Comme les primes des polices d’assurance sont normalement payées à l’avance, si un acheteur assume une police dans une transaction d’investissement immobilier, la prime de la police doit être proratisée. L’acheteur devra au vendeur le montant payé d’avance, mais non encore utilisé, pour la période de couverture effective de la police.
Comme dans tous les calculs au prorata des transferts immobiliers, nous devrons savoir si nous calculons au prorata « jusqu’à » ou « à » la date de clôture, ainsi que si nous utilisons une « année bancaire » de 360 jours ou une année civile de 365 jours. Les étapes sont les suivantes :
- Déterminer le nombre de jours entre la clôture et le jour d’expiration de la police.
- Calculer le coût par jour de l’assurance.
- Multiplier le nombre de jours par le montant par jour.
Faisons un exemple de proratisation d’assurance. Un investisseur immobilier prend en charge la police d’assurance d’un bien locatif. La prime annuelle de la police est de 1350 $. La prime de la police a été payée en totalité le 12 février, et la clôture de la transaction a lieu le 15 octobre de la même année. Nous utilisons une année calendaire de 365 jours et nous calculons le prorata « jusqu’à » la clôture. Cela signifie que le vendeur paie pour le jour de la clôture.
- Nombre de jours du 16 octobre au 11 février l’année prochaine est : 16 oct + 30 nov + 31 déc + 31 jan + 11 fév = 119 jours
- 1350 $ divisé par 365 jours = coût quotidien de 3,70 $
- 3,70 $ coût/jour X 119 jours = montant proportionnel de 440,30 $.
Ce montant serait CRÉDITÉ au vendeur et DÉBITÉ à l’acheteur.
Le prorata et la déclaration de clôture
Pourquoi certains éléments de la déclaration de clôture d’une transaction immobilière doivent-ils être calculés au prorata ?
- L’argent dans le séquestre – il est parfois nécessaire de décider si une partie de l’argent détenu dans le séquestre pour les dépenses devrait être retourné au vendeur ou rester dans le séquestre pour l’acheteur.
- L’assurance – Les primes d’assurance sont payées à l’avance, donc le vendeur a payé pour une année complète d’assurance. À la clôture, une partie de l’argent de cette prime est retournée au vendeur pour le reste de l’année où il ne sera pas propriétaire de la propriété.
- Taxes foncières – Comme l’assurance, mais cela fonctionne dans l’autre sens. Disons que vous concluez en juin, et que les factures d’impôt pour cette année sortent en novembre pour un paiement avant le 1er janvier. L’acheteur sera le propriétaire au moment des impôts, mais il ne l’était pas pour toute l’année fiscale. Le vendeur devra donc le montant dû entre la clôture et la date d’échéance des impôts. Habituellement, ce montant est crédité sur le côté de l’acheteur du relevé à la clôture et l’acheteur paie les taxes lorsqu’elles sont dues.
- Loyers – Les propriétés locatives auront les loyers payés pour le mois au début du mois dans la plupart des cas. Ainsi, si l’affaire se conclut le 15 du mois, le vendeur a été payé pour le mois complet mais il ne doit que la moitié de celui-ci. L’acheteur sera crédité du montant des loyers pour les 15 ou 16 derniers jours du mois.
- Paiements des baux commerciaux – Il existe plusieurs types de baux avec différentes structures de paiement. C’est compliqué, mais une clôture exigera le calcul au prorata de ce qui est dû au vendeur pour sa période de propriété et le reste appartient au nouveau propriétaire.
- Baux de ferme et de ranch – Souvent, les fermes et les ranchs peuvent louer des terres à un voisin ou au gouvernement pour le pâturage. Si c’est le cas, tout paiement anticipé qui s’applique au temps après la fermeture devra aller au vendeur, car ils ne sont plus propriétaires. L’acheteur en sera responsable.
Il est important de savoir que ce sont des pratiques acceptées, mais que certaines d’entre elles peuvent être négociées dans le cadre de la convention d’achat. Elles ne sont pas inébranlables. En particulier dans le cas d’une propriété commerciale, un professionnel de l’immobilier aiguisé peut être précieux pour son client en indiquant les domaines de l’accord qui pourraient être négociés s’ils ont atteint une impasse de prix.
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