Les villes confrontées à une croissance rapide de leur population devraient se tourner vers le zonage et l’aménagement du territoire pour créer des zones urbaines denses. Singapour, par exemple, a mis en place un zonage inclusif pour aider les résidents de la classe ouvrière à se payer des maisons près du centre ville. (Photo Niels de Vries / Flickr)
Où vous sentiriez-vous plus en sécurité en marchant seul à 3 heures du matin : une rue très fréquentée et à fort trafic, ou une section peu peuplée d’une ville tentaculaire ? La plupart des gens choisiraient probablement la première. En effet, des densités de population plus élevées peuvent rendre les rues des villes plus sûres à toute heure – tout en favorisant l’activité commerciale et en donnant aux villes un caractère attrayant et animé.
L’aménagement du territoire et le zonage sont les principaux outils des villes pour accroître la densité et soutenir des services de haute qualité. La planification de l’utilisation du sol guide largement le développement, tandis que les lois de zonage réglementent des zones spécifiques de terrain et dictent la façon dont elles peuvent être utilisées. Sans ces réglementations et incitations, de nombreux promoteurs continueront à construire là où c’est le plus rentable : en dehors de la ville. Par exemple Le zonage euclidien – ou à usage unique – est le style de zonage dominant et est souvent accusé d’encourager l’étalement urbain parce qu’il divise les terres en zones résidentielles, commerciales et industrielles ségréguées.
Zonage euclidien. (Graphique : la ville de Crystal Lake, Illinois)
Cependant, il existe des outils alternatifs que les villes peuvent utiliser pour augmenter la densité, notamment : les primes de densité, le zonage inclusif, le zonage incitatif, l’assemblage de terrains et le zonage à densité graduée. Nous les regroupons en 3 types d’outils de zonage et d’aménagement du territoire que les villes peuvent utiliser pour favoriser la densité et la croissance :
(1) Primes de densité
Les primes de densité permettent aux promoteurs de construire plus densément que ce qui est normalement autorisé en échange de la fourniture d’un bien public, comme un logement abordable. Cet outil de zonage permet d’obtenir deux choses : (1) les promoteurs peuvent construire des unités supplémentaires, ce qui augmente le profit potentiel, et (2) les zones faiblement peuplées deviennent plus denses. Par exemple, au lieu de construire une maison unifamiliale sur un grand terrain, un promoteur serait incité à construire plusieurs condominiums abordables – un projet qui ne serait pas légal autrement. Le zonage de densité est similaire au zonage incitatif car il fait des exceptions aux règlements de densité en échange d’un certain avantage public.
Un exemple de la façon dont cela peut fonctionner dans la pratique est l’Ontario, au Canada, qui a promulgué en 1983 la section 37, permettant aux promoteurs de construire au-delà des restrictions de densité existantes en échange d' »installations, services ou questions ». La Commission des affaires municipales de l’Ontario a interprété cette expression comme signifiant des contributions en espèces ou des biens publics, tels qu’un parc local. Les villes en plein essor comme Toronto ont été autorisées à lier la croissance économique à l’amélioration des services et à la construction de logements abordables. Les primes de densité ont servi la ville en encourageant le développement à haute densité et ont profité aux citoyens en élargissant les installations et les services publics. Et, rien que de 2007 à 2011, la législation sur les primes de densité S37 a fourni à Toronto 136 millions de dollars en contributions en espèces.
(2) Zonage d’inclusion
Le zonage d’inclusion impose aux nouveaux projets de construction d’inclure un certain pourcentage de logements abordables. Ce type de zonage complète les augmentations de densité en garantissant que les personnes à revenu faible ou moyen et celles de différentes origines ethniques et raciales – qui sont souvent poussées en dehors des zones urbaines denses bien desservies – peuvent se permettre de vivre à l’intérieur de la ville. Le zonage inclusif garantit que le développement ne déplace pas les populations pauvres et minoritaires – ce qui se traduit par une main-d’œuvre également plus stable et plus fiable pour les villes.
À Singapour, par exemple, le zonage inclusif a réussi à rassembler différentes communautés ethniques, ce qui, à la lumière des émeutes raciales de Singapour dans les années 1960, était une tâche difficile. Le Conseil du logement et du développement de Singapour (HBD) y est parvenu en permettant aux individus d’acheter des maisons en mobilisant leurs ressources de retraite. Cette forme de logement inclusif a permis à 90 % des Singapouriens de posséder une maison, 80 % d’entre eux vivant dans des logements publics. Il est important de noter que le HBD a également pris des mesures pour assurer la diversité par le biais de sa politique d’intégration ethnique.
(3) Assemblage des terres et zonage à densité graduée
Enfin, l’assemblage des terres – un type de planification de l’utilisation des terres – est un processus de consolidation de petites pièces de terre en parcelles plus grandes afin de réaffecter les zones sous-utilisées. Une façon d’utiliser l’assemblage de terrains pour atteindre la densité est le zonage à densité graduée (GDZ). Le GDZ incite les promoteurs à construire des bâtiments à forte densité sur de grandes parcelles et à construire des structures moins denses sur de petites parcelles. En fin de compte, il encourage l’utilisation efficace des terrains urbains de qualité supérieure pour un développement plus dense.
Considérez le Gujarat, en Inde, où l’assemblage des terrains a réussi à développer des infrastructures – un élément clé d’une bonne densité. La loi sur l’urbanisme et le développement urbain du Gujarat a été modifiée en 1999 pour permettre au gouvernement de s’approprier des terrains pour la construction d’infrastructures. En conséquence, la satisfaction des propriétaires fonciers de la région a augmenté et les projets de développement se sont déroulés selon le calendrier prévu.
Une parcelle de terrain avant (à gauche) et après (à droite) l’assemblage de terrains. (Graphique : Affordable Housing Institute)
Moving Away from Single-Use Zoning Toward Public Engagement
La planification et le zonage à usage unique peuvent être utilisés de manière innovante pour assurer l’équité et augmenter la densité. Cependant, l’élaboration et la mise en œuvre des règlements de zonage doivent être un processus coopératif qui implique le public. Les approches descendantes du zonage aliènent souvent les citoyens et peinent à répondre correctement aux besoins des résidents et des propriétaires d’entreprises.
Les villes denses sont plus efficaces, équitables et dynamiques. La première étape consiste à s’éloigner du zonage à usage unique. Au lieu de cela, les dirigeants des villes devraient se tourner vers les outils d’aménagement du territoire et de zonage pour éviter l’étalement urbain et assurer le développement durable.
.