À cette époque l’année dernière, le CBD de Chicago débordait de nouveaux développements multifamiliaux. Il n’y avait tout simplement pas assez d’offre pour satisfaire la demande des locataires qui voulaient vivre au centre-ville. Beaucoup de choses ont changé au cours de l’année dernière, cependant, et le marché de la location dans le Loop et les quartiers environnants est contre les cordes.
Il y a un certain nombre d’obstacles devant le marché multifamilial du centre-ville de Chicago. La pandémie n’est que le dernier en date, mais certainement le plus impactant, du moins à court terme. L’augmentation des impôts fonciers est répercutée sur les locataires sous la forme de loyers plus élevés. Nombreux sont ceux qui citent l’ordonnance de la ville sur les exigences en matière de logement abordable comme un facteur dissuasif pour les nouveaux développements. Le fait est qu’avant que quiconque n’ait entendu parler de COVID-19, le marché du centre-ville commençait à traîner au début de l’année, du moins en termes de nouvelle offre, pour ces raisons et en raison de la hausse des coûts de construction.
Maintenant, cependant, l’offre ne sera pas un problème, car beaucoup choisissent de déménager en banlieue à l’expiration de leurs baux. Les dernières recherches d’Integra Realty Resources ont montré que le taux d’occupation des immeubles multifamiliaux du centre-ville a chuté à 89,2 % – le plus bas niveau atteint par cette mesure depuis 2002. Ce chiffre devrait encore baisser au cours du troisième trimestre.
« Nous croyons certainement à la viabilité du marché du centre-ville », a déclaré Ron DeVries, MAI, directeur général principal chez Integra Realty Resources. « Il existe de nombreuses raisons impérieuses de vivre en centre-ville. C’est juste qu’actuellement, beaucoup de ces raisons n’existent pas. Toutes les commodités – la vie nocturne, le court trajet vers le travail, les restaurants et les magasins – le marché fonctionne sur une base plus limitée. »
Les propriétés de classe A sont généralement les premières à voir la hausse ou la baisse la plus rapide des loyers en raison des fluctuations du marché. Cela a été le cas jusqu’à présent cette année, avec des prix en baisse dans la classe B. Au cours du premier trimestre, les loyers d’une année sur l’autre ont baissé de 7,7 % dans les immeubles de classe A ; cette baisse s’est accélérée pour atteindre 12,4 % au deuxième trimestre. Puisque les produits A et B sont si intimement liés, il n’est pas étonnant que les loyers parmi les bâtiments de classe B aient chuté de 7,3 et 14,9 pour cent au cours des premier et deuxième trimestres, respectivement.
Après le verrouillage qui s’est produit pour la première fois en mars, les taux de rétention des locataires sont d’abord restés stables, principalement en raison des limitations de la capacité des locataires à déménager et avec les baux à court terme que les propriétaires offraient. Maintenant, cependant, les locataires examinent toutes leurs options – y compris la relocalisation dans des endroits de plus faible densité dans les banlieues et les quartiers extérieurs de la ville.
Certains immeubles sont de faible densité par nature et/ou sont situés dans des poches de plus faible densité du marché du centre-ville. Ces propriétés ont généralement mieux résisté. Pour le reste du marché, les concessions sont en hausse – avec des offres d’un, deux ou même trois mois de loyer – dans le but de freiner la migration des locataires.
« Nous sommes arrivés à la fin de la saison de location », a déclaré DeVries, « donc à l’heure actuelle, beaucoup de propriétaires se démènent pour remplir autant d’unités vacantes que possible avant l’hiver. »
Le désespoir du marché multifamilial du centre-ville n’est pas nécessairement à l’exultation du marché de la banlieue. Tout d’abord, ce n’est pas un scénario d’un appartement à l’autre. Les locataires disposant d’un capital suffisant et d’un emploi stable peuvent enfin accéder à la propriété avec des taux aussi bas. À l’autre extrémité du spectre, les locataires confrontés à des difficultés financières peuvent emménager avec leur famille jusqu’à ce que leur situation se stabilise.
Deuxièmement, il s’agit probablement d’une perturbation à court terme. Une fois qu’un vaccin sera en place, les locataires verront un marché du centre-ville qui a été corrigé en termes de coûts et reviendront vers le CBD, car les commodités qu’il offre sont toujours un puissant attrait.
« Je pense que les gens vont revenir quand ils verront que leurs bureaux ouvrent et qu’ils auront un niveau de confort pour revenir dans un environnement de travail sûr », a déclaré DeVries. « Mais jusqu’à ce que cela se produise, je ne pense pas que vous allez voir un grand changement en termes d’augmentation de l’occupation et des taux de location au centre-ville. »
Bien que le marché multifamilial de banlieue ne soit pas affluent de nouveaux locataires fuyant la densité du centre-ville, il a tout de même bien mieux résisté à la situation actuelle que le CBD. La banlieue a connu une croissance des loyers d’un peu plus de 1 pour cent en glissement annuel de juillet 2019 à juillet 2020. Alors que des augmentations annuelles des loyers plus proches de 3 % étaient la norme avant la pandémie, ces propriétaires doivent se contenter de loyers, et d’un taux d’occupation, stables pendant une période aussi tumultueuse. Integra prévoit que l’absorption stagnera pendant toute l’année 2020, pour atteindre un maximum d’environ 750 unités. Le marché du centre-ville retrouvera probablement ses niveaux d’avant la pandémie en 2021.