On palkkapäivä! Miten keräät vuokran?
Aloitteleville vuokranantajille kysymys siitä, miten vuokranmaksu kerätään, on tärkeä. Jotkin alustat eivät ole vain hankalia, vaan niihin liittyy suuri riski, jos et ole tietoinen laista tai maksualustan käytännöistä. Tajuavat vuokranantajat tekevät kaikkensa suojellakseen sijoitustaan, ja se alkaa kivikovan maksutavan valinnalla.
Suosittuja maksutapoja ovat sekit, suora pankkisiirto, käteinen, vertaismaksujärjestelmä (kuten Venmo, PayPal tai Zelle) tai Telluksen kaltainen vuokrahallinta-alusta. Tänään tarkastelemme kunkin järjestelmän etuja ja haittoja.
Lue lisää: Read This Before Raising Renting, Don’t Leave Money on the Table
Checks
Checkejä on käytetty vuokranmaksuun niin kauan, että oletamme sen olevan yksi luotettavimmista menetelmistä. Sekit ovat parhaimmillaan hankalia ja pahimmillaan vaarallisia. Kannattaa tutkia vaihtoehtoisia maksutapoja.
Sekit eivät ensinnäkään ole välittömiä. Siihen menee aikaa, kun vuokralainen kirjoittaa shekin ja vuokranantaja näkee rahat pankkitilillään. Sekit voivat kadota postissa, eikä vuokranantajalla ole mitään keinoa todentaa, että vuokralainen on lähettänyt maksun, ennen kuin shekki on heidän käsissään.
Toiseksi, shekit eivät ole automaattisia. Vuokralaisen on muistettava kirjoittaa shekki joka kuukausi ja postittaa se ennen eräpäivää, jotta se saapuu ajoissa. Saatuaan shekin vuokranantajan on mentävä henkilökohtaisesti pankkiin tallettamaan se. Toista tämä prosessi joka kuukausi, ja se tarkoittaa paljon postimerkkejä, paljon postin odottelua ja paljon matkoja pankkiin.
Sekit avaavat lisäksi oven joillekin todellisille riskeille. Joissakin kaupungeissa, kuten San Franciscossa, vuokrashekin hyväksyminen sellaiselta henkilöltä, joka ei ole vuokrasopimuksessasi, tekee hänestä automaattisesti alivuokralaisen! Ilman minkäänlaista seulontaa tai henkilöllisyyden todentamista sinun puoleltasi, sinulla on nyt joku, joka on vuokrasopimuksessasi ja asuu vuokrayksikössäsi, ja kaikki tämä vain siksi, ettet katsonut nimeä shekissä. Jos sinun on joskus poistettava tämä henkilö, et voi vedota vuokrasopimuksessa olevaan alivuokralaisen kieltävään lausekkeeseen, koska olet jo hyväksynyt hänet. Tämä tarkoittaa häätöoikeudenkäyntiä.
Toinen shekkeihin liittyvä riski on, että ne voivat olla katteettomia. Jos vuokralaisen varat eivät riitä, saat siitä tiedon vasta, kun menet tallettamaan shekin. Tämä voi paitsi estää sinua maksamasta asuntolainaa, myös viivästyttää häätömenettelyä maksun laiminlyönnin vuoksi. Osavaltiosi lainsäädännöstä riippuen voi olla tiettyjä päivämääriä, jolloin maksu-tai-irtisanomisilmoitus on toimitettava. Sekin katkeaminen voi viivästyttää tätä prosessia.
Suoritukset käteisellä
Käteisellä maksamisessa on hyvät puolensa. Se on likvidi varallisuus, ja se voidaan käyttää välittömästi mihin tahansa menoon. Lisäksi – toisin kuin shekillä – käteistä hyväksyvä vuokranantaja tietää varmasti, että vuokralainen on maksanut vuokran. Käteinen on kuitenkin hankala kirjanpidon kannalta. Jos vuokranantaja ei anna kuittia maksun yhteydessä, se avaa oven tuleville kiistoille siitä, kuinka paljon vuokraa on todellisuudessa maksettu. Käteistä ei voi lähettää postitse, vaan se on vaihdettava henkilökohtaisesti. Alueesta riippuen käteisen vaihtamiseen valittu paikka ei välttämättä ole turvallinen, ja vastakkainasettelujen riski kasvaa, varsinkin jos tämä vaihto on rutiininomaista ja tapahtuu joka kuukausi.
Vuokralaiset saattavat väittää, että se on kätevämpää, mutta jotkut käteisellä maksavat eivät halua jättää muistiinpanoja sekkien tai pankkisiirtojen avulla. On aina järkevää seuloa vuokralaiset ennen kuin vuokraat heille, jotta tiedät tarkalleen, kuka asuu kiinteistössäsi.
Suora talletus
Monet vuokranantajat näkevät shekkeihin ja käteiseen liittyvät riskit ja valitsevat suoran pankkisiirron. Se on yksinkertaista, voidaan automatisoida ja he saavat varat suoraan pankkitililleen. Tähän menetelmään liittyy kuitenkin riskejä.
Vuokranantajien, jotka vaativat pankkisiirtoa, on ilmoitettava vuokralaisille pankkitilin numero ja reititysnumero. Tämä ei takaa yksityisyyttä ja voi lisätä petosriskiä. Suora pankkitalletus on myös vaikea kirjanpidon kannalta, koska jokainen maksu sekoittuu muihin tiliotteen tapahtumiin, ja se on kirjattava manuaalisesti, jotta kirjanpito olisi hyvä.
Suorat pankkitalletukset eivät myöskään anna vuokranantajille mahdollisuutta estää osittaisia maksuja. Joissakin osavaltioissa tämä on tärkeä ominaisuus, joka on oltava käytössä, jos vuokranantajan on joskus häädettävä vuokralainen. Riippuen alueesi lainsäädännöstä, häätömenettely voi pysähtyä, jos vuokralainen maksaa edes murto-osan kuukausivuokran kustannuksista.
Esimerkiksi sanotaan, että sinulla on vuokralainen, joka ei ole maksanut vuokraa. Olet antanut hänelle irtisanomisilmoituksen maksaa tai irtisanoutua, mutta yhtäkkiä ennen irtisanomisilmoituksen umpeutumista saat pankkitilillesi vaivaisen 25 dollarin maksun. Koska olet hyväksynyt tämän maksun (ja oletusarvoisesti kaikki pankkitilillesi tulevat maksut hyväksyttäisiin), häätöprosessi pysähtyy ja sinun on aloitettava uudelleen ensi kuussa. Vuokralainen asuu edelleen vuokrattomana kiinteistölläsi.
Vertaismaksut
Tällaiseen maksutapaan kuuluvat alustat kuten Paypal, Venmo ja Zelle. Nämä menetelmät ovat kätevä tapa siirtää rahaa tutuille, mutta niissä on myös omat haittansa. Kirjanpito vertaismaksujen kanssa ei ole ihanteellista, koska vuokramaksut sekoittuvat henkilökohtaisiin maksuihin. Vuokranantajat, jotka haluavat pitää hyvää kirjanpitoa (tärkeää verokautta varten!), joutuvat tässä järjestelmässä kirjaamaan kaiken manuaalisesti. Lisäksi, kuten suorien pankkitalletusten kohdalla, nämä alustat eivät anna vuokranantajien estää osittaisia maksuja, mikä johtaa ongelmallisiin tilanteisiin, jos häätö on tarpeen.
Lue lisää: Forming an LLC for Your Rental Property
Venmo
Peer-to-peer-maksualustat rajoittavat yleensä sitä, kuinka paljon henkilö voi nostaa tietyn viikon aikana. Esimerkiksi Venmo ei anna sinun siirtää kerralla yli 999,99 dollaria, ellet todista henkilöllisyyttäsi syntymäpäivälläsi, postinumerollasi ja sosiaaliturvatunnuksesi neljällä viimeisellä numerolla. Varmennetut tilit voivat nostaa kerralla 2 999,99 dollaria ja viikoittainen enimmäismäärä on 19 999,99 dollaria. Vuokranantajille, joilla on useita kiinteistöjä ja asuntolainan maksuja, varojen siirtäminen joka päivä useita päiviä peräkkäin ei ole vain hankalaa, vaan se on myös stressaavaa, jos sinun on odotettava rahojen selvittämistä, jotta voit suorittaa maksut ajallaan. Määräajat ovat tiukat tällä alalla, ja ansaitset automaattisen järjestelmän, joka ei jätä sinua pulaan, jos unohdat tehdä siirron.
Venmon siirrot pankkiisi kestävät yhdestä kolmeen pankkipäivää, mutta Venmo pidättää oikeuden tarkistaa jokaisen siirron, mikä voi johtaa siihen, että varat estetään, takavarikoidaan, pidätetään tai palautetaan lähettäjälle. Vaikka riski on pieni, miksi uhraisit sijoitusrahasi väärinkäsityksen vuoksi?
Väärinkäsityksiä esiintyy valitettavasti paljon vuokranantajan ja vuokralaisen välisissä riidoissa. Kukaan ei halua ennakoida suhteen menevän pieleen alusta alkaen, mutta on silti tärkeää suojautua siltä varalta, että niin käy. Maksualustat, kuten Venmo, eivät tarjoa minkäänlaista suojaa, jos vuokralainen päättää kiistää maksun. Vaikka veloitus olisi viimeisen kuukauden vuokra, jonka vuokralainen on sinulle velkaa, vertaisverkkomaksualustoilla on taipumus asettua ostajan puolelle, jolloin sinulla ei ole vuokrarahoja. Riitatilanteissa maksualusta, joka ei tunne vuokralainsäädäntöä, ei ole paras ystäväsi.
Learn More: Building Better Relationships with Tenants
Zelle
Zelle on useiden suurten pankkien käyttämä palvelu käyttäjien välisiin nopeisiin siirtoihin. Toisin kuin Venmo tai PayPal, joissa saldosi on sovelluksessa, Zelle tallettaa rahat suoraan pankkitilillesi. Se myös siirtää rahaa nopeammin kuin useimmat pankkipalvelut. Näistä eduista huolimatta siinä on myös joitakin haittoja.
Yksi suurimmista haitoista on se, että Zelleä ei voi käyttää kaikkien pankkien kanssa. Heillä on valikoituja yhteistyökumppaneita, ja jos pankkisi ei ole listalla, et voi käyttää heidän palveluaan. Jotkut suuret pankit, kuten Bank of America, Wells Fargo ja Chase, ovat kaikki Zellen kumppaneita. Monet pienemmät pankit ja luotto-osuuskunnat eivät ole mukana. Jos vuokranantaja tekee pankkiyhteistyötä suuren yhteistyökumppanin kanssa, ongelmaksi muodostuu silti se, että vuokralaisesi eivät käytä samaa pankkia kuin sinä. Jos heidän pankkinsa ei ole Zellen yhteistyökumppani, heidän on joko vaihdettava pankkia tai löydettävä toinen maksualusta.
Toinen haittapuoli on pankkien Zellen kanssa asettamat siirtorajat. Suunniteltu suojaamaan käyttäjiä petoksilta, jotkut siirtorajat ovat niinkin pieniä kuin 1 000 dollaria päivässä, kun taas useimmat liikkuvat noin 2 500 dollarissa päivässä. Jos vuokra on tätä suurempi, vuokralaiset saattavat joutua lähettämään maksuja useiden päivien aikana, mikä lisää vaivaa ja monimutkaisuutta kunkin kuukauden vuokrankeruuseen.
Zelleä ei voi automatisoida. Vuokran kaltaisia kuukausimaksuja varten ei siis ole mahdollista määrittää toistuvaa maksua. Vuokranantajat eivät myöskään voi estää osittaisia maksuja, mikä voi viivästyttää häätömenettelyä vuokranmaksun laiminlyönnin vuoksi.
PayPal
PayPal vaatii käyttäjän todentamisen, jotta suuria rahasummia voidaan siirtää säännöllisesti. Periaatteessa tämä on hyvä asia, mutta jotkut käyttäjät ovat raportoineet järjestelmässä esiintyvistä virheistä, joiden vuoksi heidän tilinsä muuttuu vahvistamattomaksi, eivätkä he voi enää suorittaa tai vastaanottaa maksuja. Vuokranantajana, joka on riippuvainen tasaisista tuloista asuntolainan maksujen ja muiden menojen osalta, tämä on päänsärky, jota et halua.
PayPal väittää, että tilien jäädyttäminen (mitä he kutsuvat ”rajoituksiksi”) tulee usein seurauksena suuresta rahahuipusta, joka poikkeaa normaalista kaavasta. Tämä tapa merkitä tilejä vahingoittaa uusia vuokranantajia, jotka ovat vasta aloittamassa tai jotka ovat hiljattain hankkineet uuden yksikön. Muilla käyttäjillä ei näytä olevan mitään havaittavaa mallia tai syytä siihen, miksi heidän tilinsä on rajoitettu. Etsi netistä hakusanalla ”PayPalin rajoitukset”, niin löydät aivan liikaa kauhutarinoita jäädytetyistä varoista.
Jopa ilman tilirajoituksia PayPal ei silti ole ihanteellinen vuokranmaksuun. Järjestelmän asetusten mukaan voit valita, haluatko henkilökohtaisen tilin vai yritystilin. Henkilökohtaisilla tileillä siirtoihin ei liity maksuja. Sinulla vuokranantajana ei kuitenkaan ole mitään suojaa, jos vuokralainen päättää kiistää maksut. Oletetaan esimerkiksi, että vuokralaisesi on muuttamassa pois ja on aiheuttanut merkittävää vahinkoa vuokra-asunnollesi. Haluat ottaa sen pois vakuusmaksusta, mutta vuokralainen on eri mieltä. Hän riitauttaa viime kuun vuokramaksut PayPalille ja kertoo yhtiölle, ettei hänen ollut tarkoituskaan maksaa kyseistä summaa ja että se pitäisi palauttaa. Tällaisissa tapauksissa maksualusta asettuu lähes aina maksajan puolelle, ja sinulle jää vuokrarahat vähiin.
Ehkä tämä riittää, jotta voisit harkita yritystilin avaamista. Tämäntyyppiseen tiliin liittyy kuitenkin maksuja (2,9 % + 0,30 dollaria myyntiä kohti yhdysvaltalaisissa tapahtumissa). Tämä maksu voidaan siirtää vuokralaiselle, mutta on olemassa parempia liiketoimintamalleja, jotka ovat edullisia molemmille osapuolille.
Parempi ratkaisu
Yhtäkään edellä luetelluista alustoista ei ole suunniteltu yksinomaan vuokranmaksua varten. Tämä tarkoittaa, että vuokranantajat eivät ole suojattuja silloin, kun se on tärkeää. Kaikkien riskien ja haittojen vuoksi vuokranantajat voivat menettää rahaa, jos he eivät ole varovaisia. On vuosi 2018, ja kaikki etsivät parempaa ratkaisua.
Vuokralaiset
Jos olet vuokralainen, haluat jotain kätevää. Sekkejä ei ole rakennettu sinun toimintatapaasi varten; useimmat vuokralaiset – erityisesti millenniaalit – maksavat vuokran mieluummin puhelimella tai tietokoneella. Jotain automatisoitua voi antaa sinulle mielenrauhaa, joten sinun ei tarvitse koskaan huolehtia myöhästymismaksuista tai asunnon menettämisestä.
vuokranantajat
Jos olet vuokranantaja, tarvitset suojaa maksajariitoja tai osittaisia maksuja vastaan, joita vuokralainen saattaa tehdä välttääkseen häädön. Harva vuokranantaja haluaa tehdä loputtomia matkoja pankkiin; useimmat haluavat, että vuokrarahat menevät suoraan heidän pankkitililleen. Ansaitset jotain automatisoitua, jotta vuokralaiset eivät unohda maksaa ja jotta et myöhästy asuntolainan maksuista. Tarvitset myös jotain, jossa ei ole siirtorajoja, jotta voit keskittyä kasvattamaan salkkuasi kasvattamatta maksualustasi.
Vuokranantajat tarvitsevat myös järjestelmän, joka auttaa heitä pitämään hyvää kirjanpitoa, jotta verokausi ei ole painajainen. Kyky seurata tuloja ja menoja on avain hyvään vuokrausorganisaatioon ja sen varmistamiseen, että sinulla on positiivinen kassavirta.
Lue lisää: 10 vinkkiä uusille vuokranantajille, Vararahastot vuokranantajille
Tellus: Vuokrankeruuseen suunniteltu alusta (ja paljon muuta)
Vuokrausala todella tarvitsee jotain yksinkertaista, automatisoitua ja turvallista. Telluksen kaltaisen vuokranhallinnan supersovelluksen käyttäminen antaa vuokranantajille lisää mielenrauhaa, koska se on suunniteltu vuokrien keräämiseen. Vuokranantajilla on mahdollisuus asettaa myöhästymismaksuja, jotka pannaan automaattisesti täytäntöön, jos vuokralainen ei maksa ajoissa. Osittaiset maksut estetään, joten vuokranantajilla on täydet vaihtoehdot, jos he joutuvat häätämään vuokralaisensa vuokranmaksun laiminlyönnin vuoksi. Siirtorajoituksia ei ole, joten vuokranantajat, joilla on useita yksiköitä, voivat kerätä vuokraa samanaikaisesti ilman riskiä jäädytetystä tilistä silloin, kun rahaa tarvitaan eniten.
Parasta kaikesta, Tellus on ilmainen vuokranantajille ja vuokralaisille. Pankkitason salaus on käytössä, jotta kaikki rahaliikenteesi ovat turvallisia.
Vuokrausala on elänyt liian pitkään menneisyydessä. Olemme valmiita jättämään vanhat maksutavat taaksemme ja ottamaan käyttöön jotain uutta. Vuokrien perintä on vain jäävuoren huippu.
Lue lisää: Tellus Boost -tilin esittely