À quel niveau peut-on descendre ? Les graphiques des taux hypothécaires à 30 ans racontent l’histoire

Graphique des taux hypothécaires à 30 ans : Où sont les taux maintenant ?

Si vous regardez un graphique des taux hypothécaires sur 30 ans, il y a une tendance que vous ne pouvez pas manquer : Les taux d’aujourd’hui sont bas. Vraiment bas.

Mais rappelez-vous, ce ne sont que des moyennes. Votre taux hypothécaire peut être supérieur ou inférieur à celui de l’emprunteur  » type « .

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Dans cet article (Passer à…)

• Tableau des tendances des taux hypothécaires
• Taux hypothécaires moyens à 30 ans depuis 1972
• Les taux peuvent-ils baisser ?
• Perspective historique
• Facteurs qui affectent votre taux hypothécaire
• Compréhension de votre paiement mensuel
• Les frais de clôture affectent le coût de l’emprunt

Tableau des tendances des taux hypothécaires : Où vont les taux ?

La pandémie de coronavirus a poussé les taux hypothécaires au plus bas, et la plupart des experts pensent qu’ils ne peuvent pas descendre beaucoup plus bas.

Sinon, les taux hypothécaires sont susceptibles d’augmenter dans les mois et les années à venir, à mesure que la reprise du COVID progresse et que l’économie commence à s’améliorer.

Les emprunteurs ne doivent pas s’attendre à des pics de taux spectaculaires.

Mais contrairement à 2020, où les taux hypothécaires n’ont cessé d’atteindre des planchers records, nous sommes susceptibles de voir plus de mouvements à la hausse pour les taux hypothécaires à 30 ans et les autres taux de financement immobilier.

Ceux qui sont prêts à acheter une maison ou à se refinancer maintenant ne devraient pas attendre que les taux baissent ; cela ne risque pas de se produire.

Mais si vos plans d’achat de maison ou de refinancement sont plus loin dans le temps, vous ne devriez pas vous inquiéter d’une énorme augmentation des taux dans un avenir proche. Le financement abordable est là pour le long terme.

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Taux hypothécaires moyens sur 30 ans depuis 1972

Pour avoir une certaine perspective sur les taux d’intérêt hypothécaires d’aujourd’hui,voici comment les taux sur 30 ans ont changé d’année en année au cours des quatre dernières décennies.

Année	Taux moyen sur 30 ans	Année	Taux moyen sur 30 ans	Année	Taux moyen sur 30 ans
1972	7.38%	1988	10.34%	2004	5.84%
1973	8.04%	1989	10.32%	2005	5.87%
1974	9.19%	1990	10.13%	2006	6.41%
1975	9.05%	1991	9.25%	2007	6.34%
1976	8.87%	1992	8.39%	2008	6.03%
1977	8.85%	1993	7.31%	2009	5.04%
1978	9.64%	1994	8.38%	2010	4.69%
1979	11.20%	1995	7.93%	2011	4.45%
1980	13.74%	1996	7.81%	2012	3.66%
1981	16.63%	1997	7.60%	2013	3.98%
1982	16.04%	1998	6.94%	2014	4.17%
1983	13.24%	1999	7.44%	2015	3.85%
1984	13.88%	2000	8.05%	2016	3.65%
1985	12.43%	2001	6.97%	2017	3.99%
1986	10.19%	2002	6.54%	2018	4.54%
1987	10.21%	2003	5.83%	2019	3.94%

Les taux hypothécaires sur 30 ans peuvent-ils baisser ?

La réponse courte est que les taux hypothécaires peuvent toujours baisser. Mais vous ne devriez pas vous y attendre.

Les taux hypothécaires fonctionnent dans leur propre marché. Les prêteurs ont le contrôle sur les taux qu’ils fixent, et beaucoup sontcontents de maintenir les taux (et les marges bénéficiaires) un peu plus haut.

Cela aide à endiguer la marée d’acheteurs de maisons et de refinanceurs et à garder leur charge de travail gérable.

En outre, les taux hypothécaires doivent répondre aux investisseurs finaux.

Lorsque les taux baissent trop rapidement, les investisseurs commencent à payer moins pour les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) – les instruments financiers qui déterminent les taux hypothécaires.

C’est parce que les investisseurs supposent que les propriétaires vont se refinancer, en remboursant leurs prêts plus rapidement et en réduisant le rendement des intérêts.

Moins d’argent de la part des investisseurs,à son tour, signifie que les prêteurs doivent maintenir leurs taux un peu plus élevés, ou facturer aux emprunteurs des frais plus importants pour des taux plus bas.

Ne vous attendez donc pas à ce que les taux hypothécaires continuent de baisser au même rythme que le reste du marché.

Ils pourraient pousser à la baisse, mais il est tout aussi probable qu’ils restent stagnants. Et tôt ou tard, ils sont voués à se tortiller à nouveau.

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Perspective historique : Des années fastes pour les taux d’intérêt hypothécaires

La moyenne à long terme des taux hypothécaires est d’environ 8%. C’est selon les registres de Freddie Mac qui remontent à 1971.

Mais les taux hypothécaires peuvent bouger beaucoup d’une année à l’autre – même d’un jour à l’autre. Et certaines années ont connu des mouvements beaucoup plus importants que d’autres.

Voici un aperçu de quelques-unes d’entre elles, pour montrer comment les taux vont souvent à l’encontre de la sagesse conventionnelle et évoluent de manière inattendue.

1981 – Le plus haut de tous les temps

1981 a été la pire année pour les taux d’intérêt hypothécaires enregistrés.

À quel point est-elle mauvaise ? Le taux hypothécaire moyen en 1981 était de 16,63 %.

• À 16,63 %, une hypothèque de 200 000 $ a un coût mensuel pour le principal et les intérêts de 2 800 $
• Par rapport à la moyenne de longue date, c’est un coût mensuel supplémentaire de 1 300 $ ou 15 900 $ par année

Et ce n’est que la moyenne – certaines personnes ont payé plus.

Pour la semaine du 9 octobre 1981, les taux hypothécaires étaient en moyenne de 18,63 %, le taux hebdomadaire le plus élevé jamais enregistré, et près de cinq fois le taux annuel de 2019.

2008 – L’effondrement

2008 a été le dernier souffle de l’effondrement des prêts hypothécaires.

Le financement immobilier était disponible en 2008 pour 6,03% selon Freddie Mac.

• Le coût mensuel d’un prêt hypothécaire de 200 000 $ était d’environ 1 200 $ par mois, sans compter les taxes et les assurances

Après 2008, les taux ont diminué régulièrement.

2016 -Un taux historiquement bas

2016 a détenu le taux hypothécaire annuel le plus bas jamais enregistré depuis 1971. Freddie Mac dit que l’hypothèque typique de 2016 a été évaluée à seulement 3,65%.

• Une hypothèque de 200 000 $ à 3,65% a un coût mensuel pour le capital et les intérêts de 915 $
• C’est 553 $ par mois de moins que la moyenne à long terme

Les taux hypothécaires avaient chuté plus bas en 2012, quand une semaine en novembre avait une moyenne de 3,31%. Mais une partie de 2012 a été plus élevée, et l’année entière a atteint une moyenne de 3,66 % pour une hypothèque de 30 ans.

2019 – La chute surprise

En 2018, de nombreux économistesprédisaient que les taux hypothécaires de 2019 dépasseraient 5,5 %. Cela s’est avéré faux.

En fait, les taux ont baissé en 2019. Le taux hypothécaire moyen est passé de 4,54 % en 2018 à 3,94 % en 2019.

• À 3,94 %, le coût mensuel d’un prêt immobilier de 200 000 $ était de 948 $
• C’est une économie de 520 $ par mois – ou 6 240 $ par an – lorsqu’on la compare à la moyenne à long terme de 8 %

En 2019, on pensait que les taux hypothécaires ne pouvaient pas descendre beaucoup plus bas. Mais 2020 a prouvé que cette pensée était erronée une fois de plus.

2021 – Les taux hypothécaires à 30 ans les plus bas jamais enregistrés

Les taux se sont effondrés en 2020 en réponse à la pandémie de coronavirus.

En juillet 2020, le taux fixe sur 30 ans est passé sous la barre des 3 % pour la première fois – et il a continué à baisser jusqu’à un nouveau record de faiblesse (en janvier 2021) de 2,65 % pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans.

• À 2,65%, le coût mensuel d’un prêt immobilier de 200 000 $ est de 806 $ par mois, sans compter les taxes et les assurances
• Vous économiseriez 662 $ par mois, soit 7 900 $ par an – par rapport à la moyenne à long terme de 8%

En raison de la promesse de la Réserve fédérale de maintenir des taux d’intérêt bas après la COVID, les taux hypothécaires devraient rester bas pendant des années.

Mais comme nous l’avons vu dans le passé, les prédictions sur les taux hypothécaires sont souvent fausses.

C’est pourquoi lorsque les taux sont bons, les experts recommandent d’en bloquer un au lieu d’attendre des taux potentiellement plus bas dans les semaines ou les mois à venir.

Facteurs qui affectent votre taux d’intérêt hypothécaire

Pour l’acheteur moyen, le suivi des taux hypothécaires permet de révéler les tendances. Mais tous les emprunteurs ne bénéficieront pas de la même manière des faibles taux hypothécaires actuels.

Les prêts immobiliers sont personnalisés en fonction de l’emprunteur. Votre cote de crédit, votre mise de fonds, le type de prêt, la durée du prêt et le montant du prêt auront une incidence sur votre taux hypothécaire ou de refinancement.

Il est également possible de négocier les taux hypothécaires. Les points d’escompte peuvent fournir un taux d’intérêt plus bas en échange d’un paiement initial en espèces.

Regardons certains de ces facteurs individuellement :

CréditScore

Un creditcore supérieur à 620 ouvrira plus de portes pour les prêts à taux d’intérêt plus bas, bien que certains programmes de prêts tels que les prêts USDA, FHA et VA puissent être disponibles pour les emprunteurs de moins de 600.

Si possible, donnez-vous quelques mois ou même un an pour améliorer votre creditscore avant d’emprunter. Vous pourriez économiser des milliers de dollars pendant la durée du prêt.

DownPayment

Des paiements initiaux élevés peuvent réduire votre taux d’emprunt.

La plupart des prêts hypothécaires, y compris les prêts FHA, exigent un acompte d’au moins 3 % ou 3,5 %. Et les prêts VA et USDA sont disponibles avec 0% d’acompte.

Mais si vous pouvez mettre 10%, 15% ou même 20% d’acompte, vous pourriez être admissible à un prêt conventionnel avec peu ou pas d’assurance hypothécaire et réduire sérieusement vos coûts de logement.

Type de prêt

Le type de prêt hypothécaire que vous utilisez affectera votre taux d’intérêt. Cependant, le type de prêt dépend de votre cote de crédit. Ces deux facteurs sont donc très imbriqués.

Par exemple, avec un score de crédit de 580, vous pouvez être admissible uniquement à un prêt subventionné tel qu’un prêt hypothécaire FHA. Les prêts FHA ont des taux d’intérêt bas, mais sont accompagnés d’une assurance hypothécaire, quel que soit le montant de votre mise de fonds.

Un score de crédit de 620 ou plus pourrait vous qualifier pour un prêt conventionnel, et – selon votre mise de fonds et d’autres facteurs – potentiellement un taux plus bas.

Les prêts hypothécaires à taux ajustable offrent traditionnellement des taux d’intérêt de lancement plus bas que ceux d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans. Toutefois, ces taux sont susceptibles de changer après la période initiale à taux fixe.

Donc un taux ARM initialement plus bas pourrait augmenter considérablement après 5, 7 ou 10 ans.

LoanTerm

Dans ce post, nous avons suivi les taux des hypothèques à taux fixe de 30 ans, mais les hypothèques à taux fixe de 15 ans ont tendance à avoir des taux d’emprunt encore plus bas.

Avec un prêt hypothécaire de 15 ans, vous auriez un paiement mensuel plus élevé en raison de la durée plus courte du prêt. Mais pendant toute la durée du prêt, vous économiseriez beaucoup en frais d’intérêt.

A un taux d’intérêt de 3 % pour un prêt immobilier de 200 000 $, vous paieriez 103 000 $ en frais d’intérêt avec un prêt hypothécaire de 30 ans remboursé dans les délais. Un prêt hypothécaire à taux fixe sur 15 ans ne coûterait qu’environ 49 000 $ en intérêts.

Montant du prêt

Les taux sur les prêts hypothécaires exceptionnellement petits – un prêt résidentiel de 50 000 $, par exemple – ont tendance à être plus élevés que les taux moyens parce que ces prêts sont moins rentables pour le prêteur.

Les taux sur un prêt hypothécaire jumbo ont tendance à être plus élevés, aussi, parce que les prêteurs ont un risque de perte plus élevé. Les prêts jumbo aident les acheteurs à acheter des biens immobiliers de grande valeur.

Points d’escompte

Un point d’escompte peut réduire les taux d’intérêt de 0,25 % en échange d’un montant initial.Un point d’escompte coûte 1 % du montant du prêt immobilier.

Pour un prêt de 200 000 $, un point d’escompte coûterait 2 000 $ au départ. Cependant, l’emprunteur récupérerait le coût initial au fil du temps grâce aux économies réalisées par un taux d’intérêt plus faible.

Puisque les paiements d’intérêts s’étalent dans le temps, un acheteur qui prévoit de vendre la maison ou de la refinancer dans quelques années devrait probablement sauter les points d’escompte et payer un taux d’intérêt plus élevé pendant un certain temps.

Certaines cotations de taux supposent que l’acheteur de maison achètera des points d’escompte, alors assurez-vous de vérifier avant de conclure le prêt.

Comprendre votre paiement hypothécaire mensuel

Dans cet article, nous comparons les paiements mensuels pour un prêt immobilier de 200 000 $ à une variété de taux d’intérêt.

Sachez que ces exemples ne montrent que le principal et les intérêts – le montant que vous payez chaque mois pour le solde de votre prêt et les intérêts générés.

Dans l’ensemble, votre paiement hypothécaire mensuel sera plus élevé que le simple capital et les intérêts. C’est parce qu’il y a d’autres coûts regroupés, y compris :

• Les impôts fonciers – Les gouvernements des villes et des comtés prélèvent des impôts fonciers annuels pour payer les services publics. Ces taxes sont habituellement calculées au prorata sur 12 mois et payées à votre agent de prêt en même temps que votre paiement hypothécaire
• Assurance des propriétaires – Les primes d’assurance des propriétaires sont en moyenne d’environ 1 000 $ par année. Comme pour les impôts fonciers, les primes d’assurance des propriétaires peuvent être réparties sur 12 mois et payées avec votre prêt hypothécaire via un compte séquestre
• Frais d’association de propriétaires – Les condos, les appartements et les communautés fermées peuvent facturer des frais annuels d’association de propriétaires qui peuvent être répartis en paiements mensuels ajoutés au prêt hypothécaire
• Assurance hypothécaire – Les prêts FHA, les prêts USDA et les prêts conventionnels avec moins de 20 % de mise de fonds exigent que l’emprunteur paie une assurance hypothécaire. L’assurance hypothécaire coûte environ 1% du montant du prêt chaque année, bien que les taux varient en fonction du type de prêt et de l’acompte. Pour un prêt de 200 000 $, cela équivaudrait à 2 000 $ par an ou 166 $ par mois ajoutés au paiement hypothécaire

Collectivement, il n’est pas inhabituel que les taxes, les frais et les primes ajoutent plusieurs centaines de dollars à un paiement hypothécaire mensuel.

Les frais de clôture affectent aussi le coût de l’emprunt

Les taux d’intérêt ont un impact énorme sur les coûts d’emprunt tout au long de la vie d’un prêt hypothécaire, mais il est important de ne pas oublier le coût des frais initiaux, aussi.

Les frais de clôture ajoutent généralement entre 2 et 5 % du montant de votre prêt. Les frais de clôture comprennent les frais de montage du prêt, les points d’escompte, les frais juridiques, les frais d’évaluation, les frais de titre, et plus encore.

Beaucoup d’acheteurs de maison pour la première fois ne savent pas qu’ils peuvent négocier certains frais de clôture tels que les frais de montage du prêteur. Cependant, de nombreux coûts sont fixés à l’avance par des tiers, comme les avocats et les évaluateurs.

Dans certains marchés hypothécaires, le vendeur de la maison participe aux frais de clôture. Mais c’est à l’acheteur de négocier cette partie de la transaction. Un agent immobilier peut vous aider.

Lorsqu’ils choisissent un prêt hypothécaire, les acheteurs de maison et les refinanceurs devraient toujours tenir compte des frais de clôture en plus des taux d’intérêt.

Déterminer votre pouvoir d’achat avec un calculateur de prêt hypothécaire

Les tableaux et graphiques de cette page montrent la façon dont les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans ont évolué au fil du temps et continuent d’évoluer.

Pour voir comment les taux hypothécaires d’aujourd’hui affectent votre pouvoir d’emprunt, utilisez notre calculateur de prêt hypothécaire qui inclut le PMI et d’autres coûts supplémentaires.

Les taux d’intérêt historiquement bas d’aujourd’hui ont augmenté le pouvoir d’achat en réduisant les paiements mensuels pour les emprunteurs dans tout le spectre.

Quand bloquer votre taux hypothécaire

Gardez un œil sur les changements de taux quotidiens. Mais si vous obtenez un bon taux hypothécaire aujourd’hui, n’hésitez pas à le bloquer.

N’oubliez pas que si vous pouvez obtenir un taux hypothécaire sur 30 ans inférieur à 3 % ou 4 %, vous payez moins de la moitié de ce qu’ont payé la plupart des acheteurs de maison américains dans l’histoire récente. Ce n’est pas une mauvaise affaire.

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