Koska vakuutusmaksut maksetaan yleensä etukäteen, jos ostaja ottaa vakuutuksen vastuulleen kiinteistösijoituskaupassa, vakuutusmaksu on suhteutettava. Ostaja on myyjälle velkaa ennakkoon maksetun, mutta vielä käyttämättömän summan vakuutuksen voimassaoloajalta.
Kuten kaikissa kiinteistönsiirtojen suhteutuksissa, meidän on tiedettävä, suhteutammeko vakuutusmaksun sulkemispäivään asti vai siihen asti ja käytämmekö 360- vai 365-päiväistä ”pankkivuotta”. Vaiheet ovat:
- Määritä päivien lukumäärä vakuutuksen sulkemispäivästä vakuutuksen päättymispäivään.
- Laskekaa vakuutuksen päiväkohtainen kustannus.
- Kerroin päivien lukumäärän kertaa päiväkohtaisen summan.
Tehdään esimerkki vakuutuksen suhteuttamisesta. Kiinteistösijoittaja ottaa vastuulleen vuokrakiinteistön vakuutuksen. Vakuutuksen vuosimaksu on 1350 dollaria. Vakuutusmaksu on maksettu kokonaisuudessaan 12. helmikuuta, ja kaupantekopäivä on 15. lokakuuta samana vuonna. Käytämme kalenterivuotta, jonka pituus on 365 päivää, ja suhteutamme vakuutuksen ”loppuun”. Tämä tarkoittaa, että myyjä maksaa sulkemispäivän.
- # of days from Oct 16 to February 11 next year is: 16.10. + 30.11. + 31.12. + 31.1. + 11.2. = 119 päivää
- 1350 dollaria jaettuna 365 päivällä = 3,70 dollarin päiväkustannus
- 3,70 dollarin kustannus/päivä X 119 päivää = 440,30 dollarin suhteutettu summa.
Tämä summa hyvitettäisiin myyjälle ja vähennettäisiin ostajalle.
Pro-ration ja loppuselvitys
Miksi kiinteistökaupan loppuselvityksessä on eriä, jotka on suhteutettava?
- Escrow:ssa olevat rahat – Joskus on päätettävä, pitäisikö osa escrow:ssa kuluja varten pidetyistä rahoista palauttaa myyjälle vai pitääkö ne jäädä escrow:ssa ostajalle.
- Vakuutus – Vakuutusmaksut maksetaan etukäteen, joten myyjä on maksanut koko vuoden vakuutuksen. Sulkemisen yhteydessä osa vakuutusmaksurahoista palautetaan myyjälle loppuvuoden ajalta, jolloin hän ei omista kiinteistöä.
- Kiinteistöverot – Kuten vakuutus, mutta se toimii toisinpäin. Oletetaan, että teet kaupat kesäkuussa, ja tämän vuoden verolaskut tulevat marraskuussa ja ne on maksettava 1. tammikuuta mennessä. Ostaja on omistaja verohetkellä, mutta hän ei ollut sitä koko verovuoden ajan. Myyjä on siis velkaa summan, joka erääntyy maksettavaksi sulkemisen ja verojen eräpäivän välisenä aikana. Yleensä tämä summa hyvitetään ostajan puolelle tiliotteessa sulkemisen yhteydessä, ja ostaja maksaa verot eräpäivänä.
- Vuokrat – Vuokrakiinteistöjen vuokrat maksetaan useimmiten kuukauden alussa. Jos kauppa siis tehdään kuun 15. päivä, myyjälle on maksettu koko kuukausi, mutta hän on maksamassa vain puolet siitä. Ostajalle hyvitetään kuukauden viimeisten 15 tai 16 päivän vuokrien määrä.
- Kaupallisten vuokrasopimusten maksut – On olemassa useita erilaisia vuokrasopimuksia, joilla on erilaiset maksurakenteet. Se on monimutkaista, mutta sulkeminen edellyttää, että myyjälle omistusajalta maksettava osuus suhteutetaan, ja loppuosa kuuluu uudelle omistajalle.
- Maatilojen ja karjatilojen vuokrasopimukset – Usein maatilat ja karjatilat saattavat vuokrata maata naapurilta tai valtiolta laiduntamista varten. Jos näin on, kaikki ennakkomaksut, jotka koskevat sulkemisen jälkeistä aikaa, on siirrettävä myyjälle, koska he eivät enää ole omistajia. Ostaja vastaa tästä.
On tärkeää tietää, että nämä ovat hyväksyttyjä käytäntöjä, mutta joistakin niistä voidaan neuvotella osana kauppasopimusta. Ne eivät ole rautaisia. Etenkin liikekiinteistöjen kohdalla terävä kiinteistöalan ammattilainen voi olla asiakkaalleen arvokas osoittamalla kaupan osa-alueita, joista voidaan neuvotella, jos he ovat joutuneet hintapattitilanteeseen.