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L’impôt foncier est une obligation imposée aux propriétaires afin de financer les services nécessaires à leur communauté. Les impôts fonciers paient des choses comme les écoles, les routes, les ponts, les parcs, les bibliothèques et d’autres services publics essentiels. Il est utile de savoir comment sont calculés vos impôts fonciers à Colorado Springs.

Les impôts fonciers sont basés sur la valeur de la propriété, ainsi, le montant de l’impôt foncier dont chaque propriétaire est responsable sera différent. L’établissement de la valeur imposable de chaque propriété est la responsabilité de l’assesseur. Mill Levy est le deuxième facteur utilisé pour calculer les taxes foncières et ce nombre est déterminé par le Trésorier.

Cet article utilisera Colorado Springs et le comté d’El Paso afin d’expliquer comment les dettes fiscales sont déterminées. Comme la plupart des régions, les impôts fonciers dans le comté d’El Paso sont calculés en utilisant la valeur évaluée et le Mill Levy, mais le Colorado ajoute une tournure supplémentaire au scénario de calcul de l’impôt.

La loi sur l’impôt foncier du Colorado fonctionne selon l' »amendement Gallagher ». Il s’agit d’un projet de loi sur l’impôt foncier de grande envergure qui a un impact sur l’ensemble de l’État. L’un des aspects les plus importants de l’amendement Gallagher stipule que les entités commerciales paieront 55 % de la charge fiscale de l’État, tandis que les taxes foncières résidentielles paieront les 45 % restants.

Cela crée une situation où le Colorado a besoin d’un moyen d’établir quels sont ces pourcentages. Pour ce faire, le Colorado utilise quelque chose appelé le taux d’évaluation résidentielle.

Taux d’évaluation résidentielle

Afin de se conformer à l’amendement Gallagher, l’État du Colorado Department of Local Affairs Division of Property Taxation détermine un « taux d’évaluation résidentielle » à l’échelle de l’État. Ce chiffre est fourni aux autorités fiscales locales et est utilisé conjointement avec la valeur marchande de votre maison afin d’établir la valeur imposable d’une propriété. Cette étape doit être franchie avant d’appliquer le calcul du prélèvement local en milles.

Établissement de la valeur de la propriété

Les propriétés résidentielles sont évaluées à Colorado Springs en janvier de chaque année pour les taxes payables l’année suivante.

L’Assesseur doit estimer la valeur marchande de chaque propriété résidentielle dans sa juridiction. Cette valeur n’est très probablement pas la même valeur marchande que celle que vous utiliseriez pour vendre votre maison. L’évaluation de l’Assesseur est basée sur les informations de ventes comparables les plus récentes dans la région. L’Assesseur utilise les données de ventes vérifiées les plus récentes disponibles sur des choses comme la taille, les commodités, les améliorations, etc…pour déterminer la valeur de votre propriété.

Le processus utilisé par l’évaluateur est similaire à celui utilisé pour une évaluation résidentielle. L’évaluateur examine les ventes récentes de maisons similaires dans le même secteur afin d’établir la valeur. L’assesseur fiscal du comté d’El Paso travaille par cycles de 24 mois ou « périodes de collecte de données ». Les ventes réalisées vers la fin de cette période de 24 mois sont jugées plus représentatives. La période de collecte de données de 2019 et 2020 est du 1er juillet 2016 au 30 juin 2018.

L’État du Colorado utilise uniquement l’approche du marché afin d’établir les valeurs, ceci conformément au Colorado Revised Statute 39-1-103(5)(a), qui se lit en partie comme suit : « …La valeur réelle des biens immobiliers résidentiels sera déterminée uniquement par la prise en compte de l’approche du marché de l’évaluation. »

Valeur imposable

La valeur imposable est déterminée en multipliant la valeur marchande que vous recevez de l’assesseur par le taux d’imposition actuel qui est établi par l’État. Afin d’estimer votre obligation fiscale, vous devrez connaître votre Mill Levy.

Calcul de votre valeur évaluée

300 000 $ (valeur marchande)

x .0720 (taux d’évaluation résidentiel actuel)

= 21 600 $ (valeur évaluée)

Qu’est-ce qu’un prélèvement de millier ?

Pour calculer vos impôts fonciers, vous devez savoir quel est votre prélèvement de millier. Il s’agit en fait simplement de votre taux d’imposition. Le mill levy est établi en déterminant le revenu total dont votre juridiction fiscale aura besoin pour l’année suivante. Ce nombre est ensuite divisé par la valeur totale des propriétés dans cette zone afin d’établir le prélèvement par millier.

Un mill représente habituellement 0,001 d’un dollar pour chaque dollar de la valeur évaluée de votre propriété. En termes simples, le prélèvement par millier sur votre propriété représentera un dixième de cent. En termes numériques, pour chaque tranche de 1 000 $ de la valeur évaluée de votre propriété, un mill est égal à 1 $.

Voici un exemple de la façon dont le prélèvement en milles est utilisé pour calculer les impôts fonciers. Disons que la valeur cumulative des propriétés dans une région est de 1 milliard de dollars. Les routes et les ponts ont besoin de 400 millions de dollars de revenus, les écoles locales ont besoin de 200 millions de dollars, le district de la bibliothèque a besoin de 200 millions de dollars et les parcs ont besoin de 90 millions de dollars. Le prélèvement fiscal pour les routes et les ponts serait de 400 millions de dollars divisés par 1 milliard de dollars, soit 0,4. Le prélèvement fiscal pour le district scolaire serait de 0,2 (200 millions divisés par 1 milliard), le prélèvement fiscal pour le district de la bibliothèque serait de 0,2 (200 millions divisés par 1 milliard),et le prélèvement fiscal pour les parcs serait de 0,09 (90 millions divisés par 1 milliard).

Si vous additionnez tous les prélèvements fiscaux, vous obtenez un prélèvement de 0.89 ou 890 mills (un mill = 0,001).

Estimation des impôts dus

Pour estimer votre obligation d’impôt foncier au Colorado, vous devrez d’abord avoir établi votre valeur imposable à l’aide du taux d’évaluation résidentielle actuel et de la valeur marchande de votre maison telle que déterminée par l’Assessor.

La valeur évaluée est ensuite multipliée par votre prélèvement en milles et cela vous donnera une bonne estimation des taxes foncières que vous devrez.

21 600 $ (valeur évaluée)

x 0.089 (taux d’imposition)

= 1 922,40 $ (estimation des taxes dues)

Paiement par le prêteur

Un point de confusion courant au sujet des taxes foncières provient de la façon dont elles sont payées. Pour la plupart des gens, les taxes foncières sont payées par votre prêteur hypothécaire. Si vous vous souvenez de votre clôture, un compte séquestre a été mis en place pour payer les taxes et l’assurance contre les risques. Vous continuez à alimenter ce compte séquestre chaque fois que vous effectuez un paiement. Le prêteur utilise ces fonds pour payer vos taxes foncières.

À moins que vous n’ayez plus de 20 % d’équité dans votre maison, le prêteur exigera qu’il paie les taxes. Beaucoup de gens choisissent de s’occuper de leurs propres taxes foncières une fois qu’ils atteignent un certain niveau de capitaux propres.

Comment contester vos taxes

Vous recevrez une facture pour les taxes et si votre prêteur est responsable de les payer, cette facture est simplement pour vos dossiers. En tant que REALTORS® résidentiels, nous recevons souvent des appels de nos clients lorsqu’ils reçoivent cette facture d’impôt parfois c’est parce qu’ils pensent qu’ils doivent la payer, d’autres fois c’est parce qu’ils ont l’impression que l’évaluation de leur propriété est incorrecte.

Si vous avez l’impression que l’évaluation de votre maison est incorrecte, vous en tant que propriétaire pouvez certainement contester l’évaluation. Nous aidons souvent nos clients à trouver des données de ventes comparables afin qu’ils puissent mettre en place une proposition à présenter à l’évaluateur afin d’obtenir une baisse de leurs impôts fonciers.

L’Assesseur ne prend en compte les valeurs contestées que pendant une certaine période, généralement de mai à juin 1. Il est important que vous communiquiez avec le bureau de l’évaluateur afin de vérifier quel est le véritable délai pour contester la valeur de votre propriété et éventuellement réduire votre obligation fiscale.

En conclusion

Les taxes foncières sont une réalité de l’accession à la propriété. Ils sont très probablement payés par votre prêteur mais financés par vous. Si vous avez l’impression qu’elles sont trop élevées, cela peut être dû à une évaluation agressive de votre propriété. Vous pouvez contester cette évaluation en rassemblant des données de vente pertinentes et en présentant vos conclusions à l’évaluateur fiscal au moment opportun et de la manière appropriée. Si vous avez besoin d’aide pour trouver des données de ventes comparables, nous, chez Springs Homes, sommes heureux de vous aider, il suffit de nous appeler au 719.388.4000.