettiin keskinäiseen kiinnitysvakuutusrahastoon kohdistuvien riskien vähentämiseksi. FHA:n komissaari Brian Montgomery viittasi näihin lainaprosessiin liittyviin arviointiongelmiin:

”Olemme käyttäneet huomattavan paljon aikaa viimeisten 30 päivän aikana, muun muassa lukitsimme itsemme tänne melkein viideksi tunniksi, ja tutkimme HECM-salkkua etsien puutteita. Etsimme huolenaiheita”, Montgomery sanoi puhelimessa toimittajien kanssa. ”Oli yksi alue, jota aiomme tarkentaa, ja se on arvioinnit.”
”Meille valkeni, että meillä on korkeampi arvio etupäässä”, hän jatkoi. ”Ottaen huomioon käänteisen tuotteen luonteen, jossa kiinteistöillä on taipumus huonontua enemmän, puhumme ilmeisesti eläkeläisistä, ja nyt tuote on vähemmän arvokas elämäntapahtuman jälkeen. Me melkeinpä tunnemme tämän tuskan kahteen kertaan.”

Yhteenvetona HECM:n käänteisten asuntolainojen ja perinteisten asuntolainojen välisestä erosta laadimme alla olevan taulukon:

Yleiskatsaus HECM Käänteinen asuntolaina Tavanomainen asuntolaina
Tarkoitus Tarjoaa rahoitusta pitkälle edenneen iän saavuttaneelle asunnonomistajalle Tarjoaa rahoitusta, jonka avulla on mahdollista saada varaa asuntoon
Kelpoisuus Ole 62-vuotias tai vanhempi
Osaa omaa pääomaa asunnosta
Asuu asunnossa pääasiallisena asuinpaikkanaan
Edistää kykyä & halukkuutta
maksaa kiinteistöverot & asuntolainavakuutuksen		 Hyvä luottotietohistoria &luottotietopisteet
Luottokelpoisuus, kyky maksaa kuukausimaksuja
Varaa vaadittavaan käsirahaan
Lainanantajan suoja Kiinteistön vakuudet vain Lainanottajan kyky &halukkuus
on maksaa laina takaisin ja kiinteistövakuudet vakuudeksi
Lainan määrän määrittäviä tekijöitä Kotipääoman taso &Lainanottajan ikä Lainanottajan tulot &luottokelpoisuus
Velkaantuneisuus-to-income ratio
Kiinteistön arvo
Asiakasmaksu
Hakijan varallisuus
Varojen maksaminen Lainanantaja maksaa lainanottajalle:
Voidaan ottaa käteisnostona alussa,
kuukausimaksuna, tai nostetaan
luottolimiitin kautta		 Lainanantaja myöntää lainan asunnon oston rahoittamiseksi
Lainan takaisinmaksuvaatimukset Ei vaadita määräajoin suoritettavia maksuja
Jäämä erääntyy maksettavaksi lainanottajan kuoltua
tai sen jälkeen, kun lainanottaja on muuttanut pois		 Lainanottaja maksaa lainan takaisin kuukausittaisina erinä
Lainan tyypistä riippuen,

Omaehtoiset käänteiset asuntolainat

Nämä ovat yksityisiä lainoja, joiden takana ovat niitä tarjoavat luottolaitokset. Tämä vaihtoehto toimii samalla tavalla kuin HECM:t. Jos omistat kalliin kiinteistön ja olet kerännyt paljon omaa pääomaa, saatat saada suuremman lainan omalta käänteisen asuntolainan myöntäjältä. Jos talosi arvo on arvioitu korkeammaksi kuin asuntolainasi, olet todennäköisesti oikeutettu suurempaan lainasummaan. Samoin kuin HECM:t, voit käyttää näitä varoja mihin tahansa menoihin.

Yksikäyttöiset käänteiset asuntolainat

Vaikka käänteiset asuntolainat yleensä antavat sinulle mahdollisuuden käyttää rahojasi mihin tahansa menoihin, tietynlainen käänteinen asuntolaina asettaa rajoituksia sille, miten voit käyttää rahojasi. Tätä kutsutaan yhden käyttötarkoituksen käänteiseksi asuntolainaksi, jonka avulla voit käyttää varoja vain lainanantajan hyväksymällä tavalla. Tämän vaihtoehdon avulla asunnonomistajat voivat käyttää osan asunnon omasta pääomastaan kattamaan tiettyjä menoja, joita ovat yleensä kodin korjaukset ja kiinteistöverot. Se on edullisin vaihtoehto verrattuna HECM:ään tai omaan käänteiseen asuntolainaan. Summa myönnetään kertaluonteisena kertamaksuna. Toisin kuin perinteisissä käänteisissä kiinnityksissä, yhden käyttötarkoituksen käänteisistä kiinnityksistä saatuja varoja ei voi käyttää sairaalalaskujen, päivittäisten elinkustannusten tai lomamatkojen maksamiseen.

Käänteisen kiinnityksen maksuvaihtoehdot

HECM-käänteisen kiinnityksen maksujen osalta lainanottajat voivat valita useista vaihtoehdoista. Riippuen mieltymyksestäsi ja siitä, mikä on kätevämpää, voit ottaa sen kertaluonteisena kertakorvauksena, säännöllisinä kuukausimaksuina tai luottolimiittinä.

Kertaluonteinen maksu

Yksinkertaisin maksuvaihtoehto on ottaa kertakorvaus kerralla. Kertaerän avulla saat kaikki käytettävissä olevat lainatuotot käyttöösi lainan sulkemisen yhteydessä. Siihen liittyy kiinteä korko, jolloin lainasaldosi kasvaa ajan myötä, kun sille kertyy lisää korkoa. Tämä on edullisin maksuvaihtoehto, koska korkosi on kiinteä ja otat tietyn lainasumman. Kiinteäkorkoisessa vaihtoehdossa käytettävissä oleva määrä on kuitenkin yleensä pienempi kuin vaihtuvakorkoisessa vaihtoehdossa. Lainanottajat valitsevat yleensä tämän vaihtoehdon ostaakseen uuden kodin, joka sopii paremmin ikääntyessäsi.

Voit käyttää rahaa HECM for Purchase -ohjelmaan, jolloin voit myydä talon suoraan ja käyttää myynnistä saadut varat muiden tulolähteiden kanssa yhdistettynä käänteisen asuntolainan tuottoihin. Tämä asunnonostoprosessi voi jättää sinut ilman kuukausittaisia asuntolainamaksuja.

Luottolimiitti

Useimmat lainanottajat ottavat käänteisen asuntolainansa luottolimiittinä. Vaikka siihen liittyy säädettävä korko, sen avulla voit nostaa varoja vain ja ainoastaan silloin, kun tarvitset niitä. Sillä on myös erityinen piirre: luoton käyttämätön osuus kasvaa ajan myötä. Tässä kasvuominaisuudessa otetaan huomioon, miten ikääntyt vuosittain ja miten asuntosi arvo nousee. Toinen etu on, että maksat korkoa vain lainaamastasi rahasta. HECM-luottolimiitti on taattu koko eliniäksi, ja voit maksaa saldon milloin tahansa ilman seuraamuksia.

Säännölliset jaksoittaiset maksut

Voit valita kiinteät kuukausimaksut, joihin liittyy säädettävä korko. Jos valitset määräaikaisen maksun, saat kuukausittaisia maksuja loppuelämäsi ajan niin kauan kuin asut talossasi. Vaikka lainasaldo ylittäisi kodin arvon, lainanottaja saa silti saman kuukausimaksun. Maksut loppuvat vain, jos lainanottaja muuttaa tai kuolee.

Toisaalta, jos otat määräaikaisia maksuja, saat kuukausittaisia maksuja vain rajoitetun ajan, esimerkiksi 10 vuoden ajan. Joissakin tapauksissa lainanottaja saattaa haluta lykätä sosiaaliturvan piiriin siirtymistä 70 ikävuoteen asti saadakseen suurimman mahdollisen maksusuorituksen. Jos tämä lainanottaja on 65-vuotias, hän voi asettaa määräaikaiset maksut viideksi vuodeksi. Kuukausimaksu pysyy joka kuukausi samana, vaikka asunnon arvo laskisi.

Modifioidut yhdistelmämaksut

Lainanottajat voivat myös valita maksuvaihtoehtojen yhdistelmän. Voit esimerkiksi ottaa kertasumman etukäteen ja pitää luottorajan sen jälkeen. Jos otat modifioidun laina-aikajärjestelyn, sinulla on vakiintunut luottolimiitti ja saat samalla kiinteitä kuukausimaksuja niin kauan kuin asut asunnossa. Toisaalta, jos valitset modifioidun juoksuajan luottolimiitillä, sinulla on vakiintunut luottolimiitti samalla kun saat kiinteitä kuukausimaksuja tietyn ajanjakson ajan.

Miten käänteiset kiinnitykset maksetaan takaisin kuoleman jälkeen

Vanhat ihmiset ja säästöt.

Käänteiset kiinnitykset maksetaan takaisin asunnon myynnin kautta. Kun kiinteistö tulee markkinoille kuolemasi jälkeen, kuolinpesäsi saa rahat, kun se myydään. Nämä rahat on sitten käytettävä käänteisen asuntolainan maksamiseen. Koska korkoa kertyy laina-aikana, käänteisen asuntolainan takaisinmaksuun tarvittava summa on todennäköisesti suurempi kuin alkuperäisen lainan tuotto.

Kun koko lainasumma on erääntynyt, lainasaldo voi olla suurempi kuin kodin arvo. Jos kotisi kuitenkin arvostaa ja jos olet pitänyt lainasaldon pienenä, kodin myynnistä saatava tuotto voi riittää kattamaan käänteisen asuntolainan. Jos tämä ei riitä, kuolinpesäsi voi käyttää muuta omaisuutta, jotta perillisesi voivat maksaa jäljellä olevan saldon. Jos he kuitenkin haluavat pitää talon, heidän on maksettava käänteinen kiinnitys. Jos heidän varansa eivät riitä, heidän on haettava jälleenrahoitusta, jotta he voivat ottaa uuden asuntolainan ja maksaa lainan pois.

Huomaa, että monet käänteiset asuntolainat eivät salli lainasaldon ylittävän kodin oman pääoman arvoa. Toisaalta markkinavaihteluista riippuen kotisi oma pääoma voi edelleen olla pienempi kuin silloin, kun otit lainan ensimmäisen kerran.

Seuraavissa kohdissa luetellaan yleisiä skenaarioita lainanottajan kuoleman jälkeen:

  • Talo myydään asuntolainan saldon maksamiseksi. – Perilliset myyvät talon ja maksavat käänteisen asuntolainan pois. Jos myyntituloja jää jäljelle, perilliset saavat pitää rahat.
  • Talo myydään alle asuntolainasaldon. – Jos talo on veden alla, perilliset voivat myydä talon 95 prosentilla sen arvioidusta arvosta ja käyttää nämä rahat HECM:n maksamiseen. Vaikka myynti ei välttämättä kata koko lainaa, Federal Housing Authority (FHA) kieltää lainanantajia perimästä lainanottajilta tai heidän perillisiltään jäljellä olevaa käänteisen asuntolainan saldoa.
  • Perillinen tarjoaa lainanantajalle deed in lie of foreclosure. – Monet käänteisen asuntolainan lainanottajat menehtyvät niin, että lainasaldot ovat suuremmat kuin talon arvioitu arvo. Kun näin käy, perillisen keinona on tarjota kauppakirjaa ulosmittauksen sijasta. Tämän prosessin ansiosta lainanottajan perillinen voi siirtää kiinteistön omistusoikeuden vastineeksi siitä, että hän vapautuu käänteisen asuntolainan velasta. Tämä vaikuttaa kuitenkin kielteisesti perillisen luottotietoihin ja näkyy hänen luottotiedoissaan jopa neljän vuoden ajan.
  • Perillinen pitää talon. – On tapauksia, joissa perilliset päättävät pitää kuolleen lainanottajan omaisuuden. Tätä varten heidän on maksettava käänteinen asuntolaina pois. Jos heillä on riittävästi varoja, he voivat maksaa lainasumman. Useimmissa tapauksissa heidän on saatava jälleenrahoitusta, jotta he voivat ottaa uuden lainan ja maksaa asuntoon kohdistuvan käänteisen asuntolainan pois. Jos asuntolainan saldo on suurempi kuin kodin arvo, perillinen voi ostaa talon 95 prosentilla arvioitua arvoa.

Käänteisiin asuntolainoihin liittyvät riskit

Talo veden alla.

HECM:n ottaminen on käyttökelpoinen tapa hankkia täydentäviä tuloja kodin omaan pääomaan perustuvan pääoman turvin, mutta siihen liittyy myös haittoja. Koska siinä käytetään kotiasi vakuutena, se saattaa kotisi vaaraan, jos et ole varovainen. Seuraavassa on useita syitä, miksi käänteisen asuntolainan ottaminen ei välttämättä sovi sinulle.

  • Mahdollinen ennenaikainen takaisinmaksu. – Jos menetät äkillisesti tulosi hätätilanteen vuoksi, sinulla voi olla vaikeuksia maksaa kiinteistöveroja ja kotivakuutusta. Sinulla ei myöskään ole riittävästi varoja yleiseen kunnossapitoon ja ylläpitoon. Kun näin käy, lainanantajasi saattaa pyytää lainan ennenaikaista takaisinmaksua. Jos et maksa takaisin, olet vaarassa menettää kotisi pakkohuutokaupalla.
  • Kalliit sulkemiskulut ja maksut. – Käänteiset asuntolainat ovat yleensä kalliimpia kuin muunlaiset asuntolainat. Siihen liittyy jyrkkiä aloituspalkkioita ja etukäteismaksu (MIP), joka on 2 % lainasummastasi. Sinun on myös maksettava vuotuinen MIP, joka on 0,5 % nykyisestä lainasaldostasi. Se on kallis tapa hyödyntää kotisi omaa pääomaa. Voit käyttää kotipääomaa vaihtoehtoisesti esimerkiksi asuntolainalla.
  • Säädettävät korot. – Kun otat luottolimiitin, siihen liittyy säädettävä korko, joka vaihtelee yleisten markkinakorkojen mukaan. Koska korko lisätään lainasaldoosi, voit odottaa koron vaihtelevan koko laina-aikana. Ja koska korot nousevat aina lopulta, lainasaldoosi kertyy myös korkeampia korkokuluja. Näin ollen lainasaldosi voi olla suurempi kuin asunnon arvo.
  • Ei ole verovähennyskelpoinen. – Käänteisestä asuntolainasta maksetut korot eivät ole verovähennyskelpoisia. Ne voidaan vähentää vuotuisessa veroilmoituksessasi vain, jos laina maksetaan pois.
  • Mahdollinen puolison häätö. – Kun lainanottaja kuolee, käänteistä asuntolainaa koskevat sopimukset edellyttävät yleensä välitöntä takaisinmaksua. Näin ollen, jos puolisoasi ei ole mainittu lainassa, lainanantaja voi myydä talon ulos eloonjääneeltä puolisolta. Jos puolisosi haluaa pitää talon, hänen on maksettava käänteinen asuntolaina muulla omaisuudella. Jos hänen varansa eivät riitä kattamaan asuntolainaa, hänen on pakko muuttaa pois talosta. Joissakin tapauksissa eloonjäänyt perillinen voi kattaa käänteisen asuntolainan maksun ottamalla taloon uuden lainan asuntolainan maksamiseksi.
  • Perillisten on maksettava käänteinen asuntolaina pitääkseen kodin. – Käänteisen asuntolainan ottaminen vie kotisi pääomaa. Tämä johtaa siihen, että oman pääoman arvo laskee sinun ja erityisesti perillisten kannalta. Jos perillisesi päättävät pitää omaisuutesi kuolemasi jälkeen, heidän on huolehdittava käänteisen asuntolainan maksamisesta. Jos kiinteistön arvioitu arvo on paljon pienempi kuin asuntolainan saldo, perillisten on vaikeampi maksaa käänteistä asuntolainaa.
  • Saattaa peruuttaa valtion ohjelmakelpoisuuden. – Tietyt valtion ohjelmat, kuten Medicaid, määräytyvät hakijan likvidien varojen mukaan. Käänteisestä asuntolainasta saatavien maksujen saaminen saattaa peruuttaa kelpoisuutesi. Jos olet innokas hyödyntämään Medicaid-etuuksia, ei ehkä ole hyvä idea hankkia HECM:ää.

Yhteenveto HECM-käänteisten asuntolainojen eduista ja haitoista on alla olevassa taulukossa:

Pros Cons
Ei vaadi lainanottajilta
kuukausittaista maksuja		 Sisältää kalliita sulkemiskustannuksia ja maksuja
Lainan tuotot voidaan käyttää
lääkärilaskujen kattamiseen, velkojen maksamiseen,
ja muita tärkeitä kuluja		 Mahdollinen ennenaikainen takaisinmaksu
jos et pysty kattamaan kiinteistöveroja,
kotivakuutusta, ylläpitoa
Saat kotisi ulosottoriskin
Lisätulojen saaminen antaa sinulle taloudellista
liikkumavaraa hätätilanteissa		 Useimmissa käänteisissä asuntolainoissa on säädettävät korot,
mikä tarkoittaa, että lainasaldosi voi kasvaa vuosien mittaan
Lainasaldosi voi päätyä korkeammaksi
kuin kiinteistön arvo
Mahdollistaa uuden kodin hankkimisen
joka soveltuu paremmin senioriasumiseen		 Käänteisen asuntolainan maksut eivät ole verovähennyskelpoisia
. toisin kuin perinteiset asuntolainan maksut
Lainasopimuksessa mainitut puolisot voivat
jäädä asumaan asuntoon lainanottajan kuoltua		 Luetteloon merkitsemättömät eloonjääneet puolisot voivat joutua
mahdolliseen
oikeudelliseen vastuuseen lainanottajan kuoltua
Jos puolisosi tai perillisesi haluavat pitää
kodin, heidän on maksettava käänteinen asuntolaina

Muut eläkerahoitusvaihtoehdot

Vanha nainen eläkesäästöillä.

Vanhoja eläkeläisiä houkuttelee ajatus saada rahaa kotinsa pääomasta. Monet eläkeläiset haluaisivat kuitenkin myös mieluummin jättää kotinsa perillisilleen. He eivät myöskään arvosta ajatusta suuren velan siirtämisestä lapsilleen siltä varalta, että he haluavat pitää kiinteistön.

HECM-käänteisten asuntolainojen (HECM reverse mortgages) lisäksi on muitakin sijoitusstrategioita, joilla voit valmistautua eläkkeelle siirtymiseen. Maksimoimalla nämä vaihtoehdot varmistat, että voit edelleen pitää kotisi ja siirtää sen huollettavillesi. Tilien, kuten perinteisen yksilöllisen eläketilin (IRA), 401(k)-tilin tai Roth IRA:n avaamisen pitäisi auttaa sinua keräämään lisää säästöjä. Yritykset tarjoavat näitä tyypillisesti, kun ihmiset aloittavat työnteon. Mitä aikaisemmin ja mitä suuremmat maksut teet, sitä enemmän säästöjä voit odottaa eläkkeelle siirtyessäsi.

Traditional IRA

Kun otat perinteisen IRA:n, se käyttää veroja edeltäviä tulojasi rahan sijoittamiseen. Näillä tileillä sijoitetaan osakkeisiin, sijoitusrahastoihin, joukkovelkakirjoihin ja muihin pörssilistattuihin osakkeisiin. Perinteiseen IRA:han tekemäsi maksut ovat verovähennyskelpoisia. Kun täytät 72 vuotta, on pakollista tehdä vaaditut vähimmäistulonjakoerät (RMD, required minimum distributions).

Jos esimerkiksi ansaitsit 65 000 dollaria vuodessa ja maksoit 5 000 dollaria, veronalaiset tulosi pienenevät 60 000 dollariin. Verovähennyksen taso riippuu määritetyistä mukautetuista bruttotuloista (modified adjusted gross income, MAGI). Voit alkaa nostaa varoja perinteisestä IRA:sta, kun tilisi erääntyy eli kun täytät 59,5 vuotta. Välttääksesi 10 prosentin sakkomaksun, vältä nostamista tililtäsi ennen eräpäivää.

Traditionaaliset 401(k)-suunnitelmat

Kun otat perinteisen 401(k)-suunnitelman, saat maksaa osan veroja edeltävistä tuloistasi verotuksen lykkäämiin sijoituksiin, jolloin rahasi kasvavat verotuksen lykkäämällä tavalla. Perinteiset 401(k)-järjestelyt sijoitetaan rahamarkkinasijoituksiin, osakkeisiin ja sijoitusrahastoihin, jotka tarjoavat monipuolisen hajautuksen joukkovelkakirjoja. Samoin kuin perinteiset IRA:t, 401(k)-järjestelyihin sovelletaan asianmukaisia verovähennyksiä. Vaadittua vähimmäistulonjakoa (RMD) sovelletaan myös, kun täytät 72 vuotta.

Toisin kuin IRA:ssa, 401(k)-järjestelyissä on korkeammat maksurajat, jotka nousevat hieman joka vuosi. Esimerkiksi vuonna 2021 työntekijän ja työnantajan yhteenlaskettu maksuosuus on 19 500 dollaria. Mutta jos olet 50-vuotias tai sitä vanhempi, olet oikeutettu 6 500 dollarin suuruiseen catch up -maksuun, eli yhteensä 26 000 dollariin. Työnantajasi voi myös vastata tiettyyn prosenttiosuuteen maksustasi. Voit aloittaa nostot 401(k)-järjestelmästä, kun täytät 59,5 vuotta. Välttääksesi 10 prosentin rangaistusmaksun, älä tee nostoja ennen kuin tilisi erääntyy.

Roth IRA

Roth IRA:han tekemäsi maksut koostuvat verojen jälkeisistä tuloista. Tämä tarkoittaa, että sijoittamasi rahat eivät ole verovähennyskelpoisia, jos täytät tietyt ehdot. Näin rahasi kasvavat verovapaasti vuosien mittaan. Roth IRA:n ottaminen on hyvä vaihtoehto, jos uskot, että tuleva veroprosenttisi on eläkkeelle jäädessäsi korkeampi kuin nykyinen veroprosenttisi.

Vuodesta 2021 alkaen Roth IRA:n maksuja on rajoitettu 6 000 dollariin vuodessa. Jos olet yli 50-vuotias, maksimimaksu nousee 7 000 dollariin vuodessa. Toisin kuin perinteiset IRA:t ja 401(k)s-rahastot, voit nostaa Roth IRA:sta milloin tahansa. Sinun ei tarvitse huolehtia vero- ja sakkomaksuista. Nostojen aloittaminen edellyttää kuitenkin, että tilisi on ollut avoinna vähintään viisi vuotta. Roth IRA:t eivät myöskään edellytä vaadittua vähimmäisjakoa (RMD, required minimum distributions).

Eläketilien lisäksi kannattaa avata sijoitussalkku ja sijoittaa osakkeisiin, joukkovelkakirjoihin ja sijoitusrahastoihin. Nämä voivat tarjota tasaisia rahoituslähteitä, mikä myös monipuolistaa tulovirtojasi. Parasta on se, että sinun ei tarvitse sijoittaa huomattavaa summaa kerralla nähdäksesi suuria voittoja. Pelkkä johdonmukainen panostus vuosien varrella, vaikka se olisikin pientä, voi auttaa sinua rakentamaan suuren salkun, josta voit ammentaa, kun jäät eläkkeelle.

Johtopäätökset

Korkeassa iässä olevat asunnonomistajat voivat hyötyä käänteisistä asuntolainoista, joiden avulla he voivat päästä käsiksi asuntonsa pääomaan. Saadakseen HECM:n on täytettävä FHA:n vaatimukset ja oltava vähintään 62-vuotias. HECM-käänteislainat tarjoavat lisätuloja eläkkeelle siirtymisen aikana. Tätä voidaan käyttää terveydenhuollon laskuihin, velkojen vakauttamiseen ja muihin tärkeisiin menoihin. Lainanottajat voivat jopa käyttää rahaa ostaakseen kodin, joka soveltuu paremmin senioriasumiseen.

Käänteinen asuntolaina voidaan saada kertaluonteisena kertakorvauksena, luottolimiittinä tai kiinteinä kuukausierinä. Lainanottajat voivat ottaa myös luottolimiitin ja kiinteiden kuukausimaksujen yhdistelmän. Tärkeimpänä etuna on, että käänteisiä asuntolainoja ei tarvitse maksaa takaisin ennen kuin lainanottaja myy talon tai kun hän kuolee ja kiinteistö myydään. Suurin haittapuoli on kuitenkin se, että jos lainanottajan perilliset haluavat pitää talon, heidän on maksettava käänteinen asuntolaina. Tämä voidaan tehdä myymällä muuta omaisuutta lainan kattamiseksi tai ottamalla uusi laina taloa varten käänteisen asuntolainan maksamiseksi pois.

Asunnonomistajat saattavat haluta jälleenrahoittaa asuntonsa, kun korot ovat alhaalla

Yhdysvaltain 10-vuotisen valtionlainan korot ovat hiljattain laskeneet kaikkien aikojen ennätyksellisen alhaisiksi koronaviruksen leviämisen vuoksi, mikä on johtanut riskinottohaluttomuuden tunteeseen, ja muut rahoituskorot ovat laskeneet samaan aikaan. Asunnonomistajat, jotka ostavat tai jälleenrahoittavat asuntonsa tämän päivän matalilla koroilla, voivat hyötyä viimeaikaisesta korkojen heilahtelusta.

Maksaako asuntolainasi liikaa?

Ota selville, mihin olet oikeutettu

Tarkista jälleenrahoitusvaihtoehtosi luotettavan lainanantajan kanssa.

Vastaamalla muutamaan alla olevaan kysymykseen saat yhteyden lainanantajaan, joka voi auttaa sinua jälleenrahoittamaan ja säästämään jo tänään!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.