Lorsque vous gérez une propriété locative, qu’elle soit adaptée aux animaux ou non, vous rencontrerez très probablement des locataires avec des chiens d’assistance. En tant que propriétaire, vous êtes autorisé à demander à votre locataire des documents spécifiques. Cependant, vous devez toujours garder à l’esprit les lois sur l’accessibilité et le logement équitable. Continuez à lire pour connaître les droits des propriétaires-locataires concernant les chiens d’assistance et le type de preuve que vous êtes autorisé à demander.
Types de chiens d’assistance
Il est essentiel de comprendre les différences entre les types de chiens d’assistance que les gens peuvent avoir. Tous ces chiens n’ont pas les mêmes compétences ou les mêmes droits. Voici les trois principaux types de chiens d’assistance et leurs spécifications:
Donc, en théorie, les deux types de chiens que vous rencontrerez sont les chiens d’assistance et les animaux de soutien émotionnel (ASE). (N’oubliez pas qu’un locataire peut avoir un animal de soutien émotionnel qui n’est pas un chien). Il existe une variété de sous-ensembles de chiens d’assistance qui sont formés pour aider les personnes souffrant de handicaps particuliers. Par exemple, certains chiens d’assistance peuvent se spécialiser pour guider les personnes aveugles ou alerter leur maître d’un taux de glycémie dangereusement élevé ou bas.
Les chiens d’assistance ont reçu une formation spéciale pour aider leur maître avec leur handicap particulier. Un chien de soutien émotionnel, en revanche, n’a pas de formation spéciale. Il s’agit simplement d’un animal qui apporte réconfort et compagnie à une personne ayant des problèmes de santé mentale. Un thérapeute, un psychologue ou un psychiatre agréé rédige généralement une lettre d’ESA pour vérifier que le patient a besoin du chien pour améliorer son état.
Accommodements raisonnables
Si votre locataire a un handicap, il peut demander des aménagements raisonnables pour son état. Les accommodements raisonnables sont des changements dans les règles, les politiques ou les pratiques de la propriété afin qu’une personne handicapée puisse vivre dans ou utiliser une unité de logement. Notez qu’il existe certaines exigences auxquelles tous les logements doivent répondre, indépendamment de la présence d’un locataire handicapé. Tous les logements locatifs doivent avoir :
- Un itinéraire accessible pour entrer dans le logement et le traverser.
- Des interrupteurs d’éclairage, des prises électriques, des thermostats et d’autres commandes environnementales accessibles.
- Des murs de salle de bain renforcés pour permettre l’installation ultérieure de barres d’appui.
- Cuisines et salles de bain qui peuvent être utilisées par les personnes en fauteuil roulant.
Les accommodements raisonnables comprennent la renonciation à une politique de « non animaux » pour une personne qui a besoin d’un animal d’assistance.
Les propriétaires ne sont PAS tenus de faire un aménagement raisonnable en vertu de la loi sur le logement équitable pour les chiens d’assistance dans ces cas :
- Les immeubles de 4 unités ou moins où le propriétaire occupe une des unités
- Les logements unifamiliaux.familial vendu ou loué sans courtier immobilier
- Les hôtels et les motels ne sont pas considérés comme des logements en vertu de la loi sur le logement équitable, mais sont considérés comme des lieux d’hébergement public en vertu de la loi sur les Américains handicapés (ADA)
- Les clubs privés
Exigences générales des propriétaires
En général, un propriétaire :
- ne peut pas exiger un dépôt pour un animal d’assistance ou un animal de soutien émotionnel. Cependant, le propriétaire de l’animal d’assistance est responsable de tout dommage, au-delà de l’usure, qui pourrait être causé par le chien. Cela comprend les marques de dents sur les garnitures, le tapis déchiré par le creusement du chien et le tapis souillé par les déchets ou les vomissures du chien.
- Peut exiger une sorte de preuve de handicap comme condition d’accommodement, et une sorte de preuve que l’animal en question est un animal d’assistance entraîné ou un animal de soutien émotionnel vérifié par un professionnel de la santé mentale agréé.
- Est autorisé à exclure un chien, y compris un chien d’assistance entraîné et certifié, si la présence de l’animal constitue une menace directe pour la sécurité des personnes situées sur les lieux ou à proximité. Le chien peut également être banni de la propriété s’il nuit à la jouissance paisible des autres locataires ou des voisins. Cependant, le propriétaire peut choisir de permettre au locataire de rester, tant que le chien n’est plus présent.
Types de documents que vous pouvez demander
Voici le type de documents que vous êtes autorisé à demander si votre locataire prétend avoir un chien d’assistance ou un chien de soutien émotionnel. Les chiens d’assistance et les chiens de soutien émotionnel ne sont pas les mêmes et ils sont traités différemment en vertu de la loi fédérale. Les propriétaires peuvent exiger des documents médicaux pour les ESA, mais pas pour les chiens d’assistance.
- Une lettre du thérapeute, psychologue ou psychiatre agréé du locataire indiquant qu’il a besoin du chien pour aider à soulager ses symptômes. La lettre doit être un document officiel avec l’en-tête du professionnel de la santé mentale ainsi que ses coordonnées, son numéro de téléphone et son adresse électronique. La lettre doit également inclure le numéro de licence du professionnel. En tant que propriétaire, vous pouvez vérifier la lettre de plusieurs façons. Gardez toutefois à l’esprit que vous ne pouvez, pour quelque raison que ce soit, avoir un contact direct avec le thérapeute/psychologue/psychiatre de votre locataire. De nos jours, il est très facile de produire de fausses lettres ESA. Vous pouvez vérifier la lettre de votre locataire en:
- Parlant poliment au locataire et en lui posant des questions sur la lettre. N’oubliez pas de ne pas être accusateur ; votre locataire a choisi de vous révéler qu’il a besoin d’aménagements spéciaux, alors soyez toujours prévenant.
- Recherchez le numéro de licence du professionnel de la santé mentale et vérifiez sa validité. Vous pouvez le faire en visitant le site Web de l’État pour leur discipline clinique et en entrant leur numéro de licence. Si vous avez des difficultés, votre locataire devrait pouvoir obtenir une capture d’écran de la vérification de la licence de son conseiller ou de son médecin en le contactant. Trouvez le lien vers le bureau des licences de votre État ici
- Demander au locataire de faire remplir à son professionnel de la santé mentale un formulaire d’aménagement raisonnable. Voici un exemple de document trouvé en ligne.
- Identification du chien d’assistance, comme une photo.
- Vérification du locataire (ou de son membre de la famille/son gardien), par écrit, indiquant (1) que le locataire ou un membre de sa famille est une personne handicapée ; (2) le besoin de l’animal pour aider la personne avec ce handicap spécifique ; et (3) que l’animal aide effectivement la personne handicapée.
- Copies des dossiers médicaux de l’animal pour s’assurer qu’ils sont en bonne santé, exempts de parasites et immunisés/vaccinés.
Ce que vous ne pouvez pas demander
Les éléments suivants sont les types de preuves que vous n’êtes pas autorisé à demander :
- Les papiers de certification ou de formation d’un chien d’assistance. Bien que vous soyez autorisé à demander une sorte de preuve du rôle d’un chien en tant que chien d’assistance, vous n’êtes pas nécessairement autorisé à demander à voir la certification. Cela est dû au fait que les règles décrites par l’ADA s’appliquent également au logement.
- Accès aux dossiers médicaux d’un locataire.
- Informations spécifiques sur les handicaps du locataire. Vous n’êtes pas autorisé à poser des questions telles que :
- « Avez-vous un handicap ? »
- « Quelle est la gravité de votre handicap ? »
- « Puis-je avoir la permission de voir votre dossier médical ? »
- « Avez-vous déjà été hospitalisé en raison d’un handicap mental ? »
- « Avez-vous déjà participé à un programme de réhabilitation pour toxicomanes ? »
- « Prenez-vous des médicaments ? »
- « Depuis combien de temps suivez-vous une thérapie ? »
- « Combien de séances avez-vous eues avec votre thérapeute ? »
Vous ne devez jamais harceler ou accuser votre locataire de mentir. Si vous posez à votre locataire l’une de ces questions personnelles, vos actions peuvent être considérées comme discriminatoires et en violation du Fair Housing Act.
Refuser les chiens d’assistance
Dans de rares cas, il peut être possible d’empêcher un locataire d’avoir un chien d’assistance. Un propriétaire est autorisé à refuser l’hébergement d’un animal d’assistance en fonction de sa race si le fait d’autoriser l’animal serait déraisonnable. Par exemple, si votre assureur supprime votre couverture en raison d’une race restreinte dans les locaux, vous pouvez être en mesure de refuser le chien d’assistance.
Certaines races de chiens sont considérées comme « dangereuses » et de nombreuses compagnies d’assurance modifient leurs polices en raison du risque supposé plus élevé qu’elles impliquent. Les chiens censés avoir une propension à la violence sont les Pit Bulls, les Rottweilers, les Doberman Pinschers, les Chows, les Akitas, les Malamutes d’Alaska, les Bergers allemands, les Huskies sibériens, les Saint-Bernards et les hybrides de loup. Cela inclut également tout mélange des races de chiens énumérées.
Voici d’autres raisons pour lesquelles vous pouvez avoir le droit de refuser un chien d’assistance ou d’expulser un locataire à cause du chien :
- Le locataire n’est pas légalement handicapé ou ne peut pas le prouver par écrit via un professionnel de la santé.
- L’animal d’assistance n’est pas prescrit pour le traitement du handicap spécifique du locataire ou aucun lien n’est démontré ou étayé par écrit par un professionnel de la santé.
- L’animal d’assistance créerait une charge indue.
- L’animal d’assistance est illégal ou autrement non autorisé selon la loi de l’État ou de la municipalité.
- L’animal constitue une menace directe pour la santé et la sécurité des autres locataires qui ne peut être réduite ou éliminée.
- La présence de l’animal « modifie fondamentalement la nature des opérations du fournisseur de logement. »
- Le locataire ne veut pas assumer la responsabilité de l’animal, comme nettoyer les déchets, le laisser courir librement ou résoudre les problèmes de bruit.
Quoi qu’il en soit, vous devez toujours être conscient des lois de votre État, du Fair Housing Act et de vos exigences en matière d’accessibilité.