Miksi taloni ei myy?

The Top 10 Issues That Are Preventing Your Home From Selling:

Maginen kysymys… Se, joka nostaa keskivertokiinteistönvälittäjän verenpainetta. Se pelätty: ”Miksi kotini ei myy?”

Normaalisti tähän kysymykseen vastataan purkitetulla vastauksella joltakin kolmesta suuresta. Hinta, kunto tai sijainti. Myönnettäköön, että joskus jokin näistä asioista on syyllinen, ja ehkä välittäjällä ei vain ole taitoa tai markkinatuntemusta selittää täysin miksi. Emme kuitenkaan tarkastele näitä ongelmia tänään. Tarkastelemme joitakin monimutkaisempia ongelmia, jotka voivat vaikuttaa toimintaan, esittelyihin ja jopa tarjouksiin.

Kysymys #1. Asuntoa ei ole geokoodattu kunnolla, eikä se siksi näy karttahaussa

Issue #2. Kuvat ovat… Kauheita! (Tai joissain tapauksissa olemattomat)

Et saa toista tilaisuutta tehdä ensivaikutelmaa!

Issue #3. Virheelliset ominaisuustiedot.

Juttu #4. Julkiset huomautukset eivät kerro tarinaa.

Oletko koskaan itse etsinyt netissä asuntoa ja törmännyt tuohon yleiseen sanahelinään, jota pankit käyttävät myydessään kiinteistöjä? Esimerkiksi:

Tämä koti myydään sellaisena kuin se on ilman takuita… blaa, blaa, blaa…

Tyydyttävää, eikö niin?

No, näin ostajat näkevät huonosti muotoillun tai tutkitun kuvauksen.

Varmista, että kuvauksesi kertoo tarinan. Koska syndikointisivustot (Zillow, Trulia, & Yahoo Real Estate) vastaavat MLS:ään syötettyä kuvausta. Tee siitä siis hyvä!

Mutta älä sekoita pitkää – ja hyvää. Joskus vähemmän on todellakin enemmän. Jopa kaikkein yksinkertaisin kuvaus voi tehdä eron sen välillä, varataanko joku tapaaminen katsomaan sitä – vai ei.

Loppujen lopuksi olen huomannut, että ostajiin, jotka haluavat katsoa (ja tehdä tarjouksen) kiinteistöä, jolla on huono kuvaus, liittyy tietty ajattelutapa… Heitä kutsutaan kauppojen metsästäjiksi!

Juttu #5. Edustajallasi on huono maine välittäjäyhteisön keskuudessa.

Esitettäköön, että ostajan edustajalla on 4 asuntoa, joista hän auttaa ostajaa valitsemaan. Kaikki nämä kodit täyttävät heidän ostajiensa asumistoiveet/tarpeet. Millä voisi olla merkitystä kiinteistöjen karsimisessa tuolta listalta? Löysit sen! Agentti. Hyvä välittäjä ei tietenkään hauku toista kiinteistönvälittäjää (ks. Realtor® Code of Ethicsin 15 artikla). Mutta jos he tietävät, että listalla oleva agentti on pahamaineinen siitä, että hän ei vastaa puheluihin, on itsepäinen ja puolustuskannalla neuvottelujen aikana ja lähestyy liiketoimintaa holtittomalla antaumuksella – he itse asiassa suojelevat ostajaansa mahdollisesti turhauttavalta ja jopa haitalliselta neuvotteluprosessilta.

Miten tällaisen ongelman voi siis tarkistaa? 1) Tarkista heidän toimilupansa valitusten varalta DBPR:n verkkosivuilta. 2) Kysele ympäriltäsi. 3) Luota vaistoosi.

Kuten sananlasku sanoo,

Hyvä nimi on haluttavampi kuin suuret rikkaudet…

Juttu #6. Puutteelliset tiedot kiinteistöstä tai yhteisöstä.

Golf, uima-allas, kerhotalo, maisemointi, kuntoilumahdollisuudet… Mitä kaikkea HOA-maksut kattavat? Vai onko teillä edes HOA-maksuja? Myyjän oletuksena on yleensä, että ostaja, joka harkitsee naapurustoa (tai hänen agenttinsa, joka esittelee kiinteistöä), tietää jo kaiken, mitä alue tarjoaa. Näin ei ole!

Jos agenttisi ei tiedä, kuka sitten kertoo mahdollisille ostajille ja heidän agentilleen?

Vinkkini: hanki yhdistykseltä tietopaketti, jonka voit sisällyttää MLS-asiakirjoihin, ja täytä täydellinen tietolomake kaikista kodin ominaisuuksista ja lisäyksistä.

Juttu #7. Ostajat eivät pääse sisään!

Yllä oleva on esimerkki esittelyohjeista, jotka välittäjän on tarkistettava ennen kiinteistöön pääsyä. Harva asia on turhauttavampi kuin se, että joutuu hyppäämään useiden renkaiden läpi saadakseen sovittua esittelyn. Joskus tämä on väistämätöntä – kuten silloin, kun asunto on vuokrattu ja siitä on ilmoitettava 24 tuntia etukäteen. On kuitenkin usein tilanteita, joissa listausagentti on kiinteistön ainoa yhteyshenkilö, eikä hän koskaan vastaa puhelimeen tai vastaa ääniviesteihin!

Jos välittäjä kertoo sinulle, että he (henkilökohtaisesti) hoitavat kaikki esittelytapaamiset… Juokse!!! Yhden henkilön on käytännössä mahdotonta olla käytettävissä 24/7.

Esimerkki:

Juuri viime viikolla olin esittelemässä asuntoa San Marcossa ostajalle, ja saapuessani huomasin, että siellä oli lukituslaatikko, joka vaati koodin. Esittelyohjeissa ilmoitettiin, että siellä oli sähköinen lukituslaatikko (johon kiinteistönvälittäjillä on sähköinen avain), joten en ilmeisesti ollut soittanut kysyäkseni lukituslaatikon koodia. Ulkona seisoessani soitin välittäjälle (ainoalle yhteyshenkilölle) useita kertoja yrittäessäni saada koodia, enkä ole vieläkään saanut vastausta puhelimeen lähes viikkoa myöhemmin!

Kysymys #8. Listaustasi ei syndikoitu muille sivustoille.

Kiinteistöyhteisön keskuudessa on ollut paljon kuohuntaa tietojen lähettämisestä sivustoille, kuten Zillow & Trulia (jos olet utelias, löydät artikkelin aiheesta täältä). Tämä ei ole oikea paikka käydä tätä keskustelua, mutta sinun on hyvä tietää, että välittäjäsi saattaa (tietämättäsi) olla kytkenyt kotisi listauksen pois päältä joihinkin tärkeimpiin toimijoihin verkossa toimivassa kiinteistönvälitysyhteisössä.

Issue #9. Ostajan välittäjän palkkio ei ole kilpailukykyinen.

Provisiot, kyllä, ovat täysin neuvoteltavissa Floridan osavaltiossa. Ja minä näytän välityspalkkiosta riippumatta kiinteistön ostajalleni, joka pyytää esittelyä. Tästä huolimatta kotisi kilpailee muiden markkinoilla olevien kanssa potentiaalisesta ostajasta. Kun on kyse siitä, että jos toinen kiinteistö tarjoaa välittäjälle hieman korkeampaa välityspalkkiota, kumman luulet hänen mieluummin myyvän?

3 askelta kilpailukykyiseen tarjoukseen:

1. Analysoi kilpailua määrittääksesi, mikä on keskimääräistä/yleistä naapurustossasi tai alueellasi.
2. Ole hieman parempi kuin muut
3. Korota välityspalkkiota bonuksen tarjoamisen sijasta. Se on helpommin havaittavissa välittäjän näkökulmasta ja antaa siksi todennäköisemmin halutun ”potkun” aktiivisuuteen ja kiinnostukseen

Alhaalla on Jacksonvillen markkinoilla tehty tutkimus, jossa selvitettiin erilaisten välityspalkkioiden vaikutusta keskimääräisiin markkinoillaolopäiviin ja listan/myyntihinnan suhdelukuun.

Issue #10. Agenttisi ei ole aggressiivinen.

Saat esittelyjä, mutta ei tarjouksia?

Kirjoita:

Mikä on ”käänteinen tarjous”? Hyvä, että kysyit…

Kuvittele ostaja, joka on päättämässä kahden tai kolmen kiinteistön välillä (tapahtuu koko ajan) ja odottaa ”merkkiä” ennen kuin valitsee, mistä kodista tekee tarjouksen. Käänteinen tarjous voi olla juuri sitä, mitä lääkäri määräsi!

Normaalisti ostaja tekee tarjouksen myyjälle… Käänteinen tarjous on yksinkertaisesti roolin vaihto. Myyjä ja heidän listausagenttinsa kokoavat osto- & myyntisopimuksen yhdessä muiden lisäysten kanssa ja esittävät sen potentiaaliselle ostajalle.

Tässä on avain – Käänteisen tarjouksen on tarjottava kertaluonteinen hyöty kyseiselle ostajalle. Jos he muuttavat muualta ja heillä ei ole huonekaluja, ”Jätämme huonekalut olohuoneeseen/ruokailutilaan, jos pääsemme sopimukseen kiinteistön hinnasta/ehdoista ennen viikkojen loppua”. Sillä ei ole väliä, mikä hyöty on, kunhan se vain koskee nimenomaan tätä ostajaa ja siihen liittyy rajoitettu aikaraja.

Se on pohjimmiltaan sitä, että otetaan hieman luovuutta ja sekoitetaan se pro-aktiivisuuteen, mikä useimmiten – saa aikaan myynnin!!!

NOTES:

Joskus syy siihen, että kotisi ei mene kaupaksi, voi olla… Sinä! Kuulostaa tylyltä, mutta jos olet kieltäytynyt useammasta kuin yhdestä esittelystä, et tee esittelystä helppoa (ei lukkolaatikkoa), kieltäydyt siivoamasta taloa tai et lähde pois, kun ostajaehdokas on katsomassa kotia (on vain jotenkin kiusallista, kun omistaja kuuntelee koko ajan) – sinun täytyy ehkä uskaltautua hieman mukavuusalueesi ulkopuolelle saadaksesi kodin myydyksi.

Tämän postauksen inspiraationa on toiminut Brian Copeland NashvilleandBeyond.com-sivustolta. Jos joskus tarvitset Nashvillen kiinteistönvälittäjää, hän on sinun miehesi!