On m’a demandé ce qu’était un » acre net de redevance « .
Le terme » acre net de redevance » est utilisé par les acheteurs de minéraux et de redevances pour évaluer un intérêt minéral ou de redevance qui fait l’objet d’un bail pétrolier et gazier. Elle est liée à l' » acre minéral net « , mais en diffère.
Pour illustrer, considérons l’hypothèse suivante : je possède un quart d’intérêt minéral dans Blackacre, qui contient 640 acres. Mon intérêt minéral est assujetti à un bail pétrolier et gazier réservant une redevance de 1/4. Il y a un puits de production sur la parcelle et il y a des perspectives de forage supplémentaire.
Pour calculer le nombre d’acres minérales nettes appartenant à un propriétaire minier, nous multiplions l’intérêt indivis du propriétaire minier dans la parcelle par le nombre d’acres dans la parcelle. Si je possède un intérêt minier de 1/4 dans Blackacre et que Blackacre contient 640 acres, je possède 1/4 X 640 = 160 acres miniers nets.
Un acre de redevance net est parfois défini comme le droit à une redevance de 1/8e sur un acre de terrain. Dans mon hypothèse, j’ai le droit à une redevance de 1/4e sur 160 acres minérales nettes, donc je possède 320 acres nettes de redevance dans Blackacre. Cela semble contre-intuitif – comment puis-je posséder plus d’acres de redevance que d’acres minérales dans la même propriété ?
Pendant de nombreuses années, la redevance « standard » du propriétaire foncier dans les baux pétroliers et gaziers était de 1/8e. La « redevance du propriétaire foncier » et la « redevance de 1/8e » étaient considérées comme des synonymes. Ainsi, pour les minéraux loués, les propriétaires ont commencé à parler d' »acres de redevance » dans les transactions d’achat et de vente d’intérêts de redevance. Si je possède un quart d’intérêt minéral sur 640 acres soumis à un bail prévoyant une redevance de 1/8e, je possède 160 acres minéraux nets et 160 acres de redevance nets. Je peux vendre la moitié de mon intérêt en matière de redevances, ce qui représenterait 80 acres nets de redevances.
Les acheteurs de minéraux et de redevances évaluent leur proposition d’achat de minéraux et de redevances soumis à un bail pétrolier et gazier en fonction du revenu prévu de la propriété. Supposons que Blackacre, dans mon hypothèse, possède un puits dont la valeur de production future projetée est de 1 million de dollars, la valeur actuelle de 750 000 dollars, et l’acheteur prévoit que trois autres puits seront forés, dont la valeur future projetée sera de 2,25 millions de dollars. La valeur de 3 millions de dollars doit donc être appliquée à l’intérêt de redevance que l’acheteur veut acheter. Les minéraux font l’objet d’un bail prévoyant une redevance de 1/4. L’acheteur estime que la valeur d’un quart de redevance sur les 640 acres est de 1 million de dollars. Je possède un intérêt minéral de 1/4 dans la parcelle et je suis intéressé à vendre la moitié de ma redevance.
Pour calculer le nombre d’acres nets de redevance que je vends, j’utilise cette formule :
X X 8 X X .
640 acres X 25% X 8 X 1/4 X 1/2 = 160 acres de redevance nette.
Le prix par acre de redevance nette est de 125 000 $ / 160 = 781,25 $ par acre de redevance nette.
L’acheteur m’offre donc 781,25 $ par acre de redevance nette. Cela équivaut à 1/4 de 1/2 de 1 million de dollars, soit 125 000 $ pour 1/2 de ma redevance. Il est logique pour un acheteur de minéraux d’évaluer les redevances en termes de $/acre de redevance nette parce qu’ils achètent en fait un flux de trésorerie futur de l’intérêt de redevance.
Si le vendeur ne possède pas un intérêt minéral mais seulement un droit de recevoir une redevance, la détermination du nombre d’acres de redevance nette possédés peut être plus difficile. Certains intérêts de redevance sont une fraction de redevance et d’autres sont une fraction de redevance. Je peux posséder un intérêt de redevance de 1/16 dans Blackacre, ou un intérêt de redevance égal à 1/2 de la redevance. Dans ce dernier cas, ma redevance dépend de la redevance réservée dans le bail de l’intérêt minier grevé par mon intérêt de redevance. Si le bail réserve 1/4 de la redevance et que je possède 1/2 de la redevance, alors ma redevance est égale à 1/2 de 1/4, soit 1/8. Si mon intérêt de redevance dans Blackacre est de 1/16e, cette fraction de production est tout ce que je possède, quelle que soit la redevance réservée dans le bail.
Donc, si je possède un intérêt de redevance de 1/16e dans Blackacre, je possède 320 acres nets de redevance (1/16 X 8 X 640). Mais si je possède 1/2 de la redevance dans Blackacre, je possède 640 acres de redevance nette (1/2 X 1/4 X 8 X 640).
Les acheteurs de minéraux font souvent des offres en termes de dollars par acre de redevance nette. Si le destinataire de l’offre ne sait pas avec certitude ce qu’il possède, il peut être difficile d’évaluer l’offre. Je conseille au propriétaire qui souhaite vendre de déterminer d’abord ce qu’il possède avant de conclure un accord de vente. Si cela n’est pas possible, et si le prix à payer dans l’accord d’achat et de vente est basé sur les acres de redevance nets, le terme devrait être défini dans l’accord d’achat et de vente. Le transfert de l’intérêt dans les redevances ne doit pas utiliser le terme acres de redevances nettes, mais doit clairement décrire l’intérêt fractionné dans les redevances qui est transféré.