C’est le jour de paie ! Comment allez-vous collecter ?
Pour les propriétaires qui débutent, la question de savoir comment collecter les paiements de loyer est importante. Certaines plateformes ne sont pas seulement gênantes, mais comportent des risques importants si vous ne connaissez pas la loi ou les politiques de la plateforme de paiement. Les propriétaires avisés feront tout ce qu’ils peuvent pour protéger leur investissement, et cela commence par le choix d’une méthode de paiement solide comme le roc.
Les méthodes de paiement populaires comprennent les chèques, les virements bancaires directs, les espèces, un système de paiement de pair à pair (comme Venmo, PayPal ou Zelle) ou une plateforme de gestion locative comme Tellus. Aujourd’hui, nous allons examiner certains des avantages et des inconvénients de chaque système.
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Les chèques
Les chèques sont utilisés pour payer le loyer depuis si longtemps que nous supposons que c’est l’une des méthodes les plus fiables. Or, les chèques sont au mieux gênants, au pire dangereux. Il vaut la peine d’envisager d’autres méthodes de paiement.
En premier lieu, les chèques ne sont pas instantanés. Il faut du temps entre le locataire qui rédige le chèque et le propriétaire qui voit l’argent sur son compte bancaire. Les chèques peuvent se perdre dans le courrier, et les propriétaires n’ont aucun moyen de vérifier qu’un locataire a envoyé le paiement jusqu’à ce que le chèque soit entre leurs mains.
Deuxièmement, les chèques ne sont pas automatisés. Les locataires doivent se souvenir d’écrire le chèque chaque mois et de le poster avant la date d’échéance pour qu’il arrive à temps. Une fois reçu, les propriétaires doivent se rendre en personne à la banque pour déposer le chèque. Répétez ce processus chaque mois, et cela fait beaucoup de timbres, beaucoup d’attente pour le courrier, et beaucoup de voyages à la banque.
De plus, les chèques ouvrent la porte à certains risques réels. Dans certaines villes, comme San Francisco, accepter un chèque de loyer d’une personne qui n’est pas sur votre bail fait automatiquement d’elle un sous-locataire ! Sans aucun contrôle ni vérification d’identité de votre part, vous avez maintenant une personne inscrite sur votre bail et vivant dans votre logement, tout cela parce que vous n’avez pas regardé le nom sur le chèque. Si vous devez un jour renvoyer cette personne, vous ne pourrez pas faire valoir une clause d’interdiction de sous-locataire dans le bail, car vous l’avez déjà acceptée. Cela signifiera une procédure d’expulsion.
Un autre risque pour les chèques est qu’ils peuvent rebondir. Si le locataire a des fonds insuffisants, vous ne le saurez pas avant d’aller déposer le chèque. Non seulement cela pourrait vous empêcher de payer votre hypothèque, mais cela pourrait également retarder la procédure d’expulsion pour non-paiement. Selon les lois de votre État, il peut y avoir certaines dates auxquelles un avis de paiement ou d’abandon doit être remis. Le fait qu’un chèque soit refusé peut retarder ce processus.
Les espèces
Payer en espèces a ses avantages. C’est un actif liquide et peut être utilisé immédiatement pour toute dépense. De plus – contrairement aux chèques – un propriétaire qui accepte l’argent liquide sait avec certitude que le locataire a payé son loyer. Cependant, l’argent liquide est difficile à enregistrer. Si un propriétaire ne fournit pas de reçu au moment du paiement, il ouvre la porte à des litiges futurs sur le montant réellement payé. L’argent liquide ne peut pas être envoyé par la poste et doit être échangé personnellement. Selon votre région, le site choisi pour échanger de l’argent liquide peut ne pas être sûr, et il y a un risque accru de confrontation, surtout si cet échange est une routine qui a lieu tous les mois.
Bien que les locataires puissent faire valoir que c’est plus pratique, certains qui paient en espèces ne veulent pas laisser de trace par le biais de chèques ou de virements bancaires. Il est toujours prudent de filtrer les locataires avant de leur louer pour s’assurer que vous savez exactement qui vivra dans votre propriété.
Dépôt direct
De nombreux propriétaires voient les risques des chèques et de l’argent liquide et optent pour un transfert bancaire direct. C’est simple, cela peut être automatisé, et ils reçoivent les fonds directement sur leur compte bancaire. Cependant, cette méthode comporte toujours des risques.
Les propriétaires qui exigent des transferts bancaires doivent divulguer un numéro de compte bancaire et un numéro d’acheminement aux locataires. Cela ne garantit pas la confidentialité et pourrait augmenter le risque de fraude. Le dépôt direct est également difficile pour la tenue des dossiers, car chaque paiement est mélangé à d’autres transactions sur un relevé bancaire et doit être enregistré manuellement pour tenir de bons dossiers.
De plus, les dépôts bancaires directs ne donnent pas aux propriétaires la possibilité de bloquer les paiements partiels. Dans certains États, il s’agit d’une caractéristique importante qui doit être en place si un propriétaire doit un jour expulser un locataire. Selon la loi de votre région, la procédure d’expulsion peut s’arrêter si les locataires paient ne serait-ce qu’une fraction du coût du loyer mensuel.
Par exemple, disons que vous avez un locataire qui n’a pas payé son loyer. Vous lui avez donné un avis de paiement ou de démission, mais soudain, avant l’expiration de cet avis, vous recevez un maigre paiement de 25 $ sur votre compte bancaire. Puisque vous avez accepté ce paiement (et que, par défaut, tous les paiements sur votre compte bancaire seraient acceptés), la procédure d’expulsion s’arrête et vous êtes obligé de recommencer le mois prochain. Le locataire continue à vivre sans loyer sur votre propriété.
Paiements de pair à pair
Ce type de méthode de paiement comprend des plateformes comme Paypal, Venmo et Zelle. Ces méthodes constituent un moyen pratique de transférer de l’argent à des personnes que vous connaissez, mais elles ne sont pas sans inconvénients. La comptabilité avec les paiements de pair à pair n’est pas idéale, car les paiements de loyer sont mélangés avec les paiements personnels. Les propriétaires qui veulent tenir de bons registres (important pour la saison des impôts !) doivent tout transcrire manuellement avec ce système. De plus, comme pour les dépôts bancaires directs, ces plateformes ne permettent pas aux propriétaires de bloquer les paiements partiels, ce qui entraîne des situations problématiques en cas de besoin d’expulsion.
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Venmo
Les plateformes de paiement de pair à pair plafonnent généralement le montant qu’une personne peut retirer dans une semaine donnée. Par exemple, Venmo ne vous permet pas de transférer plus de 999,99 $ en une seule fois, à moins que vous ne vérifiiez votre identité avec votre date de naissance, votre code postal et les quatre derniers chiffres de votre numéro de sécurité sociale. Les comptes vérifiés peuvent retirer 2 999,99 $ en une seule fois, avec un maximum hebdomadaire de 19 999,99 $. Pour les propriétaires qui ont plusieurs propriétés et qui doivent payer des hypothèques, transférer des fonds tous les jours pendant plusieurs jours d’affilée n’est pas seulement un inconvénient, c’est aussi une source de stress si vous devez attendre que l’argent soit débloqué pour effectuer les paiements dans les délais. Les délais sont serrés dans ce secteur, et vous méritez un système automatisé, qui ne vous laissera pas en plan si vous avez oublié d’effectuer un transfert.
Les transferts vers votre banque depuis Venmo prennent un à trois jours ouvrables, mais Venmo se réserve le droit d’examiner chaque transfert, ce qui peut entraîner le blocage, la saisie, la rétention ou le retour à l’expéditeur des fonds. Même si le risque est faible, pourquoi sacrifier votre argent d’investissement pour un malentendu ?
Malheureusement, les malentendus abondent lorsqu’il s’agit de litiges entre propriétaires et locataires. Personne ne veut anticiper une relation qui tourne au vinaigre dès le départ, mais il est tout de même important de se protéger au cas où cela se produirait. Les plateformes de paiement comme Venmo ne vous offrent aucune protection si un locataire décide de contester un montant. Même s’il s’agit du dernier mois de loyer qu’il vous doit, les plateformes de paiement de pair à pair ont tendance à se ranger du côté de l’acheteur, ce qui vous laisse à court d’argent pour le loyer. Dans les situations litigieuses, une plateforme de paiement sans connaissance du droit locatif n’est pas votre meilleur ami.
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Zelle
Zelle est un service utilisé par plusieurs grandes banques pour des transferts rapides entre utilisateurs. Contrairement à Venmo ou PayPal où votre solde se trouve dans l’application, Zelle dépose l’argent directement sur votre compte bancaire. Il effectue également des transferts plus rapides que la plupart des services bancaires. Malgré ces avantages, il y a quelques inconvénients.
Un inconvénient majeur est que Zelle n’est pas disponible pour être utilisé avec toutes les banques. Ils ont des partenaires sélectionnés et si votre banque n’est pas sur cette liste, alors vous ne pouvez pas utiliser leur service. Certaines grandes banques comme Bank of America, Wells Fargo et Chase sont toutes partenaires de Zelle. De nombreuses petites banques et coopératives de crédit ne le font pas. Pour les propriétaires qui font affaire avec un partenaire majeur, le problème se pose toujours si vos locataires ne partagent pas votre banque. Si leurs banques ne sont pas partenaires de Zelle, ils devront soit changer de banque, soit trouver une autre plateforme de paiement.
Un autre inconvénient est celui des limites de transfert que les banques mettent en place avec Zelle. Conçues pour protéger les utilisateurs contre la fraude, certaines limites de transfert ne dépassent pas 1 000 dollars par jour, tandis que la plupart tournent autour de 2 500 dollars par jour. Si votre loyer est plus élevé que cela, les locataires peuvent avoir besoin d’envoyer des paiements sur plusieurs jours, ce qui ajoute des tracas et des complications à la collecte du loyer de chaque mois.
Zelle ne peut pas être automatisé. Ainsi, pour les paiements mensuels comme le loyer, il n’y a aucun moyen de configurer un paiement récurrent. Les propriétaires ne peuvent pas non plus bloquer les paiements partiels, ce qui peut retarder les procédures d’expulsion pour non-paiement du loyer.
PayPal
PayPal nécessite une vérification de l’utilisateur pour transférer régulièrement de grosses sommes d’argent. En principe, c’est une bonne chose, mais certains utilisateurs ont signalé des bugs dans le système où leur compte devient non vérifié et ils ne peuvent plus effectuer ou recevoir de paiements. En tant que propriétaire dépendant d’un revenu régulier pour les paiements hypothécaires et d’autres dépenses, c’est un mal de tête que vous ne voulez pas.
PayPal affirme que le gel des comptes (ce qu’ils appellent des « limitations ») viendra souvent à la suite d’un pic important de fonds qui est différent du modèle normal. Cette méthode de signalisation des comptes nuit aux nouveaux propriétaires qui débutent ou à ceux qui ont récemment acquis un nouveau logement. Pour d’autres utilisateurs, il ne semble pas y avoir de schéma ou de raison discernable pour laquelle leur compte a été limité. Il suffit de chercher « limitations PayPal » en ligne et vous trouverez beaucoup trop d’histoires d’horreur sur les fonds gelés.
Même sans limitations de compte, PayPal n’est toujours pas idéal pour payer un loyer. La façon dont le système est configuré, vous pouvez choisir si vous souhaitez un compte personnel ou un compte professionnel. Pour les comptes personnels, il n’y a pas de frais associés aux transferts. Cependant, en tant que propriétaire, vous n’avez aucune protection si un locataire décide de contester les frais. Par exemple, disons que votre locataire déménage et a causé des dommages importants à votre location. Vous voulez les prélever sur le dépôt de garantie, mais le locataire n’est pas d’accord. Il conteste les frais de loyer du mois dernier auprès de PayPal, en disant à la société qu’il n’a jamais eu l’intention de payer ce montant et qu’il devrait être remboursé. Dans de tels cas, la plateforme de paiement se range presque toujours du côté du payeur, et vous vous retrouvez à court d’argent pour le loyer.
Peut-être est-ce suffisant pour vous inciter à envisager l’ouverture d’un compte professionnel. Cependant, des frais sont associés à ce type de compte (2,9 % + 0,30 $ par vente pour les transactions américaines). Ces frais peuvent être répercutés sur le locataire, mais il existe de meilleurs modèles commerciaux avantageux pour les deux parties.
Une meilleure solution
Aucune des plateformes énumérées ci-dessus n’a été conçue exclusivement pour le paiement des loyers. Cela signifie que les propriétaires ne sont pas couverts quand cela compte. Avec tous les risques et les inconvénients, les propriétaires risquent de perdre de l’argent s’ils ne font pas attention. Nous sommes en 2018, et tout le monde cherche une meilleure solution.
Les locataires
Si vous êtes un locataire, vous voulez quelque chose de pratique. Les chèques ne sont pas construits pour votre mode de fonctionnement ; la plupart des locataires – en particulier les milléniaux – préfèrent payer le loyer depuis leur téléphone ou leur ordinateur. Avoir quelque chose d’automatisé peut vous donner la tranquillité d’esprit, afin que vous n’ayez jamais à vous soucier des frais de retard ou de la perte de votre logement.
Landlords
Si vous êtes un propriétaire, vous avez besoin d’une protection contre les litiges entre payeurs ou les paiements partiels qu’un locataire pourrait faire pour éviter l’expulsion. Peu de propriétaires veulent faire des voyages interminables à la banque ; la plupart veulent que l’argent du loyer aille directement sur leur compte bancaire. Vous méritez un système automatisé pour que les locataires n’oublient pas de payer et pour que vous ne soyez pas en retard dans vos paiements hypothécaires. Vous avez également besoin de quelque chose sans limites de transfert afin que vous puissiez vous concentrer sur la croissance de votre portefeuille sans dépasser votre plateforme de paiement.
Les propriétaires ont également besoin d’un système pour les aider à conserver de bons dossiers afin que la saison des impôts ne soit pas un cauchemar. Être capable de suivre les revenus et les dépenses est la clé d’une bonne organisation de la location et de s’assurer que vous avez un flux de trésorerie positif.
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Tellus : une plateforme conçue pour la collecte des loyers (et bien plus encore)
Ce dont le secteur de la location a vraiment besoin, c’est de quelque chose de simple, d’automatisé et de sécurisé. L’utilisation d’une superapp de gestion locative comme Tellus offre aux propriétaires une tranquillité d’esprit supplémentaire, car elle a été conçue pour collecter les loyers. Les propriétaires ont la possibilité de définir des pénalités de retard qui sont automatiquement appliquées si un locataire ne paie pas à temps. Les paiements partiels sont bloqués, ce qui donne aux propriétaires une gamme complète d’options s’ils doivent expulser des locataires pour non-paiement du loyer. Il n’y a pas de limites de transfert, ce qui laisse les propriétaires de plusieurs logements libres de collecter les loyers en même temps sans le risque d’un compte gelé lorsque vous avez le plus besoin d’argent.
Le meilleur de tous, Tellus est gratuit pour les propriétaires et les locataires. Un cryptage de niveau bancaire est en place pour que toutes vos transactions financières soient sécurisées.
Pendant trop longtemps, le secteur de la location a vécu dans le passé. Nous sommes prêts à laisser les anciennes méthodes de paiement derrière nous et à adopter quelque chose de nouveau. La collecte des loyers n’est que la partie émergée de l’iceberg.
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