Viime vuonna tähän aikaan Chicagon CBD oli täynnä uusia monikerroksisia asuntoja. Tarjonta ei yksinkertaisesti riittänyt tyydyttämään niiden vuokralaisten kysyntää, jotka halusivat asua keskustassa. Paljon on kuitenkin muuttunut viimeisen vuoden aikana, ja vuokramarkkinat Loopissa ja sitä ympäröivissä kaupunginosissa ovat köysiä vasten.
Chicagon keskustan monikerroksisten asuntojen markkinoilla on useita esteitä. Pandemia on vain viimeisin, joskin varmasti vaikutusvaltaisin, ainakin lyhyellä aikavälillä. Korkeammat kiinteistöverot siirtyvät vuokralaisille korkeampien vuokrien muodossa. Monet vetoavat kaupungin kohtuuhintaisia vaatimuksia koskevaan asetukseen uuden kehityksen esteenä. Tosiasia on, että ennen kuin kukaan oli kuullut COVID-19:stä, keskustan markkinat alkoivat vetää vuoden alussa ainakin uuden tarjonnan osalta näistä syistä ja nousevien rakennuskustannusten vuoksi.
Nyt tarjonta ei kuitenkaan ole ongelma, sillä monet päättävät muuttaa lähiöihin vuokrasopimustensa päättyessä. Integra Realty Resourcesin viimeisin tutkimus on osoittanut, että keskustan monikerroksisten perheasuntojen käyttöaste on laskenut 89,2 prosenttiin – alhaisimpaan, mihin tämä mittari on yltänyt sitten vuoden 2002. Tämä luku todennäköisesti laskee edelleen kolmannen neljänneksen aikana.
”Uskomme ehdottomasti keskustan markkinoiden elinkelpoisuuteen”, sanoi Ron DeVries, MAI, Integra Realty Resourcesin vanhempi toimitusjohtaja. ”On monia pakottavia syitä asua keskustassa. Juuri nyt monia näistä syistä ei vain ole olemassa. Kaikki mukavuudet – yöelämä, lyhyt työmatka, ravintolat ja ostosmahdollisuudet – markkinat toimivat rajoitetummin.”
A-luokan kiinteistöt ovat yleensä ensimmäisiä, joiden vuokrat nousevat tai laskevat nopeimmin markkinoiden vaihteluiden vuoksi. Näin on ollut tähän mennessä tänä vuonna, ja hinnat ovat laskeneet B-luokkaan. Ensimmäisen vuosineljänneksen aikana vuokrat laskivat A-luokan kiinteistöissä 7,7 prosenttia edellisvuodesta; tämä kiihtyi 12,4 prosenttiin toisella vuosineljänneksellä. Koska A- ja B-tuotteet ovat niin kiinteästi sidoksissa toisiinsa, ei ole ihme, että B-luokan rakennusten vuokrat laskivat 7,3 prosenttia ensimmäisellä ja 14,9 prosenttia toisella vuosineljänneksellä.
Maaliskuussa alkaneen lukituksen jälkeen vuokralaisten pysyvyys pysyi aluksi vakaana, mikä johtui pääasiassa vuokralaisten liikkumismahdollisuuksien rajoittamisesta ja vuokranantajien tarjoamista lyhytaikaisista vuokrasopimuksista. Nyt vuokralaiset tarkastelevat kuitenkin kaikkia vaihtoehtojaan – mukaan lukien siirtyminen esikaupunkialueiden ja kaupungin ulkopuolisten kaupunginosien matalampitiheisiin kohteisiin.
Jotkut rakennukset ovat luonteeltaan matalatiheitä ja/tai sijaitsevat keskustan markkinoiden matalatiheämmissä paikoissa. Nämä kiinteistöt ovat yleensä pärjänneet paremmin. Muilla markkinoilla myönnytykset ovat lisääntymässä – tarjoamalla yhden, kahden tai jopa kolmen kuukauden vuokraa – pyrkimyksenä hillitä vuokralaisten muuttoa.
”Olemme päässeet vuokrauskauden loppuun”, DeVries sanoi, ”joten juuri nyt monet omistajat pyrkivät täyttämään mahdollisimman monta vapaata asuntoa ennen talven tuloa.”
Keskustan monikerroksisten perheasuntojen markkinoiden epätoivo ei välttämättä vastaa esikaupunkimarkkinoiden riemua. Ensinnäkin, kyseessä ei ole yksi yhteen asunto yhteen -skenaario. Ne vuokralaiset, joilla on tarpeeksi pääomaa ja vakituinen työpaikka, voivat vihdoin hypätä asunnon omistajiksi, kun hinnat ovat niin alhaiset kuin ne ovat. Toisessa ääripäässä taloudellisiin vaikeuksiin joutuneet vuokralaiset saattavat muuttaa perheen luokse, kunnes heidän tilanteensa vakiintuu.
Toiseksi kyseessä on todennäköisesti lyhytaikainen häiriö. Kun rokote on otettu käyttöön, vuokralaiset näkevät keskustan markkinat, joiden kustannukset on korjattu, ja palaavat CBD:hen, koska sen tarjoamat mukavuudet ovat edelleen voimakas vetovoimatekijä.
”Uskon, että ihmiset muuttavat takaisin, kun he näkevät, että heidän toimistonsa avataan ja että heillä on mukavuus palata turvalliseen työympäristöön”, DeVries sanoi. ”Mutta ennen kuin se tapahtuu, en usko, että näet suurta muutosta lisääntyneiden käyttöasteiden ja vuokrausasteiden suhteen keskustassa.”
Vaikka esikaupunkien monikerroksisten asuntojen markkinat eivät ehkä ole täynnä uusia vuokralaisia, jotka pakenevat keskustan tiheyttä, se on silti selvinnyt nykyisestä tilanteesta paljon paremmin kuin CBD. Esikaupunkialueilla vuokrien kasvu oli heinäkuusta 2019 heinäkuuhun 2020 vain hieman yli 1 prosenttia edellisvuodesta. Vaikka vuotuiset vuokrankorotukset lähemmäs 3 prosenttia olivat normi ennen pandemiaa, näiden kiinteistönomistajien on oltava tyytyväisiä siihen, että vuokrat ja käyttöaste pysyvät vakaina näin myrskyisänä aikana. Integra ennustaa, että absorptio pysähtyy vuoden 2020 ajaksi ja pysähtyy noin 750 yksikköön. Keskustan markkinat palaavat todennäköisesti pandemiaa edeltävälle tasolle joskus vuonna 2021.